北京二手房市场在"金九"期间迎来了结构性回暖。合硕机构数据显示，截至9月28日，北京二手房网签量已达14153套，实现同比、环比双增长。数据增长与 市场热度相互印证。在近期实地走访西城、东城、大兴等区域时北京商报记者也发现，北京五环内尤其是核心城区的房源咨询量和带看量显著上升，需求端 活跃度增强；五环外区域则受益于北京8月楼市新政的持续发力，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，同时近郊承接的外溢需求也呈现明显升温趋 势。 业内人士分析认为，当前楼市的核心变化在于北京"8·8"楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道。此前受既有购房政策限制，部分五环内改善型购 房群体在向五环外置换升级时遇到阻碍。新一轮政策打破这一制约后，积压的改善需求逐步释放，直接推动整体交易量增长，也为市场向好趋势的延续提供 了有力支撑。 网签量环比两连升 在北京楼市政策效应持续释放的背景下，二手房网签量已连续2个月实现环比上涨。合硕机构数据显示，截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月 同期增长16.83%；而2025年8月全月，北京二手房网签量为13331套，环比上涨4.28%。 从数据可以看出，北京二手房市场自8月起 ...

各位头条的朋友们，最近北京的二手房市场，可谓是冰火两重天！政策暖风刚吹，市场数据却透出阵阵凉意。今天，我们就来扒一扒这背后的真相。 一、核心数据触目惊心，市场天平彻底倾斜 先上一组最硬核的数据，这也是市场最真实的脉搏： 挂牌量"堰塞湖"：截至9月11日，北京二手房后台挂牌总量高达16.46万套，而前台展示的也超过14万套。这个数字什么概念？这创造了历史新高，意味着市 场上每时每刻都有海量房源在争抢有限的买家。 （点评：政策本想点燃一把火，没想到先添了一堆柴。市场去化速度跟不上房源增长速度，结果是库存越来越高。） 三、区域分化加剧，"价格战"已成唯一出路 现在北京的市场，已经不是那个"闭着眼买房都能涨"的时代了。除了少数核心区的优质学区房和产业板块还能勉强支撑，大部分区域，特别是老旧小区和远 郊区，已经完全沦为"价格战"的主战场。 成交量"持续低迷"：再看成交，9月份过去11天，网签累计4344套，算下来日均仅395套。哪怕考虑到网签滞后性，这个水平也绝对称不上"金九"。庞大的房 源就像挤在出口，但门只开了一条小缝。 价格"跌跌不休"：最戳业主心窝的是价格。挂牌均价已降至55261元/平方米，并且还在持续阴跌。 ...

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]

市场成交表现 - 北京二手房市场成交整体较为稳定 新政发布一周后未发生太大变化 [1] - 8月前14天二手住宅网签量达5574套 同比下降3.78% 环比7月同期上涨11.55% [3] - 8月前14天新房网签量1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [3] 五环外市场反应 - 五环外次新房咨询量和带看量均有一定增加 线上线下来看房人数增多 [2] - 北京二手房挂牌量达161,850套 较新政当天增加约1,350套 [2] - 五环外房源占全市二手房挂牌量约50% 近两年去化速度较慢 [3] 政策内容及影响 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限量购买 [2] - 五环外新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交占比超50% [4] - 新政使部分已购五环外房产客户无需出售即可获得五环内购房资格 [3] 行业机构分析 - 政策重点在于加速外围区域市场去化 利好养老度假房产及资产配置需求 [4] - 区域差异化政策结合公积金优化 精准释放改善需求同时避免核心区过热 [4] - 五环外不限购政策有望带动需求释放 同时推动"向内置换"改善性需求 [4]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]

政策调整内容 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件[1] - 新政二套房公积金贷款最高额度提升至100万元[2] - 北京对五环外购房依然有社保要求 微调政策可避免局部区域市场波动过大[7] 市场反应表现 - 新政落地后首个周末北京五环外楼市率先升温 海淀、亦庄等区域多个项目客流明显回升[1] - 有楼盘单日到访客户超百组 到访量环比上周提升约30%[2] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升[1] - 石景山区域每家销售门店周末成交2-3套 不少小户型楼盘已售罄[2] - 近期二手房成交比7月份明显好转 有三成成交来自之前多次看房未决的客户[2] 需求结构特征 - 项目大部分客户是二套置业 属于改善型需求[2] - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例也接近50%[2] - 新政对改善型需求释放效果显著 五环外有望成为北京楼市交易活跃区域[1] - 政策吸引更多购房者关注五环外新房项目 同时推动二手房置换市场[7] 行业专家观点 - 政策清晰地划分五环内外购房政策 旨在引导需求向五环外流动优化库存结构[7] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好影响较大 看房量明显上涨[5] - 优化限购政策有利于提振市场预期 推动住房需求加快释放[7] - 政策信号意义明显 体现出一线城市渐进式的政策推进节奏[7] - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 将促使开发商加快项目建设和推盘节奏[7]

北京二手房市场趋势 - 海淀北新房入市导致五环内老破小价格走低 紫竹院98号院一居室2025年7月成交价272万 较2021年10月同户型422万下降150万（36%）[1] - 翠微路4号两居室2025年7月成交价397万 较2021年4月同户型618万下降221万（36%）[1] - 2000年前老房子持续被市场淘汰 建议业主加速降价出售[4][6] 房产供需结构变化 - 北京存量房市场30年以上老公房占比达50% 购房者偏好2000年后有电梯/采光好/多居室房源[4] - 二手房年成交量前列小区集中在朝阳/昌平 芍药居北里年成交287套居首[19] - 市区2005年后新房及四环外高得房率高品质新房抢占市场份额[10] 资产属性与政策影响 - 房地产占中国居民财富70% 行业波动直接影响整体经济[8][9] - 国家队收房建设保障性租赁住房 导致老破小租售比下降 400万房产月租金5000-8000仍面临空置[15][16][17][18] - "好房子"政策和第四代住宅推出 使新房周边二手房率先受冲击[11] 购房策略建议 - 买二手房需选择无新房挤压板块 减少竞品提升流通性[19] - 改善型购房可关注性价比高或具绝对区位优势的新房项目[20] - 500-900万预算区间流动性好需求大 800-2000万区间为面向精英群体的改善标杆区域[22][23]

政策调整 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布新政，取消五环外商品住房限购，并优化公积金政策 [1] - 新政允许京籍家庭和连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭在五环外不限购 [1] - 这是北京时隔10个月后再次大幅优化楼市政策 [2] 市场反应 - 新政后首个周末，五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 [2] - 部分新房项目周末接待人数明显增加，有项目忙到晚上10点多 [8] - 合硕机构数据显示，周末到访量普遍增加30%-200%不等 [8] - 海淀西二旗和朝阳北苑成为二手房热点带看区域 [8] - 部分二手房业主小幅提价，但整体仍属少数现象 [9] 销售情况 - 1-7月北京新建商品住宅销售中，五环外占比超80% [8] - 新政后周末新房网签83套和92套，二手房网签178套和116套 [11] - 分析师估计新房成交量比以往周末提升20%-30% [12] - 低总价、低首付房源更受青睐，有项目首付不到40万 [8] 行业动态 - 开发商紧急加班制定营销方案应对新政 [4] - 销售代理公司借政策热度推销五环外项目 [6] - 部分新房项目延长开放时间至深夜接待客户 [6] - 二手房挂牌量在周末有明显增加 [7] 市场背景 - 7月北京二手房网签12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9% [5] - 8月上旬二手房交易量继续下滑，全月可能跌破1万套 [5] - 年中7-8月通常是北京楼市传统淡季和政策淡季 [4]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年非京籍家庭购买五环外商品住房不限套数 同时全市优化公积金政策[1] - 新政出台后首个周末 五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 部分项目到访量较此前周末增幅达200%[1] - 二手房市场买卖双方咨询量增加 部分业主借机出售挂牌已久房源 周末二手房挂牌量明显增加[1][6] 开发商与中介应对措施 - 新政出台当晚多家开发商紧急加班制定营销方案 新房项目延长开放时间至深夜以接待客户[5][6] - 销售代理公司以"五环外解除限购"为噱头推送重点板块新房项目 经纪人借机向客户传递市场预期好转信号[6] - 部分二手房业主在新政后小幅提价 但提价幅度有限且仍属少数现象[9] 市场成交结构变化 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% 新政显著利好新房市场[8] - 低总价低首付房源更受青睐 满足条件购房者首付不足40万即可购房 有地铁学区优势的项目吸引力更大[8] - 五环内项目间接受益 部分观望客户因预期变化选择认购 周末新房成交量较以往提升20%-30%[9][11] 政策效果评估与展望 - 网签数据存在滞后性 新政后首个周末新建商品住宅日均网签约87套 二手住宅日均网签约147套[11] - 政策效果需时间显现 当前成交多来自前期犹豫客户 新增客户决策周期较长 市场回温仍需时间[11] - 政策以"去库存稳预期"为目标 有助于市场见底企稳 后续视市场情况仍有优化空间[12]

政策调整内容 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限套数购买 [1][4] - 政策同时加大公积金贷款支持力度 [1] - 政策于8月8日落地实施 [1] 新房市场反应 - 五环外多个新楼盘访客量增加约20% [1] - 售楼处出现人头攒动、座无虚席现象 客户需等待咨询 [2] - 部分热销楼盘小户型住房已基本售罄 [2] - 南五环外楼盘价格保持稳定 仅特价和折扣根据户型楼层微调 [4] 二手房市场反应 - 新政次日房山区二手房咨询量和签约量涨幅明显高于西城区 [5] - 中介接到的政策咨询电话显著增加 [5] - 7月北京二手房住宅网签12784套 较6月减少2355套 [5] 市场数据表现 - 1至7月北京新建商品住宅销售面积304万平方米 同比基本持平 [6] - 同期二手住宅成交超10万套 同比增长12% [6] - 1至7月五环外新建商品住宅销售套数占比超80% [4] - 五环外二手住宅成交套数占比超50% [4] 行业专家观点 - 政策被评价为重磅利好 有助于市场止跌回稳 [1][4] - 预计政策将释放合理购房需求 促进改善性需求释放 [4][5] - 政策有望带动五环外新房销售高峰和二手房市场活力提升 [5] - 建议房企积极把握政策窗口期开展营销 [5]