项目概况 - 深圳安居房项目山樾湾花园再次启动配售，此次关键变动为放开第三队列申购资格，使主申请人为深户但配偶非深户的家庭有机会购房 [1] - 项目整体均价为每平方米4.2万元 [1] - 本次认购时间为2025年11月25日至12月7日 [2] 申购队列资格标准 - 第一队列资格为已列入深圳安居房轮候库的家庭或领军人才 [2] - 第二队列资格为库外家庭，要求全家均为深户，且主申请人需满足累计5年社保（其中深户社保满3年），单身申请人年龄需满35周岁 [2] - 第三队列资格为库外家庭，要求主申请人为深户并满足累计5年社保（其中深户社保满3年），若配偶为非深户，则需正常缴纳深圳社保（在深圳退休者除外），单身申请人年龄需满30周岁 [2] 市场策略与影响分析 - 放开第三队列旨在扩大潜在购房者基数，加速库存去化，预计第三队列将成为本次认购的主力 [4] - 本次销售数据将直接影响未来门槛调整，若销售超过1000套，门槛可能维持稳定；若销售数据未超上次，则可能进一步降低门槛以吸引更多购房者 [5] - 频繁配售大型安居房项目显示去库存紧迫性，可能与配售型保障房政策尚未落地、为其让路有关 [5] - 若本次配售后剩余房源超过2500套，后续可能采取更激进去化措施，例如赠送装修或物业费，或放开三人家庭购买三房户型的限制以清理三房库存 [5]

政策调整 - 深圳安居房取消限购 面向轮候册外符合条件家庭开放购买资格 [2][3][4] - 政策调整包括降低学历要求至全日制专科并纳入技能型人才作为选房资格 [5] - 当前安居房库存约2.3万套 轮候家庭数量达182,359户且2023年已停止新增轮候 [5] 试点项目分析 - 南山山樾湾花园及大鹏帆湾海寓成为首批试点项目 因去化困难被选为政策试验田 [7][8][9] - 山樾湾花园经历六次配售 前五次去化率持续下滑至2.9% [10][12][13] - 项目剩余房源3,535套 包含2,669套两房及866套三房 [17] 价格与市场竞争力 - 山樾湾花园两房总价255-316万元/套 三房总价341-413万元/套 [20] - 价格显著高于同类型项目 如龙岗平湖及光明马田项目已完成去化 [16][21] - 同等预算可在深圳核心区购置二手房 如碧海4.7万元/平米次新房或光明4.85万元/平米新房 [23][24] 市场供需结构 - 深圳二手房市场超50%成交总价低于500万元 8月占比达近一年新高 [30][32] - 高总价安居房与普通商品房客群重叠 购房者可能优先选择地段更优的商品房 [28][32] - 高容积率、低车位比及周边环境问题进一步削弱项目吸引力 [25] 行业影响 - 安居房开放购买资格可能分流部分商品房刚需客群 [32] - 政策试点范围可能扩大至其他安居房项目以加速去库存 [32]