中央经济工作会议对房地产市场的定调 - 会议提出着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 深化住房公积金制度改革 有序推动好房子建设 [1] 当前房地产市场格局与特征 - 市场格局呈现分化特征 处于调整转型的关键阶段 [1] - 二手房对新房的替代作用增强 1—11月全国二手房交易网签面积在交易总量中占比为45% 传统以新房销售为主的增量交易格局正走向新房和二手房并举 并进一步走向以二手房交易为主的成熟市场格局 [1] - 部分热点城市率先呈现回暖向好的积极态势 1—11月 厦门 贵阳 武汉等城市的新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [2] - 租房需求替代了一部分购房需求 随着住房租赁市场快速发展和租购同权政策加快落地 住房消费模式正被深刻重塑 [2] 市场变化的驱动因素 - 房地产市场供求关系发生重大变化 今年以来市场新增供给减少 这既是各地落实严控增量的正向反馈 也是市场自发调整的结果 [1] - 热点城市表现较好的共同特点是基本面坚实 政策协同发力 需求端通过优化限购 降低首付比例降低居民购房门槛和成本 供给端注重优化土地供应结构 鼓励企业打造适配需求的产品 [2] 政策导向与市场展望 - 针对因城施策控增量 去库存 优供给 预计库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控 各地去库存政策将继续落地 [1] - 增加好房子供给是激活市场 稳定预期的关键 特别是在品质提升 配套完善 服务优化方面要满足市场期待 [2] - 当前住房困难群体对公租房等需求增加 但有效供给不足 迫切需要通过盘活存量来解决 [2] - 在积极稳妥化解房企风险方面 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清 大型房企在热点城市拿地增多 同时保交房攻坚战扎实推进 对符合条件的项目纳入白名单予以资金支持 市场信心在逐步修复 [2]

文章核心观点 - 中央经济工作会议为房地产市场定调，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”及推动“好房子”建设，行业正处于调整转型与格局分化的关键阶段 [1] - 各地区各部门政策支持推动市场止跌回稳，市场呈现二手房替代增强、热点城市回暖、租购模式重塑等结构性特征，同时房企风险化解取得进展 [1][2] 市场格局分化特征 - **二手房交易占比提升，市场结构向成熟格局演变**：1—11月全国二手房交易网签面积在总交易量中占比达45%，传统以新房为主的增量格局正转向新房与二手房并举，并进一步走向以二手房为主的成熟市场 [1] - **热点城市率先回暖，供需两端政策协同发力**：1—11月厦门、贵阳、武汉等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长，这些城市基本面坚实，通过优化限购、降低首付比例降低购房门槛，并优化土地供应结构以鼓励打造适配需求的产品 [2] - **租赁市场发展重塑住房消费模式**：随着住房租赁市场快速发展及“租购同权”政策落地，租房需求替代了一部分购房需求，但公租房等有效供给仍显不足，需通过盘活存量解决 [2] 政策导向与市场影响 - **中央定调“控增量、去库存、优供给”**：预计库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落地 [1] - **增加“好房子”供给成为激活市场的关键**：实践表明，在品质提升、配套完善、服务优化方面满足市场期待的“好房子”供给，对激活市场和稳定预期至关重要 [2] - **房地产市场供求关系发生重大变化**：当前市场新增供给减少，这既是各地落实严控增量的正向反馈，也是市场自发调整的结果 [1] 行业风险化解与信心修复 - **房企化债取得积极进展，行业风险逐步出清**：近期房企风险化解取得进展，大型房企在热点城市拿地增多 [2] - **保交房扎实推进，资金支持助力信心修复**：符合条件的项目被纳入“白名单”并获得资金支持，保交房攻坚战的扎实推进正逐步修复市场信心 [2]

文章核心观点 - 学区房的投资属性与学位确定性优势已不复存在，其购买价值大幅削弱，普通家庭应谨慎选择 [1] 政策层面：学区房价值根基动摇 - 自2025年起，全国地级及以上城市全面推行“多校划片、摇号入学”政策，一套房产对应多所学校，入学由电脑随机派位决定，打破了学区房与特定名校的“一对一”绑定关系 [3] - 政策改革导致学区房价格显著下跌，例如北京中关村学区房均价从2022年的1200万/套降至2025年的900万/套，跌幅达25%，全国重点城市学区房价格普遍下跌超15%，成交量缩减超五成 [3] - “教师跨校、跨区域流动教学制度”全面实施，优质师资不再集中于个别学校，进一步削弱了传统学区房的“名校光环” [3] 市场层面：供需关系与价格趋势变化 - 出生率持续走低导致部分城市学校招不满，学位紧张程度缓解，“学区房学位溢价”逐步消失 [5] - 家长购房行为模式转变，从“长期持有学区房”转为“用完就卖”，加剧了学区房的抛售潮，以上海为例，新建学校教学质量提升也促进了这一转变 [5] - “租购同权”政策实施，租房家庭孩子可按规定就近入学，享受与购房家庭同等教育资源，打破了学区房的“学位垄断” [5] 家庭需求层面：理性评估与多元化选择 - 对于家庭经济条件有限、更注重居住品质的购房者，学区房的高溢价与政策风险使其不再是优先选择 [7] - 未来房产价值将更多体现在使用价值上，如交通便利性、环保节能特性、康养服务配套等 [7] - 对于仍希望争取优质教育资源的家庭，可关注“产业+教育”双核心区域，这些区域因产业优势支撑，核心学区抗跌性较强 [7]

马云房价预言与市场转变 - 2018年马云提出“八年后中国最便宜的就是房子”及“房价如葱”的观点，当时未被市场重视[1] - 当前楼市风向转变，其预言正部分照进现实，市场迎来重大变化[3] - 十年前房价快速上涨时期，例如北京通州楼盘单价从8000元飙升至1.5万元，3小时售罄，市场普遍不相信房价会贬值[4][6] 当前房地产市场表现 - 五线城市房价极低，辽宁阜新市城南回迁房每平方米仅400元，60平顶楼总价2万元仍无人问津[8] - 黑龙江鹤岗市兴山区8月房价为1773元/平方米，但成交量不足百套[10] - 2025年上半年，多个地区房价显著下跌：燕郊二手房挂牌价从1.86万/平跌至1.41万/平，天津武清某楼盘从160万腰斩至39万，上海内环非学区房单价跌破8万，广州番禺部分房源价格回到2015年水平[11] - 国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积下降3.5%，销售额下降5.5%，市场退烧已成定局[12] 房地产市场变化原因 - 人们购房观念彻底转变，从全民炒房转变为年轻人更愿意租房并将钱用于享受[13][14] - 过去投资客持有10几套房，月供超20万，期待规划建设后转手获利几百万，导致有房者不住等涨价，无房者买不起[13] - 人口结构变化加剧市场压力，2024年人口自然增长率首现负增长，预计2035年适龄购房人口减少1.2亿[16] 行业应对措施与市场调整 - 二三线城市房地产打响“以价换量”攻坚战：西安首付比例降至15%，郑州某楼盘单价直降3000元，三天成交200套[18] - 开发商采用“工抵房”、“首付分期”等变相降价策略，武汉某项目推出“买房送车位+装修”，实际优惠超20%[18] - 一线城市核心区开启补跌通道，有的房企主动补贴降价差价以促进销售[20] - 政策层面，2025年国家安排4.4万亿元专项债收购存量房，广州、南京试点将商品房转为保障房以消化库存[22] - 雄安新区创新“租购同权”，3500余户家庭凭租赁合同办理子女入学，上海试点教育资源与租房挂钩后，租赁市场活跃度提升30%[22] 市场参与者策略建议 - 刚需购房者可关注政策窗口期，如西安首付15%、郑州房贷利率3.8%，叠加契税减免，购房成本降低约10%[24] - 多套房持有者建议优化资产，将郊区房源置换为核心区小户型，或转型长租公寓，例如北京通州房东将两居室改造成四间隔断房，月租金从4000元提升至7200元[24] - 房地产黄金时代落幕，行业新机遇正在孕育，房子回归居住本质[26]

文章核心观点 - 文章基于2025年11月20日的市场数据，对开放式基金的净值表现进行了排名和分析，展示了当日领涨和领跌的基金及其投资策略[2][3][4][6] - 市场整体表现疲软，上证指数和创业板指均单边回落，成交额为1.72万亿元，个股涨跌家数比为1453:3850[6] - 基金净值表现与特定行业板块走势高度相关，例如地产相关基金领涨，而新能源相关基金领跌[6][7] 基金净值表现排名 - 20日开放式基金净值增长排名前10的基金中，工银价值精选混合A以2.26%的日增长率位居第一，工银价值精选混合C以2.25%紧随其后[2] - 净值增长前10的基金还包括华泰柏瑞港股通时代机遇混合C（2.11%）、华泰柏瑞港股通时代机遇混合A（2.10%）以及招商沪深300地产等权重指数A（2.06%）等[2] - 20日开放式基金净值增长排名后10的基金中，汇丰晋信旗下多只基金垫底，汇丰晋信龙腾混合A日增长率为-3.76%，汇丰晋信龙腾混合C为-3.75%[3][4] - 净值表现较差的后10只基金还包括汇丰晋信低碳先锋股票A（-3.52%）、汇丰晋信核心成长C（-3.32%）以及广发远见智选混合A（-3.19%）等[3][4] 市场与行业表现 - 领涨行业为建材，领涨概念板块为锂矿和租购同权[6] - 领跌行业包括酒店餐饮、日用化工、煤炭、电气设备、旅游，其中旅游等行业跌幅超过2%[6] 代表性基金策略分析 - 净值增长领先的工银价值精选混合A基金规模为81.11亿元，其前十大重仓股集中度为40.33%，投资风格偏向地产行业[7] - 该基金前十大持仓包括贝壳-W（日涨幅5.20%）、中国建筑（日涨幅0.76%）、招商蛇口（日涨幅2.88%）等，持仓个股当日普遍上涨[7] - 净值增长落后的汇丰晋信龙腾混合A基金规模为3.78亿元，其前十大重仓股集中度高达84.81%，投资风格高度集中于新能源行业，特别是光伏产业[7] - 该基金前十大持仓如天合光能（日涨幅-5.06%）、晶澳科技（日涨幅-4.55%）、通威股份（日涨幅-5.09%）等当日均出现大幅下跌[7]

行业政策与法规支持 - 9月正式施行的《住房租赁条例》是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，推动行业从临时性配套工具发展为独立产业主体 [1] - 法规明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护等问题，统一行业规则，稳定市场预期 [2] - 政策实施带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，使租赁住房在房地产行业中的地位更明确和重要 [1] 市场发展与行业转型 - 住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”，对经济活动的贡献日益显著，市场机制优化，公众认知提升 [1] - 租赁产品从单一临时居住需求转向长期居住需求，公众对住房租赁的认同度与信任度逐步提升 [2] - 多地启动存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏 [2] 金融创新与资本支持 - 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租完成扩募 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [2] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业“可投性”和资本可进入性 [3] 资产供给与市场前景 - 新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上更加均衡 [2] - 为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源 [2] - 随着“租购同权”等政策支持，越来越多人将选择租房住，租赁市场空间会更大 [1]

“十五五”时期民生政策导向 - 党的二十届四中全会提出“十五五”时期经济社会发展主要目标，核心是“人民生活品质不断提高”，并针对就业、收入分配、教育、社会保障、房地产、卫生健康、人口等领域提出具体要求[1] - 加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质[2] - 坚持尽力而为、量力而行，加强和改善民生的重要性体现在经济高质量发展、产业兴、科技强、就业实，为人民增收提供充分保障[2] 基本公共服务扩围与“一老一小”侧重 - “十五五”时期基本公共服务将在原有清单基础上进一步向“一老一小”侧重，如在托育服务、老年照料等方面拓展，并在有条件的地区优化质量和提升标准[3] - 社会加速老龄化，很多城市已进入深度老龄化，需在养老机构增设护理床位以支持失能老人和患病老人[3] - 生育率持续走低，国家鼓励生育的前提是让大家愿意生、敢生，因此打造生育友好型社区，让居民就近获得托育服务非常重要[3] 房地产行业定位与发展方向 - 推动房地产高质量发展被放在保障民生方面，强调住房要回归其功能定位与价值本位，更加满足人民群众对“好房子”的需求[5] - 要求房企转变发展理念，行业加快转型升级，对推动房地产行业去库存、调结构和提质量具有重要意义[6] - 住房问题不仅是产业和经济问题，更是“居者有其屋”的民生保障和公共服务问题[5] 畅通社会流动渠道与就业公平 - 破除妨碍劳动力、人才流动的体制和政策弊端，消除影响平等就业的不合理限制和就业歧视，使人人都有通过勤奋劳动实现自身发展的机会[6] - 提供灵活有效和有针对性的职业素质培训，使人们有机会换个赛道重新再来，并破除性别、学历、年龄等职场歧视[7] - 社会最低工资标准和基本公共服务保障需更加到位，探索全民基本收入等制度设想，使面临技术性失业的人们免去后顾之忧[7] 基本公共服务均等化与户籍改革 - 稳步推进基本公共服务均等化，重点和难点是在财政过紧日子的情况下如何不缩水、不减量，保质保量完成供给[8] - 推动基本公共服务由常住地提供，使农业转移人口享有同迁入地户籍人口同等权利，核心是实现“居者有其户”和“租购同权”[9] - 公共服务从户籍人口走向常住人口标准需进行全方位改革，涉及教育、医疗和社会保障方面的事业单位需按常住人口进行基数重估，确保人员编制到位[9]

房地产市场政策影响与市场表现 - 上海“沪六条”政策从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面优化调整，推动市场活跃度提升[2][4] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%[2] - 政策利好下上海外环外市场表现亮眼，9月外环外一手房在售项目日均成交较8月增加40%，二手住房成交占比达57%[4] 核心城市高端住宅市场动态 - 上海核心地段豪宅项目上海壹号院（黄浦区）8月23日开盘，66套房源1小时售罄，当日实现销售48亿元，主力户型面积315平方米至1115平方米，入市均价19.8万元/平方米，套均总价约7358万元[3] - 该项目第五批次开盘即“日光”，目前394套房源累计销售金额超240亿元[3] - 与以往不同，该盘新房与周边二手房（挂牌单价17万至20万元）未出现价格倒挂，显示买房人回归理性，更关注资产保值属性[3] 人口流动与房地产发展趋势 - 中国人口流动呈现向少数城区集中趋势，农村人口往城市跑，小城市人口往大城市跑，即便在东北地区，哈尔滨、长春、沈阳、大连等城市中心城区人口也呈现正增长[5] - 服务业在GDP中占比已达57%，服务业就业人数占比达50%，且未来占比仍将提升，服务业供需需在同一时空见面的特征驱动人口向城市中心集聚[5][7] - 房地产市场未来发展的关键在于“土地跟人走”，建议对人口流入地区优化土地规划，增加住宅比率并放松容积率，打造职住平衡的“十五分钟生活圈”[1][7] 房地产市场展望与结构调整 - 专家预计中国房地产市场有望在一两年内止跌回稳，一线城市房价将总体趋稳，随后影响核心二线城市，三四线城市复苏需更长时间[2][9] - 中国新建住宅可容纳人口自2012年起已超过当年城镇人口增长，2018年至今进入住房总量过剩阶段[9] - 房地产市场软着陆是重点，预计2025年市场降幅将进一步收窄，2026年后回稳可能性较大，核心城市已步入存量市场阶段，二手房交易成为主导[9][10] - 未来需推动建设“好房子”，盘活存量市场，并通过产业政策引导吸引人口回流以释放三四线城市房地产潜力[10][11]

房地产行业定位转变 - 房地产行业正由经济支柱转向民生基石与创新载体的双重定位 城镇化率已突破67% [1] - 传统的三高发展模式高杠杆 高负债 高周转已不可持续 行业需要重新认识其在新时代经济格局中的功能 [1] - 推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求 [2] 房地产市场新特征 - 核心城市已步入存量市场阶段 二手房交易成为主导 一线城市人房转化比下降 [2] - 住房消费理念发生深刻变化 体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升 [2] - 房地产市场呈现明显结构性分化 人口持续流入的都市圈需求旺盛 人口流出地区面临收缩压力 [3] 房地产发展新模式路径 - 构建房地产发展新模式四大路径包括加快完善保障住房体系 推动建设好房子 盘活存量市场 释放三四线城市潜力 [2] - 关键举措包括推进高品质住房建设 城中村改造和保障性住房供给 缓解新市民 青年群体住房困难 [1] - 应遵循需求牵引供给 供给创造需求的调节逻辑 对人口流入地区打破行政区划限制配置建设用地指标 对人口流出地区推行集中式收缩规划 [3] 办公楼市场现状与对策 - 办公楼市场供大于求 上海 北京 深圳等城市存量大且增量持续供给 净吸纳量远低于新增供给 [4] - 供需矛盾导致租金报价和有效租金均呈下行趋势 且城市间分化明显 租赁需求呈现底部渐进式复苏但行业分化明显 [4] - 长期去化对策包括主动适应经济驱动模式转变 运用大数据形成资产价值动态评估机制 短期对策包括严控新增供给 多措并举消化存量 并延伸政策支持 [4] 行业未来趋势与机遇 - 房地产行业需把握服务化 绿色化 适老化等新需求 通过减少空间错配 推动都市圈一体化发展实现供需匹配 [3] - 呼吁发展规范化租房市场 推动租购同权 并将保障范围从人才延伸至广大普通劳动者 [3] - 应完善老旧楼宇改造机制 健全租金监测与调控机制 着力拓展多元退出渠道以增强市场的投资韧性 [4]

法规核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，共7章50条 [2] - 条例构建了租房市场的全链条监管体系，针对市场突出问题和“痛点”进行全方位规范 [2] - 条例明确了租客凭备案合同可办理居住证、公积金提取、积分落户、子女义务教育入学等公共服务，即“租购同权” [17][22] 对房东的影响分析 - 新规对房东施加了合规成本，主要通过三项新规定影响其成本和收益：禁止厨房、阳台等非居住空间单独出租；授权地方政府建立租金监测机制并发布指导价；要求房东以实名签订合同并备案 [7][8] - 禁止隔断出租的规定会直接减少可用于出租的住房单位数量，拆除隔断和重新装修也会增加房东支出并减少供给 [9] - 租金指导价被视为价格管制，长期可能影响租赁住房供给数量；合同实名备案可能降低房东出租意愿，部分原因是担忧税费负担增加 [10] 对租客的影响分析 - 新规短期内可能推动房租上涨，因住房供给减少和房东成本上升，但在当前租赁市场不景气、房租下行的背景下，租客面临的压力不大 [11] - 条例明确保护租客隐私权与安宁权，规定出租人不得擅自进入租赁住房，违者租客可报警或提起诉讼 [16] - 对于目前居住在“隔断房”的租客，可能面临被要求提前退租，之后重新租房将面临更高的租金成本 [13] 市场长期趋势与意义 - “租购同权”的明确规定是从理念走向制度实践的关键一步，并为户籍制度和社会福利制度的变革提供了想象空间 [22] - 中国一线城市首次买房年龄已达36.9岁，租房乃至长租已成为事实趋势，未来中国租房人口预计将达到2.6亿以上 [21][22] - 条例旨在使租房市场更加规范，长远看有助于实现“一辈子租房”的可行性，提升租客生活的稳定性和尊严 [19][22]