一线城市新房价格变动 - 一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2% [1] - 上海新房价格环比上涨0.7% 为唯一上涨的一线城市 [1] - 上海新房价格同比上涨5.9% 领跑全国 [1] 上海新房市场热度传导 - 上海宝山杨行楼盘认购率超过190% 触发积分制 为宝山今年首个触发积分楼盘 [3] - 市场热度从内环拓展至外环以外 呈现由点到线再到面的传导过程 [6] - 购房需求聚焦大户型房源 144平米以上户型同比涨幅达7.3% [4] 不同面积段价格表现 - 144平米以上大户型新房价格同比上涨7.3% 环比涨幅最高 [4] - 90平米及以下新房价格环比上涨0.7% 涨幅较4月扩大 [4] - 90平米以下户型同比上涨5.3% 刚需需求开始显现 [4] 二手房市场动态 - 上海二手房价格同比微降0.1% 降幅较4月收窄 [7] - 90平米以上二手房成交价格同比增长 与改善型需求释放相关 [7] - 截至6月15日上海二手房网签超1万套 高于上月同期 [7]

报告行业投资评级 - 建材材料评级为标配（维持） [2] 报告的核心观点 - 房地产市场呈现热点及高能级城市、改善型楼盘成交优先回暖态势，三四线城市整体仍在筑底，后续楼市优化政策将持续加码，市场信心有望提振，板块估值可能向上修复 [4][28][29] - 水泥行业产能收缩，推动节能降耗和绿色转型，需求受城市更新等支撑，价格或修复带动盈利改善，头部企业成长空间大 [5][6][49] - 消费建材需求受城市更新、专项债发行和消费提振方案刺激，企业销售和利润率有望改善，行业竞争格局优化，龙头企业持续发展壮大 [7][51][52] 各目录总结 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年6月5日，申万房地产板块近两周涨1.68%，跑赢沪深300指数1.8个百分点，排名第15位；近一月涨0.29%；年初至今跌7.09% [15] - SW二级房地产板块中，近两周SW房地产开发涨1.44%，SW房地产服务涨6.29% [15] 房地产行业及公司新闻 - 1 - 4月30个代表城市中20个城市120平方米以上住宅成交套数占比同比提升，南京等5城提升幅度超8% [27] - 5月广州二手住宅网签量和面积同比分别增长17.73%和16.79%，1 - 5月累计同比分别增长17.82%和18.46% [27] - 一季度末人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%，个人住房贷款余额37.9万亿元，同比下降0.8% [27] - 2024年全国住房公积金缴存额36317.83亿元，提取额27654.84亿元，发放个人住房贷款13043.07亿元 [27] - 1 - 5月TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，拿地企业以央国企为主 [27] - 5月一线城市新房价格环比涨0.90%，二线城市涨0.06%，三四线城市跌0.11% [27] - 20个城市入围2025年城市更新行动，中央财政计划补助超200亿元 [27] 房地产周观点 - 改善型需求及一二线城市楼市成交回暖领先，土地市场热度回升，核心城市优质地块热度高 [4][28] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，如保利发展、华发股份等 [4][29] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年6月5日，申万建筑材料板块近两周涨0.17%，跑赢沪深300指数0.29个百分点，排名第23位；近一月涨1.35%；年初至今跌0.47% [30] - SW二级板块中，近两周SW玻璃玻纤涨1.25%，SW水泥跌0.82%，SW装修建材涨0.44% [30] 建材行业重要数据 - 本周（2025.5.30 - 2025.6.5）全国水泥市场下游需求低迷，价格继续走跌，均价339元/吨，较上周下滑4元/吨，预计下周继续走跌但降幅缓解 [36] - 本周平板玻璃市场疲软，价格持续下跌，淡季特征显现，后续价格或继续下探 [41] - 本周光伏玻璃成交价格下跌，2.0mm厚度均价12.0元/平方米，较上周跌1元/平方米 [45] 建材行业及公司新闻 - 2025年1 - 4月全国累计水泥产量4.95亿吨，同比下降2.8%，4月单月产量1.65亿吨，环比增长4.7%，同比下降5.3% [47] - 5月29日生态环境部印发《国家污染防治技术指导目录》，两项水泥相关技术被列入鼓励类 [47] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1 - 4月开工5679个，6个地区开工率超50% [50][51] 建材周观点 - 水泥行业产能收缩，推动节能降耗和绿色转型，需求受城市更新等支撑，价格或修复带动盈利改善，建议关注海螺水泥等企业 [49][50] - 消费建材需求受城市更新、专项债发行等刺激，企业销售和利润率有望改善，建议关注北新建材等企业 [7][52]

上海房地产市场动态 - 保利·海玥外滩序BUND98项目首次开盘223套房源当日全部清盘 销售均价为12 64万元/平方米 项目直线距离黄浦江约700米 [1] - 金茂上海旗下两盘当日开盘即售罄 其中润雲金茂府首开36分钟销售额达14 5亿 [1] - 改善型需求高度集中于徐汇 黄浦 陆家嘴等优质核心区域 但并非所有主城区项目都能轻松畅销 [1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：金茂、招商、华凌、中海地产、越秀地产、融创、金地、保利、华润、城建、北京建工、中建系企业、建发房产、招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 北京土地市场 - **现状**：2025 年 1 - 4 月涉宅用地成交金额同比涨 79%，楼面价涨 64%，供应量涨 27%，成交量涨 9%，住宅用地成交额 730 亿元，溢价率 9.2%，呈现量价齐升 [1][2][3] - **区域情况**：主城区供地集中在朝阳、海淀，近郊区集中在顺义和通州，顺义区楼板价突破 9 万元 [3] - **成交情况**：1 - 4 月供应 14 宗住宅用地全部成交，57%底价成交，43%溢价成交 [4] - **拿地企业**：金茂、招商、华凌、中海、越秀及中介系房企拿地积极，中海、建发、华润、招商等主导核心区域优质地块 [1][7][22] - **未来趋势**：预计楼面价格与溢价率继续拉升，2025 年土地供应冷热分化，上半年海淀为主，下半年朝阳接棒，远郊区下半年供地起缓冲作用 [1][8][28] 北京新房市场 - **现状**：总体良性增长，普通住宅供需健康，别墅供应受限影响有限，春节后供求迅速回升 [1][5] - **价格趋势**：3 月成交均价突破 6 万元，4 月维持在 6.4 万元以上，呈稳步上升趋势 [1][10] - **库存情况**：自 2024 年以来库存减少，但去化能力弱，去化周期从 24 个月增至 25 - 26 个月，截至 4 月仍维持在 26 个月左右 [12] - **来访认购**：去年新政后案场来访和认购出现高峰，今年春节后恢复至去年 11 月水平，开年热度明显但边际效应减弱 [13] - **去化率**：去年中期以来新盘开盘去化率低，一般在 30%以下，今年 3 月因海淀项目入市去化率较高，4 月回落 [14] 北京二手房市场 - **成交情况**：3 月成交 1.9 万套，4 月成交 1.5 万套，均处于中上游水平，挂牌量逼近 14 万套，高于去年最高值 [15] - **价格情况**：挂牌价格稳定在 55,000 元左右，实际成交价约为 53,000 - 54,000 元 [16] - **带看转化率**：往年平均 41：1，今年 2、3 月提高至 38：1，4 月回到 41：1，总体保持稳定 [17] - **未来预期**：2025 年成交量预计在 16 - 17 万套之间，与去年持平或略降，价格难以大幅提升 [29] 市场结构与需求 - **需求主导**：以改善型需求为主导，90 - 150 平米首改及中端改善型住宅成交集中在 300 - 700 万区间，150 平米以上高端改善型住宅成交逐步增长 [1][19] - **二手房对新房影响**：二手房成交占比提升至 83%，其变现可支撑新房中端改善需求 [1][21] 房企竞争格局 - **格局变化**：从民企主导转向国央企主导，前十大企业集中度虽有波动但仍具话语权 [3] - **竞争压力**：面临改善需求主导下的竞争压力，同质化竞争加剧，区域、板块及项目分化显著 [3] 政策影响 - **政策基调**：2024 年宽松调控政策奠定 2025 年市场基调，“好房子”政策改善供给端 [6] - **土拍政策**：取消限地价和指导价，提高开发自由度，增加企业利润空间 [1][6] - **政策趋势**：从刺激需求转向调整供给侧，通过优化土地储备及产品创新满足市场需求 [27] 产品创新 - **举措**：提高得房率，调整阳台面积规定，实景展示抢工期，配置会所，以价换量 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **上海楼市情况**：冷热分明，高端豪宅销售突出，如上海一号院三批次售罄，售价 18.5 万元/平方米，远郊楼盘认购率低、滞销严重 [32] - **限购政策**：上海似乎不需要放开限购，北京暂无明确迹象表明会放开限购 [33][34] - **市场分化**：上海冷热分化现象明显，北京相对没那么尖锐，北京未来几年可能出现类似上海的冷热分化现象 [35][36] - **客户群体差异**：北京客户群体相对低调，购买房产更注重实际需求，不像上海客户那样狂热 [37] - **东西城成交结构**：东西城区域因供应项目少，大型项目影响成交结构，大面积住宅成交占比高达 42% - 45% [31]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]

核心观点 - 本轮房地产周期供求关系变化，量价下行时间长，去库存是止跌回稳必要选择；“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放；房地产市场矛盾从“有没有”转向“好不好”，能拓宽增量需求；预计后续有积极政策，叠加“好房子”新政助力行业发展 [2][3][4] 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑 - 2023 年 7 月进入去库存周期，后续多次会议提出相关措施，要保持量价平稳 [7] - 新房方面，322 城宅地成交面积 2019 年达 19.6 亿平米后下降，2024 年成交 7.1 亿平，同比 -13%；商品住宅销售面积 2021 年达 15.7 亿平后下滑，2024 年成交 8.15 亿平，同比 -14% [10] - 截至 2025 年 3 月，重点 30 城平均去化周期 21.3 个月，三四线城市去化慢 [13] - 二手房挂牌量自 2023 年 6 月攀升，截至 2025 年 4 月底，60 城挂牌量 407.28 万套，较 2023 年 6 月增长 19.5%，房价下跌 [17] 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长 - 2023 年以来房地产政策宽松力度大，限购仅京沪深限制大，首付比例和房贷利率为历史最低，税费和普宅认定标准优化 [20] - 货币政策方面，新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年四季度 3.09%，累计下调 254BPs；存量按揭利率两次调整，每年减少利息支出约 3200 亿元；公积金贷款利率下调至 2.85% [22] - 财政政策支持力度大，有 3000 亿元保障性住房再贷款资金、100 万套城中村改造货币化安置等 [24] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超 30 个月，高于前两轮，去库存是必要选择 [26] “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 “好房子”写入政府工作报告 - 2024 年 12 月和 2025 年 3 月相关会议和报告提出增加“好房子”供给，完善标准规范 [31] - 住建部 2025 年 3 月 31 日发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强要求 [35] 各地跟进出台住宅品质新推，新房市场向“高品质化”转型 - 2025 年 2 月北京印发相关通知，对平原多点地区居住建筑规范审批管理统一规范 [39] 从有到优，拓宽房地产增量需求 从有到优，拓宽房地产增量需求 - 截至 2020 年，居民户均住房间数 3.18 间，人均住房建筑面积 37.76 平米，人均住房间数 1.07 间，市场矛盾从“有没有”转向“好不好” [45] - 住房房龄集中在 1990 - 2014 年，2000 - 2009 年、2010 - 2014 年、1990 - 1999 年户数比例分别为 30.34%、21.46%、20.55%，房龄老龄化带来置换和更新需求 [46] - 居民对户型设计痛点前三为户内承重墙多、室内层高太低、动静不分区，期待前三为户型全明设计、空间便于灵活改造、动静分区 [52] - 居民对社区配套需求前三为社区会客空间、小型运动场、环形跑道；对智能安防需求前三为智能安防系统、智能家居控制系统、智慧社区系统 [57] 投资建议 - 预计后续有积极财政及货币政策，叠加“好房子”新政挖掘释放改善型需求，助力行业发展 [60] - 推荐布局城市基本面好、把握改善型需求的强信用房企，如绿城中国等；住宅与商业地产双轮驱动房企，如华润置地等；二手房交易及后服务市场企业，如贝壳 - W 等 [60]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 新一轮住宅产品迭代已至，“四代宅”引领市场止跌回稳，“好房子”能加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间大 [3] - 复盘汽车和手机发展，产品迭代可带动需求企稳和盈利改善，住宅产品迭代也有望提升行业销量和盈利 [3] - 当下多数“第四代住宅”未达“四维升级”目标，若出现真正的“好房子”，或催生新一轮改善需求，短期板块有政策博弈机会，中长期产品迭代和周期底部蕴含发展机遇，部分房企将率先受益 [3] 各目录总结 前言 - 此前报告对房企库存土储结构进行拆解，2024 年以来“好房子”去化率和利润率有改善，2025 年多地四代宅将集中入市，有望重构市场定价体系，当前“四代宅”未达“四维升级”目标，若实现或催生改善需求 [7] 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 - 复盘 80 年代以来住宅产品迭代，经历福利分房“筒子楼”、商品房萌芽、繁荣、产品多元化、科技赋能高品质住宅等阶段 [10] - 2025 年“好房子”写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》定义建设标准，各地出台住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，新入市项目品质提升 [11][13][16] - 四代宅“有价有市”，去化好且高端盘有涨价趋势，按实得面积折算单价低、性价比高，2025 年集中入市适配改善需求，有望形成价格锚引导楼市止跌回稳 [19][22][27] “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存 - 当前商品住宅销售低于中期中枢，但潜在住房需求旺盛，测算 2025 - 2030 年全国潜在商品住宅需求中枢为 8.76 亿平，年均刚需 2.9 亿平，对应改善需求 5.9 亿平，占比 67%，改善型住宅销售额规模 6.1 - 9.9 万亿，均值 8 万亿 [34][38] - 存量差房子占比高，“好房子”推广加速改善及更新需求释放，假设 2030 年人均居住面积提至 42 平、更新率提至 1.5%，年均改善更新需求提至 9.41 亿平，占比 75.5%，对应销售金额 12.79 万亿 [41][42] - 2024 年全国 30 强房企权益销售额占全国住宅销售额 27.1%，占 2025 - 2030 年改善需求均值 27.5%，市占率有提升空间，部分流动性困境房企收缩为健康房企留出空间 [47] - 以央国企为代表的未出险房企拿地市占率提升且聚集核心城市，主流 9 家未出险房企在十大城市销售和拿地市占率逐年提升，为未来销售份额提升奠定基础 [52] 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善 - 复盘汽车销量，“产品技术迭代 + 政策支持 + 消费者需求转变”推动市场格局重塑、销量企稳，2020 - 2024 年新能源乘用车渗透率从 5.8% 升至 27.6%，2024 年全国乘用车零售销量较 2017 年高点仅降 3.6% [56] - 复盘手机出货量，从功能机到智能手机、国产品牌崛起及市场向高端机型倾斜均拉动出货量，中国高端智能手机市场销份额从 2018 年的 11% 升至 2024 年的 28% [59] - 从盈利端看，高端新能源车和手机毛利率较高，如 2024 年赛力斯新能源汽车毛利率提升得益于高端车型占比提升，2023 年苹果 iPhone 等产品毛利率达 36.5% [65][66] - 与汽车、手机相比，房屋虽有制约但仍有启示意义，结构性更新改善需求旺盛，“第四代住宅”有望推动核心区旧改进度加速，其利润率高于旧规项目，有望带动房企盈利改善 [76][81] 投资建议 - 关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复房企，如万科 A、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3][91]