新华财经上海12月19日电（谈瑞） 据上海市房地产交易中心披露数据统计，截至12月18日，上海二手 房市场2025年已累计成交243876套。这一数据已经超越了2024年全年的242699套，更显著高于2023年的 192543万套，创下近三年来的成交新高。 从买卖双方心态来看，上海二手房房东的出售意愿依然强烈，但"急售"情绪已有所缓和。一方面，在经 历了长时间的博弈后，部分房东选择下调挂牌价格以促成交易，这直接推动了成交量的回升。另一方 面，购房者的观望情绪有所退潮，部分房源价格达到心理预期区间后，对价格敏感度较高的买家已经开 始积极入市，例如近期交易数据就显示，总价在200万元以下的"老破小"房源已经成为上海二手房市场 中占比近半的交易"主力"。随着挂牌量的逐步消化和价格的合理调整，市场有望迎来更加健康、平稳的 发展态势。 （文章来源：新华财经） 从月度成交套数的走势来看，2025年上海二手房市场呈现出"金三银四"的典型特征。3月份成交量达到 29345套，为全年单月最高点；4月份虽有所回落，但仍维持在23416套的高位。进入下半年，市场热度 有所降温，成交量基本稳定在1.9万至2.1万套的区间内。到11 ...

核心观点 - 2025年11月上海二手房市场成交量显著回暖，创下自5月以来新高，市场呈现“小翘尾”行情，主要由“沪六条”等政策红利及刚性需求释放驱动 [3][5] - 市场呈现“以价换量”的主流逻辑，整体价格承压，但区域与房源结构分化显著：核心区价格坚挺、房源惜售撤牌，而外环及远郊区域价格压力大，刚需小户型为成交主力 [6][7][8] - 房东撤牌现象客观存在但数据存疑，撤牌房源多集中于核心区优质及改善型房源，部分房东因价格预期不符选择“售转租”，导致租赁市场供应增加 [3][7][8] - 行业对12月市场预期乐观，预计成交量将维持高位并可能创年度峰值，但价格分化与“以价换量”趋势将持续，长期市场有望从“以价换量”走向“量价趋稳” [9][10] 市场成交量与行情 - 2025年11月上海二手房成交量达22943套，环比10月的18493套上涨约24%，创下自今年5月以来最高纪录，在近一年成交量中排名第三 [3][5] - 市场呈现明显的“小翘尾”行情，主要推动力为8月25日落地的“沪六条”新政满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等政策效果持续释放 [5] - 11月市场成交刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品 [5][6] 市场价格与区域分化 - 11月上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平米；另一平台数据显示成交均价为45392元/平米，同比减少7708元/平米，环比减少223元/平米 [6] - 市场格局呈现“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”，核心城区如黄浦找房热度达69.6为全市最高，而远郊区域如宝山南大板块成交均价降至3.8万元/平米 [6] - “以价换量”是当前市场主流逻辑，特别是在外环外区域及与新房直接竞争的板块 [6] 房源挂牌与撤牌现象 - 网传11月上海房东撤牌率飙升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套，但行业机构认为该数据“存疑且十分不合理” [3][7] - 客观情况是11月全市二手房挂牌量环比下降2.6%，房源去化速度大于新增挂牌速度导致挂牌量小幅下降，撤牌房源多集中在核心区优质房源及中高端改善型房源 [3][8] - 区域撤牌差异显著，例如虹口区挂牌量环比减少6.7%、静安区环比减少4.9%，而外环外“老破小”撤牌率不到10% [7][8] - 撤牌主要原因包括：房东实现去化、对后市价格预期较高不愿低价抛售、总价不符合心理预期等，卖方心态出现分化 [7][8] “售转租”现象与租赁市场 - 撤牌后“售转租”现象明显增多，上海11月租赁新增挂牌供应量环比上涨6.4%，其中售转租房源贡献了约20%以上的新增供应，在静安、徐汇等区表现尤其明显 [8] - 不少房东认为当前售价已低于心理预期，售转租可避免低价抛售带来的损失，预计春节前售转租房源在租赁新增供应中占比或升至30%以上 [8][10] 市场未来展望 - 行业预判12月市场将延续11月态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区高性价比房源成交节奏有望加快，叠加政策长尾效应及年底传统旺季，12月成交量大概率创下2025年年度峰值 [9] - 短期市场价格分化将加剧，“以价换量”趋势将继续延续，春节前二手房成交量可能减少，房价上涨动力偏弱 [10] - 长期来看，一线城市优质资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使二手房市场向好发展具备韧性，市场有望从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [10]

上海二手房市场11月表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，较10月份的18483套增长约24%，创下自今年5月以来成交套数新高[1] - 11月成交量创下近7个月新高，成为今年成交量第三高的月份，仅次于“金三银四”[1] - 成交主力为面向刚需的低总价房源，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，较近年水平显著提升[1] - 截至11月30日，上海二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口[1] - 挂牌均价约为5.8万元/平方米，仍处于持续小幅下跌的状态[1] 市场特征与驱动因素 - 市场展现出“以价换量”的特征，动力源于刚需购房者抄底高性价比房源[1] - 市场同时呈现“挂牌房源数量有所收缩”和“成交价格持续稳步回调”的特征[1] - 11月的“翘尾行情”是刚需购房者用“脚”投票的结果[1] - 市场仍处于深度调整期，价格泡沫有望进一步挤出[1] 行业趋势与展望 - 上海楼市正处于深度调整的关键阶段，短期内供需压力仍将持续[2] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更加健康、可持续的发展轨道[2]

上海二手房市场成交表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高 [1] - 成交量在近一年中排名第二，仅次于“金三银四”时期，接近6月的年内峰值，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情 [1] - 成交量企稳信号明显 [1] 成交结构特征 - 刚需低总价房源为成交主力，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，成为绝对主力 [1] - 总价300万元以下房源成交占比较近年水平显著提升 [1]

市场成交量显著回暖 - 11月上海二手房共成交22943套，较10月的18493套环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [3][5] - 11月23日单日成交1224套，刷新当月单日成交最高纪录，整个11月日均成交达1119套 [3][5] - 最新一周头部中介带看量约19.4万组，已创近两年纪录 [15] 成交结构呈现分化特征 - 总价300万元以下的二手房源成交占比高达60%，刚需低总价房源成为市场主力 [7] - 市中心老旧小区因价格优势成交活跃，而徐汇滨江、浦东前滩等热点改善板块则走出了独立行情 [7] - 徐汇、杨浦、松江等行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26% [7] 成交价格持续下行调整 - 11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，按年下跌5.62% [9] - 截至11月14日，上海二手房平均单价为3.45万元/㎡，套均价格289.46万元，较上月均有明显下降 [9] - 价格让步成为市场常态，平均约6.9%的议价幅度，市场上“屠龙刀式砍价”现象普遍 [9] 市场回暖的主要推动因素 - 挂牌量从4月份高点的11.4万套降至9.7万套，挂牌量收缩与价格下行互动，促使房东做出更大让步 [11] - 刚性需求大量分流至二手房市场，2025年前三季度上海二手房与新房成交套数比达到5：1 [11] - 政策层面有积极影响，包括“沪七条”新政持续发力以及新一轮增量政策不间断推出 [11] 市场现状与未来趋势 - 市场预期指数显示，上海二手房的议价空间已在4.84%的高位区间稳定波动 [15] - 成交周期在拉长，客均成交周期54.48天，房均成交周期则达到111.10天 [15] - 市场面临高库存、低价位等挑战，短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳 [13]

市场整体表现 - 11月上海二手房网签成交22943套，环比10月18483套上涨约24%，创今年5月以来半年新高 [2] - 成交表现超出行业预期，工作日成交量稳定在500-600套，周末持续保持900套以上高位运行 [2] - 当月是今年第5个成交量跨过2万套的月份，成交体量与去年"929新政"后的10月基本相当 [2] - 市场呈现"成交放量、挂牌收缩、价格回调"特征，业内认为反映出潜在购房需求依然坚挺 [1] 挂牌量价情况 - 截至11月30日二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口 [2] - 挂牌量连续多月逐步消化，反映出房东端行为逻辑转变，非理性降价抛售情况有所收敛 [3] - 11月二手房挂牌均价为58025元/平方米，仍处于下跌通道，"以价换量"成为主流策略 [3] 成交结构分析 - 总价300万元以下二手房成交占比高达60%，成为绝对主力，较近年水平显著提升 [4] - 近三年来300万元以内二手房成交占比从三年前的36%左右攀升至约60% [4] - 300万元-500万元价位段成交份额受影响最为明显，与300万元以下房源形成明显差距 [4] 价格与投资价值 - 以浦东新区潍坊一村为例，一套35.91平方米一居室以143万元成交，较前期价格明显回调 [5] - 该面积段房源月租金约为3700元，租售比已超过3%，投资价值显著提升 [5] - 市场上部分房源租售比能达到2%-3%，与商业贷款利率水平接近 [6] - 租售比改善提升了房源投资属性和居住性价比，吸引刚需自住群体和稳健型投资客入市 [6]

上海二手房市场现状与核心特征 - 当前市场购买力与购买意愿严重不足 与过去两年“以价换量”不同 如今降价也难以推动成交 作者所在小区去年成交68套 前年72套 但今年截至11月仅成交33套 市场成交完全冷冻 [2] - 潜在购房者已成为“观望得利者” 延迟购房能获得切实利益 多等一个月可能节省数十万元 半年不买房可能相当于多出20平米空间 这种下跌预期强烈影响了购买决策 [2] - 市场价格形成机制恶化 每套成交价都成为下一套的价格上限 客户普遍要求比前一套更便宜 导致有购买力的客户犹豫不决 支付能力不足的客户则持续等待降价 [3] 当前市场购房者画像 - 当前购房者主要为有明确硬需求的刚需自住客户 他们已做好房价继续下跌的心理准备 例如购买作者房产的客户已准备承受未来几百万的潜在亏损 [4] - 低总价房源成交活跃 特别是上海200万以下总价的老旧小区 为外来务工人员等底层刚需群体创造了置业可能 这部分有明确硬需求的客户在数量上占很大比例 [4] 房东市场地位与处境 - 房东彻底沦为弱势群体 根源在于市场房源供应量过大 导致大量房源无人关注 房东面临前所未有的“孤独感” [5] - 为促成交易 房东支付高额佣金已成为常态 普遍为1个点 高的达到2-3个点 甚至有房东愿意支付5个点佣金 卖房需要像一手房一样策划 包括提供足够低的价格、高渠道佣金及客户附赠 [5] 房产中介行业现状与行为 - 中介群体比房东更为焦虑 大量中介全年未开单 面临生存压力 他们手上的准客户数量极少 普遍仅有一两个 [6] - 中介普遍存在“PUA”房东的行为 通过放大市场焦虑情绪促使房东恐慌性降价 以促成交易并收取中介费 这种现象普遍存在于大中小各类中介公司 且大型公司因成本压力问题可能更严重 [6] 对卖房房东的策略建议 - 建议房东尽早出售房产 因市场已从上行周期的多方共赢转变为下行周期的零和博弈 在当前交易中 弱势的房东大概率成为不开心的一方 [7] - 挂牌前需做好三项准备：保持良好的随行就市心态 彻底了解小区内直接竞争对手的情况并选择相对空窗期 选择有能力、能客观分析市场的中介个体而非单纯依赖品牌 [8][9][10]

市场整体表现 - 2024年上海二手房成交24.27万套，较2023年增加5万余套，刷新近三年新高 [2] - 2024年上海新房成交57218套，较2023年下降近24%，为近六年最低 [8] - 2024年上海新房均价76135元/平，较上年上涨14.5%，创六年新高 [12] 高端豪宅市场 - 高端豪宅市场表现强劲，黄浦新天地中海顺昌玖里单次开盘销售额达196.53亿元，刷新全国纪录 [8] - 翠湖天地六期108套房源均价近1.11亿元，开盘当日售罄 [8] - 徐汇滨江中海领邸一年内五次开盘均售罄，总销售额达282亿元，最后一次加推118套房源30分钟内售罄，相当于每分钟成交1.6亿元 [10] - 2024年全国3000万以上高端住宅成交中，上海占比61.6% [16] - 二手房市场中，浦东汤臣一品2024年2月成交单价高达33.57万元/平，徐汇云锦东方二期大户型成交价突破29.72万元/平 [2] 中端及刚需市场 - 中产聚集的联洋板块仁恒河滨城2024年12月成交均价10.91万元/平，较2023年高点下降近2万元/平，业主议价空间达3%-5% [4] - 郊区刚需盘调整明显，松江新城东鼎名人府邸成交均价约4万元/平，而同区域低密度产品华亭别墅均价达7万元/平，高出板块74.5% [4] - 远郊刚需项目去化艰难，有项目开盘半年去化率仅30%，即使推出“首付分期”等促销手段，月成交量仍为个位数 [10] - 部分刚需项目价格暗降2%-3%，并为全款客户提供额外优惠，但去化速度依然缓慢 [12] 政策影响 - “沪九条”政策于2024年5月放开外地单身购房限制后，联洋板块6月成交量立即上涨40% [5] - “沪七条”于2024年9月取消普宅与非普宅界限，12月单月二手房成交2.97万套，创47个月新高 [5] - 政策组合包括首套房贷利率降至3.15%等，直接激活刚需和改善需求 [14] - 银行房地产贷款风险可控，上海银行2024年房地产业贷款不良率为2.11%，连续两年下降，贷款余额占比控制在8.94% [16] 产品与区域分化 - 市场分化格局清晰，核心区豪宅坚挺，外围区出现波动，品质小区与老旧小区差距拉大 [2] - 五大新城低密度项目表现较好，松江新城华亭别墅、嘉定万科兰乔圣菲等别墅或洋房产品，价格较板块均价高出70%以上 [12] - 青浦、嘉定等区域老小区挂牌价同比下跌3%以上，部分房源挂牌大半年仍难成交 [7] - 新房市场认购客户数从2023年11万组跌至2024年4.6万组，缩水一半以上，全年仅38次触发积分制，较上年大幅减少 [8]

新房市场表现 - 2025年10月上海新房成交11102套，环比有所下降 [3] - 高端及稀缺地段项目表现强势，10月20日至26日当周黄浦区成交面积2.02万平米占全市15.99%，成交总价42.25亿元占全市36.11% [3][11] - “8·25新政”放宽外环外限购及信贷后，外环外新房成交占比在首月达到73.45%，为年内最高 [5] - 新房市场同质化产品增多导致竞争加剧，项目续销批次去化速度放慢，买家决策周期延长 [9] 二手房市场表现 - 2025年10月上海二手房成交18483套，环比下降9.35% [1][5] - 受国庆长假影响10月有效交易日减少，但日均成交从9月的680套上升至10月的754套 [5] - 10月最后五个工作日出现翘尾行情，连续四天日成交超700套，其中10月12日单日成交1266套，为5月10日以来156天内最高值 [5][11] - 约80%房源成交价低于挂牌价至少5%，业主普遍让价 [7] 市场结构分化 - 总价500万以下的刚需盘需求旺盛，线上咨询热度高，成为市场主力 [7] - 核心区域如陆家嘴、徐汇滨江的豪宅议价空间收窄至3%-5%，找房热度微涨1.5%，稀缺性支撑价格 [7] - 外围区域价格下调明显，核心区域凭借资源和地段优势价格相对稳定，市场分化格局长期存在 [9][11] - 高端项目在整体环境下表现坚挺，富裕买家对地段和品质要求坚定，领跑成交榜单 [11] 政策影响与市场趋势 - “8·25新政”通过放宽外环外限购及信贷公积金政策，直接刺激了外环外市场的活跃度 [3][5] - 供给端变化推动市场分层，高品质项目受到青睐，“好房子”标准提升将召唤改善型需求 [13] - 业主因挂牌量多、买家预期弱而让价，吸引了真实需求入场，维持了总体成交量稳定 [9]

上海房价整体下跌趋势 - 国家统计局数据显示9月份70个主要城市中北上广深四大一线城市房价加速下跌[1] - 截至9月上海下调挂牌价的小区占比攀升至91%创历史纪录[1] - 近一年上海各小区挂牌价平均下跌13.6%有自媒体称上海房价已跌回十年前[1] - CRIC数据显示过去一年上海小区挂牌价平均下跌约13%除3月出现成交量小高峰外4月起市场再入下跌趋势[1] 各行政区房价跌幅分析 - 从行政区域看房价抗跌性与地段相关内环到郊远抗跌性逐一减弱[4] - 宝山区跌幅最大达23.84%徐汇区跌幅最小为8.36%[5] - 跌幅排名前五的行政区为宝山-23.84%浦东-23.28%松江-21.71%嘉定-21.65%闵行-20.60%[5] - 跌幅较小的行政区为徐汇-8.36%黄浦-10.97%静安-13.67%长宁-14.31%[5] 浦西与浦东老破小跌幅对比 - 浦东老破小整体跌幅比浦西更大绝大部分小区跌幅超过40%[6] - 浦西老破小中黄浦徐汇静安长宁跌幅约30%普陀虹口杨浦跌幅在35%-38%[6] - 浦东板块如洋泾板块泾东小区跌幅达46%世博南码头潍坊板块小区跌幅达44%金杨金桥板块跌幅达43%[10] - 浦西市区老破小具体跌幅案例包括黄浦五里桥板块正房小区跌30%杨浦黄兴公园板块延吉七村跌38%[7] 代表性楼盘价格下跌案例 - 浦东高端楼盘仁恒河滨城二手挂牌价从17万+跌至9万+世茂滨江花园从17万+跌至8万+万科海上传奇从12万+跌至7万+[12] - 浦东其他案例汤臣豪园二期从近14万跌至8万+仁恒东郊从10万+跌至7万+花木培花七村从7.1万/㎡跌至3.3万/㎡[13] - 浦西案例明园森林都市涵翠苑从12万+跌至7万+好世鹿明苑从11万跌至6万以下招商虹桥公馆从8万跌至4万+[14][15][16] - 中远两湾城从历史高点10万元跌至6万多仁恒河滨城（天山）从13万以上跌至9万+[17] 区域市场抗跌性影响因素 - 浦东楼市受规划落地人口导入等因素影响过去涨幅高当前回调压力大[9] - 浦西因配套成熟在市场下行期表现相对抗跌但外环外动迁大居板块如九亭泗泾房价也明显下跌[9] - 临港被提及为浦东人口导入主力区未来最大增量所在有最高500万元购房补贴支持[20][21]