政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]

房地产行业总体判断与潜力 - 住建部门总体判断房地产仍有较大发展潜力 [2][13] - 2025年新房和二手房交易总量基本稳定 但区域市场走势分化 各城市房价涨跌不一 [2][13] - 潜力源于持续推进的新型城镇化 城市存量优化调整的广阔空间 以及人民群众对“好房子”的新期待 [2][14] - 具体潜力包括“新市民”刚性住房需求持续释放 以及城镇住房存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [2][14] - 已有38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [2][14] 房地产行业重点部署：优化供给 - 第一方面着眼优化供给 因城施策控增量、去库存、优供给 [4][16] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [4][16] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [4][16] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [4][16] 房地产行业重点部署：稳定市场 - 第二方面着眼平稳运行 通过完善相关举措稳定市场 [5][16] - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [5][16] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 [5][16] - 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [5][16] 房地产行业重点部署：构建新发展模式 - 第三方面着眼转型发展 加快构建房地产发展新模式 [6][16] - 主要举措包括有序搭建房地产基础性制度、深化住房公积金制度改革等 [6][16] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [6][16] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [6][16] - 在商品房销售上 推进现房销售制 从根本上防范交付风险 [6][16] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 维护购房人合法权益 [6][16] 城市更新进展与规划 - 2025年城市更新取得重要进展 一大批项目落地实施 [7][17] - 完成106个完整社区试点 建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个 [7][17] - 新增停车位2.6万个 增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7][17] - 2026年将实施一批民生工程、发展工程、安全工程 [9][19] 城市更新具体举措：可见变化 - 更加舒适便利 城镇老旧小区改造、口袋公园建设、绿地开放共享、城市小微公共空间改造等将精细化推进 [10][19] - 更加安全可靠 地下管网改造和综合管廊建设将持续开展 [10][19] - 2026年力争完成改造各类燃气管道3万公里 [10][19] 城市更新具体举措：治理提升 - 变化将“细致入微” 聚焦群众身边城市管理领域的急难愁盼问题 [11][20] - 深入开展城市管理进社区工作 运用好“吹哨报到”“接诉即办”等工作机制 [11][20] - 使城市治理资源直达基层 推动构建共建共治共享城市治理格局 [11][20] - 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [11][20]

行业总体回顾与展望 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间） 惠及3000多万群众 “保交楼、保交房”任务全面完成 [3] - 行业进入“十五五”时期 需准确把握房地产市场供求关系的重大变化 推动房地产高质量发展 [3] - 长远看 新型城镇化仍在持续推进 城市存量优化调整还有广阔空间 房地产仍有较大发展潜力 [5] - 二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 [5] 2026年政策方向与稳定市场措施 - 中央经济工作会议要求着力稳定房地产市场 因城施策“控增量、去库存、优供给” [7] - 2026年将从供地、收储等多个方面着力稳定房地产市场 [7] - 房地产过剩的城市要停止通过征地来新增房地产用地 [9] - 重点结合城市更新、城中村改造 盘活利用存量土地 [9] - 推动收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [9] 发展新模式与制度完善 - 需处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系 确保新旧模式转换平稳有序 [11] - 2026年要完善商品房开发、融资、销售等基础性制度 [11] - 在房地产销售上推进现房销售制 新出让土地的商品房项目优先选择现房销售 [13]

政策方向与市场稳定 - 全国住房城乡建设工作会议强调着力稳定房地产市场 核心是实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给[1] - 结合城市更新与城中村改造来盘活利用存量土地 并推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等[1] - 优化和精准实施保障性住房供应 同时实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设[1] 融资支持与制度构建 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 以支持房地产企业的合理融资需求[1] - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 在房地产开发上做实房地产开发项目公司制[1] - 在房地产融资上推行主办银行制 在商品房销售上推进现房销售制 以实现“所见即所得”并从根本上防范交付风险[1] 地方政府自主权与需求支持 - 城市政府被要求用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策[1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求 以推动房地产市场平稳运行[1] - 对于继续实行预售的 将规范预售资金监管 以切实维护购房人合法权益[1] 配套制度改革与服务提升 - 会议提出将深化住房公积金制度改革[1] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式[1] - 探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭”[1]

行业趋势与市场现状 - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易呈现“一降一升”的楼市新趋势 [1] - 2025年前11个月，住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62% [2] - 截至2025年11月，新房、二手房房价指数分别较2021年8月的高点回落12%、21% [2] - 预计到2025年末，十大主要城市库销比仍然高达21个月，处于历史高位 [2] - 房地产市场依然处于供过于求的阶段 [2] 近期市场动态与政策导向 - 2025年中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 全国住房城乡建设工作会议将“着力稳定房地产市场”列为2026年需要“着力抓好”的四项工作之一 [2] - 商品房待售面积2025年连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米 [2] - 新开工面积在缩量调整，促进压降在途供应规模，改善供求关系 [2] - 2025年11月部分重点城市二手房新增挂牌总量同比环比均有所下降，有助于缓解存量挂牌量累积的压力 [2] 2026年“稳楼市”工作重点 - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [3] - 防范化解房企债务风险，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [3] - 更好满足购房者合理资金需求，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求 [3] - 推动“稳楼市”与“促转型”工作有机结合，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] 房地产发展新模式与制度改革 - 深化住房公积金制度改革 [4] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [4] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [4] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [4] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [4] 历史成果与未来展望 - “十四五”期间，保交楼、保交房任务全面完成，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [1] - “十四五”期间，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费 [1] - 未来五年要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [5]