宏观经济环境 - 日本经济预计将持续温和增长，从2024年第二季度至2025年第二季度已连续五个季度实现实际GDP正增长，私人消费和企业资本投资是主要支撑[1][13] - 日本央行预计在2025年底至2026年底再加息2-3次，长期利率将逐步上行，但金融机构对房地产贷款仍保持宽松态度，截至2025年9月末房地产贷款余额已达141万亿日元，为市场提供充足流动性[1][59] - 尽管2025年第三季度实际GDP环比下降1.8%，但私人消费和企业资本投资继续做出积极贡献，表明经济正在逐步复苏[13] - 2025年4月特朗普政府宣布对贸易伙伴实施对等关税，引发了对经济停滞的担忧，但贸易谈判的进展和部分关税的取消确保了美国经济的韧性[13] - 日本企业业绩总体强劲，主要原因是制造业为避免关税影响而避免涨价，以及AI相关行业和非制造业的稳健表现[13] 投资市场表现 - 2025年全年房地产投资规模预计将轻松超过2024年的4.97万亿日元，并突破6万亿日元，这将超过2007年的5.4万亿日元，创下新的年度历史记录[1][28][37] - 2026年投资活动预计将保持强劲，世邦魏理仕预测投资规模将接近2025年的水平[1][30] - 2025年前三季度，商业房地产投资额同比增长45%，达到4.99万亿日元，已超过2024年全年4.97万亿日元的投资总额[38] - 海外投资者在2025年前三季度的收购额达到1.87万亿日元，是2024年同期的2.4倍，并已超过2007年创下的1.63万亿日元的全年记录[1][39] - 在非J-REIT的国内投资者中，包括私募基金、REITs和保险公司在内的广泛投资者进行了收购，截至2025年第三季度累计收购额同比增长43%，达到2.36万亿日元[40] - J-REITs在2025年前三季度的总收购额同比下降26%至7600亿日元，而总销售额增长36%至7500亿日元，收购与销售几乎完全平衡，表明J-REITs正在积极调整资产组合[41] 办公楼市场 - 办公楼是投资核心领域，2025年前三季度投资额达到2.15万亿日元，同比增长80%，东京Garden Terrace Kioicho（4000亿日元）等大额交易推动了增长[1][47] - 2025年全日本主要城市办公楼租金普遍上涨，东京甲级办公楼租金同比增长超过10%，2026年预计延续双位数增长[1][65] - 东京核心区甲级办公楼空置率极低，仅为1.0%，大阪、名古屋等城市空置率也低于2%[1][90] - 结构性劳动力短缺支撑企业办公升级与扩张需求，2026-2028年新增供应有限，将进一步巩固租金上涨趋势[1][86] - 东京所有等级办公楼净吸纳量在2025年预计将达到创纪录的31.2万坪，空置率连续八个季度下降，第三季度降至2.1%[90] - 东京甲级办公楼租金在2025年第三季度同比飙升11.2%，达到每坪39,750日元，这是自2007年以来的最大同比涨幅，并超过了新冠疫情前最近的高点39,000日元[91] - 预计到2028年第四季度，东京甲级办公楼租金将比2025年第三季度上涨25.2%，达到每坪49,750日元；乙级办公楼租金预计上涨28.9%，达到每坪29,650日元[103] - 大阪甲级办公楼租金预计在2025年底前超过此前记录，并在2025年第三季度至2028年第四季度期间累计上涨11.7%[109] - 名古屋甲级办公楼租金在2025年第三季度达到每坪28,300日元的历史新高，预计到2028年第四季度将再上涨8.7%[118] 物流地产市场 - 物流地产市场区域分化明显，东京圈空置率已从2025年第一季度峰值回落，预计2027年将降至7%左右；大阪圈供应充足但需求稳健，供需平衡保持良好[2][10] - 租户需求正从东京圈向全国扩散，食品、日用品等品类仓储需求增长，预计从2026年起四大都市圈物流租金均将回升[2] - 政策层面，2026年4月起企业需任命首席物流官，将推动租户对物流基地选址与规格的优化升级[2] - 2025年前三季度物流板块累计投资额下降8%至6400亿日元，J-REITs收购有限，但由国内投资者出资或设立的基金完成了数笔重大收购[49] 零售地产市场 - 零售地产市场供需极度紧张，2025年第三季度，在9个核心商圈中有4个空置率为0.0%，7个商圈的租金已超过疫情前峰值[2][11] - 日元升值导致入境游客消费从高端商品转向日用品，但零售整体销售额稳健，推动服饰、餐饮、户外体育用品等业态的门店扩张需求[2] - 2026年租金将持续上涨，银座商圈租金预计至2027年底累计上涨4.7%，次级商圈与非核心区域租金有望跟进上涨[2] - 2025年前三季度零售板块累计投资额同比增长89%至4700亿日元，主要受东京银座东急广场以1500亿日元出售的交易推动[50] 其他资产类别 - 住宅是2025年第二受欢迎的投资板块，截至第三季度累计投资额同比增长74%至6900亿日元，主要交易包括华平投资收购包含1,195处资产、超过16,000个房间的TOKYO β合租公寓组合[48] - 酒店板块在2025年前三季度投资额为6300亿日元，虽高于平均水平，但较2024年创纪录水平滞后12%[50] - 其他资产（主要包括数据中心）在2025年前三季度投资额达到4100亿日元，是2024年同期的2.5倍，已超过2022年创下的3200亿日元的全年记录，主要交易包括新加坡上市REIT吉宝数据中心REIT以821亿日元收购千叶县印西市的一个数据中心[51]