政策导向与市场机遇 - 《住房租赁条例》将于9月实施 明确多渠道增加租赁住房供给并培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][2] - 国家通过完善政策措施支持保障性租赁住房发展 包括土地、财税、金融等专门支持政策 [5][9] - 租赁被视为存量房源盘活的最大潜力 是楼市止跌回稳的重要抓手 [3] 非居改租实践与成效 - 非居改租在部分城市已取得实际进展 深圳允许不变更土地性质和不补缴土地价款 [1][5] - 泊寓品牌通过非居改保、由售改租、TOD租赁社区等模式 累计盘活超1.46万间存量住房 [3] - 龙湖冠寓在南京和北京成功改造商业物业和国企大院 近700间公寓焕发新价值 [6] - 深圳环水泊寓项目将闲置办公楼改造为204套租赁住房 投运2年持续满租且租金为周边9折 [4][6] 机构化租赁市场发展 - 集中式长租公寓租客中毕业3年内占比达62% 显著高于个人房源的52% [2] - 龙湖冠寓已累计服务近200万租户 泊寓开业房间数突破20万间 [2][3] - 专业化机构主体被认定具有更大能量去盘活存量资产 资管行业迎来发展风口期 [2] 改造挑战与成本问题 - 非居改租面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等突出问题 [7] - 老旧厂房改造需大范围拆卸并重建基础设施 成本回收期远超常规的5-8年 [8] - 厂房改造存在空间布局和采光通风限制 需结合区位和客群评估收益 [8] 审批流程与政策期待 - 非居改租需经多部门联合会审 包括住建、消防、规划等 审批环节耗时较长 [8] - 业界期待条例配套措施简化合规审批 并明确非住业态认定保租房的标准 [9] - 相关部门表示将出台配套规定细化制度措施 确保条例落地实施 [9]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于9月实施 核心政策包括"多渠道增加租赁住房供给" 重点推动"非居改租"模式 [1] - 政策明确培育市场化、专业化住房租赁企业 目前市场供给主体以个人为主 机构主体发展不足 [2] - 深圳等地已推出配套细则 允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 不变更土地性质 不补缴土地价款 [5] 行业现状与市场表现 - 长租公寓成为新市民首选 集中式公寓租客中62%为毕业3年内年轻人 分散式公寓中占比52% [2] - 泊寓开业房间数突破20万间 2025年上半年新开业房源中超七成与国企合作保租房项目 [3] - 龙湖冠寓累计服务近200万租户 南京水晶郦城店将可售商业改为700间长租公寓 [2][6] 存量资产盘活实践 - 泊寓在长春、广州等地盘活1.46万间存量住房 其中万科旗下房源7000间 形成"非居改保"等可复制模式 [3] - 深圳环水泊寓·生态软件园店由国企办公楼改造 204套房源持续满租 租金为周边同品质9折 [4][6] - 北京亚运村关庄店改造国企大院 办公楼更新为长租公寓 食堂浴室改为联合办公空间 [6] 改造难点与政策期待 - 老旧厂房改造面临成本高、设计差异大等问题 回收期远超常规5-8年 需重新做楼面结构等基础改造 [7][8] - 审批流程复杂 部分地区需经市区两级多部门联合会审 涉及住建、消防、规划等10余个部门 [8] - 行业期待《条例》配套措施优化审批流程 明确非住业态认定标准 降低水电气费用等运营成本 [9]

《住房租赁条例》核心观点 - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在维护市场秩序、盘活存量资产并促进行业健康发展 [1] - 《条例》具有"民生"底色，明确租赁合规要求、合同实名签订、押金保护等规定，保障承租人权益 [2] - 鼓励多渠道增加租赁住房供给，包括居民自有房源、老旧厂房改造、商业办公用房转化等 [2] 行业规范化与专业化 - 《条例》对住房租赁企业和经纪机构分别制定管理规则，推动行业专业化分工与法治化进程 [2] - 贝壳惠居等企业认为《条例》提供明确规范，有助于减少不正当竞争并增强发展信心 [2] - 需细化开业信息报送、资金监管等配套规定，并制定标准化合同文本 [7] 存量资产盘活与供给扩容 - 房地产市场进入存量提质阶段，住房租赁成为提升闲置物业效率的主要方向 [3] - 郑州城发安居等企业通过收购改造商业公寓、写字楼等非住宅项目，租金收益率高于成套住宅 [3] - "非居改租"面临改造成本高、消防报批难等问题，需优化配套政策 [3] 市场化企业的发展机遇 - 国家明确支持培育市场化、专业化住房租赁企业 [4] - 58安居客数据显示，上半年重点城市租金房价比升至2.17%，优质资产回报率接近5年定存利率 [6] - 未来5年，整合政策资源、优化融资结构的企业将主导市场 [6] 行业未来趋势 - 租赁供给将形成"政府保障+市场主体"双轨制，保障房通过存量收购快速扩容，市场化主体主导长租社区开发 [6] - 郑好办App等数字化平台整合租赁全流程，通过大数据+AI技术提升行业效率 [6] - 长租公寓企业仍有发展空间，专业化运营将推动产品品质与服务升级 [6]

政策背景与实施时间 - 《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行 旨在规范和引导住房租赁市场 促进高质量发展 为租购并举住房制度提供支撑 [1] - 条例出台得到业内期待 有助于维护市场秩序 减少不正当竞争 坚定企业合规经营信心 [1] 民生保障与权益规范 - 条例对租赁住房合规要求、合同实名签订、押金扣减限制、强制解约禁止及个人信息保护等作出规定 具有民生底色 [2] - 加强对承租人和出租人的对等权益保护 有利于出清不规范企业和个人出租人 [2] 机构管理与专业化分工 - 条例对住房租赁企业和经纪机构的管理要求分开规定 第三章和第四章分别明确规范 促进行业专业化分工和规范化发展 [3] - 住房租赁经纪机构作为市场重要参与者 其行为直接关系市场秩序和当事人权益 [3] 存量资产盘活与供给增加 - 国家鼓励居民家庭自有房源租赁 支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等 多渠道增加租赁供给 [4] - 住房租赁是提升存量住房使用效率的主要方式 也是低效闲置物业改造升级的主要方向 [4] - 非居改租（如商业公寓、写字楼改造为保障性租赁住房）可实行民用水电价格 满足职住平衡需求 但面临改造成本高、用途变更难等问题 [4][5] 市场发展与政策支持 - 国家完善政策措施培育市场化、专业化住房租赁企业 [6] - 2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17% 核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率 长期资本持续进入 [7] - 租赁市场进入机构化运营、品质化升级、金融化助力新阶段 未来5年具备政策整合、融资优化和运营效率提升能力的企业将主导市场 [7] 数字化与平台建设 - 郑州住房租赁平台"郑好租"接入政务平台"郑好办" 实现全市租赁企业、经纪公司、业主和租客在线签约缴费、自动备案及公积金提取打通 [7] - 平台通过大数据+AI技术赋能行业 实现房管部门全过程监管和全市住房租赁统一管理 [7] 未来市场结构与发展方向 - 租赁住房供给将形成政府保障+市场主体双轨制 保障性租赁住房通过收购存量房和非居改租快速扩容 市场化主体通过长租社区开发和存量盘活主导市场 [8] - 需细化条例相关规定 包括开业信息报送、自然人转租经营、资金监管具体规定 以及合同示范文本和租住标准制定 [8]