市场整体表现 - 2024年上海二手房成交24.27万套，较2023年增加5万余套，刷新近三年新高 [2] - 2024年上海新房成交57218套，较2023年下降近24%，为近六年最低 [8] - 2024年上海新房均价76135元/平，较上年上涨14.5%，创六年新高 [12] 高端豪宅市场 - 高端豪宅市场表现强劲，黄浦新天地中海顺昌玖里单次开盘销售额达196.53亿元，刷新全国纪录 [8] - 翠湖天地六期108套房源均价近1.11亿元，开盘当日售罄 [8] - 徐汇滨江中海领邸一年内五次开盘均售罄，总销售额达282亿元，最后一次加推118套房源30分钟内售罄，相当于每分钟成交1.6亿元 [10] - 2024年全国3000万以上高端住宅成交中，上海占比61.6% [16] - 二手房市场中，浦东汤臣一品2024年2月成交单价高达33.57万元/平，徐汇云锦东方二期大户型成交价突破29.72万元/平 [2] 中端及刚需市场 - 中产聚集的联洋板块仁恒河滨城2024年12月成交均价10.91万元/平，较2023年高点下降近2万元/平，业主议价空间达3%-5% [4] - 郊区刚需盘调整明显，松江新城东鼎名人府邸成交均价约4万元/平，而同区域低密度产品华亭别墅均价达7万元/平，高出板块74.5% [4] - 远郊刚需项目去化艰难，有项目开盘半年去化率仅30%，即使推出“首付分期”等促销手段，月成交量仍为个位数 [10] - 部分刚需项目价格暗降2%-3%，并为全款客户提供额外优惠，但去化速度依然缓慢 [12] 政策影响 - “沪九条”政策于2024年5月放开外地单身购房限制后，联洋板块6月成交量立即上涨40% [5] - “沪七条”于2024年9月取消普宅与非普宅界限，12月单月二手房成交2.97万套，创47个月新高 [5] - 政策组合包括首套房贷利率降至3.15%等，直接激活刚需和改善需求 [14] - 银行房地产贷款风险可控，上海银行2024年房地产业贷款不良率为2.11%，连续两年下降，贷款余额占比控制在8.94% [16] 产品与区域分化 - 市场分化格局清晰，核心区豪宅坚挺，外围区出现波动，品质小区与老旧小区差距拉大 [2] - 五大新城低密度项目表现较好，松江新城华亭别墅、嘉定万科兰乔圣菲等别墅或洋房产品，价格较板块均价高出70%以上 [12] - 青浦、嘉定等区域老小区挂牌价同比下跌3%以上，部分房源挂牌大半年仍难成交 [7] - 新房市场认购客户数从2023年11万组跌至2024年4.6万组，缩水一半以上，全年仅38次触发积分制，较上年大幅减少 [8]

市场整体趋势与政策环境 - 2025年上海新房市场呈波动特征，年初找房热度与销售面积双双低迷，2-4月热度回升带动成交反弹，5-9月热度缓降、成交持续下滑[1] - 上海外环外新房成交面积占比从2022年的71%（735万㎡/1035万㎡）持续下降至2025年1-9月的65%（301万㎡/463万㎡）[5][7] - 2025年8月25日出台“新政”，精准聚焦外环外板块，取消限购、降低首付比例，旨在激活外环外购房潜力[5] - 2025年9月26日出台“好房子”新规，从供给端提升住房品质，例如优化阳台计容规则使140平方米户型阳台赠送面积增加3平方米[6] 市场需求特征 - 改善型户型需求突出，120~140平米户型在7月访问热度达36.4%，140~180平米在9月占比达35.0%[8][11] - 微观层面显示90-120平方米三室与120-140平方米四室为主流需求，闵行区90-120平方米三室供需不匹配度达-0.22，显示供不应求[9][12] 热销项目驱动因素 - 热销项目精准匹配市场需求，如浦东北蔡项目主打88-110平方米三室，认筹率从89%攀升至283%[14] - 热销项目采用差异化定价策略，如奉贤新城项目均价3.9万元/㎡，显著低于板块均价4.4万元/㎡[16] - 配套资源完善是关键支撑，如闵行梅陇项目1公里内覆盖地铁、医院、学校，形成“15分钟生活圈”[17] - 区域热度赋能销售，如闵行区2025年1-9月找房热度持续高于全市水平，外环外项目直接受益于“8.25新政”[20] 滞销项目制约因素 - 滞销项目产品定位错位，如静安西藏北路项目所在板块90-120平方米三室供不应求，却大量推售94-99平方米两室与165平方米四室，导致15个月去化率仅53%[23] - 价格缺乏竞争力，如静安西藏北路项目单价12.4万元/㎡，略低于板块均价13.5万元/㎡，但周边竞品户型更契合需求[24] - 配套支撑不足，如青浦赵巷项目3公里内无学校、优质医疗资源和绿地公园，认筹率从232%骤降至54%[23][26] - 营销推广乏力，如青浦赵巷项目近30天线上看房人数仅49人，找房热度指数46.2，处于中等偏下水平[27]

新房市场表现 - 2025年10月上海新房成交11102套，环比有所下降 [3] - 高端及稀缺地段项目表现强势，10月20日至26日当周黄浦区成交面积2.02万平米占全市15.99%，成交总价42.25亿元占全市36.11% [3][11] - “8·25新政”放宽外环外限购及信贷后，外环外新房成交占比在首月达到73.45%，为年内最高 [5] - 新房市场同质化产品增多导致竞争加剧，项目续销批次去化速度放慢，买家决策周期延长 [9] 二手房市场表现 - 2025年10月上海二手房成交18483套，环比下降9.35% [1][5] - 受国庆长假影响10月有效交易日减少，但日均成交从9月的680套上升至10月的754套 [5] - 10月最后五个工作日出现翘尾行情，连续四天日成交超700套，其中10月12日单日成交1266套，为5月10日以来156天内最高值 [5][11] - 约80%房源成交价低于挂牌价至少5%，业主普遍让价 [7] 市场结构分化 - 总价500万以下的刚需盘需求旺盛，线上咨询热度高，成为市场主力 [7] - 核心区域如陆家嘴、徐汇滨江的豪宅议价空间收窄至3%-5%，找房热度微涨1.5%，稀缺性支撑价格 [7] - 外围区域价格下调明显，核心区域凭借资源和地段优势价格相对稳定，市场分化格局长期存在 [9][11] - 高端项目在整体环境下表现坚挺，富裕买家对地段和品质要求坚定，领跑成交榜单 [11] 政策影响与市场趋势 - “8·25新政”通过放宽外环外限购及信贷公积金政策，直接刺激了外环外市场的活跃度 [3][5] - 供给端变化推动市场分层，高品质项目受到青睐，“好房子”标准提升将召唤改善型需求 [13] - 业主因挂牌量多、买家预期弱而让价，吸引了真实需求入场，维持了总体成交量稳定 [9]

土地拍卖市场 - 上海2025年第八批次土地拍卖竞争激烈，静安苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江3宗核心城区地块实现溢价成交，土拍市场维持较高热度 [1] - 第八批次土拍六幅地块出让总金额达198.8亿元，其中徐汇滨江明星地块成交价44.65亿元，溢价率10%，成交楼面价高达每平方米14.85万元 [3] - 业内人士表示上海优质地块开发潜力进一步提升，土地市场的稳健表现有望传导至新房销售端 [5] 新房销售市场表现 - 上海9月商品房销售面积174.96万平方米，较8月环比上涨64.22%，其中住宅销售面积126.53万平方米，环比上涨73.47% [21] - 上海宝山区某楼盘在国庆节开放售楼处后两周多时间里接待近千组客户，周末人流量达每天上百组 [9][11] - 上海虹口区某楼盘首批次119套房源认购接近200组，开盘当天全部售罄，二批次认购已结束并即将开盘 [15] 购房需求特征 - 购房者需求以自住为主，包括刚需和改善型需求，而非单纯投资 [23] - 购房者主要关注交通、生活配套等因素 [7] - 随着《住宅项目规范》实施，市场对从安全、舒适、绿色、智慧四个维度定义的“好房子”期待提升 [17][19]

政策背景与供应概况 - 2021年上海对认购率超130%的商品房实行限售五年政策[1] - 2026至2028年全市预计有约12.5万套次新房解禁 其中2026年集中入市约3.24万套[2] - 2021年触发限售的121个新盘中 近半数项目开盘即售罄[3] 解禁房源区域分布特征 - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块[3] - 浦东 闵行 宝山 嘉定和青浦是解禁房源集中区域 外环外板块占总解禁量60%以上[3] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量11%[11] 重点板块市场影响分析 - 2026年徐泾板块解禁约1.08万套 叠加当年集中入市1.6万套新房 区域二手房挂牌量将激增[8] - 徐泾板块早期过度依赖投资客群 配套落地滞后于住宅开发 板块或将持续下行[9] - 临港板块当前新房去化依赖打折促销 解禁潮叠加新房库存使区域短期承压明显[10] 市场结构性分化与产品特征 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格持续攀升 而远郊区域库存积压[5][6] - 解禁房源中建面约90-120㎡房源占比较多 与当前二手房主力成交面积高度重叠[11] - 部分区域楼盘解禁后 区域挂牌量将翻倍 或倒逼房东降价加速置换[12] 政策应对与市场前景 - 2025年上海出台政策 放开外环外限购 社保满1年即可购买 并包括公积金可支付首付 最高贷款额度提高到216万元等措施[12] - 政策调整旨在释放约15万潜在购房需求 帮助市场平稳过渡[12] - 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[12]

新房市场表现 - 国庆长假期间上海新建商品住宅成交面积为1.73万平方米 [1] - 新房市场日均成交面积较去年国庆假期小幅增长3% [1] - 外环外区域成为成交主力 杨浦区成交近4000平方米 大浦东成交近3000平方米 宝山、青浦、松江等郊区网签量均超过1000平方米 [1] - 高端豪宅项目表现突出 如陆家嘴太古源源邸成交均价达192409元/平方米 [2] 开发商营销策略 - 开发商推出促销活动抢收市场 保利发展上海公司推出11盘联动活动 假期8天吸引4000多组客户到访 实现销售金额12.8亿元 [2] - 部分项目推出直接价格优惠 如青浦区同悦湾璟庭项目推出95折购房优惠 招商时代潮派项目赠送2万元家电大礼包 [3] 二手房市场表现 - 国庆假期前7天上海二手房累计成交仅780套 日均成交111套 [4] - 二手房日均网签成交套数较去年假期下滑超五成 较2024年同期的2133套下跌超过63% [1][4] 市场分化特征 - 市场分化加剧体现在新房与二手房之间 以及不同区域和不同档次产品上 [4] - 外环外区域成为市场热点 高端豪宅和性价比高的首次改善产品都有不错表现 [4] 行业前景展望 - 基于8月底的政策 9月以来外环周边项目人气明显好转 一些项目签约有不错的延续性 [4] - 在利好政策惯性 季节性销售旺季以及市场结构性矛盾叠加影响下 10月上海新房市场成交量有望优于去年同期 [4] - 随着部分急售房源的降价 二手房成交量或有结构性边际改善 但在新房虹吸效应下恐难大幅提升 [4] - 上海楼市全面实现止跌回稳大概率出现在明年上半年 [5]

新房市场双节促销活动 - 国庆中秋双节期间上海新房市场利用销售窗口期采取多种促销方式包括认筹福利互动活动和专属优惠以吸引购房者 [4] - 保利发展上海公司推出11盘联动活动双节8天累计到访4000多组客户成交额达12.8亿元 [2][4] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访成功认购16套房源并推出额外赠送2万元家电大礼包优惠政策 [2][4] 具体项目市场表现 - 国贸地产在沪实施六盘联动策略旗下国贸虹桥璟上等项目通过伴手礼家电赠送和佣金奖励拉动客流较平时周末有所增加 [4] - 国贸海上原墅项目于10月6日启动认筹售楼处坐满咨询者此前三批次产品均触发积分且去化颇佳 [5] - 江湾金茂府·湾耀双节期间日均接待客户量稳定在近百人金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [7] 二手房市场成交数据 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套日均成交111套较2024年同期的2133套下跌超过63% [9] - 前5天累计成交462套日均92.4套较2024年同期的1125套下跌近60%但与2023年同期相比大涨96.6% [9] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套同比增长17.6%挂牌量13.68万套同比减少2.4%平均找房热度64.3微降0.3% [9] 政策影响与市场分化 - 沪六条新政后9月上海新建商品住宅日均成交3.3万平米较8月日均增长31%同比增长55%二手房日均成交684套环比增长10%同比增长32% [12] - 9月上海共43个项目认购平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71在售项目来访量比8月增加16%日均成交面积比8月增加33% [12] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米成交前十榜单中有3个10万+楼盘和4个均价低于6万元平米的首次改善项目 [13] 行业展望与政策预期 - 业内对上海10月楼市持谨慎乐观看法认为外环周边项目人气有明显好转项目销售表现不错签约有延续性 [13][14] - 市场整体延续筑底调整态势一线及部分强二线核心城市四限松绑向购房者释放利好信号楼市止跌回稳初现端倪 [14] - 行业普遍认为上海无需进一步优化楼市政策市场主要期待降LPR今年最后一个季度大概率会有一次降LPR调整 [14]

新房市场表现 - 国庆中秋双节期间上海新房市场通过多种促销活动吸引客户，多个新盘启动认筹或开盘，客户到访量和成交量均有明显增长 [1][2] - 保利发展上海公司推出“11盘联动”活动，8天共计到访4000多组客户，成交额达12.8亿元 [1][2] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源，国贸海上原墅等项目售楼处客流量可观 [1][2][3] - 金茂旗下项目通过互动活动吸引客户，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [3] - 上海中原地产数据显示双节期间新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价超10万元楼盘和4个均价低于6万元/平米项目 [7] 二手房市场表现 - 双节期间上海二手房市场表现低迷，10月1日至7日累计成交780套，较2024年同期的2133套下跌超63% [1][4] - 同比大跌部分归因于2024年“沪七条”政策导致的高基数，若对比2023年同期前5天约235套的成交量，今年前5天462套的成交量实则大涨96.6% [5] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套同比减少2.4%，平均找房热度64.3微降0.3% [5] - 市场观望情绪主导，买卖双方议价博弈周期拉长，中介反映客户看房活跃但成交决策周期较长，市场“以价换量”状态未明显变化 [3][5] 政策影响与市场展望 - 8月25日上海出台“沪六条”楼市新政，带动9月市场显著回暖，新建商品住宅日均成交面积较8月增长31%，二手住房日均成交环比增长10% [6] - 9月上海共43个项目认购，平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16%，日均成交面积比8月增加33% [6] - 业内对四季度上海楼市持谨慎乐观态度，认为8月底政策效果有延续性，外环周边项目人气好转，恢复正常工作节奏后销售走势将延续 [7] - 市场整体延续筑底调整，政策面优化持续释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，房企需把握结构性机会开发复合优势项目 [8] - 业内普遍认为上海无需进一步优化楼市政策，市场主要期待降LPR，预计四季度大概率有一次降LPR调整 [9]

新房市场促销活动与成交表现 - 保利发展上海公司双节期间11盘联动，8天到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [2][3] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源 [2][4] - 国贸地产推出六盘联动策略，通过伴手礼、家电赠送、互动活动及佣金奖励促进销售，客流较平时周末增加 [3] - 江湾金茂府·湾耀项目双节期间日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [6] - 金隅地产项目于节后认筹，假期参观购房者络绎不绝，成为普陀区人气热盘 [6] 二手房市场成交数据与现状 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套，日均111套，较2024年同期2133套下跌超63% [8] - 前5天累计成交462套，日均92.4套，较2024年同期1125套下跌近60%，但较2023年同期235套大涨96.6% [8] - 1-9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套，同比减少2.4% [8] - 双节期间上海网签1133套二手房源，客户量不到平时双休日的一半，挂牌量价维持稳定 [9] - 中介反映市场观望情绪浓，客户看房活跃但成交周期长，以价换量状态未明显变化 [9] 政策影响与市场整体趋势 - 8月底出台的“沪六条”新政带动9月市场回暖，新房日均成交面积较8月增长31%，二手房日均成交环比增长10% [11] - 9月上海43个项目认购，平均认购比0.75，高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16% [11] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价10万+楼盘和4个均价低于6万元/平米的项目 [12] - 市场分化持续，同一板块内项目去化率差异显著，如大华静安年华去化率68.6%，而中建玖上琅宸开盘即售罄 [12] - 业内预计四季度可能有一次LPR降息，但对进一步优化楼市政策预期不强，认为当前政策已基本到底 [13]

上海新房市场产品趋势 - 项目强调产品设计优势，如三阳台、高得房率可达90%多、110平方米户型主卧采用270度转角飘窗、南面阳台进深近1.8米 [1] - 外立面材料升级，项目南边外墙90%面积使用铝板加玻璃以提升视觉效果 [1] - 新盘销售话术普遍包含“金属玻璃墙”、“大阳台”、“绿建三星”等关键词，显示行业正融合现代建筑美学与科技人居理念 [1] 房企销售策略与市场反应 - 房企采取差异化竞争策略，例如在周边二手房多为小户型的区域创新打造面积段125平方米起步的纯改善型产品 [2][4] - 项目通过开盘优惠促进销售，如认购并七天内付清首付款可享受叠加后约九五折优惠，一期132套房源大筹认了166组客户 [4] - 市场看房热度在国庆假期有所波动，有销售人员反映假期客户量较9月周末减少，但部分项目假期前两日到访客户较多，总体平稳 [2][6] 新规对行业产品标准的影响 - 上海新规要求阳台面积不超过户型总面积的10%且最大不超16平方米，例如125平方米户型阳台最多12.5平方米，引导产品设计标准化 [8] - 新规鼓励高品质建设，如明确住宅建筑外立面采用干挂石材、金属等高品质材料时，其饰面层建筑面积不计入容积率 [9] - 新规推动产品实用性提升，如允许底层架空层、风雨连廊等用作公共用途的建筑面积不计入容积率，并鼓励一梯一户设计以增加可利用公摊面积 [8][9] 具体项目设计与去化情况 - 项目注重实际利用率，例如123平方米户型通过设计非承重结构飘窗等，实际利用率超过90% [9] - 低容积率项目（如1.01）注重建筑质感，洋房层高达3.15米，立面1至9楼用干挂石材，10至11楼用金属加玻璃幕墙 [9] - 部分项目去化迅速，如闵行区一新盘9月29日首次开盘66套房源当天清盘，叠墅产品客户意向高于洋房，国庆假期前6日有40余组客户冻资 [4][6]