行业转型背景 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式实施 标志租房市场从粗放发展转向制度化管理 [1] - 市场出现结构性转型 租金整体下降但租客仍难觅满意房源 房东与中介合作效率低下 [1] 商业模式变革 - 重托管模式（如自如"心舍"）因标准化装修掩盖硬件缺陷而面临困境 租客投诉管道老化及物业缺失等问题 [2] - 2025年上半年全国50城住宅平均租金同比下降1.37% 40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月（同比下降1.12%） 压缩平台租金差盈利空间 [2] - 轻托管模式（如贝壳"省心租"）兴起 平台仅负责软装维护并收取10%服务费 但伴随保洁等附加服务缩水 [2] - 长租公寓（蛋壳、You+等）因重资产运营暴雷退出 反映高投入低回报模式失效 [4] 供需结构变化 - 2025年7月全国55城个人房源挂牌量达61.8万间（同比增长12.19%） 为三年新高 [4] - 房东因利润空间受平台服务费挤压转向直租 导致平台优质房源减少但非实际房源短缺 [4] - 去平台化趋势增强 中介平台冷清源于房东自主出租增加而非租赁需求下降 [4] 监管与竞争焦点 - 《住房租赁条例》要求个人房东配备专职管理人员 确保房源信息真实且空气质量达标 虚假信息最高罚款10万元 [6] - 行业门槛提升 竞争核心从规模效应转向服务质量（维修响应、沟通效率、入住体验等） [6] - 平台需通过服务价值而非租金差盈利 粗放扩张模式难以为继 [6] 行业趋势总结 - 租赁行业处于模式升级期 从重资产向轻资产转型修正过往扩张问题 [8] - 服务能力成为留住租客的关键因素 市场参与者需强化实操能力而非依赖营销叙事 [8]

行业背景与市场机遇 - 住房租赁市场因刚需特征和需求变革持续增强发展动能 行业规范性提升为租赁企业带来前所未有的发展机遇 [1] - 住房租赁业成为房地产市场中增长空间最大的市场 拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘 [2] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日实施 鼓励市场化、专业化企业有序经营 并从房源信息、租金监管等方面提出明确规范 [2] 政策影响与行业趋势 - 《条例》为行业带来三大机遇：住房租赁企业合法正名、拓宽房源供给路径、推动标准化运营 [3] - 市场与政策叠加催生"大租赁时代" 行业呈现市场化、专业化、多元化趋势 [3] - 家庭型租客比重增多 租客平均年龄持续增长 租住品质与服务质量成为关键考量因素 [4] 商业模式创新 - 轻资产托管模式成为服务标准化新路径 通过价格透明和服务透明解决行业痛点 [4] - 贝壳省心租采用"不吃差价、租金透明"模式 为业主提供低空置期托管服务 为租客提供全周期租后服务 [5] - 该模式契合《条例》信息透明要求 通过"租金透明+服务收费"机制为业主租客提供稳定保障 [5] 运营效率提升 - 依托5.5万家线下门店和49万经纪人资源 形成覆盖城市社区的服务网络 [6] - 通过全链路数字化管理和IoT物联网实现人、房、服务全流程线上化 [6] - 采用"六芒星"分工体系 通过六大角色专业化协作提升人效和服务水平 [7] 市场去化能力 - 智能推荐与精准匹配快速触达潜在租客 专业服务者提供高效集中带看 [8] - 客户经理作为专属出房渠道实现房源快速去化 续约率大幅提升 [8] - 房源空置周期压缩至行业平均水平以下 用效率对抗市场不确定性 [8]

住房租赁市场结构性变化 - 租客平均年龄逐年上升 2024年35岁以上租客占比达37.2% [1][2] - 家庭户型需求显著增加 家庭型租客显著增加 [1][2] - 租后服务成为核心诉求 租客最关注租后服务质量 [1][2] - 分散式房源占供应主体80% 一线城市老旧房源占比近70% [1][5] 政策法规推动行业转型 - 《住房租赁条例》9月15日施行 支持企业盘活存量资产 [1] - 条例明确租赁企业独立主体地位 与经纪业务和二房东区分 [8] - 推动服务标准化运营 清退虚假房源 [8] - 激活分散式民宅出租意愿 推动非居改租等存量资产盘活 [8] 贝壳业务战略布局 - 租赁业务成为一体三翼战略中的一翼 [2] - 覆盖5.5万家门店和49万经纪人 [2] - 楼盘字典覆盖2.7亿套房源 [2] - 提供分散式和集中式租赁服务 包括贝壳省心租和新青年公寓 [2] 创新商业模式发展 - 贝壳省心租采用轻资产托管模式 不赚租金差价 [3] - 在全国13个城市累计服务客户约180万 北京超43万 [4] - 提供700+项免费维修 24小时响应 0押月付等服务 [3] - 重塑租赁机构与用户关系 从零和博弈转向价值共创 [3] 品质提升体系建设 - 推出HQI房源品质分 覆盖全品类房源 [6] - 评估五大核心维度：房况装配 租金竞争力 信息完备度 生活便利性 支付灵活性 [6] - 划分钻石好房 黄金好房 白银好房三个等级 [6] - 采用统一评估标准 赋能品质交付及效率提升 [7] 行业未来发展方向 - 全国租房人口近2.6亿人 [2] - 推动租购并举的住房制度 [8] - 合规经营成为发展基础 重点考核品质交付和租住安全 [8] - 大租赁时代迎来发展机遇 租住成为一种生活方式 [9]

政策影响与行业趋势 - 《住房租赁条例》为行业注入政策动能 明确企业主体地位 拓宽房源供给路径 推动服务标准化 加速市场出清 促进行业从粗放生长向专业深耕转型 [1] - 政策带来三大机遇 住房租赁企业独立身份合法化 分散式民宅出租意愿激活 非居改租等存量资产盘活 服务升级成为核心竞争力 [2] - 市场呈现三大变化 租客需求向品质化升级 分散式房源占比近80%但存在散乱差旧问题 房东诉求转向专业托管 [2] - 政策与市场共振催生大租赁时代 呈现机构化率提升 服务专业化 模式多元化三大趋势 [2] 企业战略与业务布局 - 贝壳惠居提出四大价值主张 业主端实现低空置期透明托管 租客端提供全周期陪伴与租后服务 从业者端推动服务者职业化 行业端构建共生网络 [2] - 租赁业务深度融入一体三翼框架 以20年人店网络与数据基建为一体根基 租赁作为核心业务翼之一 服务2.6亿租赁人口品质升级需求 [3] - 普租业务以C2C模式覆盖基础租赁需求 贝壳省心租以无差价托管轻资产模式聚焦品质升级 形成基础保障与品质升级的互补闭环 [4] - 业务协同实现效率提升与体验优化 省心租标准化服务反哺普租 普租房源为省心租提供生态支撑 [4] 创新模式与服务升级 - 贝壳省心租采用无差价重服务低空置强渠道核心机制 收益与服务质量深度绑定 为业主提供透明化托管与专属管家服务 [5][6] - 为租客提供全周期服务 包括700+项免费维修 24小时响应 0押月付等 满足安全舒适有尊严的居住需求 [6] - 通过全链路数字化管理系统和IoT智慧租住体系 实现人房服务线上化管控 招租周期低于行业平均水平 [6] - 链接供应链与社区服务商等生态伙伴 提供标准化培训与稳定订单 整合一站式生活服务 实现生态共赢 [6] 政策与模式协同 - 《条例》鼓励机构化专业化运营 推动服务标准化 规范租金与服务收费 与贝壳省心租模式形成深度呼应 [7] - 轻资产托管模式响应租金透明化规范 全周期标准化服务践行服务品质要求 数字化管理契合合规透明导向 [7] - 上位法为创新实践提供制度保障 企业探索成为践行条例精神 推动行业从合规经营向品质服务升级的样本 [7]

核心观点 - 贝壳惠居以“让租住成为生活方式”为愿景，通过轻资产托管模式、全生命周期服务及数字化生态构建，推动行业从交易导向转向服务导向，响应《住房租赁条例》带来的政策机遇[1][2][8] - 租赁市场正经历结构性变化：租客需求从“有房住”升级为“住得好”，房东出租意愿增强且偏好托管模式，供给端以分散式房源为主但存在机构化整合机遇[2][6] - 公司依托贝壳集团资源（如5.5万家门店、49万经纪人、2.7亿套房源数据库）和数字化工具（如AI模型、物联网设备），强化安全合规与效率提升，并通过社会化合作推动行业生态共建[9][10][11] 市场变革与行业机遇 - 《住房租赁条例》首次立法明确租赁企业法律主体地位，推动行业从粗放式“拼规模”转向精细化“拼服务”[2] - 政策引导下预计千万级房源注入市场，强化供给端活力[2] - 租客群体呈现全生命周期特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客因教育或生活方式选择长期租房[6] - 37.6%租客关注房屋配置与维修服务等品质细节，需求显著升级[6] - 房东出租意愿增强因租售比提升，68.3%房东认可轻资产托管模式以节省成本并稳定收益[6] - 分散式住宅占市场供给近80%，但一线城市老旧房源占比近70%，存在机构化盘活存量的机遇[6] 贝壳惠居战略与模式创新 - 采用轻资产托管模式：租金直接对接业主与租客，企业仅收取管理费，规避包租差价模式资金风险[8] - 核心价值为减少业主空置期、提升租客省心体验，符合《条例》规范化要求[8] - 构建全生命周期服务：提供700余种免费维修服务，24小时完结率达98%，并为新青年提供零押金、月付等灵活方案[8] - 服务逻辑从“撮合交易”转变为“经营生活”[8] 生态资源与数字化能力 - 依托贝壳线下网络：5.5万家门店和49万经纪人支撑房源获取与快速出房[9] - 数据基建覆盖2.7亿套房源的“楼盘字典”提供支持[9] - 全链路数字化系统迭代71次，接入50万台物联网设备实时监测燃气、水电安全，通过AI模型预警风险[10] - HQI房源品质分系统从房况装配、租金竞争力、信息完备度、生活便利性、支付灵活性五大维度评估房源[9] 安全合规与服务标准 - 坚持“品质优先于规模”，通过面对面交房、管家扎根社区及严格检测点排查安全隐患[9] - 对燃气泄漏、电路老化等问题强制整改或替换设施，从源头降低风险[9] - 安全合规为核心考核指标，而非单纯规模导向[10] 社会化合作与行业共建 - 与政府合作运营保租房项目（如福州、上海），助力保障性住房体系建设[11] - 探索适老化改造（如防摔倒报警设备）提升老年租客安全性[11] - 连接5000多家租赁机构，通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色）提升服务效率[11] - 计划开放平台引入更多合作伙伴，共建行业生态[11]

《住房租赁条例》的行业意义 - 条例是中国首次针对租赁行业的立法 法治是行业高质量发展的基石 [1] - 明确住房租赁企业的法律主体地位 与传统中介和二房东形成清晰区分 为企业做大做强提供身份保障 [1] - 推动行业从拼规模吃差价的粗放模式转向拼服务重价值的精细化发展 迎来进化拐点 [1] - 通过政策引导扩大租赁供给 预计将有千万计房源注入市场 强化供给端活力 [1] 租赁市场结构性变化 - 租客群体呈现全生命周期特征 中年及老年人租房比例上升 家庭租客占比增加 [3] - 租客需求从有房住升级为住得好 37.6%受访者关注房屋配置和维修服务等品质细节 [3] - 受房屋买卖价格下行快于租金下降影响 租售比逐渐提升 房东出租意愿增强 [3] - 68.3%房东认可轻资产托管模式 愿意将房屋托付给专业机构管理以节省时间成本和提升收益稳定性 [3] - 供给端呈现分散为主集中补充格局 分散式住宅占市场供给近八成 [3] - 一线城市老旧房源占比近七成 存在散乱差旧问题 为机构化运营提供盘活存量机遇 [3] 贝壳惠居战略转型与服务创新 - 以让租住成为生活方式为愿景 实现从单纯交易向综合服务转型 [4] - 坚持轻资产托管路线 租金透明 业主与租客租金直接对接 企业仅收取管理费 [4] - 核心价值是帮业主减少空置期和让租客住得省心 规避包租差价模式的资金风险 [4] - 构建全生命周期服务体系 提供700余种免费维修服务 24小时完结率达98% [4] - 为新青年群体推出零押金和月付等灵活方案 降低租房门槛 [4] - 服务延伸重塑租赁业务价值逻辑 从撮合交易变为经营生活 [4] 贝壳资源与科技赋能 - 依托5.5万家门店和49万经纪人构成的线下人店网络 [5] - 覆盖2.7亿套房源的楼盘字典提供数据支撑 [5] - 全链路数字化系统已迭代71次 物联网设备实时监测燃气和水电安全 [6] - 接入50万台智能设备 通过AI守护模型预警安全隐患 [6] - 执行统一透明的HQI房源品质分评估标准 覆盖租赁全品类房源 [6] - 围绕房况装配水平 租金竞争力 信息完备度 生活便利性和支付灵活性五大维度为房源品质打分 [6] 品质与安全管理体系 - 坚持品质优先于规模原则 面对面交房让管家扎根社区 [6] - 在收房和交房等环节设置严格检测点 交房前全面排查 [6] - 对燃气泄漏和电路老化等安全隐患强制整改 不合格设施直接替换 [6] - 通过前置排查和标准化服务降低租客投诉并让业主更放心 [6] - 长期来看提升效率 虽然老旧房源维护成本高 [6] - 安全合规作为考核核心 而非单纯看规模 [6] 社会化实践与生态共建 - 在福州和上海等地与政府合作运营保租房项目 助力保障性住房体系建设 [7] - 针对老年租客需求尝试房屋防摔倒报警设备等适老化改造 [7] - 连接5000多家租赁机构 通过六芒星分工体系提升服务效率 [7] - 计划通过平台开放引入更多合作伙伴 2.6亿租房人群需求无法由单一机构满足 [7] - 大租赁时代核心是让租住成为一种生活方式 [7] - 行业将迎来服务专业化 供给多元化和运营市场化的健康发展趋势 [7]

住房租赁行业政策与市场背景 - 国务院7月发布《住房租赁条例》为市场注入新政策动能 [1] - 清华大学五道口金融学院发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》 [1] 租客需求演变特征 - 城镇化深化形成以新市民、青年人为主体 辐射全人群、全生命周期的租房群体 [1] - 租客年龄呈现增长态势 家庭型租赁需求不断增加 [1] - 居住需求从"有房可住"升级为追求"住有品质" 关注安全性、舒适度、地理位置便利性 [1] - 对居住环境、社区配套服务及租后体验提出系统性和高标准要求 [1] - 租客对"租后无人管"痛点敏感 要求涵盖房屋维护、问题响应、权益保障的全生命周期服务 [2] 国际住房租赁模式借鉴 - 机构化租赁成为国际成熟住房租赁市场普遍发展方向 [2] - 美国整体住房租赁市场中托管/资管比例达52.7% [2] - 美国个人业主房源使用托管/资管服务比例超过20% [2] - 英国个人业主房源使用托管/资管服务占比保持在50%上下 [2] 国内机构租赁发展现状 - 呈现"两极化"特征：重资产模式以集中式公寓及大型租赁社区为主 依赖长期大规模资金投入 [3] - 轻资产托管模式高效整合市场海量分散房源 依托专业化能力和标准化流程提供全周期服务 [3] - 轻资产重服务模式或逐步成为住房租赁企业主流选择 [3] 轻资产托管模式运作机制 - 核心机制为租金透明"平进平出+服务收费" 租金收益全额归业主 [3] - 托管机构通过租客精准匹配、租金安全代收、日常维修、纠纷协调等专业服务收取费用 [3] - 透明机制保障业主稳定收益和资产安全 满足租客优质租后服务需求 [3] 轻资产托管模式核心价值 - 解决分散房源业主出租管理难题和租客租后服务缺失痛点 [4] - 透明性促进租金价格回归理性 推动市场健康发展 [4] - 高效释放社会存量闲置房源 优化市场供给结构 [4] - 推动企业聚焦运营效率与服务品质提升 重塑以服务为核心的价值逻辑 [4] 贝壳省心租业务模式 - 作为国内轻资产托管模式典型企业 通过机构化运营提升房源运营效率 [4] - 建立完善租后服务体系 实现整体业务"稳定可持续"发展 [4] - 以科技构建全链路数字化管理系统及IoT智慧租住体系 实现人房客全流程线上化管理 [4] - 创新"六芒星"服务分工模式提升协作效率 细化可量化、可感知的服务标准 [4] - 推出换租权益、0押月付、公积金直付等创新产品 覆盖全生命周期租住场景 [4] 行业未来发展趋势 - 租客需求从"临时住房"转向"长期安居" 品质需求升级促使企业模式进化 [4] - 企业核心能力聚焦"人和管理" 以消费者为中心提供多元高品质服务 [4] - 未来依靠科技、差异化服务及标准优化赢得市场 [4] - 轻资产托管模式将成为行业经营模式主流方向和下一阶段主要趋势 [5] - 专业化、机构化发展是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键 [5]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

高校毕业生就业保障行动 - 上海市启动2025届高校毕业生就业"百日冲刺"行动，为期百天的系列就业保障工作为毕业生求职保驾护航 [1] - 同期举办专场招聘会，60校联动为企业和人才搭建高效对接平台 [5] - 上海市副市长解冬出席启动仪式，市教卫工作党委发布"一网通办"政策和"双千"计划项目 [1] 租房服务创新举措 - 上海链家联合贝壳省心租在招聘会现场设立服务咨询点，将专业租房咨询前置到就业场景 [3][5] - 公司针对毕业生推出"新青年·'心'计划"，提供"0押、月付、换租无忧"等优惠政策 [7] - 贝壳集团分析十万条租客需求，发现房子安全隐患、维修责任、押金克扣等痛点 [7] 租房服务保障体系 - 上海链家"安心服务承诺"包含五大保障：3天解约无理由退、换租无忧省心退费等 [9] - 截至2025年5月累计支出15.5亿元安心保障金，守护125757笔交易安全 [9] - 2023年上半年已在上海高校开展9场租房公益服务，覆盖60所院校，发放600份租房攻略 [7] 企业战略定位 - 公司将"就业"与"安居"两大核心需求有机结合，助力毕业生顺利开启职业生涯 [5] - 通过标准化、专业化服务保障，助力规范长租房市场发展 [10] - 持续走进校园提供租房解决方案，帮助毕业生在上海扎根成长 [9][10]