政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。中央经济工作会议提出着 力稳定房地产市场，并明确去库存的政策方向，明年房地产库存如何去化备受关注。 在需求端，由于房地产市场在不同城市存在分化，要充分释放居民的刚性和改善性需求，仍需因城施策 采取更多有针对性的措施。市场普遍认为，影响一线城市住房消费的不合理限制有望进一步松绑，其他 城市仍将以购房补贴和住房公积金政策为主。其中，作为提振住房消费的重要金融支持政策，公积金政 策的支持力度将随着公积金制度改革的深化进一步加大，未来改革举措可考虑提高公积金贷款最高额 度、降低首付和利率、支持异地互认互贷、支持家庭代际互助、支持提取公积金用于首付、扩大提取使 用范围等，从而帮助居民降低购房成本，促进住房消费。此外，为降低购房者的贷款负担，房贷利率仍 有进一步调降空间，甚至关于房贷利率补贴政策可能性探讨最近也受到关注。 今年以来，随着控增量、优存量等房地产政策措施持续发挥作用，房地产去库存稳步推进，全国商品房 待售面积自3月以来已经连续9个月减少。不过，成效背后亦有隐忧。截至11月末，全国商品房待售面积 的绝对规模仍超7.5亿平方米，叠加二手房市场挂牌 ...

房地产行业总体判断与潜力 - 住建部门总体判断房地产仍有较大发展潜力 [2][13] - 2025年新房和二手房交易总量基本稳定 但区域市场走势分化 各城市房价涨跌不一 [2][13] - 潜力源于持续推进的新型城镇化 城市存量优化调整的广阔空间 以及人民群众对“好房子”的新期待 [2][14] - 具体潜力包括“新市民”刚性住房需求持续释放 以及城镇住房存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [2][14] - 已有38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [2][14] 房地产行业重点部署：优化供给 - 第一方面着眼优化供给 因城施策控增量、去库存、优供给 [4][16] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [4][16] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [4][16] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [4][16] 房地产行业重点部署：稳定市场 - 第二方面着眼平稳运行 通过完善相关举措稳定市场 [5][16] - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [5][16] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 [5][16] - 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [5][16] 房地产行业重点部署：构建新发展模式 - 第三方面着眼转型发展 加快构建房地产发展新模式 [6][16] - 主要举措包括有序搭建房地产基础性制度、深化住房公积金制度改革等 [6][16] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [6][16] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [6][16] - 在商品房销售上 推进现房销售制 从根本上防范交付风险 [6][16] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 维护购房人合法权益 [6][16] 城市更新进展与规划 - 2025年城市更新取得重要进展 一大批项目落地实施 [7][17] - 完成106个完整社区试点 建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个 [7][17] - 新增停车位2.6万个 增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7][17] - 2026年将实施一批民生工程、发展工程、安全工程 [9][19] 城市更新具体举措：可见变化 - 更加舒适便利 城镇老旧小区改造、口袋公园建设、绿地开放共享、城市小微公共空间改造等将精细化推进 [10][19] - 更加安全可靠 地下管网改造和综合管廊建设将持续开展 [10][19] - 2026年力争完成改造各类燃气管道3万公里 [10][19] 城市更新具体举措：治理提升 - 变化将“细致入微” 聚焦群众身边城市管理领域的急难愁盼问题 [11][20] - 深入开展城市管理进社区工作 运用好“吹哨报到”“接诉即办”等工作机制 [11][20] - 使城市治理资源直达基层 推动构建共建共治共享城市治理格局 [11][20] - 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [11][20]

行业总体回顾与展望 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间） 惠及3000多万群众 “保交楼、保交房”任务全面完成 [3] - 行业进入“十五五”时期 需准确把握房地产市场供求关系的重大变化 推动房地产高质量发展 [3] - 长远看 新型城镇化仍在持续推进 城市存量优化调整还有广阔空间 房地产仍有较大发展潜力 [5] - 二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 [5] 2026年政策方向与稳定市场措施 - 中央经济工作会议要求着力稳定房地产市场 因城施策“控增量、去库存、优供给” [7] - 2026年将从供地、收储等多个方面着力稳定房地产市场 [7] - 房地产过剩的城市要停止通过征地来新增房地产用地 [9] - 重点结合城市更新、城中村改造 盘活利用存量土地 [9] - 推动收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [9] 发展新模式与制度完善 - 需处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系 确保新旧模式转换平稳有序 [11] - 2026年要完善商品房开发、融资、销售等基础性制度 [11] - 在房地产销售上推进现房销售制 新出让土地的商品房项目优先选择现房销售 [13]

全国住房城乡建设工作会议核心政策方向 - 会议于12月22日至23日召开，系统总结“十四五”成就并部署“十五五”及2026年重点任务，指出“十五五”是行业转型发展的关键期，2026年是开局之年意义重大 [2] - 2026年将着力抓好四方面工作：推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑 [2] - 稳定房地产市场被置于重要位置，其重点包括因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新与城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2][7] 稳定房地产市场的具体措施与影响 - 政策目标从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，更强调平稳运行以稳定市场预期 [7] - 具体措施包括：优化保障性住房供应，实施房屋品质提升工程；发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资；城市政府用足用好调控自主权，支持居民刚性和改善性住房需求 [8] - 供给端将引导商业银行加大对房企开发贷投放力度，以恢复国内贷款在房企资金来源中的改善势头 [8] - 需求端预计部分城市将继续放松限购，扩大公积金异地提取使用范围，并可能通过房贷降息、财政补贴、交易环节税费减免等方式加大居民购房支持 [9] - 专家预计，推动收购存量商品房用作保障性住房等政策，或推动部分二三线城市库存去化周期缩短4至6个月，部分核心二线城市将存量房转人才房以提升人才吸引力 [8] 构建房地产发展新模式与基础制度改革 - 加快构建房地产发展新模式是“十五五”规划及2026年的重点任务，旨在完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [12][13] - 在开发环节，将做实房地产开发项目公司制；在融资环节，推行主办银行制；在销售环节，推进现房销售制，以实现“所见即所得”并从根本上防范交付风险 [13] - 对于继续实行预售的，将规范预售资金监管以维护购房人权益，同时深化住房公积金制度改革 [13] - 现房销售被认为是保交付的长效机制和新模式的重要内容，将推动行业告别高周转、聚焦产品品质，但预计未来预售与现售将长期并存，制度推进将注重节奏、渐进式推进 [13][14] 行业历史数据与未来需求展望 - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [11] - “十四五”期间累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元用于住房消费，实施农村低收入群体危房改造178.9万户 [11] - 根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，随着支持政策落地，市场发展潜力有望被激活 [11]

政策方向与市场稳定 - 全国住房城乡建设工作会议强调着力稳定房地产市场 核心是实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给[1] - 结合城市更新与城中村改造来盘活利用存量土地 并推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等[1] - 优化和精准实施保障性住房供应 同时实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设[1] 融资支持与制度构建 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 以支持房地产企业的合理融资需求[1] - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 在房地产开发上做实房地产开发项目公司制[1] - 在房地产融资上推行主办银行制 在商品房销售上推进现房销售制 以实现“所见即所得”并从根本上防范交付风险[1] 地方政府自主权与需求支持 - 城市政府被要求用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策[1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求 以推动房地产市场平稳运行[1] - 对于继续实行预售的 将规范预售资金监管 以切实维护购房人合法权益[1] 配套制度改革与服务提升 - 会议提出将深化住房公积金制度改革[1] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式[1] - 探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭”[1]

行业趋势与市场现状 - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易呈现“一降一升”的楼市新趋势 [1] - 2025年前11个月，住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62% [2] - 截至2025年11月，新房、二手房房价指数分别较2021年8月的高点回落12%、21% [2] - 预计到2025年末，十大主要城市库销比仍然高达21个月，处于历史高位 [2] - 房地产市场依然处于供过于求的阶段 [2] 近期市场动态与政策导向 - 2025年中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 全国住房城乡建设工作会议将“着力稳定房地产市场”列为2026年需要“着力抓好”的四项工作之一 [2] - 商品房待售面积2025年连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米 [2] - 新开工面积在缩量调整，促进压降在途供应规模，改善供求关系 [2] - 2025年11月部分重点城市二手房新增挂牌总量同比环比均有所下降，有助于缓解存量挂牌量累积的压力 [2] 2026年“稳楼市”工作重点 - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [3] - 防范化解房企债务风险，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [3] - 更好满足购房者合理资金需求，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求 [3] - 推动“稳楼市”与“促转型”工作有机结合，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] 房地产发展新模式与制度改革 - 深化住房公积金制度改革 [4] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [4] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [4] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [4] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [4] 历史成果与未来展望 - “十四五”期间，保交楼、保交房任务全面完成，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [1] - “十四五”期间，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费 [1] - 未来五年要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [5]

2025年工作总结与2026年工作重点 - 2025年全国住房城乡建设事业高质量发展取得新成效 城市更新取得重要进展 保交房任务全面完成 "好房子"建设起步成势 [1] - 2026年各地住房城乡建设部门将重点做好城市更新 稳定房地产市场等工作 [1] 城市更新工作部署 - 高质量开展城市更新 编制实施"十五五"城市更新专项规划 抓好城市体检和更新试点 实施一批民生工程 发展工程 安全工程 [2] - 精细化推进城镇老旧小区改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 "温暖工程"建设 城市小微公共空间改造 提升无障碍适老化环境品质 [2] - 高质量实施"两重""两新"项目建设 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 常态化推进城市燃气管道老化更新改造 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [2] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续建设城市排水防涝工程体系 城市基础设施生命线安全工程 [2] 城市治理效能提升 - 高效能推进城市治理 推动建立城市管理统筹协调机制 发挥"一委一办一平台"作用 [2] - 深入开展城市管理进社区工作 运用"接诉即办"等工作机制 [2] - 深化城市管理和执法体制改革 持续推进城市管理执法队伍标准化规范化建设 [2] 房地产市场稳定措施 - 因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新 城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 [2] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进"好房子"建设 [2] - 进一步发挥房地产项目"白名单"制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 [2] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上 推进现房销售制 实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [2] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] 配套制度改革与服务提升 - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会 业委会 物业服务企业协调运行新模式 [2] - 探索"物业服务+生活服务"模式 推动"物业服务进家庭" [2]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

项目概况 - 深圳安居房项目山樾湾花园再次启动配售，此次关键变动为放开第三队列申购资格，使主申请人为深户但配偶非深户的家庭有机会购房 [1] - 项目整体均价为每平方米4.2万元 [1] - 本次认购时间为2025年11月25日至12月7日 [2] 申购队列资格标准 - 第一队列资格为已列入深圳安居房轮候库的家庭或领军人才 [2] - 第二队列资格为库外家庭，要求全家均为深户，且主申请人需满足累计5年社保（其中深户社保满3年），单身申请人年龄需满35周岁 [2] - 第三队列资格为库外家庭，要求主申请人为深户并满足累计5年社保（其中深户社保满3年），若配偶为非深户，则需正常缴纳深圳社保（在深圳退休者除外），单身申请人年龄需满30周岁 [2] 市场策略与影响分析 - 放开第三队列旨在扩大潜在购房者基数，加速库存去化，预计第三队列将成为本次认购的主力 [4] - 本次销售数据将直接影响未来门槛调整，若销售超过1000套，门槛可能维持稳定；若销售数据未超上次，则可能进一步降低门槛以吸引更多购房者 [5] - 频繁配售大型安居房项目显示去库存紧迫性，可能与配售型保障房政策尚未落地、为其让路有关 [5] - 若本次配售后剩余房源超过2500套，后续可能采取更激进去化措施，例如赠送装修或物业费，或放开三人家庭购买三房户型的限制以清理三房库存 [5]