库存方面，该行预计库存量将由2025年的高峰开始回落，但下降速度将较为缓慢。自2025年4月以来， 发展商一直保持着稳定的一手销量，每月约有1600至2200宗一手成交。该行又预计到2026年底，库存量 将降至2万个单位以下。展望未来，随着库存量减少数千个单位，发展商可能会减少折扣优惠，这将支 撑香港楼价持续上升。 世邦魏理仕预期2026年交易量将同比增10%，总交易量将达到6.5万至7万宗。一手销售预计将超过2万 宗，乐观估计每月平均销售量将超过2000宗。同时，二手销售量预计将超过4.5万宗，月均销售量将超 过3500宗。 世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩表示，截至11月，香港的楼价已上涨2.8%，租金亦 从年初上升了4.3%，与世邦魏理仕于年初时的预测相符。他指出，经过连续三年下跌，香港住宅市场 已经触底反弹，显示买家已重拾信心，基本面普遍走强。他预计2026年楼价的增长将比2025年高，预计 增长约3%至5%。他又指，租金已经创历史新高，预计2026年将持续上升，但增幅低于楼价，预计增长 率约2%至3%。 ...

Harbor Funds, an investment management company, released its Q3 2025 investor letter for “Harbor Mid Cap Fund”. A copy of the letter can be downloaded here. The Harbor Mid Cap Fund primarily focuses on investing in equity securities, targeting common and preferred stocks of mid-sized U.S. companies. Global equities rebounded strongly in the third quarter, fueled by inflation easing, resilient economic data, and some of the most disruptive trade measures were eased or postponed. The fund returned 4.19% in t ...

公司高层人事任命 - 世邦魏理仕宣布其房地产投资、顾问服务业务板块及Trammell Crow Company业务线的高级管理人员晋升，自2026年1月1日起生效 [1] - Andy Glanzman晋升为房地产投资板块首席执行官，将负责监督Trammell Crow Company和世邦魏理仕投资管理公司，并继续与Adam Gallistel共同担任世邦魏理仕投资管理公司的联合首席执行官 [2] - Adam Nims晋升为Trammell Crow Company首席执行官，将向Andy Glanzman汇报 [3] - Adam Saphier晋升为顾问服务板块全球首席运营官，负责美国及加拿大以外的所有顾问业务以及全球估值业务，并向顾问服务板块首席执行官Vikram Kohli汇报 [4] 高管背景与职责调整 - 三位晋升的高管多年来为公司及客户创造了卓越业绩 [5] - Andy Glanzman自2024年12月起担任世邦魏理仕投资管理公司联合首席执行官，此前曾任公司总裁 [5] - Adam Nims和Adam Saphier分别于2006年和2005年加入Trammell Crow Company，并在过去二十年担任过多个高级管理职位 [5] - 随着Adam Nims的晋升，Trammell Crow Company现任首席执行官Danny Queenan将转任执行集团总裁新职，负责监督Trammell Crow Company的若干关键举措和地区业务，并向Adam Nims汇报 [6] 公司概况与业务结构 - 世邦魏理仕集团是《财富》500强和标普500指数公司，总部位于达拉斯，是全球最大的商业房地产服务和投资公司（基于2024年营收） [7] - 公司拥有超过140,000名员工，为超过100个国家的客户提供服务 [7] - 公司通过四大业务板块服务客户：顾问服务（租赁、销售、债权发行、抵押贷款服务、估值）、楼宇运营与体验（设施管理、物业管理、灵活空间与体验、数字基础设施服务）、项目管理（计划管理、项目管理、成本咨询）、房地产投资（投资管理、开发） [7]

核心观点 - CBRE集团股价年初至今上涨22.3%，表现优于行业17.9%的涨幅，且预计其上涨趋势将在短期内持续 [1][8] 公司表现与市场地位 - CBRE集团是2024年营收最大的商业地产服务和投资公司，拥有广泛的国内外市场知识，这使其具备强大的规模优势和应对挑战、把握机遇的竞争优势 [3] - 公司股价年初至今已上涨22.3%，跑赢了行业17.9%的增长 [1] 业务模式与财务表现 - 公司已转向更平衡、更具韧性的业务模式，收入基础更加多元化和契约化，以应对市场波动和经济不确定性 [4] - 2025年第三季度，公司韧性业务实现了14%的净收入增长，超过了交易业务13%的增幅 [4] - 截至2025年9月30日，公司拥有52亿美元的总流动性，净杠杆率为1.23倍，远低于其主要债务契约4.25倍的水平，并预计在年底前继续去杠杆，财务灵活性充足 [8] 增长驱动因素 - 公司通过战略收购（如2025年11月以约12亿美元现金收购Pearce Services）和科技投资来推动增长，2025年前九个月完成了两笔总额约3100万美元的补强收购 [5] - 随着房地产占用者日益倾向于外包并依赖第三方专家优化运营，公司的建筑运营与体验（BOE）部门将受益，该部门2025年第三季度收入同比增长12.6%，预计2025年总收入将增长14.5% [6] - 公司的技术平台有助于开发并提供卓越的分析、研究和客户服务工具，在技术方面的战略再投资预计将使其区别于同行 [7] 同行业其他公司 - 在房地产运营行业中，仲量联行和新马克集团目前均被列为Zacks Rank 2（买入） [10] - Zacks对仲量联行2025年每股收益的一致预期为17.34美元，暗示同比增长23.8% [10] - Zacks对新马克集团本财年每股收益的一致预期为1.59美元，表明较上年报告数据增长29.3% [11]

股价表现与行业对比 - 截至新闻发布时，CBRE集团股价年内已上涨22.3%，表现优于行业17.9%的涨幅 [1][7] 业务模式与竞争优势 - 作为2024年营收最大的商业地产服务和投资公司，其广泛的国内国际市场知识使其拥有强大的规模效应和市场领先地位，这构成了其竞争优势 [2] - 公司已转向更平衡、更具韧性的业务模式，收入基础更加多元化和契约化，这有助于其应对市场波动和经济不确定性 [3] - 在2025年第三季度，公司韧性业务（如外包服务）的净收入增长了14%，超过了交易业务13%的增幅 [3] 增长战略与驱动因素 - 公司通过战略性补强收购来扩大全球覆盖范围、拓展业务并加强服务能力，例如在2025年11月以约12亿美元现金收购了Pearce Services, LLC [4] - 在2025年前九个月，公司完成了两笔补强收购，总收购价约为3100万美元，这些收购预计将成为增长的驱动力 [4] - 公司对技术平台进行战略再投资，以开发卓越的分析、研究和客户服务工具，这有助于其与同行区分开来 [8] 核心业务部门表现 - 随着房地产占用者日益倾向于外包并依赖第三方专家优化运营，公司的建筑运营与体验（BOE）部门显著受益 [5] - 2025年第三季度，BOE部门收入同比增长12.6% [5][7] - 预计公司BOE部门2025年总收入将增长14.5% [5] 财务状况与灵活性 - 截至2025年9月30日，公司总流动性为52亿美元，净杠杆率为1.23倍，显著低于其主要债务契约要求的4.25倍 [9] - 公司预计在年底前将继续去杠杆化，充足的财务灵活性使其能够很好地把握增长机会 [9]

公司概况与市场地位 - 世邦魏理仕集团是全球最大的商业地产服务和投资公司 总部位于德克萨斯州达拉斯 市值达479亿美元[1] - 公司业务范围全面 包括租赁和销售顾问、资本市场、物业和设施管理、估值、投资管理以及项目和职场解决方案[1] - 公司属于大盘股 市值超过100亿美元的门槛 在超过100个国家运营 拥有超过14万名员工 是《财富》500强和标普500指数成分股[2] 近期股价表现与市场对比 - 公司股价在10月23日触及52周高点171美元 目前交易价格低于该高点9.1%[3] - 过去三个月 股价下跌5% 同期标普500指数上涨5.4% 表现落后[3] - 过去52周 股价上涨12.7% 略超同期标普500指数12.4%的涨幅 年初至今 股价上涨18.4% 超过标普500指数16.4%的回报率[4] - 自6月初以来 股价一直交易于200日移动均线之上 近期也突破了50日移动均线 确认了看涨趋势[4] - 公司股价表现落后于其主要竞争对手仲量联行 后者过去52周上涨15.4% 年初至今上涨26.4%[6] 第三季度财务业绩与展望 - 10月23日 公司公布了优于预期的2025年第三季度业绩 调整后每股收益为1.61美元 营收同比增长13.5% 达到102.6亿美元[5] - 公司上调了2025年核心每股收益指引至6.25–6.35美元 这得益于强劲的租赁势头、设施管理业务的稳健增长以及美国办公活动的复苏[5] 分析师观点 - 覆盖该股的12位分析师给出的一致评级为“适度买入” 平均目标价为185.36美元 意味着较当前股价有19.3%的溢价空间[6]

首次覆盖与评级 - 巴克莱首次覆盖房地产服务公司世邦魏理仕 [1] - 巴克莱给予世邦魏理仕“增持”评级 [1] - 巴克莱给予世邦魏理仕目标价为190美元 [1]

公司股价表现与市场预期 - 世邦魏理仕集团股价年内已上涨23.5%，表现优于行业18%的涨幅 [1] - 市场对公司2025年每股收益的共识预期在过去一个月小幅上调至6.28美元 [1] 业务优势与增长动力 - 公司广泛的房地产产品与服务组合、以及向更平衡、更具韧性的商业模式转型，是其增长的关键 [2] - 作为基于2024年收入的全球最大商业地产服务和投资公司，其规模优势和为跨国客户提供全方位服务的能力巩固了竞争力 [5] - 公司总收入预计在2025年和2026年将分别同比增长12.8%和5.1% [5] - 外包业务保持健康，业务渠道可能保持高位，为增长提供空间 [2] - 向更平衡和合同制的收入基础转变，提升了跨周期稳定性，2025年第三季度韧性业务线净收入增长14%，略高于交易业务13%的增幅 [6] - 强大的地域多样性有助于抵消特定市场的疲软，支撑整体表现 [6] - 技术投资是主要差异化因素，公司持续投入数百万美元用于分析、研究和客户服务工具，并通过收购科技解决方案提供商来强化平台 [7] - 运营效率和成本削减举措支持核心息税折旧摊销前利润在2025年和2026年分别增长21.1%和13.5%的预期 [10] - 战略收购推动增长，包括2025年完成价值3100万美元的一系列收购，以及2024年完成九笔总计3.15亿美元的交易，更大的交易如12亿美元收购Pearce Services和收购Industrious也促进了增长 [10] - 建筑运营与体验部门在2025年第三季度实现12.6%的收入增长，预计2025年全年增长14.5% [11] - 公司拥有52亿美元的强劲流动性及1.23的低净杠杆率，支持股东回报，自2024年底以来已回购6.63亿美元的股票 [11] 业务挑战与风险 - 宏观经济不确定性持续对商业地产交易产生不利影响 [3] - 波动环境和地缘政治动荡影响了信贷市场状况，投资者采取谨慎态度，导致交易完成时间线延迟 [3] - 专注于物业销售和租赁的顾问服务部门在疫情中受到重创，尽管情况有所改善，但在持续不确定性和地缘政治紧张局势下，复苏仍不均衡 [12] - 具有挑战性的资本市场条件导致许多资本来源收紧了承销标准，降低了信贷可用性 [13] - 公司面临来自国际、区域和地方参与者的竞争，其中一些公司拥有更雄厚的财务资源，或在特定区域、市场细分或服务领域占据更强地位 [14] - 公司的国际业务使其经常面临不利的汇率波动、地缘政治紧张局势以及部分经济体不稳定的影响 [15] 行业比较 - 在更广泛的房地产领域，VICI Properties和W.P. Carey目前均获Zacks Rank 2评级 [16] - 市场对VICI Properties 2025年每股运营资金的共识预期为2.37美元，暗示同比增长4.10% [16] - 市场对W.P. Carey 2025年每股运营资金的共识预期为4.92美元，预计同比增长4.7% [17]

香港住宅楼价指数 - 2024年10月全港私人住宅楼价指数报294.3点，环比微升0.4%，连续5个月上升 [1] - 过去一年香港股市上涨带来财富效应，更多买家积极入市带动成交量增加，楼价见底 [1] - 当货尾单位再减少几千个，发展商有条件减少优惠，对楼价稳定及向上起一定作用 [1] 香港住宅楼价展望 - 预计2025年全年香港住宅楼价上升约3% [1] - 预计2026年香港住宅楼市持续上涨，升幅约3%至5% [1] 香港住宅租金表现 - 2024年首10个月住宅租金上涨4%，高于去年全年的3.5%，并创下新高 [1] - 由于大专院校新学年开始及租转买增加，短期内租金增长可能放缓 [1] 香港住宅租金展望 - 香港政府吸引优质人才及发展国际专上教育枢纽，住宅租赁需求将不断增加 [1] - 预计2026年香港住宅租金上升约3%至5% [1]

自贸试验区建设与制度型开放 - 提升自贸试验区是对外开放的试验田和深层次改革与高质量发展的强引擎 [1] - 建议积极对接国际高标准经贸规则 推动制度创新从货物贸易向服务贸易、数字经济等领域拓展 [3] - 建议强化自贸试验区赋能效应 通过构建多层次创新网络和跨区域联动体系 推动创新成果在更广范围复制推广以服务区域协调发展 [4] 跨国公司参与与专业支持 - 世邦魏理仕作为世界500强企业代表 愿为山东提供制度创新、产业导入等方面的专业支持 [4] - 来自美国、德国、荷兰等10余个国家和地区的跨国公司及商协会代表围绕推动绿色低碳高质量发展、深化制度型开放等议题为山东建言献策 [4]