房价与二手房市场 - 8月南京71%刚需小区房价下跌 二手房市场进入深度调整期[5] - 京沪深小面积低总价二手房成交占比持续增长 刚需购房需求发力[5] - 9月京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 因恰逢季度末[5] 法拍房市场 - 8月法拍房成交量再创年内新高 市场活跃度持续提升[7] - 深圳顶豪大平层法拍房溢价80%成交 高端资产需求强劲[7] 土地市场 - 第36周土地供应建筑面积464万平方米 环比下降45%[8] - 土地成交建筑面积203万平方米 环比下降41%[8] - 北京上海宅地出让平均溢价率6.4% 环比增加4.1个百分点[8] 政策动态 - 多地持续优化公积金政策并加强税费优惠 强化需求侧支持[9] - 深圳限购解绑力度大于北京上海 政策宽松程度存在差异[9] 代建业务发展 - 建发更新建设代建8所学校投入使用 代建业务向公共服务领域拓展[10][11] - 绿城中国前8月代建销售额606亿元 业务规模行业领先[11] - 合生创展前8月代建销售42.36亿元 代建业务持续发展[11] 房企中报表现 - 招商蛇口净利率3.38% 新增权益地价219亿元 留存收益不增反减受永续债影响[13] - 金地集团归母净利亏损 受销售规模下降及计提减值影响 公开市场债务压力缓解[14] - 新城控股地产销售回款率115.05% 商业板块成利润稳定器 融资端取得突破进展[15] - 首开股份营业收入和毛利率明显回升 归母净利润同比减亏1.09亿元 发行多笔低成本融资[16][17] 产品趋势 - 100平方米四代宅产品满足四代同堂居住需求 刚需价格享受改善级空间[19] - 四代宅刚需化浪潮持续 产品进化方向更趋理性与成熟[19]

市场整体表现 - 8月南京新房成交规模延续回落 6幅低密宅地均以底价成交[2] - 二手房成交量仅6300套 高频交易小区数量192个 同比下降58%[4] - 二手房市场进入量价齐跌阶段 与4月"降价走量"特征形成显著差异[4] 价格变动趋势 - 68%高频交易小区成交价环比下跌 较上月增加11个百分点 创年内第二高点[2][4] - 23%高频交易小区房价环比降幅超过10% 板桥、高新等刚需板块成为下跌重灾区[8] - 挂牌价下调趋势更加凸显 77%高频交易小区挂牌价环比下跌 创近一年新高[10][11] - 挂牌价格指数较2024年8月下跌10.3% 整体价格重心呈下移态势[11] 不同物业类型表现 - 刚需类小区房价环比下跌占比达71% 改善类为65% 高端小区为50%[13] - 刚需和改善类产品面临更显著价格调整压力 高端小区相对更具稳定性[13] - 河西北、仙林湖等改善板块及老城东、泰山浦珠路等刚需板块跌价小区占比超八成[15] - 仙林湖6个高频交易小区房价全部下跌 新城香悦澜山成交均价降至2万元以下 较2021年峰值下跌过半[15] 区域分化特征 - 浦口桥北板块出现反弹迹象 11个降价小区与7个涨价小区并存[18][19] - 桥北房价自2022年普遍回调超30% 中位价降至1.5万元/平方米 百万级挂牌房源充足[18] - 大华锦绣时代、明发滨江一期、旭日上城三区等小区8月房价实现环比上涨[18] - 高新板块7个降价小区对2个涨价小区 河西北板块6个降价小区对1个涨价小区[19] 库存与土地供应 - 狭义消化周期不足20个月 但广义库存消化周期接近10年 大量住宅用地沦为死库存[21] - 2025年南京土地成交金额排全国前5 大量优质低密宅地只能以底价成交[21] - 核心矛盾在于库存压力与土地高供给量对冲 死库存积压与供需失衡显著影响市场信心[21] - 需建立库存动态平衡机制 以闲置存量用地处置规模兑换供地指标 从源头优化库存结构[22]

企业动态 - 国贸地产8月代建项目获评市优工程 涉及八个项目 [1] - 朗诗代建实现业务创新与边界拓展 昆山白马泾项目为第三个项目并首次提供品牌与绿建技术输出服务 [1] - 绿城中国2025年1-8月代建销售额606亿元 销售面积455万平方米 [6] - 合生创展2025年前8月代建销售金额42.36亿元 销售面积47591平方米 8月单月代建销售金额3.1亿元 [7] - 金地浙江地区公司签约临平老城股权项目 计容建筑面积2.48万平方米 周边资源成熟交通便捷 [2] - 金地管理累计覆盖80个城市 在管项目超240个 总建筑面积超3600万平方米 [2] 项目进展 - 润地管理联合体中标东莞中心城区保障房项目 总建筑面积84483平方米 计划建设510套配售型保障房 [1] - 建发更新建设代建八所学校开学季投入使用 包括厦门市第八幼儿园、第九幼儿园等教育设施 [1][3] - 旗山雅苑等八个项目获评工程质量优良等级 厦门一中两个校区正式揭牌 五通安置房项目获施工许可证 [1] - 杭州萧山项目总建筑面积6万平方米 利用超高架空层打造多维立体空间产品特点 [2] - 平阳县昆阳城东项目由绿城管理中标 全过程代建 项目体量92994平方米 成交金额5.39亿元 [9] - 瑞安市仙降北单元项目由金地管理中标 全过程代建 项目体量80207平方米 成交金额4.22亿元 [9] 行业数据 - 绿城管理上半年新拓项目代建费约50亿元 拓展面积同比增长13.9% [10] - 旭辉建管布局城市超80个 启动大连首个新国标四代宅项目 [10] - 新城建管7月成功签约七个项目 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [10]

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

法拍房市场整体表现 - 2025年8月法拍房成交量5466套 环比上升11% 创年内新高[3][4][17] - 挂牌量3.2万套 环比下降27% 仍为年内第二高位[3][4][8] - 全国平均成交率21% 较上月略有回落 但维持在年内高位[4][24] 市场热度与买方行为 - 71%房源溢价成交 环比上升3个百分点[4][17] - 7%成交房源出价次数超过100次 较上月上升1.8个百分点[3][4] - 平均成交折价率32.2% 环比下降1.3个百分点[28] - 一拍房源成交占比达49% 较上月增加15个百分点[28] 城市级市场表现 - 重庆挂拍1419套 居全国首位[10] - 威海成交247套 跃居成交量第一 其中209套起拍价低于1万元[21] - 一线城市挂拍量：广州316套 北京232套 深圳231套 上海198套[12] - 深圳成交金额8.4亿元居首 上海杭州北京广州紧随其后[21] 高价值标的交易特征 - 18处标的起拍价超1亿元 包括深圳新地中央广场商务楼等[5] - 深圳蛇口豪宅398平方米住宅经过80轮竞价 以5830万元成交 溢价率80%[22] - 杭州西湖区五星级酒店以2.57亿元六折起拍 评估价4.01亿元[13] 政策与行业影响 - 住建部发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》 要求加强资金监管[5][6] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[6] - 法拍房市场作为居住权流动重要环节 为行业发展新模式提供助力[1][6] 市场结构变化 - 挂拍折价率与成交折价率差距缩小至3.41个百分点 显示供求双方认知趋同[28] - 一拍房源成为唯一供求认知趋同类型 价差仅2.6个百分点[29] - 二拍和变卖房源需更大价格让步 价差分别达4.9和2.8个百分点[29]

二手房市场整体表现 - 2025年前8月30个重点城市二手房成交累计同比增长9% 与新房成交环比转降形成鲜明对比 [2] - 三季度二手房成交规模环比下降 但累计同比增幅显著好于新房 处于高位震荡行情 [15] 成交总价段特征 - 京沪深杭200万以内低总价段成交占比同比持增 上海43.78%占比最高 环比上升1.44个百分点 同比上升6.45个百分点 [3] - 北京 深圳 杭州200万以内成交占比同比分别增长3.24个百分点 1.02个百分点和1.8个百分点 [3] - 京沪深300-600万刚改需求成交占比同比下降 北京300-400万 上海200-400万 深圳400-500万跌幅均超2个百分点 [3] - 高端需求相对稳定 北京3000万以上豪宅成交占比0.17% 其中3000-5000万同环比分别上升0.03和0.09个百分点 [4] - 上海 深圳5000万以上二手豪宅成交占比持增 杭州800-3000万成交套数占比同环比齐增 [4] 成交面积段特征 - 京沪深90平以内小面积段成交占比均在6成以上 上海90平以内占比同环比增幅均超0.7个百分点 [8] - 杭州100-180平中等面积和大面积段产品成交占比同环比齐增 [7][8] - 北京70㎡以下占比36.91% 上海38.77% 深圳31.84% 杭州20.52% [9] 成交区域特征 - 京沪成交占比增长区域多为近远郊片区 包括北京朝阳区 昌平区和平谷区 上海杨浦区 松江区和崇明区 [12] - 深杭成交占比增长区域多为城市核心区 包括深圳南山区 福田区 杭州上城区 滨江区 [12] - 主力区域集中度下降 北京朝阳区占比24.31%环比增2.1个百分点 深圳龙岗区占比25.82%环比增0.65个百分点 杭州上城区占比16.25%环比增1.7个百分点 [13] 市场趋势预判 - 9月季度末京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 [1][15] - 核心城市二手房价仍处下行周期 短期内"以价换量"趋势延续 [15] - 中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量 [15] - 刚需盘以价格为导向 远郊老破小交易周期将拉长 [15]

核心观点 - 公司2025年上半年销售金额103.3亿元同比下降56.14%但回款率高达115.05% 商业运营板块收入增长11.8%成为利润核心支撑 融资端取得突破发行3亿美元境外债和10亿元中期票据 是业内规模民企中极少"零违约"的企业 [1][3][4][14][17] 销售表现 - 2025年上半年实现销售金额103.3亿元同比下降56.14% 销售面积133.5万平方米同比下降59.07% 销售均价7738元/平方米 [3][4] - 回款金额118.84亿元 回款率115.05% [1][3][4] - 长三角区域销售贡献度33%同比下降7个百分点 环渤海区域贡献度27%同比上升5个百分点 中西部区域贡献度27%同比下降2个百分点 珠三角区域贡献度12%同比上升2个百分点 [3][7] 土地储备 - 2025年上半年未新增土地储备 采取谨慎投资策略 [3][9][10] - 可售土地储备约3210万平方米 其中一二线城市土储占比39% 三四线城市土储占比61% [3][10] - 三四线土储主要分布于长三角区域和中西部区域 各占20%左右 [3][10] 财务业绩 - 营业收入221亿元同比下降34.8% 其中房地产业务收入151.7亿元同比下降44.9% [3][12] - 毛利润59.34亿元同比下降19.0% 整体毛利率26.85%同比上升5.25个百分点 [3][12] - 地产开发毛利率7.96%同比下降2.97个百分点 [3][12] - 净利润8.90亿元同比下降34.6% 归母净利润8.95亿元同比下降32.1% [3][12] - 扣非归母净利润9.47亿元同比下降28.2% 核心归母净利率同比提升0.4个百分点 [12] 融资与偿债 - 2025年6月母公司新城发展成功发行3年期3亿美元高级无抵押债券 是近3年来首笔民营地产境外债 [3][14][15] - 2025年8月成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年 [3][14][15] - 平均融资成本5.55%较2024年末下降0.37个百分点 [3][15] - 有息负债规模522.76亿元较年初下降2.6% 其中短期债务141.6亿元较年初上升13.8% [3][15] - 现金持有91.8亿元较年初下降10.8% 现金短债比0.65 剔除受限制现金的现金短债比0.42 [3][15] - 净负债率54.2% 剔除预收账款资产负债率66.40% [15] 商业运营 - 全国布局205座吾悦广场 已开业及委托管理174座 开业面积1608.14万平方米 [3][17] - 商业运营收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利贡献占比77.06%同比大幅提升 毛利率高达71.2% [3][17] - 客流总量9.5亿人次同比增长16.0% 总销售额515亿元同比增长16.5% 平均出租率97.81% [17]

受销售规模下降以及计提减值影响，归母净利亏损；仍需关注流动性，但公开市场债务压力得到缓解。 ◎ 作者 / 沈晓玲、蔡浩盛 核 心 观 点 【 合约销售额同比下滑超五成，沪穗汉等七地为主力贡献城市】 2025上半年金地集团实现合约销售金额171.5亿元，同比下降52.5%；销售均价13676元/ 平方米，同比下降9.0%，较2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于销售业绩的下滑，金地集团全口径的行业排名也下滑至24位。根据金地集团公 布的主要开发投资及销售项目情况，25年上半年合约销售金额超5亿的共有7个城市，分别是上海、广州、武汉、天津、北京、太原和苏州，其中上海合约 销售超12亿。 【 拿地节奏放缓，总土储规模降至2701万平方米 】 进入2025年，金地仅在杭州、上海重启拿地，按权益金额算，2宗地累计土地权益成交金额仅1.47亿 元，投资依旧谨慎。由于拿地减少，金地集团土储进一步下降，上半年金地集团的总土地储备约2701万平方米，较年初下降7%。 【营收下滑叠加减值计提，归母净利润亏损37.01亿元】 2025上半年金地集团实现营业收入156.8亿元，同比下滑26%，其中房地产开发收入约97 ...

2025年第36周 Weekly 2025年9月1日-2025年9月7日，第36周土地供应规模、成交规模均环比下降超过四成，土拍热度低位回升。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为464万平方米，环比下降45%，成交建筑面积为203万平方米，环比下 降41%。本周北京、上海均有宅地出让，土拍热度低位回升，平均溢价率6.4%，环比增加了4.1个百分点。 供应： 本周供应建筑面积464万平方米，环比下降45%。 本周一线城市仅广州新增挂牌了3宗含宅地，其中白云新 城宅地出让总价13.3亿元。重点城市供应含宅用地55幅，平均容积率2.05，成都、石家庄、郑州、广州本周供应宅 地平均容积率均不低于2.0。 重点供应地块方面，厦门本周进行了集中挂牌，4宗地块起拍价均不低于15亿元，容积率均不低于2.1。其中起拍楼 板价最高的是湖里中心地块，达到3.87万元/平方米，地块出让底价20.38亿元，容积率2.1，是本轮厦门挂牌宅地中 容积率最低的一块。地块隶属湖里西部老城核心区，教育、商业等配套齐全，南侧临近仙岳山公园，西面海湾湿 地，生态资源优势突出。地块西南方向约1公里的建发象屿观雲项目地块于2024年11月成交，容积率2 ...

核心观点 - 公司2025年上半年销售规模大幅下滑56% 但商业运营收入增长12% 成为利润结构重要支撑 [1][4][20] - 公司融资端取得突破 成功发行境外债和中期票据 但短期流动性仍面临压力 [3][18] - 公司三四线城市土储占比超六成 面临库存结构调整压力 [1][12] 销售表现 - 2025年上半年实现销售金额103.3亿元 同比下降56.14% [1][6] - 全口径销售额行业排名第43名 较去年年底下滑19个名次 [1][6] - 实现回款金额118.84亿元 回款率115.05% [1][6] - 长三角区域销售贡献度33% 同比下降7个百分点 [1][9] - 环渤海区域销售贡献度27% 同比上升5个百分点 [1][9] - 中西部区域销售贡献度27% 同比下降2个百分点 [9] - 珠三角区域销售贡献度12% 同比上升2个百分点 [9] 土地储备 - 2025年上半年未新增土地储备 [1][12] - 可售土地储备约3210万平方米 [1][12] - 一二线城市土储占比39% 三四线城市土储占比61% [1][12] - 三四线土储主要分布在长三角和中西部区域 [1][12] 财务业绩 - 实现营业收入221亿元 同比下降34.8% [2][15] - 房地产业务收入151.7亿元 同比下降44.9% [2][15] - 毛利润59.34亿元 同比下降19.0% [2][15] - 整体毛利率26.85% 同比上升5.25个百分点 [2][15] - 地产开发毛利率7.96% 同比下降2.97个百分点 [2][15] - 净利润8.90亿元 同比下降34.6% [2][15] - 归母净利润8.95亿元 同比下降32.1% [2][16] - 扣非归母净利润9.47亿元 同比下降28.2% [16] 融资与偿债 - 母公司成功发行3亿美元高级无抵押债券 期限3年 [3][18] - 成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68% 期限5年 [3][18] - 平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点 [3][18] - 有息负债规模522.76亿元 较年初下降2.6% [3][18] - 短期债务规模141.6亿元 较年初上涨13.8% [3][18] - 持有现金91.8亿元 较年初下降10.8% [3][18] - 现金短债比0.65 剔除受限制现金后为0.42 [3][18] - 净负债率54.2% 剔除预收账款资产负债率66.40% [18] 商业运营 - 在全国141个城市布局205座吾悦广场 [4][20] - 已开业及委托管理在营数量174座 [4][20] - 开业面积1608.14万平方米 [4][20] - 商业运营收入69.44亿元 同比增长11.8% [4][20] - 物业出租及管理业务毛利贡献占比77.06% [4][20] - 商业运营毛利率高达71.2% [4][20] - 客流总量9.5亿人次 同比增长16.0% [20] - 总销售额超515亿元 同比增长16.5% [20] - 平均出租率97.81% [20]