行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

行业规模扩张 - 报告期内样本企业新增22个租住项目开业 对比上个报告期实现大幅增长 [2] - 万科泊寓全国开业房间数突破20万间 管理规模增长至26.2万间 其中12.6万间纳入保租房体系 [8] - 郑州城发美寓累计开业约6.5万间房源 2026年预计突破10万套 [4] 企业项目布局 - 保利和寓7月集中落地6个项目 分布在成都 长沙 中山 常德等城市 [4] - 新增项目集中在长三角 珠三角及中部核心城市 包括深圳 成都 郑州 武汉 长沙 佛山 上海 [4] - 项目产品类型涵盖白领公寓 人才公寓 酒店公寓 大型租赁社区 保租房等多种业态 [5] 经营效率表现 - 万科泊寓实现出租率95.6% 项目前台GOP利润率近90% 客户满意度超95% [8] - 老客户续租率接近60% 平均签约租期比上年延长35天 [8] - 自有渠道获客占比提升至88.5% 获客成本持续降低 [8] 资本运作与合作 - 多家租赁企业加强与地方国企合作 如瓴寓国际与宁波 苏州 嘉定地方国企组建合资平台 [8][9] - 友邦保险收购上海松江柚米社区 总建筑面积超10万平方米 提供2252套保租房 [13] - 通过Pre-REITs基金模式实现资产交易 瓴寓国际与中信金石基金 友邦保险等共同设立租赁住房基础设施基金 [13] 投资市场动态 - 长租公寓资产交易市场参与主体多元化 包括陆家嘴集团 领盛投资等机构 [11] - 险资巨头和地方国企积极布局长租领域 如友邦保险收购项目 安住发展收购保租房资产 [12] - REITs退出机制完善推动资产估值提升 吸引多元资本进入行业 [14][15]