核心观点 - 公司子公司重庆悦致渝与平安银行签订借款展期协议 将原借款合同项下借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 并由关联公司继续提供股权质押担保 [1] - 公司及控股子公司担保余额为157.19亿元 占归属于上市公司股东净资产的148.35% 其中对合并报表外单位担保余额32.17亿元 占比30.36% [2] - 公司2025年上半年营业收入主要来自商品房销售及一级土地开发业务 占比75.64% [2] - 公司当前市值为137亿元 [3] 债务与担保安排 - 控股子公司重庆悦致渝原向平安银行借款7.5亿元 期限3年 已展期2.5年 用于住宅项目开发建设 [1] - 借款本金余额2.65亿元展期至2028年9月29日 [1] - 全资子公司成都天泉和控股子公司重庆悦启分别以其持有重庆悦致渝1%和99%股权提供质押担保 [1] - 重庆悦致渝提供反担保 担保事项已通过相关股东会审议 [1] 担保情况 - 公司及控股子公司担保余额约157.19亿元 [2] - 担保余额占归属于上市公司股东净资产比重为148.35% 占净资产比重为37.83% [2] - 公司为控股子公司提供担保余额约125.02亿元 占归属于上市公司股东净资产比重117.99% [2] - 对合并报表外单位担保余额约32.17亿元 占归属于上市公司股东净资产比重30.36% [2] 业务构成 - 2025年1至6月商品房销售及一级土地开发收入占比75.64% [2] - 投资物业及相关服务收入占比16.8% [2] - 物业及其他收入占比3.34% [2] - 酒店经营收入占比3.06% [2] - 管理输出收入占比0.85% [2] 市场表现 - 公司当前市值为137亿元 [3]

财务表现 - 公司年度收益达244亿港元 同比增长9% [1] - 股东应占综合溢利40.307亿港元 较去年增长13% [1] - 每股基本盈利12.39港元 高于去年的11.01港元 [1] 业务分部表现 - 酒店及休闲部收益增长12亿港元 推动整体收益增长 [1] - 物业发展及投资部收益增加8亿港元 主要受新加坡住宅项目强劲销售及分阶段确认推动 [1] - 大部分分部表现良好 但物业发展及投资部及其他分部溢利减少对整体业绩产生部分抵消 [1]

交易概述 - 华音国际控股间接全资附属公司吉林省融裕投资有限公司拟出售华音国际控股(敦化)有限公司全部股权 代价为人民币1元[1] - 交易对方为长春市纳百利商贸有限公司 交易时间为2025年9月18日[1] 目标资产结构 - 目标公司持有华音紫霞60%股权 其主要资产为位于敦化市潜在房地产项目的土地开发开支[1] - 目标公司同时持有华音紫香门100%股权 该公司目前没有业务活动[1] 项目状况评估 - 集团在吉林省敦化市拥有两个筹备中物业项目 包括住宅项目及综合文化旅游项目[1] - 经管理层重新评估 两个项目均无利可图 所需资本和开发开支与集团财务状况不符[1] 交易决策理由 - 董事会认为出售事项对集团整体较为合适而有利[1]

交易概述 - 公司间接全资附属吉林省融裕投资有限公司拟以人民币1元代价向长春市纳百利商贸有限公司出售华音国际控股(敦化)有限公司全部股权 [1] - 交易于2025年9月18日进行 [1] 目标资产结构 - 目标公司持有华音紫霞60%股权 其主要资产为敦化市潜在房地产项目的土地开发开支 [1] - 目标公司持有华音紫香门100%股权 该公司目前无业务活动 [1] 项目背景 - 集团在吉林省敦化市拥有两个筹备中物业项目：住宅项目及综合文化旅游项目 [1] - 经管理层重新评估 两个项目均无利可图 [1] - 项目所需资本和开发开支与集团财务状况不符 [1] 交易 rationale - 董事会认为出售事项对集团整体较为合适而有利 [1] - 通过处置无利可图资产优化资源配置 [1]

北京土地市场交易概况 - 北京出让丰台和朝阳2宗地块 成交总价33.46亿元 均被北京国企托底拿下[1] - 丰台岳各庄地块被城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[1] - 朝阳呼家楼地块由首开以成交楼面价约8.1万元/平方米拿下[1] 呼家楼地块分析 - 地块位于东三环至四环核心区域 距离国贸中心约800米 距离地铁10号线金台夕照站约300米[2] - 总占地面积0.53公顷 规划建筑面积0.76万平方米 其中住宅部分约0.55万平方米[3] - 按照户均120平方米计算 住宅房源总共不到50套[4] - 是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地 具备核心区位稀缺性[3][4] - 周边二手房挂牌均价约为10-15万元/平方米 2023年建成的首创禧瑞都挂牌均价10万元/平方米起[2] 首开股份拿地策略 - 首开时隔两年多再次在北京土地市场出手拿地[1] - 地块面积偏小 总价门槛较低 是首开重新回归北京土地市场的理想切入点[1] - 首开股份2024年上半年归母净利润-18.39亿元 虽仍亏损但实现5.61%同比增长[5] - 公司表示将密切跟踪重点城市土地市场机遇 在保障合理利润前提下积极参与土地竞拍[5] 丰台岳各庄地块分析 - 地块被城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元底价摘得 楼面价约5.03万元/平方米[1][6] - 东侧距离西三环直线距离约2公里 西侧到西四环直线距离约1公里[7] - 周边次新房价格较高 紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米 保利和光逸境近10万元/平方米[7] - 丰台区当前新房库存规模较高 去化周期约36个月 市场竞争激烈[7] 市场影响与展望 - 朝阳区将迎来一波较为罕见的豪宅集中供应潮 区域市场竞争格局或将加剧[6] - 呼家楼地块成交结果将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标[6] - 岳各庄地块有望吸引西城 海淀等区域的改善型需求 若地铁11号线青塔站落地将提升交通便捷度[8] - 岳各庄地块开发有望为丰台核心区发展注入新动力 但实际表现取决于产品定位和定价策略[8]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1.41亿元 但归属于上市公司股东的净利润达1.93亿元 同比大幅扭亏为盈[1][2] - 基本每股收益0.23元 加权平均净资产收益率5.19% 处于同行业领先水平[2] - 转让重庆朗福置业1%股权确认投资收益2.4亿元 期间费用同比减少1141.71万元[2] 资产与资源储备 - 总储备土地计容面积达24.15万平方米 其中权益计容面积约17.82万平方米[3] - 在建项目计容面积19.66万平方米 为后续开发提供稳定供给[3] - 充足土地储备和稳步推进的在建工程构筑未来数年平稳经营基础[3] 运营与市场竞争 - 多个房地产项目稳步推进 销售及交付工作有序开展[4] - 凭借开发经验和产品品质在重庆本地市场树立良好品牌形象[4] - 以市场需求为导向优化产品结构 在户型设计 配套设施 物业服务等方面具有明显优势[4] 融资与信用状况 - 积极拓展融资渠道 深化与金融机构合作 财务费用较上年同期下降[5] - 连续12年维持主体信用评级AA 债项信用评级AAA的优质信用资质[5] - 优质信用为融资提供基础 彰显资本市场对公司经营实力和偿债能力的高度认可[5] 战略与发展规划 - 坚定实施聚焦核心业务战略 着力提升整体运营效率[3] - 未来将加快项目开发与销售节奏 巩固区域市场份额[5] - 围绕房地产主业探索物业管理 商业运营等多元化发展路径挖掘新增长点[5]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[2] - 归母净利润亏损119.47亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位及新增资产减值计提[2] - 经营服务业务全口径收入284亿元[3] - 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套[2] 业务运营动态 - 多地项目开盘去化率超九成 完成大宗交易签约金额超60亿元[2] - 通过存量盘活优化新增产能近百亿元 盘活回款近60亿元[2] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 实现新增销售超200亿元[2] - 新项目投资兑现度达85% 全周期投后管理覆盖2022年后所有新项目[2] 多元化业务进展 - 万物云上半年营收182亿元 保持存量住宅市场拓展领先能力[4] - 长租公寓运营超27万间 超13万间纳入保障性租赁住房 服务企业客户超6200家[4] - 物流业务出租率行业领先 库内运营及运输服务收入同比增长43%[4] - 杭州西溪印象城REIT项目出租率约99% 客流同比增长超5%[4] 资金与债务管理 - 大股东深铁集团提供不超过16.81亿元借款[3] - 已如期偿还243.9亿元公开债 2027年前无境外公开债到期[3] - 成立万新金石住房租赁基金 推动业务由重变轻[4]

地块基本信息 - 青岛市北区SF0501-309A地块于2025年8月8日进入出让筹备阶段 预申请期至2025年8月27日17:00 [1] - 地块面积2.66万平方米 容积率≤2.4 规划建筑面积约6.38万平方米 土地用途为城镇住宅用地 [1] - 建筑密度≤25% 绿地率≥35% 定位低密舒适居住环境 [1] 区位交通优势 - 地块位于南京路以西 辽阳西路以南 北邻辽阳西路主干道 西近连云港路 东接南京路 路网密集 [1] - 地铁3号线与4号线在此交汇 形成双地铁轨道交通网络 [1] 周边配套设施 - 教育资源：周边有市北区第三实验幼儿园 国开实验中学 青岛第五十三中学等全龄教育机构 [2] - 商业配套：步行可达新业广场 周边有万达广场(CBD店) 卓悦里 京东MALL等大型商场 [2] - 医疗资源：3公里范围内有青岛妇女儿童医院(辽阳西路院区) 海慈医疗集团本部 阜外心血管医院等医疗机构 [2] 市场参考与项目潜力 - 周边诺德逸安居项目精装住宅均价24000-25000元/平方米 提供区域房价参考 [3] - 地块具备打造市北区优质改善型住宅项目的潜力 将丰富区域住宅供给 [3]

地块成交概况 - 深业联合体以17.89亿元总价竞得龙华上塘A815-0037宗地，溢价率15.12% [1] - 地块经过47轮竞拍，楼面地价约35030元/平方米 [1] - 共2家房企参与竞买，分别为深业联合体和联发+龙华建投联合体 [7] 土地出让条件 - 土地用途为二类居住用地，用地面积16475.54平方米，容积率≤3.1，总建筑面积51070平方米 [3][15][16] - 起始总价15.54亿元，采用"价高者得"原则出让 [3] - 无销售限价、无"70/90"户型限制、无保障房配建要求 [12] - 住宅49850平方米和商业600平方米允许分割转让，托育机构500平方米建成后无偿移交政府 [14] 项目规划要求 - 须自签订出让合同起1年内开工，4年内竣工 [14] - 需落实噪声防治措施并提供"交房即交证"服务 [14] - 建筑覆盖率一级≤35%、二级≤25%，绿化覆盖率>40% [16] - 住宅临福龙路一侧退线≥15米，临简上路一侧≥12米 [16] 区位及配套 - 地块位于福龙路与简上路、洁玉街交汇处，毗邻长城里程家园、简上村 [12][16] - 周边有龙华区和平中学、简上体育综合体、简上社区公园等配套 [17] - 属于龙华区实验学校初中部大学区划分范围 [17] 市场参考价格 - 周边小区二手挂盘均价：长城里程家园约5.63万元/平方米，卓越柏奕府新挂牌均价6.27万元/平方米，中海汇德里约7万元/平方米 [17] - 地块与深业此前以19.06亿元底价竞得的A815-0036宗地相邻 [7] 行业政策环境 - 深圳土地市场延续宽松政策，简化竞拍规则 [12] - 房企可自主规划高端产品 [12]