投资评级 - 推荐（维持） 目标价20港元 [1] 核心观点 - 公司作为头部央企 融资成本低 可售货值充足 预计2025-2027年EPS分别为1.40元、1.38元、1.52元 给予2025年13倍PE 测算市值约2188亿港元 [6] 财务表现 - 2025上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 预计2025年营业总收入1838.29亿元 同比下降0.7% 归母净利润153.49亿元 同比下降1.8% [3] - 上半年毛利率17.4% 归属股东核心净利润率10.6% [6] - 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [6] 销售表现 - 2025年上半年销售面积512万方 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [6] - 合约销售均价23467元/平米 同比下降14.0% [6] - 北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元 其中北京实现合约销售304.5亿元 [6] 土地储备 - 2025年1-6月新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度约33.4% [6] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市合计占比86% [6] - 截至上半年土地储备总建筑面积2693万方 权益面积2367万方 [6] 商业运营 - 上半年商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入提升至47% [6] - 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [6] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [6] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [6] 财务结构 - 有息负债规模2275亿元 期内减少141亿元 资产负债率53.7% [6] - 在手现金1090亿元 占总资产12.1% 经营性现金流持续为正 [6] - 平均融资成本2.9% 分销及行政费用合计占收入比例约3.8% [6] 预测指标 - 预计2025年每股收益1.40元 市盈率9.8倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2026年每股收益1.38元 市盈率10.0倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2027年每股收益1.52元 市盈率9.0倍 市净率0.4倍 [3]

股息处理安排 - 中国海外发展宣布未领取的2028年末期股息及2029年中期股息将于2025年9月30日没收并归公司所有 [1]

股息处理安排 - 公司宣布2018年末期股息和2019年中期股息仍未领取部分将于2025年9月30日没收并归公司所有 [1]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年公司收入为人民币832.2亿元[26] - 公司上半年收入为人民币832.2亿元，经营溢利为人民币121.2亿元，毛利率为17.4%[37] - 收入同比下降4.3%至832.19亿元人民币，去年同期为869.35亿元人民币[77] - 公司2025年上半年总收入为人民币851.53亿元，同比下降4.4%[103][104] - 房地产开发业务收入同比下降4.9%至人民币779.62亿元，分部溢利同比下降26.3%至人民币106.67亿元[103][104] - 商业物业运营业务收入同比增长0.1%至人民币35.42亿元，分部溢利同比增长16.2%至人民币19.83亿元[103][104] - 公司综合除税前溢利为人民币129.98亿元，同比下降19.7%[106] - 公司股东应占期内溢利为人民币85.99亿元，相比2024年同期的人民币103.14亿元下降16.7%[115] - 净利润同比下降17.3%至95.30亿元人民币，去年同期为115.27亿元人民币[77] - 2025年上半年公司股东应占溢利为人民币86.0亿元[12] - 2025年上半年核心股东应占溢利为人民币87.8亿元[26] - 公司股东应占溢利为人民币86亿元，核心股东应占溢利为人民币87.8亿元[37] - 联营和合营项目贡献净利润人民币12.6亿元[42] - 中海宏洋合约物业销售额人民币166.1亿元，收入人民币145.4亿元，股东应占溢利人民币2.8亿元[42] - 每股基本盈利同比下降16.0%至0.79元人民币，去年同期为0.94元人民币[77] - 每股基本盈利基于加权平均股数109.45亿股计算，与2024年同期股数相同[115] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比上升1.5%至687.59亿元人民币，去年同期为677.58亿元人民币[77] - 公司平均融资成本为2.9%，分銷费用与行政费用合计占收入的比例为3.8%[29] - 财务费用同比下降22.5%至人民币3.82亿元，主要因利息支出减少及资本化金额增加[108] - 所得税费用同比下降25.5%至人民币34.69亿元，其中中国土地增值税大幅下降70.8%至人民币2.61亿元[109] - 员工成本同比下降18.0%至人民币10.22亿元[114] - 物业存货减值准备为人民币3.06亿元，较去年同期人民币4.56亿元有所改善[107] 合约物业销售额和销售面积 - 2025年上半年公司系列公司合约物业销售额为人民币1201.5亿元[8][12] - 公司系列公司合约物业销售额为人民币1201.5亿元，销售面积为512万平方米[38] - 公司系列公司在香港及北上广深五城市实现合约销售额人民币556.4亿元[26] - 北京市场实现合约销售额人民币304.5亿元[26] - 香港及北上广深销售额占非中海宏洋系列公司销售额53.7%[26] - 中海宏洋合约物业销售额人民币166.1亿元，收入人民币145.4亿元，股东应占溢利人民币2.8亿元[42] 土地储备和购地 - 公司新增总购地金额人民币403.7亿元，权益购地金额人民币401.1亿元，一线城市及香港权益购地金额占比52.1%[29] - 新增土地储备总建筑面积258万平方米，权益地价人民币401.1亿元[45][46] - 集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2,693万平方米[46] 商业物业表现 - 公司商业物业实现收入人民币35.4亿元[27] - 商业物业收入人民币35.4亿元，其中写字楼17亿元，购物中心11.7亿元[49] - 写字楼新签约租赁面积51万平方米，续租率76.9%[49] - 成熟购物中心出租率96.2%，销售额和客流同比分别提升6.7%和11.0%[50] - 公司商业物业运营总建筑面积增加15万平方米[27] - 投资物业公允价值增加190.98亿元人民币至2103.09亿元人民币，较期初增长0.9%[80] - 投资物业公允价值变动收益为人民币6612万元，较2024年同期的1233万元大幅增长436.3%[117] 财务健康状况和流动性 - 截至2025年6月30日公司股东应占权益为人民币3866.2亿元[10] - 2025年上半年净借贷比率为28.4%[14] - 公司资产负债率为53.7%，净借贷比率为28.4%，持有银行存款及现金为人民币1089.6亿元[29] - 公司有息负债规模较年初减少人民币141.2亿元[29] - 净借贷比率28.4%，银行存款及现金人民币1,089.6亿元，占总资产12.1%[53] - 总借贷人民币2,274.5亿元，其中一年内到期借贷占比7.6%[53] - 公司银行存款及现金为人民币1,089.6亿元，其中人民币占比94.6%，港币占比4.5%，美元占比0.3%[55] - 公司可动用资金为人民币1,503.3亿元，包括受规管的物业预售所得款人民币243.7亿元和未动用银行授信额度人民币413.7亿元[55] - 公司人民币借贷占比较2024年底提升2.5个百分点至84.8%[56] - 期末现金及银行结余同比下降12.3%至1089.57亿元人民币，去年同期为1241.68亿元人民币[80] - 期末现金及现金等价物为人民币108,774,461千元，较期初下降12.1%[89] 现金流活动 - 公司销售回款为人民币892.6亿元，其他经营回款为人民币76.2亿元，总经营回款为人民币968.8亿元[55] - 公司资本支出为人民币836.9亿元，其中土地成本为人民币613.7亿元，建安支出为人民币223.2亿元[55] - 经营活动中未计入流动资金变动前现金流为人民币11,568,888千元，同比下降28.9%[87] - 投资活动所用现金净流出人民币1,779,460千元，较去年同期改善47.0%[87] - 融资活动现金净流出人民币14,294,402千元，同比扩大160.7%[89] - 物业及存货增加导致现金流出人民币7,535,110千元，同比由正转负[87] - 新取得银行及其他借贷人民币23,042,027千元，同比下降39.1%[89] - 偿还银行及其他借贷人民币30,478,997千元，同比减少10.0%[89] - 非控股股东出资人民币5,022,000千元，同比增长132.3%[89] - 银行存款利息收入同比下降29.4%至人民币5.73亿元[107] 债务和融资工具 - 公司有息负债到期分布：一年内人民币35.0亿元，一至二年人民币139.0亿元，二至五年人民币177.9亿元，五至十年人民币517.6亿元，十年以上人民币337.1亿元[59] - 公司有息负债货币分布：人民币银行及其他借贷占比65.3%，人民币担保票据及公司债券占比19.5%，美元担保票据占比10.8%，港币银行借贷占比4.4%[61] - 担保票据及公司债券账面值为人民币68,917,651千元，公允价值为人民币69,638,751千元[100] - 担保票据及公司债券公允价值较账面价值高出人民币721,100千元[100] - 与2024年末相比，担保票据及公司债券账面价值减少人民币6,489,331千元[100] - 与2024年末相比，担保票据及公司债券公允价值减少人民币5,364,131千元[100] - 公司发行人民币35亿元担保票据，包括5亿元1.90%2030年到期票据和15亿元2.38%2035年到期票据等[124] - 公司全数赎回美元3亿元2.375%票据和人民币73亿元各类公司债券，赎回总价值约人民币91.64亿元[125] - 子公司发行人民币350亿元公司债券及中期票据，票面利率1.80%-2.38%[149] - 全资附属公司赎回面值人民币18亿元票面利率2.88%的中期票据[151] - 全资附属公司赎回面值人民币20亿元票面利率3.05%的公司债券[151] - 全资附属公司赎回面值人民币15亿元票面利率2.75%的公司债券[151] - 全资附属公司赎回面值人民币20亿元票面利率2.63%的中期票据[151] - 全资附属公司赎回面值美元3亿元票面利率2.375%的担保票据[151] 担保和承诺事项 - 公司为物业买家偿还银行按揭贷款提供担保金额为人民币257.6亿元[62] - 公司以资产账面值人民币1,113.2亿元为银行贷款作抵押担保[64] - 对合营公司财务担保最大额度83.17391亿元人民币，已用额度83.17391亿元人民币[136] - 对联营公司财务担保最大额度1.4599亿元人民币，已用额度1.4599亿元人民币[136] - 公司建筑合约反赔偿承诺增至人民币22.51亿元（2024年末：17.16亿元）[138] - 公司为买家银行按揭贷款担保金额降至人民币257.61亿元（2024年末：450.43亿元）[138] - 抵押资产账面总值降至人民币1113.24亿元，其中物业存货抵押大幅减少至26.86亿元（2024年末：378.14亿元）[139] - 截至2025年6月30日，公司投资物业资本开支承诺为62.86399亿元人民币[135] 资产和负债状况 - 流动负债同比下降7.6%至2451.10亿元人民币，去年同期为2652.32亿元人民币[83] - 权益总额同比上升4.0%至4177.45亿元人民币，去年同期为4018.30亿元人民币[83] - 合同负债（预售楼款）基本持平为1324.41亿元人民币，去年同期为1325.43亿元人民币[83] - 公司股东应占合并保留溢利为人民币308,609,013千元，占权益总额的76.8%[86] - 应收账款总额从2024年末的34.06亿元增至78.25亿元，增长129.7%，其中90日以上账龄应收账款从9.04亿元增至17.03亿元[121] - 应付账款总额从2024年末的556.01亿元降至523.74亿元，减少5.8%[123] - 按公允价值计入损益之金融资产为人民币288,382千元，与上期持平[98] 外汇和汇兑影响 - 汇兑收益同比转正为4.01亿元人民币，去年同期为损失4.38亿元人民币[79] - 外币汇兑实现净收益人民币1.36亿元，去年同期为净亏损人民币3.54亿元[106][107] 股息和股东回报 - 宣布派发中期股息每股港币25仙[26] - 2025年中期股息为每股港币25仙，总额约人民币25.17亿元[116] - 中期股息降至每股港币25仙（2024年：30仙）[144] 项目交付和运营 - 公司上半年高品质交付4.2万套房屋[27] - 集团系列公司（不含中海宏洋）竣工总建筑面积445万平方米[42] - 2025年上半年完成4.2万套住宅高品质交付，完美交付率达40%[74] - 2025年上半年在建保障房面积13.6万平方米，新竣工面积6.2万平方米[74] - 累计保障房竣工面积达1,437万平方米[74] 可持续发展和绿色运营 - 公司绿色项目共计690个，相应总认证面积超1.1亿平方米[68] - 能耗信息化平台覆盖100%自持运营写字楼项目和购物中心项目[71] - 2025年上半年绿色建筑认证项目收入约749亿元，高能效认证项目收入约2.73亿元[74] - 累计绿色建筑认证项目达690个，相应面积超1.1亿平方米[74] - 2025年上半年新增17个绿色建筑认证项目，面积约126万平方米[74] - 绿色采购供应商比例升至71%[74] 公司治理和股权结构 - 公司聘用3,232名员工，雇员男女比例2.48:1[76] - 员工人均培训时数为45小时[76] - 董事及管理层薪酬总额降至人民币1213万元（2024年同期：1375万元）[142] - 已发行股份总数维持109.45亿股普通股[146] - 股份期权计划项下可授予股份期权数量为811,397,653股占已发行股份总数7.41%[153] - 公司于2018年6月29日授予股份期权107,320,000股，行使价每股港币25.85元，其中向董事授予2,000,000股[127] - 公司于2020年11月24日授予股份期权285,840,000股，行使价每股港币18.724元，其中向董事授予6,300,000股[128] - 公司于2021年11月11日授予股份期权7,130,000股，行使价每股港币18.70元，其中向董事授予1,600,000股[129] - 2018年股份期权公允价值每股港币6.36元，2020年期权每股港币2.64元，2021年期权每股港币2.89元[130] - 截至2025年6月30日，公司股份期权计划项下无尚未行使的股份期权[133] - 2024年6月30日前六个月内，51,440,500股2018年股份期权到期失效，4,882,000股因人员离职被没收[133] - 董事李民斌持有公司5,660,000股股份占已发行股份0.0517%[156] - 董事郭光辉持有相联法团中国建筑股份有限公司210,000股股份占其已发行股份0.001%[157] - 董事张智超持有相联法团中国建筑兴业集团2,984,000股股份占其已发行股份0.132%[157] - 董事庄勇持有面值90万美元息率5.35%的相联法团担保票据[159] - 中国海外集团有限公司为实益拥有人持有5,618,894,255股占已发行股本51.34%[160] - 中建股份通过受控制公司权益持有6,140,159,183股占已发行股本56.10%[160] - Complete Noble Investments Limited为实益拥有人持有1,095,620,154股占已发行股本10.01%[160] - 中国中信集团通过受控制公司权益持有1,095,620,154股占已发行股本10.01%[160] - Pzena Investment Management, LLC作为投资经理持有547,389,432股占已发行股本5.00%[160] - 银乐发展有限公司为实益拥有人持有521,264,928股占已发行股本4.76%[160] - 中建集团持有中建股份约57.70%权益[165] - 审核及风险管理委员会已审阅公司截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩[168] - 公司确认在报告期内遵守上市规则《企业管治守则》及《标准守则》要求[163][164] 关联方交易和资产处置 - 关联方交易中物业发展项目工程费用增至人民币16.08亿元（2024年同期：14.84亿元）[140] - 物资采购及供应链管理服务收入增至人民币3.66亿元（2024年同期：1.41亿元）[140] - 联营公司商标使用权许可费收入降至人民币1.45亿元（2024年同期：1.83亿元）[140] - 公司于2025年2月21日以1.75亿英镑(约16.02274亿元人民币)出售附属公司，确认收益2.61641亿元人民币[134] 会计政策和金融工具 - 公司金融工具公允价值计量采用三级层级分类[97] - 公司应用香港会计准则第21号修订本，对运营业绩无重大影响[92] - 公司未提前采纳多项已颁布但未生效的香港财务报告准则修订[92] - 公司金融风险管理部门政策及程序自去年年底以来无重大改变[96] - 公司管理层判断及估计不确定性的主要来源与上年度相同[101]

股息处理 - 公司将没收2019年3月20日末期股息（每股港幣50仙）和8月22日中期股息（每股港幣45仙）未领取部分[3] - 没收日期为2025年9月30日[3] - 未收到股息股东需在该日下午4时30分前联系股份过户登记处[3]

长沙房地产市场整体表现 - 2025年1-8月长沙房地产企业销售金额排名前20的企业合计实现264.56亿元销售额[2] - TOP20企业销售面积共计180.16万平方米[2] - TOP10房企销售金额门槛值为11.20亿元[2] - TOP20房企销售金额门槛值为4.65亿元[2] 企业销售金额排名 - 华润置地以30.71亿元位居金额榜榜首[3] - 招商蛇口以28.45亿元位列金额榜第二名[3] - 中建信和以27.65亿元位居金额榜第三名[3] - 权益销售金额中华润置地以27.85亿元居首[5] - 招商蛇口权益销售金额23.34亿元位列第二[5] - 中建信和权益销售金额21.88亿元位列第三[5] 企业销售面积排名 - 中建信和以20.34万平方米位居面积榜第一位[3] - 招商蛇口以19.94万平方米位居面积榜第二位[3] - 华润置地以17.22万平方米占据面积榜第三名[3] - 权益销售面积中招商蛇口以17.13万平方米居首[5] - 中建信和权益销售面积15.93万平方米位列第二[5] - 华润置地权益销售面积15.85万平方米位列第三[5] 项目层面销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额107.16亿元[6] - 销售额TOP10门槛值为7.52亿元[6] - 长沙瑞府以19.43亿元占据销售金额排行榜榜首[6] - 建发观云以12.00亿元位居第二[6] - 运达会展湾以10.77亿元位列第三[6] - 商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积63.24万平方米[7] - TOP10销售面积门槛值为4.24万平方米[7] - 长沙瑞府以9.48万平方米居于销售面积榜第一位[7] - 中建桃李九章以7.95万平方米位居第二位[7] - 长沙润府以7.59万平方米位列第三[7]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

核心观点 - 公司2025年1-8月合约销售金额1503.3亿元同比下跌16.5% 销售均价2.25万元/平方米同比下降16.3% 体现以价换量策略 [1][2] - 2025年上半年归母净利润86.0亿元同比下降16.6% 综合毛利率17.4%较同期下降4.7个百分点 商业物业收入35.4亿元稳步发展 [2] - 公司总借贷2274.5亿元较2024年末减少141.2亿元 平均融资成本2.9%维持行业最低区间 资产负债率53.7%财务策略稳健 [3] 物业销售表现 - 2025年8月合约销售金额183.3亿元同比下跌0.7% 销售面积88.9万平方米同比上升27.7% [1] - 2025年1-8月合约销售金额1503.3亿元同比下跌16.5% 销售面积666.9万平方米同比微跌0.2% [1] - 销售均价2.25万元/平方米较2024年同期下降16.3% 反映以价换量加速去化策略 [2] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入832.2亿元同比下降4.27% 地产开发板块结算779.6亿元同比下降4.97% [2] - 综合毛利率17.4%较2024年同期22.1%下降4.7个百分点 销售费用率2.5%管理费用率1.3%均保持稳定 [2] - 归母净利润86.0亿元同比下降16.6% 总利息支出同比减少12.1亿元 [2][3] 商业运营发展 - 商业物业收入35.4亿元 其中写字楼收入17.0亿元 购物中心收入11.7亿元 长租公寓收入1.6亿元 酒店及其他收入5.1亿元 [2] - 写字楼续租率76.9% 购物中心成熟项目出租率96.2% 客流量同比提升11.0% [2] - 首个商业资产封闭式基础设施证券投资基金申请获深交所受理 [2] 财务稳健性 - 总借贷2274.5亿元较2024年末减少141.2亿元 持有银行存款及现金1089.6亿元 保持经营性现金净流入 [3] - 资产负债率53.7% 净借贷比例28.4% 平均融资成本2.9%维持行业最低区间 [3] - 信用优势显著 财务安全底线严守 [3]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

项目概况 - 上海徐汇东安新村项目是上海史上最大的城市更新项目 涉及三宗涉住宅地块 总出让金额523.03亿元 用地面积15.93万平方米 地上计容面积60.05万平方米[1] - 三宗地块分别为徐汇区C030301单元125-31地块、127b-23地块和127b-24地块 其中127b-23地块规划建设5幢17-25层住宅楼共206户 由上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元竞得[1] - 项目定位为国际医创社区 是世界级医疗科创枢纽的重要组成部分 不仅改善板块居住条件 更是城市功能的迭代[10] 土地交易与股权结构 - 三宗地块通过协议方式出让 125-31地块总价341.35亿元 127b-24地块总价98.18亿元 127b-23地块总价83.5亿元[1][5] - 125-31地块和127b-24地块的股权及债权进行捆绑转让 交易对价总额154.78亿元 涉及新东安公司和新百安公司90%股权 资产净值合计76.73亿元 估值合计81.6亿元[5] - 中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成联合开发主体 通过股权交易获得125-31地块和127b-24地块开发权 两幅地块总成交代价405亿元 其中现金支付154.78亿元 其余为债权[6][7] 企业投资与战略布局 - 中海地产以81.53亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 补仓上海核心地段土地储备[7][9] - 招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增两宗地 此次通过联合开发加码徐汇滨江板块投资[3][10] - 中旅投资作为央企首次参与上海大型城市更新项目 强项是文旅地产开发与运营[7] 市场环境与行业趋势 - 头部房企在上海面临土地储备不足问题 中心城区核心地段地块数量有限 近两年上海豪宅热销导致去化速度快于拿地速度[4] - 优质土地储备成为房企销售额最重要保障 中海地产2024年在上海销售额超700亿元 但拿地仅耗资68亿元 2025年1-8月全口径销售额161.6亿元排名第四[4][8] - 东安新村两幅地块住宅货值预计达600亿元 是上海历史上最大的豪宅开发项目之一 其中125-31地块住宅货值近500亿元 127b-24地块住宅货值近150亿元[8] 项目开发规划 - 125-31地块为综合体地块 容积率4.38 限高195米 总住宅体量约27.3万平方米 楼面价12.41万元/平方米[5] - 127b-24地块容积率2.62 限高100米 总住宅体量约7.91万平方米[5] - 项目南邻西岸金融城 总建面约180万平方米 投资超600亿元 包含商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态[10]