土地市场年末供应与成交概况 - 12月22个重点城市计划出让125宗涉宅地块，起拍总价达1723亿元，供地力度明显加大 [1] - 12月1日宁波慈溪观海卫地块由民企中慈国际建设集团竞得，溢价率9.63% [1] - 12月1日义乌宅地由民企义乌市长利置业以总价3.28亿元竞得，溢价率21.42% [1] - 12月2日襄阳低密住宅地块由襄阳市汉成润泽置业以总价约2.03亿元竞得，溢价率17.5% [1] - 12月2日武汉常青板块2宗宅地由民企武汉鼎源房地产竞得，溢价率均超6% [1] - 12月3日温州瑞安高品质宅地经58轮竞价，由民企瑞安中瑞房地产以总价3.99亿元竞得，成交楼面价6574元/平方米，溢价率16.97% [1] 房企近期拿地行为 - 11月北京懋源璟鸿房地产在北京朝阳拿地 [2] - 11月杭州滨江房产集团在杭州拿地 [2] - 11月金地商置集团旗下企业在武汉以约2.1亿元底价拿地 [2] 民营房企集中拿地的驱动因素 - 地方政府通常在年末加大土地供应以完成年度计划，并推出条件优越的地块 [3] - 部分民营房企通过销售回款积累了拿地资金，需补仓以维持可持续发展 [3] - 核心城市改善型需求旺盛，加上地块条件较好，使得竞争趋于激烈 [3] - 二三线城市住房市场存在结构性缺口，如改善型产品供应不足，高品质住宅及配套完善的综合性项目稀缺 [3] - 民营房企通过精准填补这些需求空白，可形成差异化竞争优势 [3] - 政策层面，不少地区在土地端设立相关规范，驱动房企建设好房子，如瑞安地块按规定可设置小区景观亭廊及开放式风雨连廊 [3] 市场信号与行业展望 - 民营房企年底积极补仓，反映出优质地块仍具可观的项目回报 [4] - 市场端正在出现一些积极信号，在各地“稳楼市”政策持续发力下，多地供需关系边际改善 [4] - 尽管行业整体仍处于恢复期，但企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [4] - 企业投资端的暖意为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [4]

市场整体趋势与政策环境 - 2025年上海新房市场呈波动特征，年初找房热度与销售面积双双低迷，2-4月热度回升带动成交反弹，5-9月热度缓降、成交持续下滑[1] - 上海外环外新房成交面积占比从2022年的71%（735万㎡/1035万㎡）持续下降至2025年1-9月的65%（301万㎡/463万㎡）[5][7] - 2025年8月25日出台“新政”，精准聚焦外环外板块，取消限购、降低首付比例，旨在激活外环外购房潜力[5] - 2025年9月26日出台“好房子”新规，从供给端提升住房品质，例如优化阳台计容规则使140平方米户型阳台赠送面积增加3平方米[6] 市场需求特征 - 改善型户型需求突出，120~140平米户型在7月访问热度达36.4%，140~180平米在9月占比达35.0%[8][11] - 微观层面显示90-120平方米三室与120-140平方米四室为主流需求，闵行区90-120平方米三室供需不匹配度达-0.22，显示供不应求[9][12] 热销项目驱动因素 - 热销项目精准匹配市场需求，如浦东北蔡项目主打88-110平方米三室，认筹率从89%攀升至283%[14] - 热销项目采用差异化定价策略，如奉贤新城项目均价3.9万元/㎡，显著低于板块均价4.4万元/㎡[16] - 配套资源完善是关键支撑，如闵行梅陇项目1公里内覆盖地铁、医院、学校，形成“15分钟生活圈”[17] - 区域热度赋能销售，如闵行区2025年1-9月找房热度持续高于全市水平，外环外项目直接受益于“8.25新政”[20] 滞销项目制约因素 - 滞销项目产品定位错位，如静安西藏北路项目所在板块90-120平方米三室供不应求，却大量推售94-99平方米两室与165平方米四室，导致15个月去化率仅53%[23] - 价格缺乏竞争力，如静安西藏北路项目单价12.4万元/㎡，略低于板块均价13.5万元/㎡，但周边竞品户型更契合需求[24] - 配套支撑不足，如青浦赵巷项目3公里内无学校、优质医疗资源和绿地公园，认筹率从232%骤降至54%[23][26] - 营销推广乏力，如青浦赵巷项目近30天线上看房人数仅49人，找房热度指数46.2，处于中等偏下水平[27]

全国房价整体走势 - 2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5% [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [4] 城市与区域市场分化 - 上海、乌鲁木齐、杭州、合肥等少数城市新房价格环比、同比均上涨 [1] - 上海新房价格同比上涨5.7%，北京、广州和深圳同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [2] - 上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [1] - 二手房同比跌幅较大的城市有唐山、郑州、徐州，下跌幅度分别为8.3%、8.2%和7.9% [4] 不同物业类型表现 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [2] - 线上90平方米至120平方米户型找房占比29%，120平方米至140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [2] - 一线城市改善型需求稳定 [1] 市场动态与未来展望 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，意味着每3个新房找房客中，就有1人同时关注二手房 [4] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [1] - 近期房价环比跌幅略有扩大，但同比跌幅进一步收窄，止跌回稳的基础更加牢固 [3] - 全国及重点城市二手房交易连续两年上升，二手房同环比跌幅扩大的趋势会缓解 [5]

70城房价总体走势 - 10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] 新房价格表现 - 10月70个大中城市中仅有6个城市新房房价环比上涨，分别为上海、沈阳、杭州、合肥、乌鲁木齐和韶关 [2] - 上海新房房价环比上涨0.3%，涨幅位居全国第一 [1][2] - 北京、广州和深圳新房价格环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 上海新房房价同比上涨5.7%，同样领涨全国 [1][2] - 北京、广州和深圳新房价格同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [1] 二手房价格表现 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [4] - 北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9% [4] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [4] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [4] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点 [4] - 北京、上海、广州和深圳二手房价格同比分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3% [4] 城市与区域分化 - 上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化，开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品 [3] - 一线城市改善需求依然稳定，90-144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [3] - 三线城市新房价格跌幅连续2个月扩大，主要受消化速度放缓、同质化竞争、二手房价格冲击等因素影响 [1] - 一线城市核心板块企稳，二线城市内部分化，三四线城市整体承压的态势并未发生变化 [6] 市场供需与未来展望 - 10月14个重点城市二手住宅挂牌量环比上升1.4%，自5月以来连续5个月上升 [5] - 新房产品品质较高，在得房率、户型设计等方面对二手住房消化有一定冲击 [5] - 业内专家认为年末楼市有望呈现成交“翘尾”特征，全年新房市场呈现“年初活跃、年中回调、年末翘尾”的走势 [5][6] - 预计11-12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征，房企为完成年度业绩目标将加大“以价换量”力度 [6]

一线城市房地产市场 - 一线城市90-144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [1] - 一线城市改善型需求成为成交核心支撑，90-120平方米户型找房占比29%，120-140平方米户型找房占比21.1% [1] - 预计11-12月市场呈现核心板块企稳态势，以上海、北京等核心城市为代表，二手房有望实现量价双稳，房价跌幅将明显收窄 [2] 三四线城市房地产市场 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，叠加人口外流、产业压力等因素，成交量价回升压力偏大 [1] - 预计11-12月更多三四线城市维持基本成交，整体承压态势未变 [2] 二线城市房地产市场 - 二线城市内部分化态势持续，总体呈现分化特征 [2] - 核心24城增量表现明显，非核心二线城市需依赖政策拉动成交，但政策刺激边际效应减弱 [2] - 产业与人口红利被视为市场长期动能 [2] 整体市场趋势与预测 - 11-12月市场预计呈现“量稳价弱、分化持续”特征 [2] - 房企为完成年度目标将加大“以价换量”力度，预计新房成交价格下行同时带来成交量上升 [2] - 二手房成交规模预计与10月基本持平 [2]

宁波房地产市场动态与趋势分析 - 文章核心观点：宁波房地产市场呈现显著分化格局，新房市场出现结构性回暖迹象而二手房市场持续深度调整，价格下行压力巨大，市场整体处于探底阶段[5][7][18] 市场表现分化 - 新房市场出现“小阳春”，2025年11月5日新房住宅成交68套，环比上涨25.9%，成交面积8808㎡，环比猛增43.9%[5] - 同日二手房市场表现疲弱，住宅仅成交214套，环比下降8.9%，成交面积21540.8㎡，环比下降13.3%[7] - 月度累计数据分化加剧，本月新房累计成交242套环比上周期下降34.4%，二手房累计成交751套环比上周期下降48.4%[7] 二手房价格与库存压力 - 二手房价格持续探底，2025年10月宁波住宅挂牌均价为1.88万元/㎡，环比下降8.67%，平均总价227万元[8] - 截至11月初，市六区二手住宅挂牌量高达92058套，巨大库存压力持续制约价格走势[17] - 价格下行趋势形成，当前二手房均价已进一步下探至1.81万元/㎡，业主通过降价加速变现[8] 新房市场结构性特征 - 2025年10月宁波新房市场呈现“量缩价稳”，成交2234套/31万㎡，环比下降10.1%和6.8%，但均价维持33582元/㎡环比零波动[12] - 高端改善型产品成为市场亮点，如高新区盛元东江汇195㎡准现房、翠岚轩叠墅等通过实景现房优势支撑整体均价[14] - 新房库存达358.2万㎡对应超1年去化周期，房企采取“小步快跑”策略调整推盘节奏[14] 区域市场差异 - 北仑区因青年公寓政策实施，新房成交量环比上涨164%，4个项目进入成交TOP10榜单[15] - 鄞州区以563套成交量占据市场46%份额，成为区域成交主力[15] - 镇海区房价涨幅达30%，而鄞州区则以13%的跌幅领跌全市，显示市场结构性调整[15] 市场趋势与驱动因素 - 新房成交面积较上半年峰值（3月36.9万㎡）缩减15.7%，但同比降幅较1月收窄6.3个百分点，市场或正在寻找底部支撑[18] - 改善型需求释放和产品创新成为推动市场回暖关键因素，四代住宅等高品质项目成为市场新宠[18] - 临近年末房企预计将加大现房、准现房营销力度，改善型产品凭借低密属性、现房优势仍具竞争力，刚需项目可能面临价格调整压力[18] - 随着二手房价深度调整及房贷利率走低，部分小面积二手房月供压力已与月租金相差无几，为原租房年轻人提供“上车”机会[18]

市场整体表现 - 楼市传统“金九银十”周期接近尾声，但北京多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平 [1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升，有效拓宽了购房者的置业选择空间 [1] - 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等举措提升服务，为“银十”二手房市场交易活跃提供支持 [1] 次新房供给分析 - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%，整体供应结构稀缺 [3] - 大兴瀛海片区迎来次新房集中入市，以合生me悦小区为例，该小区于2024年底交付，截至2025年10月挂牌房源已近30套 [3] - 建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市，因满足“满两年”条件可免征增值税，具备市场竞争力 [3] - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [4] - 从房屋保值与流通性看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源而选择挂牌出售 [4] 次新房需求与成交 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房 [6] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房，成交占比进一步提升 [6] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [7] - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现“购房即交房”，规避期房等待周期，深受购房者青睐 [6] 次新房市场影响 - 次新房凭借“所见即所得”的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力 [4] - 次新房可成为新房与二手房联动的重要纽带，在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面发挥积极作用 [4] - 随着次新房供应量增加，能推动新房市场热度向二手房市场传导，助力市场供求关系加速循环 [7] 中介服务升级 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1—2小时 [9] - 在无法提供“专车”接送的片区，中介主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品以提升服务质量 [9] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [9]

市场整体表现与分化 - 2025年1-4月全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] - 2025年4月70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平各线城市房价同比降幅持续收窄 [3] - 2025年上半年全国300个城市住宅用地出让金同比增长13%其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%而三四线城市热度较低 [3] - 全国整体商品房待售面积从2025年6月末的7.69亿平方米降至9月末的7.59亿平方米但去化压力仍集中在特定区域和房产类型 [3] 需求结构转变 - 2025年重点30个城市中120-144平方米的改善型户型成交占比已升至30%在杭州、成都等城市该占比甚至超过50%北京大户型成交占比达42% [4] - 上海2025年上半年出现25个“日光盘”北京千万级新房成交同比增长67% [4] - 上海2025年4月二手房成交2.07万套同比增加32%连续7个月超过1.5万套荣枯线其中90平方米以上大户型房源成交占比达35.3%同比扩大4.7个百分点 [10] 政策调控方向 - 2025年一季度全国至少有66个省市出台124次稳市场政策主要包括降低购房门槛如商贷首付比例降至15%公积金贷款额度上浮20%支持“以旧换新”“以小换大”提供税费优惠和直接补贴以及加大存量房去化力度 [7] - 中央财政安排4.4万亿元地方政府专项债部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 据测算货币化安置实施100万套城中村改造和危旧房改造将拉动2亿平方米商品房去化 [7] 行业产品标准升级 - 住建部2025年3月印发导则明确建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子行业从解决“有没有”转向聚焦“好不好” [9] - 新建住宅需配建适老化设施节能率要超65%智能家居覆盖率需达到八成以上 [10] - 吉林已推动10个以上“好房子”示范项目浙江、广东等地推广智能建造和装配式建筑 [10] 房企战略转型 - 2025年1—9月全国房地产开发投资同比下降13.9%但房企资金投向发生结构性变化TOP100房企拿地预算更加聚焦核心城市优质地块 [12] - 房企战略转型表现在三方面从高速扩张转向精细化运营从重开发转向轻重资产并举发展代建、物业管理等业务从同质化竞争转向差异化产品打造 [12] 购房逻辑变化 - 在分化市场中对于自住需求核心城市的核心地段因有产业支撑、人口流入和配套设施而成为相对安全的选择 [14] - 对于投资需求普涨时代已经结束结构性机会与风险并存需要更加谨慎 [14]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

土拍整体结果 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，全部成交，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗以底价成交 [1] - 本次土拍整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [2] - 总计吸引20余家品牌房企参与竞拍，多为央国企及本地城投平台 [1][4] 地块表现分化 - 核心城区地块竞争激烈，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦东外滩三宗地块均刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20% [1][2][3] - 徐汇区WS5单元地块成交楼面价14.85万元/平方米，刷新区域纪录，较2024年同区域地块12.61万元/平方米的成交价高出17.7% [3] - 外围区域地块表现冷淡，徐汇华泾、宝山杨行和松江中山街道三宗地块均仅有一家企业参拍，最终以底价成交 [4] 房企策略与市场参与 - 联合体拿地成为趋势，本次土拍中除两宗地块外，其余四宗均为联合体竞得 [4] - 房企拿地策略主要秉持补仓或发挥资源优势，例如越秀地产凭借商业项目开发运营经验参与静安苏河湾地块 [2] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未成功拿地，但显示出民企参与度有所提升 [2][6] 政策环境影响 - 本次土拍6宗地块全部取消中小套型比例限制，标志着上海新房市场彻底告别户型管控 [6] - 政策优化与“好房子”标准落地相契合，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块装修标准不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [7] - 政策调整适配以改善型需求为主导的市场方向，为房企开发高端改善型产品创造良好环境 [5][6][7] 产品与市场趋势 - 核心区域地块开发将聚焦高端改善产品，例如徐汇滨江地块预计主力户型瞄准200平方米以上改善客群 [7][8] - 政策引导推动产品升级，要求开发商具备综合运营能力，如静安苏河湾地块要求配建27%的文体用地并引入特定业态 [8] - 市场预计将形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局，核心区域优质地块热度将持续，但溢价空间受新房销售预期约束 [8]