无疑，以公募REITs盘活文旅存量资产推动"软实力"成为"硬通货"势在必行。 值得一提的是，除了782号文，国家发展改革委2024年发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs)项目常态化发行的通知》（以下简称"1014号文"），亦指出要将自然文化遗产、国家 5A级和4A级旅游景区项目纳入申报范围，并明确在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始 权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。 业内解读认为，1014号文突破了2021年公募REITs试点阶段仅限5A级景区的限制，将标的扩展至4A级旅 游景区，将可申报景区数量从300余家大幅扩展至4500余家，为文旅行业通过REITs盘活存量资产打开 了政策窗口。 "782号文与1014号文一脉相承，却又在细节处实现了关键突破，特别是进一步强调要'积极推动新资产 类型项目推荐发行'，并将文化旅游明确列为重点支持领域。"一位原始权益人告诉记者，"在支持机制 上，782号文最突出的变化是'积极支持民间投资项目发行上市'，要求省级发展改革委建立'专项协调服 务机制'，实行'靠前服务、主动协调、申报单列'，这无疑为解决民营企业在权属梳理、合规手续等 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年9月12日国家发改委发布782号文，要求重视基础设施REITs申报工作，完善常态化申报机制，推进公募REITs市场扩容扩维 [4][6] - 25年以来项目上市节奏与去年同期差异不大，但需加快项目储备，782号文明确提出加快成熟资产类型项目常态化申报等要求 [4] - 782号文简化程序支持混装扩募，有望加快扩募推进，同时对基金管理人提出更高要求，积极支持扩募下行业龙头企业优势更突出 [4][12] - 782号文鼓励规模较大及净回收资金占比高的项目，上线信息化平台有望提升申报审批透明度，但发改委仍会严格把关项目质量 [4] - 782号文发布有望加快公募REITs市场扩容扩维扩募，建议关注持有丰富运营资产及有较强扩募意向的龙头企业、发行收益率与二级市场有明显价差的新项目，预计9 - 12月市场有解禁及止盈压力，建议配置可供分配收益率安全垫较高的项目并关注市场风险偏好变化 [4] 根据相关目录分别进行总结 加力扩容扩维，鼓励大规模及净回收资金占比高的项目 - 782号文鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容有重要作用的项目，规模大的项目在发行端有成本优势，交易端能满足大型投资机构需求，便于投资者买卖 [7] - 782号文鼓励提高项目净回收资金规模，优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高的项目，净回收资金主要用于在建等项目，补流比例不超15%，契合扩投资政策导向 [7][9] - 782号文要求加快成熟资产类型项目常态化申报，加大潜在发行空间较大资产类型项目组织力度，探索新资产类型项目发行路径，支持民间投资项目发行上市 [9] 简化程序支持混装扩募，有望加快扩募推进 - 782号文明确公募REITs首发上市满6个月后可向发改委申报，缩短了首发上市到扩募申报的间隔时间，有助于推动更多首发项目扩募 [12] - 782号文要求首发及扩募项目应同属所有权类或经营收益权类，允许具有关联性的不同行业领域项目扩募，支持跨区扩募，拓宽了扩募资产可选范围，加快扩募，但对基金管理人管理要求更高 [12] 重视公募REITs，加强项目储备 - 截至2025年9月12日，共有74只公募REITs首发上市，6只扩募上市，25年以来获受理及上市只数分别为15及18只，获受理只数较去年同期下降，上市只数高于去年同期，整体上市节奏正常，但需加快后端项目储备 [4][17] - 782号文要求各省级发展改革部门、有关中央企业高度重视基础设施REITs工作，建立项目工作台账，提前做好项目培育，有助于加快地方申报审批，增厚后端项目储备 [17] 上线信息化平台，有望提升申报审批透明度 - 782号文提出上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯，各相关部门和企业应依托该系统开展申报等工作 [21] - 782号文提及定期听取各方意见建议，跟踪分析市场信息，动态完善常态化推荐发行政策体系 [21] - 基础设施REITs项目板块分申报及回收资金使用填报两个模块，发行人/基金管理人可通过申报页面输入项目基本信息及上传合规资料，在审核过程中可及时掌握各环节信息，提升申报审批透明度 [21] 已上市公募REITs估值概览 - 报告展示了已上市公募REITs的多方面信息，包括代码、名称、资产类型、上市日期、市值、发行价、基准日收盘价、5年以来涨跌幅、可供分配收益率、P/NAV等 [24][27]

近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面 出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称"基础设施REITs"）高质量 发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁 路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。 业内人士表示，随着政策红利的持续释放、资产类型的不断丰富以及扩募机制的激活，我国基础设 施REITs市场有望迎来新一轮的规模增长与质量提升。 中国投资咨询有限责任公司产业与投资咨询事业部副总经理吴赟表示，《通知》将拓展新资产类型 作为重要工作方向，有利于盘活关键基础设施存量资产，服务国家重大战略实施，丰富市场投资选择。 不过，新资产类型的落地仍面临收益稳定性、产权合规性、估值可交易性等现实挑战。后续市场有望通 过制定行业指引、开展试点示范、加强投资者教育等配套措施，为扩大新资产类型的发行创造有利条 件。 2020年，我国启动基础设施REITs试点。2024年8月起，基 ...

9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》。 图片来源：国家发展改革委网站 积极研究探索养老设施等 通知提出，积极推动新资产类型项目推荐发行，积极支持民间投资项目发行上市，拓宽新购入项目资产范围。 新资产类型项目发行路径 在持续推动市场扩围扩容方面，通知表示，加快成熟资产类型项目常态化申报。坚持优中选优，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略、重大 规划、重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目。鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。加快收费公 路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。 积极支持民间投资项目发行上市。各省级发展改革部门要建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报 单列，帮助民间投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。 打造资本运作平台 在积极支持通过扩募方式新购入项目方面，通 ...

政策核心内容 - 国家发展改革委发布通知支持基础设施REITs常态化申报 要求积极支持扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽资产范围[1] - 基础设施REITs首次发行上市满6个月后即可通过省级发展改革部门或中央企业申报新购入项目 国家发展改革委将直接受理和优先评估[5] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 打造资本运作平台 鼓励非本地区项目申报时完善投资管理手续[7] 扩募申报流程优化 - 简化新购入项目申报流程 省级发展改革部门把关后国家发展改革委直接受理 加快符合条件的项目推荐速度[5] - 发行上市6个月即可申报 提升原始权益人参与扩募积极性 加速资本循环[5] - 各省级发展改革部门需帮助发起人完善投资管理手续 缩短工作周期[7] 扩募资产范围拓展 - 支持新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 项目类型应同属于所有权类或经营收益权类[6] - 扩募资产范围拓宽至跨地区、跨行业项目 重点关注交通、能源、物流、租赁住房等领域[1] - 跨区域扩募可分散区域风险 提升REITs资产组合分红能力 国际经验显示扩募是市场规模增长主要方式[6] 扩募实施效果 - 华夏北京保障房REIT扩募净回收资金5.55亿元 全部用于支持新项目建设 预计新增公租房1412套[2] - 北京市已完成普洛斯仓储物流REIT和北京保障房REIT扩募 共募集资金约28亿元 普洛斯扩募资产分布于山东、广东、重庆等多地[7] - 京能光伏REIT扩募已通过证监会批复 京东仓储物流REIT、物美消费REIT等正在准备扩募[7] 扩募市场意义 - 扩募显著增强二级市场流动性与活跃度 优质资产注入丰富投资标的多样性 通过规模效应降低单一资产风险集中度[2] - 吸引保险资金、社保基金等长期资金加速布局 形成"资产扩容-流动性提升-资金集聚"正向循环[2] - 保障房企业可通过REITs破解项目前期投入大、回收周期长问题 形成"发行-投资-扩募-再投资"良性循环[5] 行业应用案例 - 润泽科技发展有限公司拥有成熟优质的可扩募资产 将积极评估启动扩募计划以满足算力中心投资需求[5] - 跨地区扩募要求管理人强化跨区域资产筛选和运营能力 需关注资产权属、土地性质、收益稳定性差异及区域税收政策影响[7] - 国际经验表明资产分散和跨区域运营是头部REITs重要特点 扩募机制有助于提升REITs管理水平和市场示范效应[6]

政策核心内容 - 国家发展改革委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽资产范围 [1] - 鼓励已上市基础设施REITs首次发行满6个月后申报新购入项目 省级发展改革部门或中央企业把关后 国家发展改革委将直接受理并优先评估 [2] - 支持跨区域整合存量资产 新购入项目可与首次发行项目同属所有权类或经营收益权类 允许购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 [3] 扩募实施效果 - 华夏北京保障房REIT扩募净回收资金5.55亿元 资金用于支持丰台区两个保障房项目 建成后可新增公租房1412套 [2] - 北京市已完成普洛斯仓储物流REIT和北京保障房REIT扩募 共募集资金约28亿元 其中普洛斯扩募资产覆盖山东 广东 重庆等多地区 [4] - 京能光伏REIT扩募已获证监会批复即将上市 京东仓储物流REIT和物美消费REIT正处于扩募准备阶段 [4] 市场影响与资本运作 - 扩募可增强REITs二级市场流动性与活跃度 通过优质资产注入提升投资标的多样性 降低单一资产风险集中度 [2] - 形成"资产扩容-流动性提升-资金集聚"正向循环 吸引保险资金和社保基金等长期资金加速布局 [2] - 保障房企业通过REITs扩募可加速资本循环 解决公租房项目前期投入大 回收周期长等问题 形成"发行-投资-扩募-再投资"良性循环 [3] 行业发展趋势 - 人工智能产业推动算力需求增长 润泽科技表示将积极评估启动数据中心REITs扩募计划以支持算力中心投资 [3] - 跨区域扩募有助于分散区域风险 提升资产组合分红能力 国际经验显示扩募是REITs市场规模增长主要方式 [4] - 北京市推动"首发+扩募"双轮驱动格局 利用发行数量全国领先优势加快资产规模效应 [4] 运营管理要求 - 跨地区扩募需应对不同区域资产权属登记 土地性质 收益稳定性差异 以及税收政策与补贴标准差异等挑战 [5] - 要求管理人强化合规风控能力 避免运营质量分化 提升跨区域资产筛选和运营管理质效 [5] - 省级发展改革部门需协助非本地区申报项目完善投资管理手续 缩短工作周期 国家发展改革委将对申报数量多 质量高的地区通报表扬 [5]

中国公募REITs市场8月表现 - 截至8月29日，中国公募REITs市场总市值为2188亿元，共有73只上市标的 [2] - 中证REITs全收益指数8月下跌2.61%，价格指数下跌2.86% [2] - 分板块表现差异显著：数据中心板块大涨36.55%，保租房板块下跌5.45%连续领跌 [3] - 市场成交活跃度连续第三个月修复，日均换手率0.70%（环比+0.05ppt），日均成交额6.96亿元（环比+15%） [3] 估值与利差分析 - 各板块与十年国债利差分化明显：市政环保（7bps）、能源（39bps）、高速（266bps）、产业园（259bps）等 [4] - 能源和保租房板块利差环比走阔24bps和9bps，高速和市政环保利差收窄123bps和45bps [4] - 产权REITs市值加权年化分派率与中证红利股息率负利差收窄11bps至-57bps [4] - 全市场P/NAV为1.28，产权REITsP/NAV为1.34，经营权REITsP/NAV为1.21 [48] 大类资产与风险偏好 - REITs与股债相关性较低：与沪深300相关性0.11，与10年期国债相关性0.04 [38] - 8月末资本市场风险偏好收缩，黄金价格上涨，转债指数回撤 [4] - 若风险偏好持续收缩，可能支撑REITs市场平稳修复 [4] 板块配置机会 - 6月23日至8月29日期间，36只REITs跌幅超5%，10只跌幅超10%，配置空间扩大 [5] - 建议关注：基本面韧性强的保租房、消费、市政环保板块低吸机会 [5] - 关注仓储物流和高速公路中租户结构稳定、基本面边际企稳的项目 [5] - 可布局战略配售与打新机会 [5] 境外REITs市场对比 - 8月美国REITs总回报指数+3.46%，新加坡+4.10%，中国香港-1.94% [2] - 美国REITs股息率与十年国债利差保持稳定，P/FFO处于历史中位数 [53] - 香港和新加坡REITs估值均低于历史均值，P/B分别处于0.4-0.6倍区间 [64][67] 政策动态 - 8月多项政策支持REITs发展，涵盖新型工业化、生物医药产业园、低效用地再开发等领域 [49] - 央行等七部门明确支持运用REITs拓宽数字基础设施建设资金来源 [49] - 上海、江苏等地出台政策鼓励产业园区、生物医药项目发行REITs [49]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 三地出台文件支持REITs发行，两单数据中心REITs募资收官，本周部分REITs发布半年度运营数据，业绩有下滑情况 [2] - 截至2025/7/18，今年已成功发行14单，发行规模同比增长2.0%，本周多单首发和扩募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨0.06%，跑输沪深300，分项目和资产类型表现有差异，多只个券有涨跌 [3] - 中证REITs本周日均换手率下降，生态环保板块活跃度最高，产权类和特许经营权类REITs换手率也有变化 [3] - 从中债估值收益率看，产权类和特许经营权类REITs有不同数值，交通等板块位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行2只数据中心REITs - 截至2025/7/18，已发行公募REITs总数73只，发行规模1911亿元，总市值2046亿元，流通市值968亿元，不同项目属性和资产类型有不同数据 [11] - 本周7单首发REITs取得新进展，包括已反馈、已问询、募集结束、基金成立等状态 [12] - 本周1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT已反馈 [14] 二级市场：本周板块行情分化，流动性继续下降 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.06% - 本周中证REITs全收益指数收于1104.55点，涨幅0.06%，年初至今涨幅14.12%，跑赢沪深300/中证红利 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.22%，特许经营权类REITs下跌1.07%；分资产类型，消费、保障房等板块表现占优 [3] - 本周39只个券上涨、29只下跌，招商科创REIT、华夏金茂商业REIT等涨幅居前，平安宁波交投REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等跌幅居前 [3] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.56%，较上周-0.70BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.58%/0.48%，较上周有变化 [22] - 各资产类型REITs本周换手率和成交量有不同表现，生态环保板块活跃度最高 [22] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.89%/4.22%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] - 全市场已上市REITs在可供分配金额、中债估值收益率、年化派息率、P/FFO、P/NAV等方面有不同数据 [29] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025年7月10日，昆山市政府发布政策，企业发行REITs等按募集资金的5‰给予奖励，单家企业年度封顶200万元 [2][33] - 2025年7月15日，广西发文支持人工智能等领域项目发行REITs，黑龙江鼓励4A级以上冰雪旅游景区基础设施领域项目发行REITs [2][33] 重要公告 - 创金合信首农REIT和华夏华电清洁能源REIT于2025/7/14基金成立 [34] - 鹏华深圳能源REIT于2025/7/15有解禁提示，部分份额将于2025/7/28解禁 [34] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于2025/7/16公布认购结果，网下和公众有效认购份额数量多 [34] - 多只REITs于2025/7/17进行分红，如中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等 [34] - 多只REITs于2025/7/17 - 18公布运营数据，包括车流量、路费收入、设备利用率、上网电量等情况 [35]

亚洲REITs市场格局变化 - 中国内地REITs市场市值规模已超越中国香港 与日本 新加坡共同成为亚洲最大的三个市场 合计约占亚洲总市值的三分之二 [1] - 亚洲市场规模整体缩小背景下 成熟市场和新兴市场发展出现分化 [1] - 东南亚和南亚新兴市场REITs市值规模呈现普遍扩大态势 [1] 中国内地REITs市场发展 - 中国内地REITs市场进入常态化发行阶段 [1] - 报告侧重从底层资产角度分析不同业态的资产特点及经营表现 [1] - 业态拓展方面参考亚洲成熟市场酒店REITs经典案例 探讨业态多元化对公募REITs市场发展的借鉴意义 [1]