市场整体表现 - 8月南京新房成交规模延续回落 6幅低密宅地均以底价成交[2] - 二手房成交量仅6300套 高频交易小区数量192个 同比下降58%[4] - 二手房市场进入量价齐跌阶段 与4月"降价走量"特征形成显著差异[4] 价格变动趋势 - 68%高频交易小区成交价环比下跌 较上月增加11个百分点 创年内第二高点[2][4] - 23%高频交易小区房价环比降幅超过10% 板桥、高新等刚需板块成为下跌重灾区[8] - 挂牌价下调趋势更加凸显 77%高频交易小区挂牌价环比下跌 创近一年新高[10][11] - 挂牌价格指数较2024年8月下跌10.3% 整体价格重心呈下移态势[11] 不同物业类型表现 - 刚需类小区房价环比下跌占比达71% 改善类为65% 高端小区为50%[13] - 刚需和改善类产品面临更显著价格调整压力 高端小区相对更具稳定性[13] - 河西北、仙林湖等改善板块及老城东、泰山浦珠路等刚需板块跌价小区占比超八成[15] - 仙林湖6个高频交易小区房价全部下跌 新城香悦澜山成交均价降至2万元以下 较2021年峰值下跌过半[15] 区域分化特征 - 浦口桥北板块出现反弹迹象 11个降价小区与7个涨价小区并存[18][19] - 桥北房价自2022年普遍回调超30% 中位价降至1.5万元/平方米 百万级挂牌房源充足[18] - 大华锦绣时代、明发滨江一期、旭日上城三区等小区8月房价实现环比上涨[18] - 高新板块7个降价小区对2个涨价小区 河西北板块6个降价小区对1个涨价小区[19] 库存与土地供应 - 狭义消化周期不足20个月 但广义库存消化周期接近10年 大量住宅用地沦为死库存[21] - 2025年南京土地成交金额排全国前5 大量优质低密宅地只能以底价成交[21] - 核心矛盾在于库存压力与土地高供给量对冲 死库存积压与供需失衡显著影响市场信心[21] - 需建立库存动态平衡机制 以闲置存量用地处置规模兑换供地指标 从源头优化库存结构[22]