本文基于各地近600支专项债及3000余个房地产项目数据，分析专项债对稳楼市的作用。主要结论如下： 1、大量土地收储计划仍有待落实，下半年专项债发行将提速。前7月计划收储土地4942亿元，但实际发行土地储备专项债仅2639亿元，其中明确用于土地 回收的不足700亿，大量收储计划有待下半年进一步落实，预计下半年发行进度将加快。 2、专项债投向房地产占比上升，土地储备与城市更新协同稳市场。专项债从三方面稳定市场：推进土地收储优化库存结构，为房地产市场带来更多确定 性更强的商品住宅用地投资机会；发展城中村释放土地效率，为当前的新房、二手房、租房、保障房带来更多增量需求；加大保障房建设覆盖中低收入群 体。 2025年下半年起，中央多次强调以城市高质量发展促进房地产市场稳定，多部委积极落实城市工作会议精神，通过专项债推进城市更新、土地回收与保障 房建设。这些举措正为市场注入新动力：棚户区改造、保障房建设等工作可为楼市带来更多高质量的置业需求，利好需求侧的稳定；存量闲置用地的回 收，进一步加快库存下降，改善行业供求关系；城市更新、土地收储所带来的土地要素效率提升，为房地产市场带来优质新增宅地。 3、专项债投资与城市发展格 ...

马云8年前的楼市预言准得可怕，2026年房价必须关注4个信号。2017年马云在一场金融论坛上提出"房 价如葱"的预言，当时沉浸在"房价永涨不跌"情绪里的购房者，还以为这位"电商教父"不懂房地产行业 的运行逻辑。 虽然房价距离葱价还有十万八千里的差距，但是房价回归理性的趋势已经非常明显。今年前7个月全国 新房成交均价约为每平方米9613元，相比前几年万元以上的水平明显下降。 以前"多贵也不愁卖"的一线城市二手房，也没有在楼市寒冬中走出独立行情。从以下4个信号来看， 2026年楼市恐怕还会延续"房价如葱"的走势。 一、萎缩的婚房需求 作为房地产刚需市场最重要的组成部分，婚房可以说是过去几十年支撑房价持续上涨的"核动力"。在马 云作出"房价如葱"预言的前一年，全国70个大中城市房价年度涨幅突破10%。如果没有1142.8万对登记 结婚的新人买单，2016年的楼市很难出现如此火爆的行情。 压力山大的年轻人显然不会因为"结婚不用户口"冲动结婚，现在婚庆公司、酒楼等"婚庆产业链"已经感 受到浓浓的寒意，开发商再也不能指望"婚房"的业绩。 为了鼓励年轻人"为国结婚"，很多地方出台了现金奖励政策。比如，广州白云南岭村的村集体 ...

河南省房地产支持政策 - 河南省八部门联合推出12条措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金政策优化和存量房收购等[1] - 2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭可获得购房补贴 已出台补贴政策可延续至2025年底并进一步延长[1] - 住房公积金个人贷款额度在原有基础上可再上浮10% 最高不超过购房总价款与首付款差额 凭5年内网签合同可提取公积金用于装修[1] 政策实施与市场影响 - 郑州市2025年目标收购存量商品房100万平方米用作保障房 其他地市同步开展收购工作[1] - 政策从供需两端同步发力 旨在激活刚性和改善性住房需求 巩固市场止跌回稳态势[2] - 全国约190地今年以来出台近440条房地产优化政策 多地借"金九银十"旺季推出楼市新政[2] 行业趋势与市场预期 - 传统销售旺季叠加政策密集发布 房地产市场潜在需求有望进一步释放[2] - 政策组合拳有助于提振市场信心 加快优化供需关系 促进房地产市场平稳健康发展[2]

当前房地产市场依然低迷是不争的事实，在多重政策利好作用下，持续下行的幅度在趋缓也是客观现象，所以在这样的关键节点，该如何趁热打铁让房地产 尽快止跌回稳，则成了当前最重要的政策部署。 我虽然特讨厌买涨不买跌的逻辑怪象，但现实中又不得不承认这样的逻辑在左右着市场的走向。也就是说，即使买房自住，其实受买涨不买跌的影响也是巨 大的。这也就不难理解楼市在房价久未止跌的情况下，购房者又多么没办法地保持理性观望了。 现在地方缺钱，开发商缺钱，老百姓也缺钱，即使你有钱，刚需的房子卖不动，那么想改善的人群房子也卖不掉，想买房还是买不了。这种循环就无法形成 闭环，导致很难有解。 房地产作为资金密集型行业，你越是需要钱的时候，就越没人给你钱。"晴天送伞、雨天收伞"的行为更断了你的后路。房地产行业的发展模式本质上就 是"金融驱动型"模式，在房企拿地、开发、销售的全流程，这种"命脉"环节哪一个地方都不能出问题，这种依赖程度远超其他行业。 老百姓也是如此，想买房可能需要几代人的共同努力，杠杆也是加到了没边，但我认为银行降低首付比例并不是最优解，降低房贷利率比降低首付更科学。 因为15%的首付比例已经很低了，在大城市几百万的房子，85%的 ...

市场现状 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新房环比降0.2% 二手房降1.0% [1] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 其中上海逆势上涨6.1% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [3] - 二手房市场分化明显 北京上海同比降幅控制在3%以内 广州同比下降6% [3] - 2025年上半年全国新房成交面积同比下降8% 二手房挂牌量同比增加23% [5] 政策动态 - 住建部央行联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》9月1日实施 要求身份不明客户不得购房 [1] - 武汉对二孩三孩家庭分别发放6万12万元购房补贴 泰州推出8类补贴最高可补8万元 浏阳按契税金额60%发放补贴 [3] - 长春延长公积金贷款最高额度政策至2025年底 有共同借款人家庭可贷100万元 [4] - 5年期以上LPR维持3.5% 商贷首套利率最低3.15% 公积金首套利率2.6% [5] - 南京换购新房可叠加政府1%和企业3%补贴 武汉出售自有住房后6个月内购房可获契税全额补助 [6] - 宜宾三江新区对"以旧换新"给予新旧房价差5%补贴最高3万元 二孩三孩家庭额外再补4-6万元 [6] - 住建部《住宅项目规范》要求新建住宅层高从2.8米提升至3米 4层及以上需配电梯 隔声标准从75分贝降至65分贝 [7] 区域市场表现 - 青岛市南区次新房价格回调10% 城阳区部分新盘因地铁开通价格企稳 [3] - 青岛浮山后2018年交付高层住宅因得房率低梯户比高 价格较峰值下跌18% [7] - 某中部城市保障房租金为市场价60% 导致周边二手房挂牌价下跌12% [10] - 2025年7月三线城市二手房价格同比下降6.4% 降幅高于一二线城市 [10] - 北京房山区"保交楼"项目通过法院协调解除土地查封 765户业主拿到房产证 [10] 行业发展趋势 - 2024年全国商品住宅现房销售面积占比达26.5% 较2020年提高16个百分点 [10] - 浙江南浔发行5.12亿元专项债收购404套存量房改造为保障性租赁住房 辽宁计划2025-2027年收购12万套商品房用于保障房 [10] - 上海要求2025年新建住宅100%采用装配式建筑 绿色建筑占比超90% [10] - 南京河西中某楼盘因配备全屋智能系统24小时管家服务 开盘去化率达85% [10] - 2025年全国计划改造2000年前建成老旧小区 北京某小区改造后二手房挂牌价上涨5% 成交周期缩短15天 [11] 投资策略建议 - 改善型卖家可优先选择参与"以旧换新"的开发商项目 如青岛某楼盘推出"旧房托管+新房锁定"服务 [6] - 投资型卖家建议将多套非核心房产变现 置换为一线城市或强二线城市次新房 [12] - 可关注武汉长江新区成都东部新区等规划新区 未来5年基础设施投资超千亿 [12] - 合肥购房补贴截止到2026年5月14日 泰州"以旧换新"补贴2025年12月31日后将下调30% 长春房交会贴息政策仅覆盖2025年9月 [12]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

核心观点 - 经济增速放缓背景下 消费不足主要源于结构性错配而非绝对资金短缺 具体表现为房地产资源分配失衡和社会保障体系不完善 [1][4][5] 房地产行业 - 存在显著结构性错配 农民工群体虽在农村拥有房产（如200多平方米二层小楼）但无法转化为有效城市住房需求 同时高房价抑制实际购房能力 [1] - 保障房供给不足导致外来务工人员居住条件恶劣（如长期居住地下室） 配套教育资源的缺失进一步加剧消费抑制（需支付高价借读费） [1][2] - 县域新型城镇化出现资源错配 安置房空置率高企 主因医疗教育等基础设施配套未能同步跟进 [4] - 农村宅基地流转受限造成资源闲置 城乡土地交易机制缺失阻碍资本双向流动（如民宿、农业投资） [4][5] 消费行业 - 最终消费占GDP比重不足45% 显著低于发达国家水平（近翻倍差距） 反映整体消费意愿疲软 [1] - 城镇居民消费受房贷/教育/医疗支出挤压 农村居民因养老金水平过低（月均400-500元）及自费医疗问题更不敢消费 [1][4] - 若农村养老金提升至月均1000元 预计可释放超8万亿元年消费潜力 带动GDP增长0.5个百分点 [4] - 消费抑制具有结构性特征 高收入群体消费升级（如学区房、豪宅）与低收入群体基础消费受限并存 [1][5] 政策与改革方向 - 保障房建设需由政府主导而非开发商 重点解决农民工居住及子女教育问题 从而拉动家电/装修等衍生消费 [4][5] - 国有企业利润需向社保基金倾斜以充实养老金账户 但面临国企利益分配阻力 [4] - 深化城乡土地制度改革 建立宅基地市场化退出机制 促进资本与劳动力要素双向流动 [4][5] - 政策实施需系统性配套 单一住房供给无法解决问题 必须同步完善医疗/教育等公共服务的城乡覆盖 [4][5]

政策转向 - 限购全面松绑 二线城市同步放宽落户条件 一线城市优化认房认贷政策和非户籍购房门槛 [3] - 首付比例创历史新低 首套房降至15% 二套房相应下调 商业贷款认定区域缩小至区县 [3] - 房贷利率跌至十年谷底 5年期以上LPR降至3.50% 公积金首贷利率低至2.60% 100万元30年期贷款月供比三年前减少近2000元 利息总额节省70万元以上 [3] 税收优惠 - 契税优惠力度空前加大 140平方米以下住房契税优惠比例提高至1% 北上广深第二套房纳入优惠范围 [3] - 满两年住房交易免征增值税 不再区分普通和非普通住宅 新政首月实现减税116.9亿元 其中契税优惠新增65亿元 [3] 库存化解 - 4.4万亿专项债重点注入保障房收购与城中村改造 开辟去库存新通道 [4] - 地方政府批量收购一二线城市90平方米以下次新房 转化为保障房和青年公寓 [4] - 全国商品房待售面积达天文数字 70%以上积压在三四线城市 [3] 市场分化 - 一线城市复苏节奏领先 三线城市复苏相对迟缓 [6] - 库存去化周期形成剪刀差 一线城市去化周期小幅上升 三线城市大幅增加 [6] - 产品结构加速分化 大户型房产成交占比明显上升 [6] 行业转型 - 居住品质36条硬标准出台 对层高、采光通风、隔音提出更高要求 符合新规二手房转手溢价率高出市场均价约15% [6] - 现房销售试点扩大 开发商靠图纸融资卖房模式走向终结 [6] - 行业洗牌加速 强者通吃时代到来 [6] 城市更新 - 2025年下半年启动城市焕新2.0计划 对2000年前建成的老旧小区进行大规模改造 [5] - 改造不再仅是物理空间更新 更是社区功能重塑 上海虹口区将废弃工厂改造为社区托育中心 [5] 发展逻辑转变 - 城镇化增速从2015年1.2%骤降至2024年0.5% [3] - 城市发展从拓荒转向深耕 房地产政策逻辑发生根本性转变 [4] - 政策核心思路从控制需求转向化解库存 从规模扩张转向高质量发展 [3]

房地产市场现状 - 2025年下半年楼市持续低迷 房价下跌 成交量萎缩 二手房挂牌量突破10万套[1] - 库存压力巨大 市场信心严重不足[1] - 百强房企2024年销售业绩下跌近50% 多个项目面临停工风险[3] 政府去库存政策 - 实施房产收购计划 包括老旧城市房回收和滞销新房回购[1][3] - 老旧小区拆迁补偿 鼓励业主购买新房[1] - 将回收老房改造为保障房 面向低收入群体[3] - 回购滞销新房以稳定房企现金流 补充保障房供给 防止房价崩盘[3] - 推行房票安置政策 超过60个城市已推广 广州启动试点[5] 目标房产类型 - 回收房龄高 地段一般 流通性差的老旧住宅[3] - 回收多套房产持有者的难以出售物业[3] - 回购长期滞销 地段不佳但符合保障房标准的商品房[5] 市场参与方影响 - 老房业主可折价出售给政府实现资金回笼[3][7] - 房企通过政府回购获得现金流支持 缓解资金链压力[3][7] - 刚需购房者可利用房票获得10%-15%额外补贴 在房价下跌期获得优惠[5][7] - 房票安置为拆迁提供稳定性 避免现金补偿贬值风险[7] 行业趋势展望 - 去库存成为楼市主基调 价格逐步趋稳[7] - 房地产投资回报空间收窄[7] - 政府调仓策略对买卖双方布局产生重大影响[7]

政策导向 - 国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，包括设立租赁资金监管账户、禁止随意涨租、保障租客权益等 [2] - 地方政府配套政策出台，如成都放开二手房限售、福州优先保障人均住房面积低于15平方米家庭的保障房需求 [2] - 中国住房体系向新加坡"双轨制"发展，目标为60%家庭不依赖商品房，保障房覆盖18%城镇人口 [8] 市场现状 - 上海新房均价7.2万元/平方米，普通家庭需42年收入购置小户型 [3] - 2025年二季度全国商品房库存去化周期18个月，部分城市如乐山闲置房面积达27.64万平方米 [7] - 2024年城镇化率67%，增速十年新低，新增城镇人口从1600万锐减至400万 [6] 行业趋势 - 保障房占比提升，2025年上半年新增保障房中35%来自商品房改建 [8] - 福州保障房轮候系统开通首日上万人申请，赣州保障房贷款额度比商品房高40% [8][10] - 商品房市场将转向少数高收入群体，60%家庭通过保障房或自有房产解决居住需求 [10] 投资策略 - 多房家庭应抛售三四线及远郊房产（如东莞中堂镇部分房产年度跌幅47%），保留核心区老破小出租 [8] - 刚需族优先申请保障房，改善型需求利用"以旧换新"政策，投资型购房选择交通便利、绿色认证的优质房产 [10]