行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

江湖一直有传言：房屋租赁市场降温，年轻人正在离开北上广深。 然而当你身处其境，你会发现，悖论再次产生。就像你迟迟叫不到网约车，司机也迟迟接不到单一样， 租房市场也总是一番租客没房，房东和中介没生意的景象。 供需关系从来不是由某个突然的群体性行为或一次风口就能彻底改变的。租房仍是一门生意，它背后的 商业模式，以及市场竞争带来的自然反应，才能根本地决定一间房子的流转。 2025 年 9 月 15 日，《住房租赁条例》正式施行。一些曾频频惹来争议和官司的矛盾点再次被厘清，同 时，它也意味着，房屋租赁会逐渐进入更加规范的管理与监督中。 事实上，近几年的租房市场也确实有不少细微的改变。从重托管模式逐渐式微，到轻托管模式炙手可 热，从大搞合租到整租…… 不过，问题有时候恰恰也和变化共生。 铁打的房子，流水的中介 "租房这件事，要么给钱，要么给时间。"北京的多多（化名）最近正在找房，她已经完全接受租房离不 开中介这件事，她认为自己可以代表一类人：宁愿给中介钱，免自己摊上不靠谱房东/二房东的灾。 市场上比较主流的几个租房平台有链家、贝壳、自如、我爱我家等，剩下的大多是巴乐兔、房小豆、闲 鱼租房等相对较小的平台，或者是房地产开 ...

公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1,053.2亿元，同比下降26.2% [8][15] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比收窄21.3% [8][15] - 基本每股亏损1.01元，同比下降21.3% [15] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元，占比80.2%，毛利率8.7%（补回折旧摊销后为12.4%） [15][16] - 物业服务收入170.9亿元，占比16.2%，毛利率13.9% [15] 销售与交付情况 - 实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7% [17] - 在15个城市销售金额排名前三，首开项目去化率最高达9成以上 [17] - 完成超4.5万套房屋交付，51个项目实现"交付即交证" [7][19] - 已售未结算资源1,457.9万平方米，合同金额1,843.3亿元 [19] 业务板块发展 - 物业服务收入181.68亿元（含内部交易），同比增长3.1%，蝶城数量增至683个 [26] - 租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%，管理27.3万间公寓，出租率93.3% [28][29] - 商业业务收入41.0亿元，开业项目179个，出租率93.2%，客流增长7.8% [32] - 物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7%，冷链收入增长23.0% [34] 资产盘活与融资 - 完成13个大宗资产交易，签约金额64.3亿元 [7][36] - 通过存量盘活回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [7][20] - 新增融资249亿元，大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [7] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [7] 行业环境 - 全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点 [6][9] - 百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅收窄29.8个百分点 [9] - 土地成交溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点 [9] - 政策持续释放积极信号，推动市场止跌回稳 [9] 科技创新与应用 - "图云"产品服务459个内部项目和693个外部项目，管理115万张图纸 [39] - AI数字工程管理平台覆盖310个项目，完成智能巡检10.38万次 [39] - 自研"斗拱BIM软件"应用于住宅和办公项目设计 [40] - 与深铁合作开发"轨道交通+机器人配送"系统，实现地铁无人配送 [40] 战略规划 - 聚焦主业和重点城市布局，加速资产处置和业务优化 [46] - 向新模式切换，激活存量资产效能，改善资债结构 [46] - 依托科技创新打造新质生产力，强化产品体验 [46] - 深化与深铁集团等战略伙伴的产业协同 [37][46] 公司治理 - 董事会审议通过半年度报告及不派息决议 [51][52] - 计提减值准备541,953.67万元，转回144,251.18万元 [54] - 修订信息披露管理等公司治理制度 [57] - 调整组织架构和管控体系 [60]

行业规模扩张 - 报告期内样本企业新增22个租住项目开业 对比上个报告期实现大幅增长 [2] - 万科泊寓全国开业房间数突破20万间 管理规模增长至26.2万间 其中12.6万间纳入保租房体系 [8] - 郑州城发美寓累计开业约6.5万间房源 2026年预计突破10万套 [4] 企业项目布局 - 保利和寓7月集中落地6个项目 分布在成都 长沙 中山 常德等城市 [4] - 新增项目集中在长三角 珠三角及中部核心城市 包括深圳 成都 郑州 武汉 长沙 佛山 上海 [4] - 项目产品类型涵盖白领公寓 人才公寓 酒店公寓 大型租赁社区 保租房等多种业态 [5] 经营效率表现 - 万科泊寓实现出租率95.6% 项目前台GOP利润率近90% 客户满意度超95% [8] - 老客户续租率接近60% 平均签约租期比上年延长35天 [8] - 自有渠道获客占比提升至88.5% 获客成本持续降低 [8] 资本运作与合作 - 多家租赁企业加强与地方国企合作 如瓴寓国际与宁波 苏州 嘉定地方国企组建合资平台 [8][9] - 友邦保险收购上海松江柚米社区 总建筑面积超10万平方米 提供2252套保租房 [13] - 通过Pre-REITs基金模式实现资产交易 瓴寓国际与中信金石基金 友邦保险等共同设立租赁住房基础设施基金 [13] 投资市场动态 - 长租公寓资产交易市场参与主体多元化 包括陆家嘴集团 领盛投资等机构 [11] - 险资巨头和地方国企积极布局长租领域 如友邦保险收购项目 安住发展收购保租房资产 [12] - REITs退出机制完善推动资产估值提升 吸引多元资本进入行业 [14][15]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 《条例》提出鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为拥有长租公寓业务的房企带来新机遇 [1] 长租公寓市场现状 - 截至2025年6月底 TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 万科泊寓 龙湖冠寓和魔方生活位列前三 开业规模分别达到19.82万间 12.3万间和8.4万间 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率达到95.3% [1] - 深圳长租公寓出租率基本在85%以上 但租金维持稳定 竞争加剧导致企业不敢随意提价 [2] - 长租公寓市场玩家推出"安心住""随心住"等灵活短租产品以应对租金下滑压力 [2] 资本与投资动态 - 部分投资机构打包改造商务公寓为长租公寓 优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率 [3] - 政策规范提高租赁稳定性 激励市场主体投资住房租赁 促进行业向存量运营转型 有利于REITs发行 [3] 行业发展趋势 - 住房租赁市场正从大规模建设进入存量提质阶段 对长租公寓企业提出更高要求 [4] - 相比发达国家 我国住房租赁行业机构化率仍较低 未来政策有望从财政金融 市场培育等多角度加大支持力度 [4] - 头部企业已建立可复制 可扩展的资产运营模型 在存量市场中寻找可持续现金流 [3]

《住房租赁条例》实施与行业影响 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 条例鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为房企长租公寓业务提供新机遇 [1] 头部房企长租公寓业务表现 - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源达135.9万间 较5月底增加2.7万间 万科泊寓 龙湖冠寓 魔方生活分别以19.82万间 12.3万间 8.4万间位列前三 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率95.3% 显示头部企业通过规模扩张与高效运营贡献稳定现金流 [1] 长租公寓市场现状与竞争策略 - 市场进入理性发展阶段 出租率普遍超85% 但租金保持稳定 长期租赁可享折扣 年轻租客更倾向选择长租公寓 [3] - 行业竞争加剧 企业推出"短租"产品如"安心住""随心住"以应对租金压力 同时资本机构通过打包改造商务公寓进入市场 优质资产回报率接近5年定存利率 [3] 政策与行业转型分析 - 政策规范权益将提高租赁稳定性 激励市场主体投资 推动行业向存量运营转型 促进REITs发行 [5] - 头部企业建立标准化产品体系与数字化管理模型 实现可复制运营模式 在存量市场中获取可持续现金流 [5] - 行业从大规模建设转向存量提质阶段 机构化率仍低于发达国家 未来政策或从财政金融 市场培育 非居改租等多角度持续支持 [5]

行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

全国租金市场概况 - 全国50城租金连续5个月下跌，4月平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4% [2] - 除嘉兴、石家庄微涨0.1%外，其余48城租金均下跌，三亚环比跌幅最大达1.1% [4] - 新一线及低线城市租金长期下滑主因人口流出与住房供应过剩 [4] 一线城市租房市场动态 - 北上广深因人口净流入长期维持卖方市场，但2024年北京上海常住人口分别减少2.6万、7.19万，广深增速较2019年显著放缓 [14][16] - 一线城市租房市场曾现畸形现象：二房东暴雷（如2020年蛋壳事件）、房东违约涨价、克扣押金等 [7][9] - 头部长租公寓品牌快速扩张：万科泊寓开业18.74万间，龙湖冠寓达12.3万间 [7] 租金下跌案例与市场转变 - 上海长宁区两居室租金从10800元/月降至8000元/月，深圳福田区三房月租从1.6万降至1万（降幅38%） [10] - 卖方市场转向买方市场，业主降价竞争致租金连跌5个月 [12][27] 租金下跌驱动因素 - 经济不确定性加剧就业压力，削弱一线城市人口吸引力 [14] - 保障性住房供应激增：2024年全国筹建保租房/公租房172万套，一线城市占比显著（北京15万套、上海7.2万套、广州11.82万套、深圳10万套） [17][19][20] - 楼市有价无市促使业主"由售转租"，集中挂盘导致供应过剩 [22][24] 行业长期影响 - 深圳福田区三房案例显示房产年收益率仅1.3%，低于银行存款利率 [28][30] - 住房与户籍资源脱钩（医疗养老已绑定工作）、教育资源过剩削弱购房必要性 [31] - 租金持续下跌或推动中国进入租房主导时代，与发达国家模式接轨 [33]

行业现状与市场变化 - 2025年长租行业面临巨大经营压力 主要因保障性租赁住房加速入市 一线城市"十四五"保租房平均完成率达87% 北京完成率最高达91% [1] - 保租房规模扩张重塑市场结构 对市场化房源租金形成挤压效应 核心八城租金坪效除北京广州外普遍下滑 降幅集中在5% 成都武汉降幅超5% [1][2] - 二房东模式利润空间受挤压 因租金下滑和客户稀释 大量夫妻店清退房源退出市场 [1] 企业生存状况 - 上海492家分散式公寓企业中97.6%开业规模下降 仅2.2%增长 存活企业仅占11.9% 年均关停85家 [3] - 头部企业虽未关停但经营承压 头部A/B企业在杭州宁波南京等地退租闭店 关店项目多位于保租房竞争区域 如南京江宁板块保租房占比达25% [6][7] - 2024年上海市场化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月 三年复合增长率-7.03% 保租房租金112.8元/㎡/月 低45元/㎡/月 [3] 企业应对策略 - 头部企业与资产方重新谈判底租 部分企业通过降租节省成本 如某资管系运营商预计2025年节省6000万支出 [8][9] - 企业通过公区商业化改造提升收入 如引入自习室咖啡厅等业态 但多金收入占比普遍仅1-5% [9][12] - 核心区域项目采用动态调价策略 如龙湖冠寓浦东大道店2月租金环比上涨11% 因无保租房竞争 [13] 商业模式创新 - 包租模式转向"资产方-资金方-运营方"三角协作 资金方提供改造成本 运营方收取管理费或分红 如深圳前海租无忧项目 [16][17] - 新模式设置阶梯式还款比例 保障资金方收益同时让资产方分享经营成果 特别适合国企存量资产盘活 [16][17] 城市租金数据 - 2025年1月北京租金坪效190.1元 同比+4.62% 广州88.1元 +4.63% 而杭州82.3元(-6.9%) 武汉60.1元(-5.8%) [2] - 2024年深圳租金坪效103.7元(-1.9%) 南京75.9元(-3.3%) 成都73.8元(-10%) 北海157.4元(-7.5%) [2]