整体工商铺市场展望 - 预计2026年第一季整体工商铺市场录得约940宗买卖成交 成交金额约126亿港元 价量较2025年第四季有所上升 买卖价格预计由平稳至下跌10% [1] - 预计2026年第一季整体工商铺市场录得约3600宗租务成交 租金水平预计持续偏软 由平稳至下跌15% 交投量稳中向上 [1] 商厦市场展望 - 预计2026年商厦呎价持平 个别地区仍有约5%下跌空间 市场仍由买家主导 [1] - 预计2026年第一季商厦市场录得约240宗买卖成交 涉及金额约60亿港元 [1] - 预计2026年第一季商厦市场录得约1500宗租务成交 整体租金走势预计维持在5%跌幅之内 [1] 工厦市场展望 - 预计2026年第一季工厦市场录得约500宗买卖成交 成交金额约36亿港元 物业价格大致维持平稳 [2] - 预计个别地区如黄竹坑 柴湾 观塘的工厦价格有约5%回落空间 [2] - 工厦物业空置率持续高企 市场期待政府重新检讨及增加工厦物业用途 并加快改装审批以提振买卖成交 [2] - 预计2026年第一季工厦市场录得约1200宗租务成交 租金走势预计维持平稳至下跌5% [2] 商铺市场展望 - 预计2026年第一季铺位市场买卖成交达约200宗 总金额约30亿港元 市场仍见疲弱 [2] - 铺位买卖价估计仍有5%至10%下调空间 因放售盘源多及租金低企拖累买家入市意欲 [2] - 预计2026年第一季铺位租赁市场录得约900宗成交 [2] - 整体商铺租金表现仍然受压 核心区租金料有约10%跌幅 非核心区租金跌幅贴近10%至15%水平 [2]

武汉市2025年11月新建商品房成交总体情况 - 2025年11月，武汉市新建商品房总成交套数为12,389套，总成交面积为1,969,134.64平方米 [2] - 商品住房是成交的绝对主力，成交套数为10,753套，占总成交套数的86.8%，成交面积为1,132,517.02平方米，占总成交面积的57.5% [2] - 商业物业（包括写字楼、商业、其他）合计成交1,636套，成交面积836,617.62平方米，占总成交面积的42.5% [2] 各区域成交结构分析 - 东西湖区总成交面积最大，达224,455.35平方米，主要由商品住房（152,429.45平方米）和商业物业（72,025.90平方米）构成 [2] - 武昌区总成交面积位列第二，为352,880.24平方米，但其成交结构特殊，写字楼成交面积高达156,177.41平方米，商业成交面积达139,413.22平方米，两者合计占比超过83%，而商品住房成交面积仅为57,289.61平方米 [2] - 东湖高新区总成交面积为204,033.65平方米，其中商业物业（包括商业和其他）成交面积合计达153,058.99平方米，占比超过75% [2] - 硚口区、青山区、汉阳区、经济开发区、江夏区、蔡甸区的成交均以商品住房为主，占比普遍在80%以上 [2] - 新洲区、汉南区成交量最小，总成交面积分别为2,080.27平方米和12,479.65平方米 [2] 月度环比变化（以新洲区为例） - 2025年11月，新洲区商品住房成交14套，环比10月的16套减少2套；成交面积1,655.89平方米，环比10月的1,881.74平方米减少225.85平方米 [2][3][4] - 2025年11月，新洲区商业物业成交4套（均为商铺），成交面积424.38平方米；而10月商业物业成交2套（商铺），成交面积289.66平方米，商业成交套数环比增加，面积环比增长46.5% [2][3][4] - 新洲区11月总成交套数与10月持平，均为18套，但总成交面积从10月的2,168.40平方米微降至2,080.27平方米 [2][3][4] 不同物业类型成交表现 - 写字楼物业成交主要集中在武昌区（156,177.41平方米）、江汉区（1,194.99平方米）和东西湖区（6,646.57平方米），其他区域成交面积均未超过3,000平方米 [2] - 商业（商铺等）物业成交面积最大的区域是江汉区（71,813.67平方米），其次是武昌区（139,413.22平方米）和东湖高新区（79,140.79平方米） [2] - “其他”类物业成交面积突出的区域包括东湖高新区（73,918.20平方米）、东西湖区（2,791.28平方米）和蔡甸区（2,243.06平方米） [2]

公司近期资本市场举措 - 控股股东终止前期减持计划，核心高管承诺未来半年不减持公司股份 [1] - 推出股份回购方案，回购总额不低于1亿元、不超过2亿元，回购价格上限为23.70元/股，预计回购股份数量不低于421.94万股且不超过843.88万股，占总股本0.80%至1.59%，回购股份将用于股权激励或员工持股计划 [1] - 公司及控股股东高度重视近期股价波动，表明全力维护股价稳定的坚定态度 [3] 公司战略与业务定位 - 公司以现代农业为战略核心，定位“服务粤港澳大湾区” [1] - 布局生猪业务仅3年就实现超百万头出栏 [1] - 公司是国内首个国家级无非洲猪瘟小区100%自养产能覆盖企业，旗下四大生猪项目均被评为“国家级生猪产能调控基地” [1] - 2026年公司将力争将完全成本降至12元/kg，以进一步降本增效 [2] 养殖业务经营与财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入36.70亿元，归母净利润2.98亿元 [2] - 2025年前三季度，养殖业务实现营业收入28.96亿元 [2] - 2025年1至9月，公司生猪养殖完全成本约13.4元/kg，降本成效显著 [2] - 2025年1至10月，公司生猪销售均价约14.7元/kg，位居行业前列 [2] - 截至2025年10月底，生猪板块贡献现金流约4.52亿元 [2] 产能布局与发展模式 - 公司主要聚焦于现有产能的释放与精细化管理，同时新布局代养业务为补充 [2] - 截至目前，公司已在两广地区设立超12个服务部，为合作农户提供全流程服务，优秀签约养户批次存活率高达98% [2] - 2025年底公司代养存栏规模预计将超25万头 [2] 财务状况与房地产业务 - 2025年三季度末，公司资产负债率为59.20%，较上年末下降1.05% [2] - 公司整体资金面稳定，财务结构健康 [2] - 房地产业务目前存量在售产品仅剩余山海公馆公寓项目及部分商铺 [2] - 深圳宝安沙井地块城市更新合作将带来近11万平方米住宅补偿面积，未来回笼现金流可观 [2]

国资平台出售房产现象概述 - 全国多地国资平台频繁出售房产 包括四川西昌 北京 广州 福州 长沙 贵州 烟台 淄博等地 [1] - 出售房产类型包括住宅 商铺 车位等 部分房源处于闲置状态或为工抵房 [1][3] - 西昌市一次性推出144套国有产权住房分三个资产包拍卖 均价最低3017元/平方米 对比当地二手房挂牌均价8793元/平方米 平均折扣超30% [1] - 竞拍者可享受首付25%的按揭政策 [1] 具体出售案例详情 - 四川西昌市拍卖144套国有房产 包括礼州中学经济适用房35套 袁家山桂苑小区69套 西城 东城改善型住房40套 [1] - 贵州大诚建筑发展有限责任公司挂牌转让位于重庆 江门 安顺等地11处房产 总价格22万至73万元 [1] - 北京天恒置业集团旗下公司挂牌出售111套房产 福州长乐区打包转让302套空置住宅 [1] - 长沙市芙蓉资产经营管理有限公司挂牌恒大江湾三期26栋13套住宅用房 均价6560至7270元/平方米 [2] - 中国建设银行股份有限公司长沙河西支行挂牌转让芙蓉区黄兴中路168号两处房产 其中902号房139平方米 起拍价101.9万元 [2] 出售原因与行业影响 - 出售房产主要原因包括资产优化的瘦身策略 资金压力下的回血需求 政策推动的盘活行动 [3] - 部分建筑公司因无法收回工程款而出售工抵房变现 部分为处理非核心资产或盘活与民企合作的房源 [3] - 地方城投承担基建 保障性住房建设任务 面临地方财政上缴利润和资产保值增值的考核压力 有变现资产动机 [3] - 国企出售房产遵循正规流程 单个案例规模较小对整体市场冲击有限 [3] - 参与房产出售主体日益增多 累积交易量增加市场供给 可能对二手房价格和成交周期产生间接影响 [3]

年末A股资产出售潮概况 - 年末A股市场出现资产出售小高潮，10月以来近三百家上市公司发布出售资产公告，其中首次披露的公告超过百家 [1] - 渝开发出售祈年悦城住宅资产，交易金额1239.62万元，预计影响本期净利润约420万元 [1] - 部分案例出现“1元”或“零元”甩卖亏损资产的极端情况 [1] 资产出售的主要目的 - 主要目的包括回笼资金、增厚利润、剥离非核心资产以聚焦主业 [1][2] - *ST宝鹰以8687.25万元出售投资性房地产，预计影响当期损益约4200万元，所得资金用于补充流动资金 [2] - 东方雨虹为盘活资产、优化财务状况，出售位于北京密云区、杭州江干区（上城区）的7宗房产 [2] 聚焦主业与战略转型案例 - 珠免集团以约55.18亿元转让格力房产100%股权，置入免税集团51%股权，确立以免税业务为核心的战略定位 [3] - 格林美全资子公司以2.8亿元转让格林循环材料100%股权，旨在优化再生资源资产，预计可实现投资收益约1000万元 [3] 处置亏损资产与及时止损 - 松炀资源在子公司连续三年累计亏损约7.5亿元后，拟以1亿元底价挂牌转让其100%股权并决定对其停产 [4] - 出售亏损资产被视为企业战略聚焦、优化资源配置、向高质量发展迈进的积极信号 [4] “1元甩卖”典型案例与特征 - 金杯汽车拟以不低于1元转让评估价值为-7736.44万元的铁岭华晨橡塑95%股权 [5] - ST泉为拟以0元转让深圳市亿米新能源有限公司40%股权 [5] - 隆鑫通用、流金科技、龙源电力均以1元价格转让处于经营亏损状态的子公司股权 [5][6] - 被低价转让的资产多数净资产为负，经营业绩羸弱 [6] “1元甩卖”的潜在影响与风险 - “1元转让”可能附带潜在债务，成功剥离可减少上市公司或有负债和资产负债率，改善财务状况 [6] - 此类交易易被市场解读为公司基本面恶化、资产质量堪忧，引发投资者信任危机 [6] - 交易可能被质疑为低价贱卖资产、利益输送，引发监管问询甚至立案调查，如津投城开案例已收到交易所问询函 [6][7] 年末突击交易的监管环境 - 在退市新规下，主板亏损公司营业收入指标从1亿元调高至3亿元，进一步收紧财务类退市指标 [7] - 与主营业务无关或不具备商业实质的收入需扣除，通过突击交易保壳的难度非常大 [7]

文章核心观点 - 地方国资平台公开拍卖房产是盘活存量资源的常规操作，旨在实现国有资产保值增值，不应被简单解读为“抛售” [1] - 近期多地国资平台集中挂牌出售房产，资产类型包括住宅、商铺、车位等，是应对市场变化和优化资产结构的可行路径 [1][2] - 国资房产出售经过严格价格评估，不会大幅折价冲击市场，单个案例影响有限，但需关注供给主体增多带来的叠加效应 [2] 地方国资售房案例 - 四川西昌市房地产事务中心委托拍卖公司对144套住房进行网络公开拍卖 [1] - 贵州大诚建筑发展有限责任公司挂牌转让位于重庆、江门、安顺等地的11处房产，多数处于闲置状态 [1] - 福州市长乐区领航土地房屋开发有限公司公开竞价交易51套市场化商品房 [1] - 北京、山东烟台等地此前也出现过地方国资挂牌出售房产的情况 [1] 国资售房原因分析 - 资产优化的瘦身策略，旨在盘活低效闲置资产，优化资产结构 [2] - 资金压力下的回血需求，将资金配置到收益更高或更符合主业方向的领域 [2] - 政策推动的盘活行动，不少房源是早年的“竞配建”安置房、保障房，长期闲置或租金收益偏低，持有成本高 [2] - 趁市场活跃度略有回升及时脱手，实现“以旧换仓” [2] 对市场的影响评估 - 国有资产出售前提是已经通过价格评估，购房者想找比市场价低出很多的“笋盘”基本不可能 [2] - 房产只通过指定的产权交易所出售，不会在其他中介平台展示 [2] - 政府相关部门在考虑市场供应时，需进行全口径统计，包括二手房挂牌量、法拍房源、工抵房、银行直售、国资平台拍卖等 [3]

地方国资平台房产拍卖现象 - 近期多地出现地方国资平台公开拍卖房产的案例，包括西昌市144套住房、贵州大诚建筑发展有限责任公司11处房产以及福州市长乐区51套市场化商品房 [1] - 资产类型涵盖住宅、商铺、车位等，更早之前北京、山东烟台等地也出现过类似情况 [1] 房产拍卖的背景与动因 - 在房地产行业周期性调整与国有资产监管深化的双重背景下，出售房产成为地方国资应对市场变化、匹配现实需求转变的可行路径 [2] - 密集售房的主要原因包括资产优化的瘦身策略、资金压力下的回血需求以及政策推动的盘活行动 [2] - 不少房源是早年的竞配建安置房或保障房，长期闲置或租金收益偏低，持有成本高，趁市场活跃度略有回升及时脱手有利于资金配置到收益更高或更符合主业方向的领域 [2] 房产拍卖的性质与市场影响 - 地方国资平台公开拍卖房产是通过公平、公正、公开的方式盘活存量资源，确保国有资产不流失的同时实现保值增值，不能简单解读为抛售 [1] - 国有资产出售前提是已经通过价格评估，通过指定的产权交易所出售，不会在其他中介平台展示，因此购房者想找比市场价低出很多的笋盘基本上不可能 [2] - 业内人士普遍认为单个案例对二手房市场影响有限，但需要关注供给主体增多带来的叠加效应 [2] 市场供给的全面视角 - 政府相关部门在考虑市场供应时，不仅关注新房在售量，还要看二手房挂牌量、法拍房源、工抵房、银行直售、国资平台拍卖等，供给全口径统计才能真正体现市场供给关系的平衡性 [3]

事件概述 - 近期多地地方国资平台密集挂牌出售房产，涉及住宅、商铺、车位等多种资产类型 [1][2] - 典型案例包括：四川西昌市一次性挂出144套国有产权住房，福州长乐区挂出51套商品房，贵州大诚建筑发展有限责任公司挂牌转让11处房产 [1][2] - 更早案例包括北京西城区国资挂牌111套房产，吉林银行挂牌2000多套房产，中广核工程有限公司出售68套房产 [3] 资产出售详情 - 四川西昌市出售房源分为三个打包套餐：礼州中学35套经济适用房均价3017元/平方米，袁家山69套小区房平均单价4997元/平方米，西城及东城40套改善房均价5799元/平方米 [2] - 福州长乐区51套商品房总价区间为44.7万至153.6万元，均价1.1万元/平方米 [2] - 贵州大诚建筑转让的11处房产总价格在22万至73万元，多数处于闲置状态 [2] 出售动因分析 - 国资企业面临资产保值增值和利润税费上缴的压力，对上市国企还需对股东和估值负责 [3] - 过去依赖不动产抵押获取现金流的方式难以为继，当前对国企利税上缴考核更严且需承担稳增长任务，促使资产变现 [3] - 政策层面，2022年国务院办公厅印发文件鼓励灵活采取多种方式有效盘活存量资产 [3] 交易机制与定价 - 国企平台拍卖房产属于大宗交易，必须通过第三方资产交易平台进行，采用公开竞价方式以确保公平公正及国有资产保值增值 [5] - 初始挂牌价严格按照评估价确定，不存在一上平台就打折的情况，仅在无人接拍的第二次拍卖环节才可能出现价格折扣 [5] 对市场影响评估 - 单个国资售房案例规模较小（几十套至几百套），对整体房地产市场冲击有限 [6] - 当前市场供给主体已扩展至实体企业、上市公司、政府平台等，多主体供给的加总效应可能对市场造成一定扰动 [6] - 由于国有资产保值增值要求，挂牌房源价格吸引力可能不大，甚至部分要求一次性付款，对个人购房者性价比可能不高 [6] - 建议将国资平台拍卖等纳入全口径统计以准确把握市场供需，短期局部市场供需关系仍将处于调整阶段，但不会改变楼市平稳发展的整体态势 [6]

事件概述 - 近期多地出现地方国资平台集中挂牌出售房产的现象 [1] - 出售资产类型包括住宅、商铺、车位等，涉及房源数量从几十套到上千套不等 [3] - 专家分析认为此行为对整体楼市格局影响有限 [2][5] 具体案例 - 四川西昌一次性挂出144套国有产权住房，分为三个套餐，均价在3017元/平方米至5799元/平方米之间 [3] - 福州市长乐区挂出51套商品房，总价区间为44.7万元至153.6万元，均价1.1万元/平方米 [3] - 贵州大诚建筑发展有限责任公司挂牌转让位于重庆、江门、安顺等地的11处房产，总价格在22万元至73万元 [3] - 其他案例包括北京西城区国资挂牌111套房产、吉林银行挂牌2000多套房产、中广核工程有限公司出售大连68套房产 [3] 原因分析 - 资产优化的瘦身策略 [4] - 资金压力下的回血需求，国企面临资产保值增值和利润税费上缴的压力 [4] - 政策推动的盘活行动，参考2022年国务院办公厅印发的关于盘活存量资产的意见 [4] 定价机制与交易流程 - 国企平台拍卖房产属于大宗交易，必须通过第三方资产交易平台进行，采用公开竞价方式 [6] - 初始挂牌价严格按照评估价确定，不存在一上平台就打折的情况 [7] - 只有在无人接拍进入第二次拍卖时，才可能出现价格折扣 [7] 市场影响评估 - 单个国资售房案例规模较小，对整体市场冲击有限 [8] - 但需关注供给主体增多带来的叠加效应，当前房源供给主体已扩展到实体企业、上市公司、政府平台等 [8] - 叠加二手市场挂牌量持续攀升、价格下跌、交易周期拉长（贝壳数据显示交易周期多在半年左右）等因素，多主体供给的加总效应可能对市场造成扰动 [8] - 建议将国资平台拍卖等纳入全口径统计以准确把握市场供需 [8] - 短期局部市场供需关系仍将调整，价格波动可能延续，但不会改变楼市平稳发展的整体态势 [8]

整体市场表现 - 2025年首10个月整体工商铺买卖合约登记共录3,700宗，总值531.88亿港元 [1] - 宗数已超越2024年全年的3,425宗，高出8.0%，金额达去年全年的92.5% [1] - 预计全年约达4,300宗，将创2022年4,431宗后的3年新高 [1] - 扣除价值五亿港元或以上大额内部转让个案后，首10个月录3,695宗，总值490.86亿港元，较2024年同期分别上升36.6%及28.4% [1] - 工商铺物业价格大幅回调，吸引用家及投资者趁低吸纳，带动成交回稳，终止连续3年跌势 [1] 写字楼市场 - 扣除内部转让后，首10个月录861宗及217.43亿港元，较2024年同期分别飙升71.2%及1.1倍 [2] - 较去年全年分别上升32.7%及40.3% [2] - 价值五亿港元或以上的大额登记个案录8宗，写字楼占6宗（75%），有3宗商厦买卖高达10亿港元以上 [2] - 主要大额成交包括：港交所56.5亿港元购入中环交易广场1期9层楼面，观塘悦品海景酒店全幢18.7亿港元售出，中环皇后大道中心全幢商厦10.8亿港元成交 [2] 工业市场 - 扣除内部转让后，首10个月录1,939宗及134.06亿港元，较去年同期分别上升33.9%及1.8% [2] - 宗数较去年全年上升6.8%，金额已达去年全年的85.2% [2] - 金额较高的成交为荃湾美港货仓及美港第二仓，10月份以4.76亿港元成交 [2] 商铺市场 - 扣除内部转让后，首10个月录895宗及139.37亿港元，较去年同期分别上升18.7%及下跌5.1% [3] - 宗数及金额已达去年全年的93.7%及75.3% [3] - 金额回落因去年有荃湾愉景新城D‧PARK商场40.2亿港元交易推高基数 [3] - 今年录2宗逾5亿港元成交：尖东明辉中心基座商场以8.8亿港元转售，交易广场1期平台部份铺位以6.5亿港元沽出 [3]