新华财经上海9月26日电（谈瑞、高婷、卫韦华）上海8月25日出台的楼市新政已实施满月。从近一个月来的市场交易数据监测情况看，新政对于上海房地产 市场的提振效应已初步显现，新房与二手房两大市场呈现出差异化的修复态势。业内人士分析认为，新政有效激活了外环外市场的购房需求和置换链条，随 着"金九银十"传统旺季到来，政策长期效应值得关注。 新房短期提振显著二手房稳步爬坡 新政实施后的市场反馈也验证了这一判断。根据中指研究院发布的监测数据，新政后首月，上海外环外新房成交占全市比重攀升至73.45%，不仅创下年内 新高，更较年内平均水平高出12.29%。这一显著的占比提升，印证了政策对外环外新房市场的引导作用正在快速释放，政策松绑有效激发了该区域的购房 需求。 与新房市场短期爆发的态势不同，上海二手房市场在新政实施后呈现出"稳步爬坡"的温和修复态势。 数据显示，新政出台后的四周里，上海二手房网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套，从周度数据变化可以看出，二手房成交重心正持续上 移，呈现出阶梯式增长的良好趋势。这种成交量的逐步攀升，也与市场咨询量、带看量的同步回升形成了呼应。头部房产中介机构披露的监 ...

今天分享的是：2025上海楼市周期性与结构性研究报告 报告共计：48页 上海楼市深度解析：周期变迁、区域规划与市场分化下的新格局 2025年以来，上海楼市在政策调整与城市规划推进中呈现出鲜明的周期性与结构性特征。作为中国房地产市场的风向标，上海 楼市的每一步变化都备受关注。从存量住房结构到成交趋势，从区域规划到房价波动，诸多维度的演变共同勾勒出当前市场的 复杂图景。 从存量住房来看，上海"老房多"的特点十分突出。截至2025年5月末，上海共有2.75万个存量小区、962万套存量住宅，其中82% 的小区楼龄超20年，64%的住宅房龄超过20年。浦东新区与市中心的房龄问题尤为显著，比如浦东新区20年以上楼龄的小区占 全市存量小区的14.4%，静安区、黄浦区占比也分别达到7.3%、7.0%。这一存量结构不仅反映了上海房地产市场的发展历程，也 为后续城市更新与住房改善需求埋下伏笔。 回顾近30年发展，上海商品房市场大致走过三大阶段。1999-2006年是稳步发展期，随着经济向好，商品住宅成交均价从2000年 的3157元/平升至2006年的7039元/平，第一代商品房逐步取代福利分房，成为市场主流。2007-2021 ...

正在回归，什么时候能到家呢？ 大家好，我是孙少睡，这是我的第416篇楼市文章。 2025年的上海楼市其实开头势头非常好，从2024年底开始就显示出很顽强的生命力，让很多人开始慢慢 重视起来。 除去1月份是传统的淡季之外，从2月开始，上海也出了一些推进的措施，比如针对临港、张江等五个重 点区域，把非沪籍人才的社保门槛从5年降到了3年。 市场也给了很积极的反馈，张江嘛，码农还是很有钱的。克而瑞数据，政策后的第一个周末，重点区域 的到访量环比激增近80%。 这口气一直撑到了3月。当月，上海二手房的成交量定格在21300套。彻底爬过了2万套的荣枯线，市场 觉得能松口气了。 这种势头，大家都觉得会继续。但不成想，这2万多套的成交里，超过六成的交易要么是房东自砍15% 以上，要么是总价在300-500万的刚需。 说白了，就是大家依然没有放开手脚，犹犹豫豫不敢上。可是这些卖家，明明是上海最优质的那群人。 然后，就没有然后了。 上海楼市4月的成交量迅速回落到18100套，5月进一步滑到17500套。夏天到了，淡季来了，整个市场就 基本躺平在16000套的水平线上。 政策的涟漪，在证明了楼市的冰冷之后，就彻底消失了。 成交量萎 ...

9月15日，国家统计局公布2025年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份， 各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。 卢文曦表示，"9月中旬开始过会的新盘数量增加，将切实推动交易数据转化，预计在政策的加持下，金 九的成色应该有保障。" "沪六条"新政助力，上海新房价格继续领涨全国 国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点； 二线城市环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。 同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城 市同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。 就从城市层面而言，房价环比上涨的城市数量也有所增加。数据显示，8月份，70个大中城市中，新房 价格环比上涨城市有9个，比上月增加3个。 对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受时代周报记者采访时称，房地产市场 止跌回稳，这是一个较长的过程，中间会有反复。7-8月份是市场淡季，学位、返城、婚房等需求减 退，居民 ...

金九银十，历来是上海二手房市场的销售旺季， 金九过半，上海二手房成交9804套，成交量并无明显起色。价格方面同样不容乐观，9 月上海二手住宅价格环比下跌 0.80%，整体呈下行趋势。 但从长远来看。随着此次政策的放松，市场活跃度还是有所提升，成交量可能有一定的回升。8月底，上海二手房成交量在短期内出现明显增长，当前还处 于政策窗口期，更多人有买房资格，理论来说也会创造更多成交。 价格方面，当前可能处于一个比较平稳的状态，成交高低主要还是看地段、看未来、看房子本身。由于多年的上涨和大多数收入不匹配，大家对房价已经失 去了理性认知，对于买家来说，降多少都觉得还差点意思；对于急用钱的业主来说，我付出也很多，已经是割肉在售。那个让人回归理性的价格拐点，大家 心里都没数。 另一方面，刚需和改善性购房仍是市场主力。年轻人首套房以及通过置换改善居住条件的需求将持续释放。尤其是置换，一般来说，对房屋品质、小区环 境、周边配套等要求更高，高品质房源的市场需求可能会进一步增加 。 与之相对比的，上海二手房挂牌量逼近39万套大关。大量房源涌入市场，使得供需关系进一步失衡。 尽管上海楼市政策有所松绑，但市场向来是买涨不买跌。由于经济 ...

记者丨唐韶葵 编辑丨张伟贤 8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市 房地产政策措施的通知》，在住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等四个方面优化楼市 政策。新政指出，符合条件的家庭，外环外购房不限套数；公积金账户可支付首付款；商贷 利率不再区分首套和二套等等。 这是今年上海最大力度的一轮稳楼市措施。 上海中原地产的统计显示，新政出台的首周（8月25日至8月31日）， 上海新建商品住宅成交 面积11.34万平方米，环比增加35.25%。受此提振，8月上海新建商品住宅成交面积40.1万平 方米，环比增加17.5% 。 二手房方面，据解放日报报道，8月30日上海二手房单日网签量达1103套，创近3个月新高。 多位房产经纪人反映，最近一周带看量、咨询量激增。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海新政精准到位，降低了购房成本并促进购房 需求释放。同时也鼓励了各房企加快项目营销，积极促进项目去库存。 在政策效应下，上海 楼市有望进一步升温 。 受楼市新政影响，8月最后一周，上海新房成交量出现反弹。 新政实质性推动成交 从板块分布来看，浦东新区由于面积优势，"基石"作用明 ...

政策内容 - 上海市六部门8月25日印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》包含调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等6项举措 [1] - 优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制不再区分首套住房和二套住房 [6] - 目前上海商业性房贷首套最低利率3.05% 二套最低利率3.09% [6] 新房市场表现 - 新政后上海重点项目来访量相比新政前增速超40% 重点项目认购量增速超120% [3] - 部分项目单日成交套数超过10套 部分项目交易量翻倍 [3] - 至少有两个项目开盘售罄且单个项目交易套数均超160套 [3] - 外环外某新房项目去化率接近90% 工作日每天超50组客户来访 周末看房量至少翻一倍 [2] - 公积金可用作首付款政策推动刚需客群加速入市 [3] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 [4] - 8月二手房成交超1.99万套同比增长约12% 环比增长3.44% [4] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [5] - 部分业主提价3%-5%以顺应市场变化 [5] - 中介门店咨询量和带看量增长五成左右 周末两天人均带看超10组 [4] 市场需求特征 - 刚需客户更加积极 预算300万元左右家庭外环外小户型受到青睐 [4] - 改善型客户更谨慎倾向于多比较 [4] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超50% [6] 政策效果分析 - 取消外环外购房套数限制激活潜在需求 [2] - 以100万元贷款本金为例每月按揭贷款成本减少200多元 30年累计可达8万元左右 [6] - 政策有效降低改善型住房需求房贷成本 减少银行提前还款现象 [7] - 政策有效增强市场参与者信心 扭转此前数月下跌局面 [4] 市场展望 - 随着传统"金九银十"旺季到来市场活跃度有望进一步提振 [1] - 预计带来"量提振、价更稳"的市场行情 [1][7] - 房企在核心城市将加快推盘节奏 市场活跃度有望迎来阶段性回升 [7] - 开发商和房东信心明显增加 价格层面更趋坚挺 [7]

政策核心内容 - 上海市六部门于8月25日印发"沪六条" 明确调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] - 政策取消首套与二套住房商业贷款利率区分 首套和二套最低利率分别降至3.05%和3.09% 以100万元贷款为例月供减少200余元 30年累计节省约8万元 [9] - 外环外购房套数限制取消 公积金可用作首付款 显著降低改善型需求购房成本 [3][9] 新房市场表现 - 新政后首周重点项目来访量增长超40% 认购量增速达120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [4] - 外环外单价约600万元项目工作日日均客户超50组 周末看房量翻倍 去化率近90%的"楼王"项目现房余量告急 [3] - 销售团队全员到岗应对访客高峰 但客户因二手房限购放开导致决策周期延长 [3][4] 二手房市场动态 - 8月30日单日网签1103套创近3个月新高 8月总成交1.99万套 同比增长12% 环比增长3.44% 扭转此前下跌趋势 [6] - 中介门店咨询量和带看量增长50% 周末人均带看超10组 外环外咨询量涨20% 带看量增40% 部分业主提价3%-5% [7] - 300万左右外环外小户型受刚需客青睐 改善型客户更谨慎 议价空间仍宽松导致成交滞后 [7] 市场预期与行业趋势 - 业内预计"金九银十"旺季市场活跃度将阶段性回升 房企在核心城市加快推盘节奏 [10] - 政策有效降低还贷成本减少银行提前还款现象 间接提升居民消费能力 短期政策预计保持稳定 [10] - 市场呈现"量提振价更稳"行情 开发商和房东信心增强 但分化现象持续 [10]

政策核心内容 - 上海六部门8月25日发布房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场表现 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 优质楼盘释放即将售罄信号 [1] - 闵行某新房项目单价约600万元 以家庭为单位看房客增多 工作日超50组客户来访 周末看房量翻倍 [2][5] - 外环外某新房项目去化率接近90% 新政后公积金可用作首付款促使刚需客群加速入市 [5] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 8月成交超1.99万套同比增长12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨20% 部分门店带看量增长40% [9] - 预算300万左右家庭青睐外环外小户型 改善型客户更谨慎 部分业主提价3%-5% [9] 信贷政策调整 - 取消首套与二套住房贷款利率差异 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% [10][11] - 以100万贷款为例 月供减少200多元 30年累计减少8万元 有效降低改善型需求房贷成本 [11] - 95%刚需项目依赖银行按揭 多套房产家庭对利率依赖度超50% 新政减轻还贷压力并促进需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振 价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但活跃度将阶段性回升 [12] - 业内预计火热行情能维持2-3个月 政策需打通置换链条以促进郊区二手房源去化 [9]

市场成交量 - 7月二手房成交量约1.93万套，环比下降7%，同比下降5% [2] - 日均成交量维持在600套以上，全月仅4天日成交突破900套 [2] - 月中下旬周末成交呈现回暖趋势，周均成交量持续上行 [2] 价格段结构变化 - 总价300万以下极刚需房源占比跃升3.97%，中外环及五大新城板块流通加速 [4] - 500-700万刚改需求占比增长0.75%，900-1100万改善需求占比增长0.65% [4] - 1500万以上高端市场出现收缩，内环内大户型议价空间收窄 [5] 政策环境 - 城市更新"十五五"规划重点推进老旧小区改造与住房保障 [5] - 若2万套成交线长期承压，8-9月可能迎来政策加码窗口期 [5] 每日成交数据 - 7月单日成交量最低为473套（7月30日），最高达982套（7月26日） [6] - 工作日常规成交量集中在500-600套，周末普遍达到800-900套区间 [6] 市场趋势特征 - 刚需与改善群体成为市场主导力量，置换链条顺畅运转 [4][6] - 市场逻辑从"抢地段"转向"算性价比"，理性决策成为核心 [6]