业绩预期 - 预计2025财年公司拥有人应占亏损1.4亿至1.48亿港元 较2024财年亏损8851.6万港元扩大58%至67% [1] - 亏损扩大主因营业额及毛利下降、采矿权减值亏损确认以及递延税项抵免减少 [1] 影响因素 - 投资物业公平值亏损较上年同期减少 但未能抵消其他负面因素影响 [1] - 期间确认采矿权减值亏损 而去年同期为采矿权减值亏损拨回 [1] - 出售附属公司产生一次性收益 但未能扭转整体亏损局面 [1]

业绩预期 - 预计2025财年公司拥有人应占亏损1.4亿至1.48亿港元 较2024财年亏损8851.6万港元扩大58%至67% [1] - 亏损扩大主因营业额及毛利下降 采矿权减值亏损确认 以及递延税项抵免减少 [1] 影响因素 - 投资物业公平值亏损较上年同期减少 且通过出售附属公司获得一次性收益 [1] - 采矿权由上年减值亏损拨回转为当期确认减值亏损 [1]

公司财务表现 - 预期2025财政年度公司拥有人应占亏损约1700万港元 而2024财政年度为溢利约3360万港元 同比由盈转亏 [1] - 2025财政年度收益较2024财政年度减少约22% [1] 业绩变动原因 - 全球贸易摩擦削弱中国零售市场消费者情绪 对当地经济及就业增长造成不利影响 [1] - 中国香港及中国内地物业市场疲弱 导致公司投资物业出现公平值亏损 [1]

核心观点 - 部分大城市老步梯房顶楼因价格低廉和潜在改造价值成为精明投资者的目标资产 [1][3][5] 价格优势 - 深圳60平米老破小挂牌价仅200余万元 较同地段单价7-8万元/平米房源存在显著价差 [3] - 吉林通化80平米步梯房挂牌价10万元且具备议价空间 价格水平较五年前大幅下降 [3] - 上海老小区顶楼单价较同栋三四层低4000元/平米 百平米房产可节省40-50万元购房成本 [3] - 步梯房公摊面积仅为电梯房一半 整体价格便宜30%左右 [8] 改造预期价值 - 住建部明确2025年前完成2000年前建造老小区改造 重点针对预制板危房/核心区碍事房/存在安全隐患房屋三类资产 [5] - 上海旧改后老小区挂牌溢价率达15% 租金普遍上涨15%-20% [6] - 月租4000元顶楼房年回报率近3% 超越银行存款收益水平 [6] - 外立面刷新/重做防水/水电管道更换/加装电梯等改造措施显著提升资产价值 [6] 政策支持 - 海南出台文件收购存量商品房作保障房和安置房 [9] - 南京推行全款收房政策 覆盖断供房和商铺资产 配套退税和企业补贴 最快30天完成置换 [9] - 官方收房政策为市场提供流动性支撑 降低投资风险 [9] 投资策略 - 优先选择配套成熟地段 要求地铁通达/菜市场临近/学校医院3公里内等核心要素 [12] - 聚焦总价几十万元低门槛小户型 威海银滩度假房因产权清晰吸引外地买家抢购 [14] - 山东步梯2楼两居室因总价可控出现三小时内抢购现象 [14] - 顶楼资产虽存在爬楼不便缺陷 但价格优惠空间大且补偿预期高 成为风投型买家目标 [16] 风险因素 - 拆迁规划存在重大不确定性 现金流压力可能导致资产滞压 [16] - 持有期间面临管道老化/墙壁渗水/电路隐患等维修成本 [16] - 资产流动性较差 急售时可能出现折价难变现情况 [16]

上市公司持有投资性房地产规模 - A股市场有1826家上市公司持有投资性房地产，占总数近一半[3] - 上市公司持有投资性房地产总市值达1.3万亿元[1][3] 上市公司持有房地产的动机 - 房地产投资被视为来钱最快的途径[5] - 通过处置房地产可实现扭亏为盈，某公司出售8套房产预计增加净利润8000万元[8] - 房地产成为企业保壳工具，2018年有33家上市公司卖房，2023年增至257家[10] 企业炒房的政策环境 - 早期限购政策主要针对个人，企业购房几乎无限制[15] - 2018年开始限制企业购房，但1.3万亿元房产存货已形成[15] 当前市场抛售状况 - 广州某二手房市场挂牌量激增至355套，为三个月前十倍多[17] - 仅16%投资者仍愿意或能够购买房产，市场供大于求[18] 房地产对企业财务报表的影响 - 某上市公司2017年亏损4.22亿元，2018年亏损9.05亿元，2019年前三季度亏损1127万元[8] - 通过出售评估价值1.554亿元的2852.74平方米房产实现扭亏[8] - 某公司报表显示营业收入从17.655亿元降至1.455亿元，净利润从盈利转为亏损[9] 社会影响与风险 - 推高房价使刚需家庭购房门槛提高[21] - 企业竞争力减弱，股价可能大跌[21] - 大规模抛售可能导致房价下行和金融系统风险[22]

日本房地产投资总体表现 - 2025年上半年日本房地产投资额达3.19万亿日元 同比增长22% 创2007年统计以来上半年历史新高[1] - 东京以160亿美元投资额位居全球城市首位 超过纽约和伦敦[1] 投资驱动因素分析 - 低利率环境与租金上涨预期刺激投资者对东京都心写字楼需求[1] - 海外资本对日本房地产投资额激增至3.7倍 达1.09万亿日元 占整体投资额34%[1] - 若未来利率进一步上升 预计回报率将有小幅提升 为投资者提供额外上涨空间[1] 区域市场分化特征 - 大阪圈投资占比从上年同期21%降至10%[1] - 区域性差异反映日本房地产市场结构性特点 东京国际金融中心地位巩固 其他地区更多依赖特定事件驱动[1] - 大阪关西世博会需求预期带动的酒店投资热潮已告一段落[1]

交易概况 - 布鲁克菲尔德资产管理公司正与新加坡主权财富基金GIC深入谈判 拟以超100亿美元估值收购预制房屋运营商Yes!Communities [1] - 若交易达成 将成为2022年以来规模最大的房地产收购案之一 [1] - 谈判已进行数月但尚未签署协议 交易仍可能失败 [1] 收购战略意义 - 收购Yes!是布鲁克菲尔德对美国住宅房地产市场的最大进军之一 彰显其对美国经济的信心 [2] - 交易将深化公司在经济适用房市场的布局 该领域因供应短缺预计未来几年租金将持续上涨 [2] - Yes!在中西部和东南部运营约300个社区 拥有数万个工厂预制住宅 是经济适用房的重要来源 [2] 布鲁克菲尔德房地产战略 - 公司一直加大房地产领域活动力度 指出资本市场情绪改善且流动性增强 [3] - 自2024年初以来 公司已向住宅房地产投资超100亿美元 其中大部分位于美国 [3] - 公司从租金上涨中获利 近期以16亿美元出售移动房屋组合 [3] - 全球房地产组合包含伦敦金丝雀码头 纽约办公及公寓大厦等知名资产 [3] - 利用长期持有的土地在加利福尼亚等州开发高端住宅社区 [3] Yes!Communities业务背景 - Yes!成立于2007年 在2008年金融危机后续时期快速发展 [4] - 从伯克希尔哈撒韦旗下克莱顿房屋等公司收购预制房屋资产 [4] - 物业通常由带小庭院的简约单层住宅组成 客户可租赁单元或逐步购买房产同时继续租赁土地 [4] - GIC于2016年收购Yes! 此后一直考虑业务处置方案包括潜在公开上市 [4] - 出售给布鲁克菲尔德将成为近期对美国住房市场的最大押注之一 [4]

投资规模与增长 - 2025年上半年日本房地产投资额达3.19万亿日元 同比增长22% 创2007年统计以来上半年历史新高[1] - 全年投资额预计接近6万亿日元 金融机构积极放贷提供支撑[1] - 全球房地产投资额同比增长21%至3580亿美元 日本增长推高亚太地区整体增幅[6] 区域市场表现 - 东京以160亿美元投资额位居全球城市首位 超越纽约和达拉斯[1] - 东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）投资占比达56% 为2018年上半年以来首次超过50%[2] - 千叶、埼玉、神奈川3县凭借写字楼和物流设施占据11%投资份额 较上年同期提升3个百分点[2] - 大阪圈投资占比从21%降至10% 世博会相关酒店投资热潮告一段落[4] 资产类别分布 - 写字楼投资占整体投资额53% 占据主导地位[2] - 东京都心5区A级写字楼投资回报率维持在2.0%至2.5% 利率上升可能带来回报率提升[3] 投资主体结构 - 海外资本投资额激增3.7倍至1.09万亿日元 占整体投资额34%[1][3] - 黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町 成为大型海外资本典型案例[1][3] 驱动因素分析 - 低利率环境和租金上涨预期刺激投资者对东京都心写字楼需求[1][3] - 企业资产重组活跃 三菱地所分拆收购赤坂公园大厦、华歌尔出售京都大楼等大型交易涌现[2] - 借贷成本降低推动全球投资扩大 尽管特朗普关税政策对部分物流设施交易造成观望[6]

投资规模与增长 - 2025年1～6月日本房地产投资额同比增长22%至3.1932万亿日元 创2007年以来上半年首次突破3万亿日元纪录 [2] - 全球房地产投资额同比增长21%至3580亿美元 其中美洲大陆增长23% 欧洲非洲及中东增长25% 亚太地区增长17% [7][8] - 东京以160亿美元房地产投资额位居全球城市首位 超过美国达拉斯-沃斯堡和纽约 [8] 投资结构分布 - 写字楼投资占日本整体房地产投资额53% 东京都心5区（千代田区/中央区/港区/新宿区/涩谷区）占投资额56% 为2018年上半年以来首次超50% [4][5] - 千叶/埼玉/神奈川三县因写字楼和物流设施项目出售占投资额11% 同比提升3个百分点 [5] - 大阪圈（大阪府/兵库县/京都府/奈良县）投资占比10% 较上年同期21%显著收缩 主因关西世博会带动的酒店投资告一段落 [5] 投资者构成与交易特征 - 海外投资者对日房地产购买额增至3.7倍达1.0948万亿日元 占整体投资额34% [2][5] - 大型交易活跃 黑石集团以约4000亿日元收购西武控股子公司综合大楼"东京花园露台纪尾井町" [7] - 企业资产出售案例突出 如华歌尔出售京都自有大楼 三菱地所从旗下REIT分拆收购赤坂公园大厦 [4] 市场驱动因素与预期 - 低利率环境与租金上涨预期推动东京都心写字楼交易活跃 [2] - 金融机构对房地产融资持积极态度 预计2025年全年投资额将接近6万亿日元 [7] - 东京都心5区A级写字楼（1990年后竣工/总面积超3万平方米）投资回报率维持在2.0%～2.5% 未来利率上升可能推动回报率小幅提升 [7]

收购交易概述 - 买方结好国际有限公司及结好(银基)酒业有限公司以1.089亿港元总代价购入十套香港黄竹坑滶晨II公寓 [1] - 公寓位于港岛南岸第5B期第2座6G至21F单位 合计净内部面积约5,026平方尺 [1] - 交易通过订立临时买卖合约完成 买卖双方均为公司关联实体 [1] 资产配置策略 - 收购符合集团策略方针 有助于扩大现有物业投资业务规模 [1] - 集团计划将十套公寓持作投资用途 主要用于收取租金收入 [1] - 董事评估交易条款按正常商业条款订立 认为公平合理且符合公司整体利益 [1]