（原标题：?2026年REITs与房地产服务股票相对价值"分层" Federal(FRT.US)依托资本循环获小摩青 睐） 智通财经APP获悉，华尔街金融巨头摩根大通周四在该机构对2026年REITs(不动产投资信托基金)与房 地产服务类型公司的投资前景展望中对于九个热门投资标的进行评级重大调整，其中对于七个投资标的 为下调评级，对另外两个则为上调评级。 来自摩根大通的资深分析师安东尼·保隆(Anthony Paolone)在研究报告中写道："下调数量较多，主要反 映出随着美国经济实现软着陆概率越来越大以及美联储降息周期有望延续，我们覆盖范围内的评级分布 更趋分层，尤其是由于这些评级是相对彼此而言。" 在摩根大通2026年展望报告中，摩根认为REITs(不动产投资信托基金)与房地产服务行业整体进入增速 偏温和、同店增长有限的环境，后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动，而不是 靠"全行业基本面普涨"。因此他们把更多REITs与房地产服务投资标的从"增持/中性"下调，原因多为相 对机会减少(增长更慢、估值已反映几乎所有利好、或近期经历强劲涨幅后比较基数更难实现增长)，并 强调降级数量多也反映其覆盖范 ...

关于盘活存量政策，粤开证券首席经济学家罗志恒认为，重点在于挖掘沉淀资源、提升政策传导效率。 具体措施包括利用REITs(不动产投资信托基金)等工具让"沉睡"资产产生现金流，腾挪财政空间；引导 金融资源精准投向科技创新与绿色发展；整合优化各类产业补贴与扶持基金，避免"撒胡椒面"等。 增量政策"增"在何处？渣打银行大中华区及北亚首席经济学家丁爽表示，在财政增量政策方面，预计会 延续债务置换工作，将更多资金投入解决地方政府隐性债务问题。 中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。会议指出，明年经济工作要继续实施更加积极的财政政 策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提 升宏观经济治理效能。 中信证券首席经济学家明明对中新社表示，明年中国财政政策和货币政策整体方向保持不变，意味着稳 增长仍是核心目标。财政政策将继续保持较强力度，以支持扩大需求和结构优化；货币政策保持适度宽 松，为经济运行提供低成本资金环境。 值得注意的是，"发挥存量政策和增量政策集成效应"为今年新增表述。 "政策思路是'存量在先，增量在后'，已出台的存量政策重落实，未来的增量政策将保持和存量政策 ...

中央经济工作会议政策定调 - 会议指出明年将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策 加大逆周期和跨周期调节力度 [1] - 政策核心目标是稳增长 财政政策将保持较强力度以支持扩大需求和结构优化 货币政策保持适度宽松以提供低成本资金环境 [1] 存量与增量政策的集成效应 - “发挥存量政策和增量政策集成效应”为今年新增表述 政策思路是“存量在先 增量在后” 已出台存量政策重落实 未来增量政策将保持匹配性和延续性 [1] - 盘活存量政策的重点在于挖掘沉淀资源 提升政策传导效率 具体措施包括利用REITs等工具盘活资产产生现金流 引导金融资源精准投向科技创新与绿色发展 整合优化各类产业补贴与扶持基金 [1] - 增量政策方面 预计会延续债务置换工作 将更多资金投入解决地方政府隐性债务问题 [2] 财政与货币政策的协调 - 需要重点关注财政政策与货币政策的协调方式 [2] - 财政政策方面应关注财政支出结构 赤字安排 专项债发行节奏 中央财政对地方的支持力度 政策性金融工具的投放方式 [2] - 货币政策方面应关注流动性投放节奏 政策利率调整 结构性工具投放 货币市场利率引导以及金融机构信贷行为 [2] - 二者协同的逻辑是财政扮演需求创造的“牵引力” 货币提供环境稳定的“润滑剂” 共同服务于巩固经济回升向好 [2]

节目背景与目标 - 上海证券交易所联合第一财经发起《价值与投资》节目，旨在强化理性投资、价值投资、长期投资理念，并强化央国企、科创板企业的示范效应 [1] - 节目目标是为上市公司搭建精准传递投资价值的专业平台，为投资者提供易懂可信的投资逻辑 [1] - 本期聚焦“REITs扩容提质 畅通投融循环”，探讨如何提升底层资产运营管理质量并把握新机遇 [2] REITs市场现状与发展动力 - 自2021年6月首批国内公募REITs上市以来，已上市产品数量达到77只 [1] - REITs为投资者提供了低门槛参与不动产投资的新选择 [1] - 国家发改委发布通知，明确支持REITs扩容扩募与资产创新，为行业注入持续动力与政策指引 [1] 本期节目参与方与形式 - 邀请三家公募REITs权益人及运营管理机构代表，包括安徽省交通控股集团、东久工业地产投资有限公司、厦门安居集团的相关负责人 [2][6] - 同时邀请REITs投资机构代表上海睿投私募基金管理有限公司总经理参与 [2][6] - 活动实况记录将于2025年11月14日15:00在第一财经官网及APP同步上线 [2][8] - 节目由上海证券交易所、中国上市公司协会等主办，上交所投教基地、中证指数有限公司等协办，多家企业集团支持 [7]

项目背景与目的 - 上海证券交易所联合第一财经发起《价值与投资》项目，旨在强化“投融两端同频共振”，践行理性、价值、长期投资理念 [1] - 项目致力于强化央国企、科创板企业等上市公司的示范效应，深化买方机构与指数公司的专业赋能 [1] - 为上市公司搭建精准传递投资价值的专业平台，为投资者提供“听得懂、信得过”的投资逻辑 [1] REITs行业发展现状 - 自2021年6月首批国内公募REITs上市以来，已上市产品数量达77只 [1] - REITs为投资者提供了低门槛参与不动产投资的新选择 [1] - 国家发改委发布通知，明确支持REITs扩容扩募与资产创新，为行业注入持续动力与政策指引 [1] 本期节目核心议题 - 本期节目聚焦“REITs 扩容提质 畅通投融循环”，探讨行业如何抓住发展契机 [2] - 核心目标是提升底层资产运营管理质量，实现投融循环的畅通 [2] - 探讨资产端、运营端与投资端如何形成同频共振，将“投融循环”做实、“资产质量”做厚、“投资者获得感”做足 [2] 参与机构与嘉宾 - 邀请三家公募REITs权益人及运营管理机构代表：安徽省交通控股集团有限公司、东久工业地产投资有限公司、厦门安居集团有限公司 [2] - 同时邀请REITs投资机构代表上海睿投私募基金管理有限公司参与讨论 [2] 活动信息 - 活动实况记录将于2025年11月14日15:00在第一财经官网/APP同步上线 [3]

行业转型背景与驱动力 - 银行理财行业存续规模创历史新高，截至三季度末达到32.13万亿元[4] - 行业超过80%的资金仍投向债券、现金及银行存款等固收类资产[4] - 新发固收类封闭式理财产品业绩比较基准从2021年底的逾4%大幅回落至约2.4%[4] - 低利率、资产荒与高波动市场环境迫使行业寻求向“多资产多策略”转型[4] - 行业领袖共识认为需从“资产驱动”走向“策略组合能力驱动”以提升产品业绩稳定性和一致性[5] 权益类资产配置挑战 - 银行理财子通过高薪招募券商背景股票投资经理以扩充权益投资团队[7] - 不同机构投资文化冲突显著，券商背景经理偏好追涨交易，而银行理财子强调估值合理即“落袋为安”的稳健风格[7] - 部分外聘股票投资经理因难以适应银行理财子投资风格而在年中陆续离职[8] - 内部考核机制不统一，股票投资经理考核绝对收益率至少5%，而风控部门考核重点是避免净值回撤超过2%[8] - 考核机制已优化为市场下跌时追求正回报，市场上行时要求跑赢业绩基准指数[9] 另类资产配置困局 - 银行理财子积极涉足REITs、黄金、海外资产以丰富多资产多策略配置[10] - 风控部门对REITs投资持谨慎态度，担心其价格波动导致净值超预期回撤[11] - 尽管另类投资团队论证保障房及仓储物流类REITs年均分红率稳定在4%至5%，风控部门仍基于极端情况下的净值稳定性考量否决提案[11] - 黄金配置建议也因全球金价一度急跌逾9%而被风控部门否决，因担心其价格大起大落冲击净值稳定性[12] 内部管理与系统建设挑战 - 多资产多策略配置驱动交易链路、风控迭代、信息披露、合规操作等内部管理环节重构[13] - 信息系统需解决资产规模扩大与产品数量增加带来的人工操作瓶颈，需引入自动化及AI技术[13] - 多资产多策略产品需及时披露的文件逾40种，频率不一，半人工操作易出错，需引入AI与云计算技术提升效率与准确性[14] - 风控模型需迭代至能掌握不同资产风险特征，并调整准则从追求“绝对安全”转向关注组合风险传导效应以实现“低风险高收益”新平衡[14] - 行业领袖指出需通过平台化决策机制、统一视图组合管理、动态回撤预警及投资经理画像等工具构建清晰、稳定、可复制的管理体系[15][16]

互联互通市场表现 - 2025年上半年沪深股通和港股通平均每日成交金额均创历史新高 [1] - 截至2025年9月底，沪股通和深股通的日均成交额为人民币2064亿元，较2024年同期增长68% [1] - 截至2025年9月底，港股通的日均成交额达到1260亿港元，是2024年同期水平的两倍以上 [1] 市场表现驱动因素 - 自2024年9月以来，国内经济政策和科技创新成果推动中国投资机遇赢得全球投资者关注 [1] - 香港证券市场、衍生品市场以及沪深港通成交量均创半年新高 [1] - 香港新股市场融资额重回全球交易所榜首，彰显市场活力与韧性 [1] 互联互通机制优化计划 - 港交所正与沪深交易所就沪深港通纳入REITs、引入大宗交易机制及人民币柜台纳入港股通等项目进行紧密合作 [1] - 港交所将继续优化上市制度安排，拓展优化互联互通机制，丰富产品，提高市场效率 [2] - 港交所将持续构建具有国际竞争力的固定收益及货币产品生态圈，提供资产配置和风险对冲工具 [2] - 港交所将积极拓展离岸人民币应用场景，助力人民币国际化稳步推进 [2]

市场表现与成交数据 - 2025年上半年沪深股通和港股通平均每日成交金额均创新高 [1] - 截至9月底沪股通和深股通的日均成交额达到人民币2064亿元，同比上升68% [1] - 港股通的日均成交额达到1260亿港元，是2024年的两倍以上 [1] - 香港证券市场、衍生品市场以及沪深港通的成交量均创半年新高 [1] - 香港新股市场融资额重回全球交易所榜首 [1] 市场发展驱动力与前景 - 自2024年9月以来中国国内经济政策和科技创新成果推动中国投资机遇赢得全球投资者关注 [1] - 香港市场在利好氛围中表现强劲，彰显活力与韧性 [1] - 港交所将继续优化上市制度安排，拓展优化互联互通机制，丰富产品，提高市场效率 [2] - 港交所将推动两地资本市场共同发展 [2] 互联互通机制优化计划 - 港交所正与沪深交易所就沪深港通纳入REITs进行紧密合作 [1] - 港交所正与沪深交易所就引入大宗交易机制进行紧密合作 [1] - 港交所正与沪深交易所就人民币柜台纳入港股通进行紧密合作 [1] - 相关合作旨在为境内外投资者提供更多便利和投资选择 [1] 产品生态与人民币国际化 - 港交所将持续构建具有国际竞争力的固定收益及货币产品生态圈 [2] - 港交所将向海内外投资者提供多种资产配置、风险对冲工具 [2] - 港交所将积极拓展离岸人民币的应用场景，助力人民币国际化稳步推进 [2]

活动概况 - 山东省烟台市蓬莱区举办企业上市融资座谈和资本市场专题培训活动 区政府党组成员及49家企业共85人参与 [1] - 活动采用上午座谈会与下午培训会的模式 提供沉浸式服务 [1] 活动具体内容 - 上午座谈会由深圳证券交易所专家进行一对一答疑和个性化指导 针对企业自身发展、上市、融资和再融资等咨询 [1] - 下午培训会由深交所专家围绕新"国九条"落地后的企业上市增量政策进行授课 [1] - 培训内容涵盖债务融资工具、资产支持证券（ABS）、REITs等资本市场政策工具及实操业务 [1] 活动意义与后续计划 - 此次活动是落实资本市场提升工程的重要举措 构建政府引导加企业主体联动学习格局 [1] - 活动搭建起政府、证券交易所、企业三方联动的沟通桥梁 [1] - 下一步将充分发挥企业上市一对一帮扶机制作用 精准落实上市培育政策 [2] - 将持续畅通与深交所等资本市场平台的对接渠道 助力优质企业借助资本力量实现高质量发展 为区域产业升级注入动力 [2]

文章核心观点 - 文章探讨了高净值人群通过低调生活方式和精明理财实现财富积累的五种核心智慧，强调价值投资、复利效应和长远规划的重要性 [1][13] 财富管理策略 - 高净值人群将财富分配至三类"隐形账户"：稳健收益类（国债、大额存单）、长期增长类（指数基金、REITs）和自我投资类（教育、技能提升）[3] - 以30万元存款为例，通过选择利率更高的产品每年可额外收获数千元收益 [3] - 利用复利效应让资金持续增值，例如10万元投资三年期国债（利率1.63%）三年可额外增值1200元，再投资至第六年又将获得260元收益 [4] 消费行为模式 - 注重消费的"价值"而非"面子"，审慎衡量每笔消费是否能带来未来财富增值 [2] - 避免购买贬值资产（如名贵手表、新款汽车），倾向于投资增值潜力大的领域 [3] - 通过控制日常支出（如每月450元的奶茶消费）将节省资金用于投资，实现现金流正增长 [4][12] 银行关系管理 - 稳定的消费模式和强烈的还款意愿使低调客户被银行视为低风险客户，从而获得更优惠的贷款利率和审批条件 [6] - 银行内部存在"关注名单"，短期大额支出、频繁信用卡分期或炫富行为会提升用户风险评级，影响未来金融服务 [6] 长期规划理念 - 追求"长久的成就感"而非短暂消费快乐，以财富相关目标（如投资达标、利息覆盖年度费用）作为激励 [7] - 强调先构建相当于6个月生活费的"安全垫"资金（如月均5000元生活费需储备3万元），再进行投资以应对突发事件 [11] - 理财核心是实现"现金流的正增长"，要求每月结余至少占工资30%，理想状态达到50%，并通过增加收入和控制支出来实现 [12]