住房保障体系架构 - 行业住房保障体系分为三类：政府主导兜底保障低收入、低保及中等偏下收入家庭的公租房和实物补贴[2] 针对新市民、产业工人及收入中等但购房困难群体的市场化安居房和保障性租赁住房 由政策支持[2] 以及完全市场化的商品房[2] - 安居房政策于2020年在6个市县试点启动 主要保障基层教育和医疗卫生人员家庭[2] 2021年通过《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》确立法律框架[2] “十四五”期间已动工建设11.7万套 建成7.1万套 已配售5万套 其中约6000套配售给基层教育和医疗人员家庭[2] - 公租房方面 全省已筹集约8.4万套 竣工7.9万套 通过实物配租保障7.7万套[3] 其中保障低保和低收入家庭1.4万套 保障中等偏下收入家庭约6.3万套[3] 此外 近三年追加约1.86万套住房租赁补贴对象 全省纳入保障范围人员近10万户 住房租赁补贴比例年均增长约7%[3] 居住品质提升举措 - 行业持续推进城镇老旧小区改造 已改造近2200个小区 约21万户居民受益[4] 改造内容涵盖加装电梯、解决停车与充电桩难题、改善环境、增加公共服务空间及消防通道等[4] - 在城市绿化方面 利用边角绿地改造“口袋公园” 以实现“300米见绿”“500米入园”[4] 2024年以来全省已改造79个“口袋公园” 其中今年改造49个[4] - 行业聚焦提升物业小区服务质量 重点解决物业服务履约不到位和公共收益不公开等问题 并计划在明年采取更多措施以规范小区管理[4][5] 未来住房供应体系优化方向 - 行业正在研究房地产发展新模式 核心为“一个理念、两个体系、三个制度、四个要素”[6] “一个理念”是坚持“房子是用来住的 不是用来炒的”定位[6] “两个体系”指以政府为主导保障刚性住房需求的体系 以及通过市场化满足改善型、多样化需求的体系[6] - “三个制度”旨在改革和完善房地产在开发、交易和使用环节的基础制度[6] “四个要素”即“人、房、地、钱” 遵循“以人定房、以房定地、以地定钱”的原则[6] - 未来优化方向将遵循国家部署及省委省政府要求 旨在满足“住有所居、住有优居”的需求[6]

项目概况 - 深圳安居房项目山樾湾花园再次启动配售，此次关键变动为放开第三队列申购资格，使主申请人为深户但配偶非深户的家庭有机会购房 [1] - 项目整体均价为每平方米4.2万元 [1] - 本次认购时间为2025年11月25日至12月7日 [2] 申购队列资格标准 - 第一队列资格为已列入深圳安居房轮候库的家庭或领军人才 [2] - 第二队列资格为库外家庭，要求全家均为深户，且主申请人需满足累计5年社保（其中深户社保满3年），单身申请人年龄需满35周岁 [2] - 第三队列资格为库外家庭，要求主申请人为深户并满足累计5年社保（其中深户社保满3年），若配偶为非深户，则需正常缴纳深圳社保（在深圳退休者除外），单身申请人年龄需满30周岁 [2] 市场策略与影响分析 - 放开第三队列旨在扩大潜在购房者基数，加速库存去化，预计第三队列将成为本次认购的主力 [4] - 本次销售数据将直接影响未来门槛调整，若销售超过1000套，门槛可能维持稳定；若销售数据未超上次，则可能进一步降低门槛以吸引更多购房者 [5] - 频繁配售大型安居房项目显示去库存紧迫性，可能与配售型保障房政策尚未落地、为其让路有关 [5] - 若本次配售后剩余房源超过2500套，后续可能采取更激进去化措施，例如赠送装修或物业费，或放开三人家庭购买三房户型的限制以清理三房库存 [5]

2025年10月深圳楼市整体表现 - 10月深圳一二手住宅成交双降 一手住宅网签2651套环比下滑14.1% 二手住宅过户4196套环比下滑7.7% [1] - 降温原因包括国庆黄金周分流购房需求 市场上性价比突出的"笋盘"数量减少 置业者观望情绪上升 [1] - 受去年9.26新政后高基数效应影响 今年10月环比降幅被放大 [1] 新房市场具体情况 - 10月深圳新房成交3352套环比下降29% 其中住宅成交2651套环比下降14.1% [3] - 新房供应端表现活跃 共有13个项目取得批售 合计供应新房4143套环比增长2.3% 住宅供应4127套环比大幅增长37.9% [3] - 住宅供应创近三个月最高值 福田区以1191套供应量领先 为"银十"市场储备充足房源 [3] 高端及二手房市场动态 - 10月深圳高端市场活跃 东部稀缺新规豪宅热销 福田皇岗村旧改项目取证 多个顶级豪宅计划年底入市 [5] - 10月深圳二手房成交5276套环比下降6.8% 其中住宅成交4196套环比下降7.7% [5] - 二手房市场波动受双节假期及"金九"需求减弱影响 高性价比房源被消化导致置业者看房比较时间增加 [5] 市场深层指标与价格表现 - 10月深圳二手房录得量继续超5500套 连续8个月维持在5000套市场荣枯线以上 [6] - 10月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡环比上涨0.3% 挂牌均价为6.2万元/㎡环比小幅下降1% [6] - 500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群成交占比均有所提升 [6] 11月市场开局与利好因素 - 2026年APEC会议选址深圳的重大利好消息激发置业热情 推动11月楼市开局强劲 [7] - 上周(10月27日-11月2日)贝壳深圳合作门店新房认购量较前一周增长36.4% 周末新房认购量较前一周周末大涨41.5% [7] - 同期贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周增长3.8% 周末签约量增长9.5% 乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6% 签约量环比上涨2.1% [7] 政策环境与年末展望 - "十五五"规划建议中房地产内容篇幅增加 明确推动房地产高质量发展五大方向 防范化解房地产风险仍是重点 [8] - 今年以来各地出台楼市相关政策已超510条 多地跟进规范"好房子"建设标准以提升住房品质 [8] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应有望支撑新房销售 二手房成交量预计延续温和修复 但短期价格或继续承压 [8]

项目概况 - 深圳南山前海核心区首个安居房项目山樾湾花园放开对库外人员销售，为市场带来重大变革 [1] - 项目单价约3.7万元/平方米，仅为周边商品房价格的5至6折，具备显著价格优势 [1] - 本批次住房共3466套，其中70平方米左右两房2629套，90平方米左右三房837套（含93套无障碍户型） [1] - 项目地理位置优越，5公里范围内聚合前海商圈和蛇口两大商圈，并配套优质教育资源 [1] 市场影响分析 - 安居房以其低价优势吸引大量经济实力有限的刚需购房者，尤其是新市民和新青年，将分流商品房市场的潜在需求 [2] - 深圳安居房轮候库共有183,594户家庭在册轮候，表明市场对保障性住房的需求极为旺盛 [2] - 安居房大量入市可能导致商品房市场需求进一步萎缩，给本就疲软的商品房市场带来巨大冲击 [2] 行业挑战与问题 - 安居房申请条件严格，库外申请需满足本市户籍、社保累计缴费5年以上等要求，将部分购房意愿者挡在门外 [3] - 当前深圳安居房待售房源不到2万套，与庞大的购房需求相比，并未达到供大于求的程度 [2][3] - 安居房限售10年的规则以及其品质是否能与商品房媲美，成为购房者持观望态度的重要因素 [3] 未来市场格局 - 此次安居房开库是深圳住房保障体系的重要探索，可能引发住房市场格局的深刻变化 [4] - 开发商需在高性价比安居房的竞争下，思考如何提升商品房的品质和附加值以应对挑战 [4] - 购房者在选择安居房或商品房时，需要更加谨慎地权衡利弊 [4] 供给数据清单 - 深圳待入市安居房项目遍布南山、罗湖、宝安、龙华、光明、坪山、龙岗及大鹏等多个区域 [5][6] - 价格区间广泛，从龙岗区安居梓和苑的1.65万元/平方米到南山瑞璟湾居的4.57万元/平方米不等 [5][6] - 可售房源规模差异大，小至大鹏新区凤凰九里恒苑的13套，大至坪山区龙栖华府的3440套 [5][6]

政策调整 - 深圳安居房取消限购 面向轮候册外符合条件家庭开放购买资格 [2][3][4] - 政策调整包括降低学历要求至全日制专科并纳入技能型人才作为选房资格 [5] - 当前安居房库存约2.3万套 轮候家庭数量达182,359户且2023年已停止新增轮候 [5] 试点项目分析 - 南山山樾湾花园及大鹏帆湾海寓成为首批试点项目 因去化困难被选为政策试验田 [7][8][9] - 山樾湾花园经历六次配售 前五次去化率持续下滑至2.9% [10][12][13] - 项目剩余房源3,535套 包含2,669套两房及866套三房 [17] 价格与市场竞争力 - 山樾湾花园两房总价255-316万元/套 三房总价341-413万元/套 [20] - 价格显著高于同类型项目 如龙岗平湖及光明马田项目已完成去化 [16][21] - 同等预算可在深圳核心区购置二手房 如碧海4.7万元/平米次新房或光明4.85万元/平米新房 [23][24] 市场供需结构 - 深圳二手房市场超50%成交总价低于500万元 8月占比达近一年新高 [30][32] - 高总价安居房与普通商品房客群重叠 购房者可能优先选择地段更优的商品房 [28][32] - 高容积率、低车位比及周边环境问题进一步削弱项目吸引力 [25] 行业影响 - 安居房开放购买资格可能分流部分商品房刚需客群 [32] - 政策试点范围可能扩大至其他安居房项目以加速去库存 [32]

深圳房地产新政解读与市场影响分析 涉及的行业或公司 * 房地产行业 深圳房地产市场[1] * 乐有家 房地产中介公司 提供市场数据[3][4][11] * 越秀 国央企开发商 积极参与深圳土地市场[1][13] * 京基公司 房地产开发商 在罗湖有项目[11] 核心政策内容 限购政策调整 * 深圳将区域划分为三类 核心限购区 南山 福田及宝安新安街道 宽松区域 龙华 龙岗 坪山等 完全开放区域 盐田 大鹏 全国人民可随意购买不限套数[1][5][6] * 罗湖区和宝安区西乡街道先行试点限购放松[1][3] * 取消非限购区套数限制 非深户满足一年以上社保或个税条件可不限套数购买[4] 企业购房政策 * 放宽企业购房限制 允许贷款购买商品房 贷款比例最高五成 利率LPR加60BP[1][7] * 企业用于并购贷款 利率可低至2%左右 贷款比例最高可达六成[7][25] 房贷政策调整 * 二套房贷利率与首套持平 均为3.05%[1][8] * 可能调整存量房贷利率 进一步降低财务负担[8] 其他政策 * 单身人士购房政策放宽 等同于家庭 不再查离婚后三年记录[8] * 非限购区多买多得 鼓励有需求客户多购买[8] 市场反应与影响 immediate市场反应 * 新政后全市二手房带看量上涨15% 罗湖区单日上涨38% 宝安区西乡街道上涨16%[1][3][4] * 周末带看量比近8周平均水平上涨15%[1][11] * 乐有家网咨询量达近90天最高峰[1][11] 区域市场表现 * 罗湖区受益明显 带看量上涨38%[1][3][4] * 龙华地区如坂田的新房和二手房来访量增加两倍 业主咨询量增长更快[15] * 福田环湾城来访增幅较小 仅为10%~20%[15] * 龙华区域二手房带看量较上周增长约20%[16] 价格变化 * 8月份深圳二手房均价环比上涨0.5% 止跌回稳[2][29] * 1500万以上高总价房源成交占比提升3%至5%[2][29] * 2025年1月至9月 有成交量楼盘中约23%价格较去年上涨[30] 成交量预期 * 乐有家监测数据显示 周成交量超过250-300套时 月度全市二手住宅成交可稳定在5000-6000套[11] * 新政有望提升改善性住房交易量 对新旧住宅市场均有积极作用[9][10] 市场结构与竞争 中介市场 * 二手房佣金费率普遍在1.5%至1.8%之间 高总价房产可能更低 低总价可能超过2%[23] * 新房佣金费率约为2.4% 有逐步上涨趋势[23] * 深圳中介市场竞争激烈 佣金费率为全国最低[24] 土地市场 * 近期地块溢价率最高为80% 未出现溢价率100%的地块[13] * 核心区拆迁进展缓慢 郊区如龙华 龙岗 光明等地库存量较高[14] 保障性住房 * 目前约有2万套人才房和安居房尚未消化[36][37] * 过去几年总共供应的人才房和配售型保障性住房数量至少有四五万套[37] * 未来不再新增人才房 主要推行配售型保障性住房[36] 市场展望与风险 未来走势 * 历史数据显示 10月中下旬至12月间需求旺盛 包括婚房 养老需求以及学区房需求等[31] * 市场可能出现缓慢爬坡趋势 但对未来政策仍有期待[32] 政策预期 * 当前政策主要为支撑新房市场 短期内不太可能推出新的重大措施[34] * 如果国家层面没有新的大动作 预计不会再有新的地方性重大政策出台[34] 风险因素 * 库存量偏高 新房建设卡得严格等因素影响开发商信心[13] * 核心区拆迁进展缓慢 郊区库存量高影响开发商拿地积极性[14] * 外地看房团现象并不普遍 仅为个别现象[18] 其他重要内容 租售比情况 * 罗湖区租售比最高 可达2%至2.2% 部分便宜物业可达3%[27] * 南山区租售比约为1.8%[27] 学区房表现 * 居住属性较好的学区房跌幅相对缓和[33] * 香蜜湖区域学区房价格跌幅小于普通住宅[33] 区域对比 * 佛山和广州情况稍好 其他珠三角城市没有明显起色[35] * 深圳政策出台较北京和上海滞后 采取稳健步伐[12] 历史参考 * 2024年9月29日新政后 新房单月成交量从平均2000多套激增至1万多套[13] * 去年929政策出台后 单周二手房成交量上涨200至300套 单月成交量从5000套增加到8000套[19]

全省房价动态 - 三亚7月新房均价飙升至37,000元/平方米 环比上涨0.2% 创近3年新高[3][18][20] - 海口7月新房成交面积24.69万平方米 环比暴跌61% 均价12,514元/平方米[3][9] - 全省7月新房成交面积56.92万平方米 跌破近2年最低值 环比下降51%[3][7] - 陵水房价跌至26,000元/平方米 月成交9.34万平方米位居全省第三[3] - 儋州7月成交面积仅1.37万平方米 环比暴跌87% 均价7,966元/平方米[3][30] 重点城市楼市表现 - 海口1-7月累计成交面积222.03万平方米 成交金额257亿元 均价11,574元/平方米[11] - 三亚1-7月累计成交面积120.71万平方米 成交金额368亿元 均价30,000元/平方米[28] - 海口二手房成交价跌回2018年水平 7月挂牌量走低[17] - 海口新备案项目中2万+单价楼盘占比超过90%[14] - 三亚房价异常上涨主因海棠湾豪宅项目集中备案[26] 区域经济数据 - 儋州洋浦港国际船舶达63艘 总吨位354.76万吨 总资产192亿元[34] - 儋州1-7月货物进出口总额667亿元 位列全省第一[34] - 全省1-7月货物进出口总额1,406亿元 同比减少10%[43] - 全省关税收入5.3亿元 同比增长4% 占财政收入不足5%[44] - 陵水1-7月房地产开发投资额51.8亿元 同比增长8%[39] 产业结构分析 - 现代服务业增加值1,033.22亿元 占GDP比重27.9% 增速仅0.1%[47] - 高新技术产业增加值646.76亿元 占GDP比重17.5% 增速1.6%[47] - 热带特色高效农业增加值593.83亿元 占GDP比重16% 增速5%[47] - 旅游及相关产业增加值268.38亿元 占GDP比重7.2% 增速3.9%[47] - 全省房地产开发投资额571亿元 同比下降13.6%[40]

公共健身设施管理 - 三亚市旅文局构建全流程管护体系 通过制度建设明确采购巡查维修环节责任归属 实现器材从落地到报废各环节责任到人[2] - 全市198个健身器材点位7月起配备专属二维码 市民扫码报修后系统自动生成电子工单 截至8月4日接收报修15件 实现当天派单三天办结[2] - 建立红黄绿三色电子台账系统 对高危隐患一般问题和完好器材分类标注 实时更新状态并为维修优先级排序提供依据 推动管理从粗放式向精细化转变[3] 涉企历史遗留问题解决 - 琼中县营商环境建设局为品香园广场项目配备管家 协助企业变更设计方案和办理行政审批手续 6月9日变更材料当天审核通过 7月3日施工许可证实现当天递交当天办结[4][5] - 通过标准化办件形式收集基础设施建设和用地规划等历史遗留问题线索 精准派发至责任部门并定期督办 针对多部门协同事项召开协调推进会明确解决路径[5] 孕产医疗服务体系 - 文昌市庆龄妇幼保健院构建产科一体化服务链条 涵盖产检服务中心早孕关爱门诊高危妊娠管理门诊等8个专项服务模块[7] - 孕妇学校开设早中晚孕期健康教育公益课堂 通过小班化运动训练理论公开课等形式开展孕产教育 并率先开设孕期体重管理和胎位纠正特训班[7] - 创新推出管家式孕产服务模式 举办快乐分娩体验日准爸爸训练营等多元孕婴文化沙龙活动 为孕产妇提供全程舒心就医体验[6][7]

需求端政策调整 - 取消普通住宅和非普通住宅标准 以简化市场分类 [1][2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款套数认定核减一套 降低购房门槛 [2] - 居民换购改善住房可享个人所得税退税优惠 促进存量房流转 [2] - 引进人才可同时申领专项购房补贴和人才购房补贴 强化人才住房保障 [2][5] - 租赁保障性租赁住房人才可获住房租赁补贴 减轻租房压力 [2][5] 供给端政策优化 - 支持盘活存量房地产用地和用房 通过专项债和公积金增值收益等工具收购存量商品房用作保障性住房 [2] - 放宽收购存量商品房用作保障性租赁住房的面积标准 加速去化 [2] - 允许商服用地转型发展鼓励类产业或调整为安居房、租赁住房用地 提高资源利用效率 [3] - 鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式 改善市场供需关系 [3][6] - 优化现房销售节点 由海口市先行探索试点 稳步推进销售模式调整 [3] 政策背景与影响 - 2024年上半年海南省商品房销售面积和销售金额实现正增长 主要运行指标优于全国平均水平 [5] - 政策旨在满足本地居民和引进人才住房需求 发挥房地产业稳经济、促投资、保消费作用 [5] - 取消普宅标准主要影响房企土地增值税计算 对二手房交易无直接影响 [5] - 多维度政策调整预计加速市场去化 释放购房需求 对房地产市场回稳产生积极效果 [1][6]

核心观点 - 北京政策放松被视为全国楼市风向标 释放限购政策逐步退出信号[3] - 海南楼市政策在2025年呈现全面宽松趋势 涉及限购松绑、首付比例下调、利率下降及公积金政策优化[6][20][21] - 海口和三亚仍维持较严格限购要求（非户籍需5年社保/个税） 但全省18个市县中已有10个市县放松限购[20][29][33] - 自贸港封关（12月18日）被视为政策调整关键节点 后续可能进一步释放利好政策[4][21][22] 限购政策调整 - 非海南户籍购房资格分化：海口主城区/三亚主城区及沿海一线需5年社保/个税 非主城区需2年社保/个税[17][20][35] - 乐东、东方、儋州（新房）、文昌、定安、澄迈已完全放开限购 不限户籍自由买卖[29] - 保亭新增放宽：非户籍只需6个月个税/社保或实际居住满183天即可享本地居民购房权益[33] - 人才落户家庭可购2套 多孩家庭可购3套 离异人士按户籍类型执行套数限制[10] 信贷政策变化 - 商业贷款首付比例统一降至15%（首套和二套） 第三套若前两套贷款结清仍适用15%[20][37] - 公积金首付比例下调：首套和二套的新房/二手房均降至20%[20] - 公积金利率下调：5年以上贷款首套利率从2.85%降至2.6% 二套从3.325%降至3.075%[11][20] - 主流银行首套房贷利率执行3.05%（LPR-45bp） 二套利率3.25%（LPR-25bp）[42] 公积金政策优化 - 公积金贷款额度上调：新房基准额度单人80万/夫妻110万（原70万/100万） 二手房单人60万/夫妻90万（原40万/70万）[12][20] - 多子女家庭最高贷款额度可上浮20% 夫妻新房最高可贷132万[12][20] - 推出"商转公"征求意见稿 允许商业贷款转为公积金贷款[47][48] - 开放异地公积金贷款偿还提取业务[46] 安居房政策放宽 - 全省10个市县放松安居房申购条件 普遍取消社保/个税要求 改用劳动合同或就业承诺书替代[51][54] - 海口江东新区：非户籍需3个月社保+劳动合同即可申购[51] - 儋州：非户籍需6个月居住+2年劳动合同[51] - 征求意见稿拟将安居房限售期从10年缩短至5年 产权份额增至100%[24] 购房补贴及税费 - 8个市县推出购房补贴政策 针对高层次人才、多孩家庭、本科以上学历等群体[59][60] - 补贴金额按房屋面积分级 最高12000元/套（高层次人才购>100㎡） 安居房统一补贴5000元/套[60] - 契税政策在2023年已有重大调整 具体细则未详述[56] 资格认定标准 - 住房套数认定以全国范围为标准 包括征信报告、不动产登记记录及公积金贷款记录[65][67] - 社保/个税需连续缴纳（不可断缴或补缴） 离异时间以法院文书生效日为准[70] - 未成年人可全款购房但不可贷款[66]