房地产市场表现 - 7月百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%，核心城市优质改善项目入市带动结构性上涨 [1] - 百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，"以价换量"现象持续主导市场 [1] - 50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%，毕业季租住需求支撑下环比跌幅收窄 [1] 分梯队城市表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，二线城市上涨0.23%（杭州、成都优质项目带动），三四线城市下跌0.19% [3] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.61%，二线城市下跌0.84%，三四线城市下跌0.77% [3] - 杭州新建住宅价格环比上涨1.51%领涨，深圳二手住宅价格环比下跌0.55%，北京二手住宅价格环比下跌0.61% [9][11] 政策动态 - 中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造" [4] - 《住房租赁条例》出台，鼓励盘活存量房源用于租赁，推动租购同权 [4] - 地方政策优化：成都取消限售，广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付 [4] - 福建、山东等地发行超400亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [4] 市场趋势展望 - 城中村改造、专项债收储等政策将持续落实，城市更新配套政策有望加速 [5][8] - 核心城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市有望支撑市场 [8] - 城市和区域间分化行情预计将延续，核心城市有望保持韧性 [8]

宏观经济政策 - 国家发展改革委提出下半年将加大力度稳投资促消费 强化政府投资项目全周期管理并激发民间投资活力 [1] - 纵深推进全国统一大市场建设 重点破除"内卷式"竞争并推动要素顺畅流通 [1] 创新药行业 - 港股创新药主题ETF年内回报率超100% 华泰柏瑞基金、万家基金、汇添富基金旗下产品表现突出 [2] - 创新药领域或进入"1-10"爆发阶段 投资逻辑从防御性配置转向进攻性赛道 [2] 银行理财市场 - 上半年理财产品减配债券及权益类资产 增持公募基金、现金及非标债权 平均年化收益率跌至2.12% [3] - 理财公司与基金业合作有望加强 直投获取高收益难度持续增大 [3] 资本市场动态 - 社保基金、养老金、QFII等长线资金加码A股 重点布局先进制造细分行业龙头 [4] - 深市14家公司中期分红达102.51亿元 453家公司预计上半年净利润同比增长 [5] - A股公司易主案例激增 6-7月36家公司公告易主 其中民企占比86% [6][7] 金融创新与监管 - 香港《稳定币条例》生效 中银香港、渣打香港等发钞行或率先申请牌照 44家券商升级虚拟资产交易牌照 [8] - 化妆品新规8月施行 全链条风险监测机制或推动行业集中度提升 [13] 房地产与租赁市场 - "非居改租"政策推进 业内期待配套政策提高经济性和便利度以盘活存量资产 [9] 游戏产业 - 上半年国内游戏市场销售收入1680亿元创历史新高 同比增长14.08% 用户规模达6.79亿人 [10] 科技创新与并购重组 - 政治局会议强调以科技创新引领新质生产力发展 培育国际竞争力新兴支柱产业 [11] - 前7月上市公司披露3151单并购重组 重大资产重组同比增长148.08% 呈现控制权转让增多等三大新特点 [12]

政策导向与市场机遇 - 《住房租赁条例》将于9月实施 明确多渠道增加租赁住房供给并培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][2] - 国家通过完善政策措施支持保障性租赁住房发展 包括土地、财税、金融等专门支持政策 [5][9] - 租赁被视为存量房源盘活的最大潜力 是楼市止跌回稳的重要抓手 [3] 非居改租实践与成效 - 非居改租在部分城市已取得实际进展 深圳允许不变更土地性质和不补缴土地价款 [1][5] - 泊寓品牌通过非居改保、由售改租、TOD租赁社区等模式 累计盘活超1.46万间存量住房 [3] - 龙湖冠寓在南京和北京成功改造商业物业和国企大院 近700间公寓焕发新价值 [6] - 深圳环水泊寓项目将闲置办公楼改造为204套租赁住房 投运2年持续满租且租金为周边9折 [4][6] 机构化租赁市场发展 - 集中式长租公寓租客中毕业3年内占比达62% 显著高于个人房源的52% [2] - 龙湖冠寓已累计服务近200万租户 泊寓开业房间数突破20万间 [2][3] - 专业化机构主体被认定具有更大能量去盘活存量资产 资管行业迎来发展风口期 [2] 改造挑战与成本问题 - 非居改租面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等突出问题 [7] - 老旧厂房改造需大范围拆卸并重建基础设施 成本回收期远超常规的5-8年 [8] - 厂房改造存在空间布局和采光通风限制 需结合区位和客群评估收益 [8] 审批流程与政策期待 - 非居改租需经多部门联合会审 包括住建、消防、规划等 审批环节耗时较长 [8] - 业界期待条例配套措施简化合规审批 并明确非住业态认定保租房的标准 [9] - 相关部门表示将出台配套规定细化制度措施 确保条例落地实施 [9]

雅鲁藏布江下游水电工程 - 李强总理强调雅鲁藏布江下游水电工程是体量大、周期长、影响远的世纪工程，需应用先进技术、装备、工艺和材料支撑高质量建设，并引领科技创新和产业创新 [1] 住房租赁条例 - 《住房租赁条例》共7章50条，规范出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为，强化监督管理和责任追究 [2] - 条例明确非居住空间不得单独出租用于居住，要求住房租赁企业设立资金监管账户并公示，经纪机构不得发布虚假房源信息 [3] - 条例填补住房租赁行业法律空白，强调市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [3] 价格法修正草案 - 修正草案完善低价倾销、价格串通、哄抬价格等不正当价格行为的认定标准，治理"内卷式"竞争 [4] - 草案禁止公用企事业单位、行业协会利用影响力强制捆绑销售，强化经营场所价格行为规范 [4] - 国家医保局优化集采规则，不再仅以最低价中选，要求企业说明报价合理性并承诺不低于成本 [4] 整治内卷式竞争 - 国家发改委将推动整治内卷式竞争，健全国企民企协同发展机制，拓展产业链合作，促进科技创新 [5][6] - 市场监管总局曝光质量领域内卷案例，严格14类27种工业产品准入管理，2025年网售产品抽检批次增加70% [9][10] 新能源汽车产业规范 - 三部门要求新能源汽车行业加强价格监测、产品一致性检查，缩短供应商账期，开展网络乱象整治 [7] - 加快出台电耗限值、电池回收安全标准，引导企业提升产品质量和安全水平 [8] 海南自由贸易港税收政策 - 海南登记企业经"一线"进口6600个税目商品免征进口税，"零关税"商品比例达74% [11][12] - "零关税"货物在岛内享惠主体间流通免补税，经"二线"进入内地需补税，鼓励类产业加工增值超30%免征关税 [11][12] 地方政府内卷问题 - 地方政府因地产下行和财税压力同步布局制造业，导致新能源等行业规划高度重合，19个行业出现在20个以上省份规划中 [16][18] - 地方通过税收优惠争夺产业资源，制造业综合税负差异显著（9.7%-30.1%），电气机械等行业投资年均增长21.1% [19] - 中央或短期清理违规政策，长期引导地方树立正确政绩观，破除市场分割 [19]

政策导向 - 国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，包括设立租赁资金监管账户、禁止随意涨租、保障租客权益等 [2] - 地方政府配套政策出台，如成都放开二手房限售、福州优先保障人均住房面积低于15平方米家庭的保障房需求 [2] - 中国住房体系向新加坡"双轨制"发展，目标为60%家庭不依赖商品房，保障房覆盖18%城镇人口 [8] 市场现状 - 上海新房均价7.2万元/平方米，普通家庭需42年收入购置小户型 [3] - 2025年二季度全国商品房库存去化周期18个月，部分城市如乐山闲置房面积达27.64万平方米 [7] - 2024年城镇化率67%，增速十年新低，新增城镇人口从1600万锐减至400万 [6] 行业趋势 - 保障房占比提升，2025年上半年新增保障房中35%来自商品房改建 [8] - 福州保障房轮候系统开通首日上万人申请，赣州保障房贷款额度比商品房高40% [8][10] - 商品房市场将转向少数高收入群体，60%家庭通过保障房或自有房产解决居住需求 [10] 投资策略 - 多房家庭应抛售三四线及远郊房产（如东莞中堂镇部分房产年度跌幅47%），保留核心区老破小出租 [8] - 刚需族优先申请保障房，改善型需求利用"以旧换新"政策，投资型购房选择交通便利、绿色认证的优质房产 [10]

行业规模扩张 - 报告期内样本企业新增22个租住项目开业 对比上个报告期实现大幅增长 [2] - 万科泊寓全国开业房间数突破20万间 管理规模增长至26.2万间 其中12.6万间纳入保租房体系 [8] - 郑州城发美寓累计开业约6.5万间房源 2026年预计突破10万套 [4] 企业项目布局 - 保利和寓7月集中落地6个项目 分布在成都 长沙 中山 常德等城市 [4] - 新增项目集中在长三角 珠三角及中部核心城市 包括深圳 成都 郑州 武汉 长沙 佛山 上海 [4] - 项目产品类型涵盖白领公寓 人才公寓 酒店公寓 大型租赁社区 保租房等多种业态 [5] 经营效率表现 - 万科泊寓实现出租率95.6% 项目前台GOP利润率近90% 客户满意度超95% [8] - 老客户续租率接近60% 平均签约租期比上年延长35天 [8] - 自有渠道获客占比提升至88.5% 获客成本持续降低 [8] 资本运作与合作 - 多家租赁企业加强与地方国企合作 如瓴寓国际与宁波 苏州 嘉定地方国企组建合资平台 [8][9] - 友邦保险收购上海松江柚米社区 总建筑面积超10万平方米 提供2252套保租房 [13] - 通过Pre-REITs基金模式实现资产交易 瓴寓国际与中信金石基金 友邦保险等共同设立租赁住房基础设施基金 [13] 投资市场动态 - 长租公寓资产交易市场参与主体多元化 包括陆家嘴集团 领盛投资等机构 [11] - 险资巨头和地方国企积极布局长租领域 如友邦保险收购项目 安住发展收购保租房资产 [12] - REITs退出机制完善推动资产估值提升 吸引多元资本进入行业 [14][15]

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》是我国住房租赁市场规范化、法治化的重要里程碑，为租购并举的住房制度提供制度保障和规范指引 [1] - 条例第三章和第四章分别对住房租赁企业及经纪机构进行引导与监管 [1] - 条例完善了住房租赁领域的法律制度，为行业创造更透明、稳定的法治环境 [2][3] 住房租赁企业发展机遇 - 国家将完善政策措施培育市场化、专业化的住房租赁企业 [1] - 截至2025年6月全国前30位住房租赁企业累计开业房源135.9万间，市场机构化率仍较低 [1] - 专业住房租赁企业发展将提升产品品质和服务质量，促进行业高质量发展 [1] 住房租赁企业监管要求 - 住房租赁企业需具备与经营规模相适应的资金、人员和管理服务能力 [1] - 从事转租经营的企业需设立资金监管账户 [2] - 达到规定标准的自然人和"二房东"适用住房租赁企业监管规定 [2] 经纪机构监管要求 - 经纪机构发布房源前需履行信息核对和实地查看责任 [2] - 收费服务项目需明码标价 [2] - 对违规行为设置罚款和行政处罚条款 [2] 市场规范效果 - 条例明确住房租赁企业和经纪机构"要做什么"和"不能做什么"的行为准则 [2] - 规范有助于整治市场乱象，稳定长期租赁关系 [2] - 市场主导与政府引导相结合是行业高质量发展的必由之路 [3]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：住房租赁行业、房地产行业 - **公司**：贝壳、自如、魔方、万科、龙湖、碧桂园、人才安居集团、重庆人才安居公司 纪要提到的核心观点和论据 1. **新规出台背景与时机**：2015 年国务院要求住建部起草文件推动住房租赁市场发展，后长租公寓出现问题，2020 年前后开始制定条例，因 2021 年房地产市场波动推迟，2025 年当前房地产风险得到一定控制后出台[2] 2. **新规核心变化**：对现有规定规范化处理，提升住房租赁在国家政策中地位，反映国家对住房租赁市场重视，大城市更倾向发展出租市场[4] 3. **租赁市场政策变化特点**：集中在安全和风险管理，关注燃气管道和装修标准，资金监管保留对开发商和机构收购存量房源的规定[5][6] 4. **平衡房东与租客关系**：政策更公正，规范双方行为，约束租客高空抛物、养宠物、楼道扰民等行为[7] 5. **住房供给新要求**：支持自有房源租赁，拓宽渠道增加供给，但一二线城市空置率高，需优化市场结构和资源配置[8] 6. **身份信息登记要求**：基于大城市民宿运营问题，确保信息可追踪，提高社区安全性和管理效率[9] 7. **房源供给政策变化**：从增加土地供应转向盘活存量资源，鼓励居民出租自有房源，支持企业改造老旧厂房[10] 8. **政策对居民和企业的影响**：居民出租自有房源可享首套房购房资格，企业改造老旧厂房可利用闲置资源，但面临“租收比”低和行业需求差异挑战[11][12][13] 9. **购房资格审核与首套房政策挂钩**：申请人挂牌出售现有房产，该房产不计入名下房产数量，可按首套房政策购房[14] 10. **处理开发商库存房方式**：政府或相关企业收购，改造为人才租赁住房，盘活库存并增加租赁市场供应量[15] 11. **不同城市租赁市场发展策略**：上海注重特定人群租赁项目，北京开发商转化自有物业，深圳和广州与城市更新结合盘活存量住宅[16][17] 12. **二手房市场情况**：价格低，购房者因价格和租售比选择购买，买卖和租赁需求联系紧密[18] 13. **城市更新项目对租赁市场影响**：老旧小区改造、城中村改造和原拆原建会推动租金上涨[19] 14. **新规对民宅租赁市场影响**：要求实名签订合同并备案，增加个人房东成本，短期未显著提升市场活跃度，受二手房市场行情影响大[20] 15. **保障性租赁住房发展前景**：北京公积金支付政策简化手续，结合新规促进其发展[21] 16. **公积金政策对租房市场影响**：支持力度增加，减轻租房者压力，保租房企业受益，加快资金回笼改善财务状况[22][23] 17. **商品住房转为保障性租赁住房**：国家鼓励，对 TOP50 开发商影响大，有助于盘活资金[24] 18. **工业用地转为保障性租赁住房**：面临土地污染和消防安全挑战，有成功案例并逐渐推广[25] 19. **老旧厂房和商业办公用地转型**：政策鼓励转型为保障性租赁住房，改善实体企业资产状况[26] 20. **新型保障性住宅运营情况**：由专业物业公司管理，出租率高，配套设施完善，可提取公积金支付，提供附加服务[27] 21. **国有企业资产管理政策**：要求盘活闲置资产，提高资产利用效率和企业收益[28] 22. **新政策对二房东模式影响**：需设立资金监管账户，增加资金压力，不遵守规定面临罚款[29] 23. **资金监管账户对不同企业影响**：万科等自有土地开发商不受影响，二房东模式公司受影响大[30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 部分城市如长沙、成都，居民出租自有房源可享首套房购房资格[11] - 重庆人才安居公司收购开发商未售出住房改造为人才租赁住房，江苏太仓和无锡等地国有企业收购二手住房集中管理出租[15] - 上海宝钢工业用地转性为保障性租赁用地并建成楼宇出租，上海静安区市北高新园区改造老旧厂房出租[25] - 上海市北高新园区新建楼宇出租率达 95%，月租金略高但受欢迎[27]

住房租赁条例核心内容 - 中国首个住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2023年9月15日实施 对房东 租客 中介机构 住房租赁企业 地方政府等多方提出明确要求[1][4] - 条例标志着住房租赁从"市场自发行为"升级为"政府主导的民生工程" 将"租购并举"从法规层面得到更充分支撑[16][27] - 条例实施将有助于增加税收 强化政府对租赁市场的监管能力 要求租房必须签合同并备案 备案后需缴税 清理灰色地带[11] 对租房人的影响 - 条例在住房质量 合同 押金 退租等多方面保障租客权益 禁止卫生间 过道 地下储藏室等不适合居住空间单独出租[5] - 明确规定房间最多居住人数和人均面积 明令禁止拥挤危险的隔断房和"胶囊式"群租[6][8] - 规范押金管理 要求押金金额 退还时间 扣减条件必须写入合同 无正当理由不得克扣[9] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房 约束房东擅自带人看房行为[9] 对住房租赁企业的规范 - 要求企业不得非法买卖或公开个人信息 加强租客隐私保障[9] - 规定从事转租经营的企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示 通过该账户办理资金收付业务[9] - 此举将压缩"长收短付""高进低出"等操作空间 缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继[10] - 未按规定办理住房租赁合同备案且拒不改正的 将处以2万至10万元罚款[11] 对租赁市场的影响 - 预计未来租金将更为平稳 涨幅与居民可支配收入增长基本匹配 旺季租金表现也将更平稳[20] - 条例对房租水平影响中性 租金最终取决于供需关系和经济发展水平[21] - 租赁市场将形成"政府保障+市场主体"双轨制 保障性租赁住房快速扩容 市场化主体通过长租社区开发等方式占据主导地位[27] - 市场将更集中化 散户房东私下交易减少 部分个人房东可能通过"托管"方式降低管理成本[27] 行业未来机会 - 存量资产盘活 支持企业改造老旧厂房 商业办公用房等用于租赁 开发商可将滞销商品房改造为租赁住房获取稳定现金流[29] - 大数据+AI赋能行业 构建数字化平台优化房源配置和定价策略[29] 实施难点 - 监管难度大 市场主体众多 房源分散 跨部门协调监管面临挑战[32] - 企业合规成本增加 加速行业优胜劣汰[32] - 条例不管小产权房 违法建筑租赁 部分租赁活动仍处灰色地带[32] - 提高备案率和纳税率是最大难题 需通过大数据等手段逐步推进[32] - 租购同权存在矛盾 如租客孩子读书问题可能引发本地条款冲突[34] 市场数据 - 2023年中国租房人口接近2.6亿 2025年有望突破3亿大关[15] - 预计2025年末中国房屋租赁市场规模达3.2万亿元 2025-2030年复合增长率7.5%[15] - 2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%[27]