文章核心观点 - 未来3-5年，中国一线城市房地产市场内部分化将加剧，核心城区因产业、配套等优势，房价稳中有升概率较大，而市场整体在2025年呈现分化与调整，二手房成为主力，政策持续发力 [2] - 展望2026年，房地产市场预计将延续底部徘徊并逐步寻底，市场走势呈现结构性分化，核心城市与核心区域有望率先回暖，而豪宅市场可能走出独立行情 [2][6][11][13][17] 全国及一线城市市场格局与趋势 - 市场呈现显著分化格局：核心城市与远郊区县、核心城区与外围区域走势分化加剧，房价“跌穿底部”与市场筑底信号并存 [2] - 一线城市内部分化将愈加明显：北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山等核心城区凭借产业、教育、医疗等优势吸引人口流入，房价稳中有升概率较大 [2] - 二手房已成为市场主力：2025年广州、深圳二手住房交易占比分别达45%和60% [15] - 市场底部特征已现：过去四年广州一二手住宅合计15万-18万套的签约水平已探明市场底部 [8] - 2026年广深楼市预计呈现“前稳后高”：上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量跑出前稳后高走势，房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价企稳，二手房有望回升 [13] 广州房地产市场具体分析 - **2025年市场表现**：一手住宅成交量下降，二手住宅成交相对火爆但年底回落，市场处于胶着状态 [3] 广州一手住宅签约套数约6.3万套，同比减少约10%，二手住宅签约套数约10.7万套，同比减少约4% [8] 一手住宅成交均价约3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，二手住宅成交均价约2.7万元/平方米，同比下跌6.6% [8] 市场分裂为核心区“品质赛道”和外围区“刚需赛道”两条平行赛道 [6] - **2026年市场展望**：预计上半年仍延续底部趋势，市场穿越周期还需时间 [3][4] 成交量预计整体温和上涨，核心区先发力，外围板块以去库存为主 [6] 楼市全面回升可能在2027年上半年 [11] - **政策影响**：房票政策在2025年对稳定市场功不可没，预计2026年将加速推进，覆盖面与规模将创历史新高 [4][9][11] 2026年政策发力点将围绕“控增量、去库存、优供给”，并可能出台降低税费、购房入户等政策 [3][6][11] 深圳及大湾区市场联动 - 香港楼市在2025年已回暖，预计将形成“香港上涨—深圳接棒—广州跟进”的区域热度传导链条 [12] - 深圳楼市距离止跌回稳已不远，在阶段性企稳后，反弹幅度可能超出预期 [11] - 随着人民币升值、美国降息，境外资金开始抢购中国资产，广深成为国际资本布局重点 [12] 不同产品市场与置业策略 - **豪宅市场**：2025年四季度以来广深多个豪宅项目开盘业绩耀眼，如广州保利玥玺湾开盘业绩超100亿 [17] 2025年广州一手住宅总价3000万以上单位成交约350套，同比增长约33% [17] 预计2026年一线及重点二线城市将迎来豪宅供应“大年”，并走出一波独立行情 [17][18] - **置业建议**： - 刚需家庭：建议抓住政策窗口期，首选配套成熟、流通性强的板块，优先选择现房或准现房 [7] - 改善家庭：2026年是升级资产的好时机，建议提前梳理房源加快变现，可借助房票政策参与城市更新置换，重点选择有产业支撑的板块 [6][7] - 高净值买家：建议聚焦具有绝对稀缺性（如一线江景、核心地标）的顶级豪宅进行长期资本配置 [7] - 通用原则：建议关注中心城市、中心区的优质物业，选择现房或成熟二手房，避开高负债房企期房 [11][13] 市场关键驱动因素与结构性变化 - **需求端**：呈现刚需入场、改善观望的复杂格局 [2] 二手房市场稳定的主要原因是房价下跌使首付、月供、税费降至历史最低，外来人群购买力释放 [15] 广州、深圳200万元总价以下二手住房成交占比分别为60%和50% [15] - **供给侧**：“缩量提质”改革取得成效，2025年广州中心五区土地供应占比高达51% [9] 商品住宅可售货量较2024年9月高位下降超200万平方米，且现房占比过半，销售制度改革正当其时 [9] - **行业转型**：2026年是广州房地产往高质量发展转型的关键一年，高品质住宅与“好房子”建设是政策鼓励方向 [11]

更多资料加入知识星球:水木调研纪要 关注公众号:水木纪要 主流开发商全年销售回顾与 2026 销售展望 20260104 摘要 Q&A 2025 年全年房地产开发商的销售情况如何? 2025 年全年,前百强房企的累计销售额下降了 19.3%,相比往年的降幅有所收窄。 各梯队房企的表现存在分化,前三强房企的销售额下降 16.7%,前十强下降 18.2%。 相对而言,50-100 强房企的降幅较大,达到24%左右。许多后 50 名的房企在经 历了几年的快速下跌后,销售业绩已经接近"跌无可跌"的状态。 从业绩重心 来看,今年过千亿的房企减少至10家,而2021年有 43 家超过千亿。300 到 1,000 亿规模的房企今年只有 13 家,比去年减少 9 家,100-300 亿规模的房企今年 42 x 调研究要和海堡等方面。 一 争 男 2025 年房地产市场的销售情况如何?哪些项目表现较好? 2025 年房地产市场中表现较好的项目主要分为两类:降价项目和新规产品。降 价项目通过大幅度降价吸引购房者,确保销售量。新规产品在得房率和整体产品 力上明显优于传统住宅,成为市场热点。然而,即便是豪宅,在 2025年下半年 也 ...

01 都说项目定位决定楼盘命运，但是对于城市而言，却没有给每个楼盘太多做定位的机会。不论哪个城 市，哪怕是我们去过的三线地级市，刚需市场的需求总量萎缩得特别厉害，几乎已经没有能力实现系统 化的去化。而且不少项目因为户型面积较小从而导致的套数总量过大，项目的持续开发都会碰到问题。 当市场刚需不足的时候，这部分的房源可能通过降价的方式也没有办法完成去化。而另一边，改善是现 在市场当之无愧最为汹涌也最为稳健的需求端，但是改善类项目开发现在面临着无利润的窘境。如今的 土地成本和市场售价都已经完全透明，另外改善类供给侧在这两年进入卷的赛道，整体的投入越来越 多。而且但凡卷不过别人，后续降价带来的亏损会放得更加大，这也就意味着几乎每个改善类项目的利 润都像刀片那么薄。 但凡去化周期没有赶上，整体的财务成本加上去，卖亏就是在一瞬间。所以现在在市面上，好像只有做 高端的定位，而且是坚定不移地从开始阶段做高端，去做有钱人的生意，才有可能实现项目溢价。 虽然不确定，但也只剩下这一个选择。言下之意就是，不选就没有出路，选了就有一定可能。作为从业 者也没有太多选择。另外在理性层面似乎也支持这样的"铤而走险"。对于高端豪宅类产品，过去 ...

2025年一线城市豪宅市场整体表现 - 一线城市豪宅市场在2025年表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 深圳三大顶豪项目（中信信悦湾、深圳湾沄玺、GCC联泰超总湾）累计销售额近300亿元[3] - 上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，与北京、广州、深圳三地同级别豪宅成交总额大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 2025年1-11月，上海总价4000万元以上住宅成交约1300套，金额突破800亿元；总价3000万元以上成交约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献[6] - 多个项目开盘即售罄，例如金陵华庭二期首批房源销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录[6] - 2025年12月22日-28日，上海有17个项目开盘，其中6个为均价“10万+”的高端住宅，供应面积环比增加175.15%[8] - 安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化率约九成[8] - 上海商品住宅销售金额TOP10项目中，高福云境套均价格达8177万元，金陵华庭套均6887万元，上海壹号院套均6223万元[7] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年[11] - 同期同类豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅总量的8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 2025年末北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[12] - 中海地产推出的安澜北京项目，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块，预售价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起[15] - 2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列核心地段高价项目正排队入市，未来库存去化存在较大压力[18] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以高销售额收官，中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元[19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）和2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新一线城市非别墅住宅单价纪录[19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创2025年全国单盘销售总额纪录[20] - GCC联泰超总湾首开去化八成，销售额达53亿元[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套[20] 广州豪宅市场 - 2025年1-10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[21] - 过去10年广州仅有3个商品住宅项目年度销售额冲破百亿元，但2025年前11个月，保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元[21][22] - 多个标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录[22] - 市场需求从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[24] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，顶豪市场竞争将进一步延续[24]

核心城市新盘物业费定价趋势 - 核心城市新盘物业费定价呈现显著上涨趋势，以上海为代表的核心城市豪宅项目物业费屡创新高 [1] - 上海海泰北外滩项目物业费已达到36元/平方米/月，创下新高 [1] - 北京国贸核心板块的"梵悦108"项目物业费高达30元/平方米/月 [1] 高端项目物业费具体案例与金额 - 上海海泰北外滩项目面积段在370～1500平方米，物业费36元/平方米/月意味着业主年物业费最低为16万元，最高达65万元 [1] - 北京"梵悦108"小区面积段在120～472平方米，每年物业费在4万至17万元不等 [1] 存量房市场物业费趋势 - 存量房物业费稳中有降，多地出现物业费降价潮 [1] - 不少物业企业甚至主动撤出存量房小区 [1] 物业费变动背后的驱动因素 - 新盘物业费上涨的核心驱动因素是产品升级使得长期运营成本显性化，而非单纯物业公司提价 [1]

预算案核心特征 - 预算案推出总额260亿英镑的增税方案以填补财政缺口并推动福利扩张[6] - 预算案呈现四大核心特征：全面提升税收贡献度、扩大福利支出重塑社会支持体系、调整财富与资产税制、推动财政纪律与公共服务效率[6][7] 个人税务变化 - 所得税起征点及更高税率门槛冻结至2030年 预计将使78万人首次缴纳所得税 92万人被推入更高税率档 4000人进入45%附加税档 到2029/30年带来80亿英镑额外税收[11][13] - 非工资性收入税率上调 基本税率从20%升至22% 高税率从40%升至42% 房产附加税率额外再加2个百分点 影响拥有房租收入的房东、有较大储蓄理财收入者及中高收入投资者[12][13] - 养老金薪资牺牲设上限 每年仅前2000英镑可免缴国民保险 超过部分按普通收入缴国民保险 该措施从2029年起生效 影响高收入者及大量使用此方式的专业人士[14][15] - 现金ISA限额从2027年起减少至12000英镑 剩余8000英镑额度必须投入股票或投资产品 65岁以上人群可豁免[14][15] 生活成本与福利体系 - 能源账单因取消绿色税费而下降 平均每户每年减少约150英镑[20][25] - 电动车将从2028年4月起按里程收费 电动车每英里3便士 插混车每英里1.5便士[21][25] - 燃油税每升5便士的减免将延长至2026年9月 之后恢复上涨[22] - 可能新增伦敦旅游税并将高糖饮品纳入糖税范围[23] - 正式取消两孩福利上限 预计使45.3万个家庭多领取福利 35万儿童立即脱贫 到2030年将阻止超15万名儿童陷入贫困 每年成本约30亿英镑[24][26] - 增加对NHS、教育及地方设施的财政投入 包括300万英镑用于NHS技术改造、500万英镑用于中学图书馆、1800万英镑改善儿童游乐场[26] - 受益人群主要为多孩低收入家庭、领取通用福利的家庭、能源账单占比高者及依赖公共服务的弱势群体[28][30] - 负担增加人群主要为电动车主、长途通勤家庭、高糖饮品消费者及税收增加后的中产阶级[29][30] 对房产市场的影响 - 引入豪宅税（高价值市政税附加费） 自2028年起对英格兰价值200万至500万英镑房产每年征收2500英镑 对500万英镑以上房产每年征收7500英镑[33][36] - 政策预计将推高高端持有成本 并对伦敦传统高价值片区及海外投资者产生最大影响[35] - 提高房产出租收入的所得税率 导致房东税后利润降低 可能促使租金上涨并减少出租房源供应[37][39] - 对自住买家直接打击不大 印花税未变化 福利扩张及租金上涨可能促使更多租客转向购房[41] - 对海外投资者利弊共存 不利因素包括豪宅税及租金收入税率上调 有利因素包括英国教育资源需求强劲、租金上涨可能提升净回报率以及核心区中小户型价值稳定[43][44][45] - 海外投资者策略可能转向减少超高价值豪宅配置 增加50万至150万英镑核心区中小户型投资 并更重视租金收益与长期价值[44][45]

深圳豪宅市场动态 - 深圳年底多个“顶豪”项目轮番登场，有望拉升楼市热度[1] - 后海沄玺花园项目获批预售348套住宅，备案均价约每平方米16.8万元[1] - 该项目所在地块由华润置地与中海联合体以总价185.12亿元竞得，溢价率约46.32%[1] - 深圳多个均价超每平方米10万元的豪宅项目加速入市步伐[2] 豪宅市场特征与驱动力 - 当前豪宅市场关键驱动力在于产品竞争力，而非一二手房“价格倒挂”[2] - 高净值人群关注核心地段优质豪宅的稀缺性价值[2] - 核心地段豪宅在市场调整期展现出更强的抗跌性，被视为“硬通货”[2] 一线城市豪宅市场表现 - 一线城市豪宅市场持续活跃[1][2] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套，增幅高达27%[2] - 在多城政策调整背景下，一线城市可能涌现更多高端住宅楼盘排队入市[2] 市场趋势与展望 - 豪宅市场热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域，区域分化将更加明显[1][2] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑[3]

豪宅市场现状 - 广州雅居乐山顶别墅以2500万元总价成交，单价7.8万元/㎡，较此前3300万元挂牌价下降24%，较行情高点时5000万元的总价下跌50% [1][2] - 上海黄浦区某豪宅挂牌价6100万元，较2015年8500万元的购买价及超2200万元的装修投入，折价幅度显著 [2] - 2024年30个重点城市总价3000万以上二手豪宅成交1497套，同比增长17%，但远低于新房豪宅65%的增幅 [6] - 广州珠江新城千万级豪宅近期成交价与挂牌价均出现下降，8月单价10万元以下房源占成交总量的70%，占比较上月提升10个百分点 [6] - 深圳太子湾某物业从6200万元挂牌价降至1900万元成交，跌幅超70% 华润悦府一套365平米物业2021年价值1.31亿元，2024年5月报价为6800万元并可议价 [9] 豪宅市场成交量价分析 - 豪宅定义标准为总价1000万元以上，3000万元以上属高端豪宅 [5] - 广州天河北新鸿基峻林项目8月成交单价跌至7万元级别，而2021至2023年间同类户型成交单价在12万至14万元之间 [6] - 当前豪宅市场呈现“越贵越难卖”的特征，成交主要依靠低价房源支撑 [7] - 新房豪宅供应增加对二手豪宅市场形成挤压，2024年上海总价3000万以上新房豪宅供应3342套，为2023年供应量的两倍 深圳同期供应656套，创五年新高 [10][11] 豪宅市场下行的驱动因素 - 新房产品在设计、交付标准等方面优于二手房，吸引原计划购买二手豪宅的客户转向新房市场 [12][13] - 宏观经济环境影响下，购房者趋于谨慎，投机性需求基本消失，市场以自住客户为主且议价行为普遍 [14] - 房地产行业整体面临挑战，2024年房企普遍出现亏损，暴露出此前被掩盖的问题 [15] - 行业商业模式与资产结构处于转型期，资产流动性及产生稳定现金流的能力成为更重要的考量因素 [16][18] 豪宅资产属性的转变 - 豪宅从过去的“硬通货”和资产配置“压舱石”，转变为可能拖累财务的“负债” [17] - 支撑房价长期上涨的三大因素——货币超发、城市化进程及杠杆效应均已发生变化 [19][20] - 资产流动性价值凸显，300万元资金购买年化2%的国债可产生6万元年利息，而投资于缺乏流动性的远郊豪宅则可能面临资产缩水与难以变现的风险 [20] - 高杠杆在当前市场环境下加速财富损耗 [20] 豪宅市场未来展望 - 市场将出现显著分化，真正稀缺的核心城市豪宅可能保持价值，而大量同质化供应的“伪豪宅”将面临价格压力 [22] - 新房豪宅市场表现将整体优于二手房，但区域间竞争加剧，杭州、成都、苏州等城市已呈现供过于求状态 [22] - 上海黄浦湾绿城小区一套233平米住宅两年内价格下跌近50% 北京中央别墅区远洋天著某临湖楼王三年内价值缩水2亿元 [22] - “闭眼买豪宅即升值”的时代已结束，资产流动性退潮使得豪宅难以变现，持有成本成为财富流失的渠道 [23][24][25]

2025年10月深圳楼市整体表现 - 10月深圳一二手住宅成交双降 一手住宅网签2651套环比下滑14.1% 二手住宅过户4196套环比下滑7.7% [1] - 降温原因包括国庆黄金周分流购房需求 市场上性价比突出的"笋盘"数量减少 置业者观望情绪上升 [1] - 受去年9.26新政后高基数效应影响 今年10月环比降幅被放大 [1] 新房市场具体情况 - 10月深圳新房成交3352套环比下降29% 其中住宅成交2651套环比下降14.1% [3] - 新房供应端表现活跃 共有13个项目取得批售 合计供应新房4143套环比增长2.3% 住宅供应4127套环比大幅增长37.9% [3] - 住宅供应创近三个月最高值 福田区以1191套供应量领先 为"银十"市场储备充足房源 [3] 高端及二手房市场动态 - 10月深圳高端市场活跃 东部稀缺新规豪宅热销 福田皇岗村旧改项目取证 多个顶级豪宅计划年底入市 [5] - 10月深圳二手房成交5276套环比下降6.8% 其中住宅成交4196套环比下降7.7% [5] - 二手房市场波动受双节假期及"金九"需求减弱影响 高性价比房源被消化导致置业者看房比较时间增加 [5] 市场深层指标与价格表现 - 10月深圳二手房录得量继续超5500套 连续8个月维持在5000套市场荣枯线以上 [6] - 10月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡环比上涨0.3% 挂牌均价为6.2万元/㎡环比小幅下降1% [6] - 500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群成交占比均有所提升 [6] 11月市场开局与利好因素 - 2026年APEC会议选址深圳的重大利好消息激发置业热情 推动11月楼市开局强劲 [7] - 上周(10月27日-11月2日)贝壳深圳合作门店新房认购量较前一周增长36.4% 周末新房认购量较前一周周末大涨41.5% [7] - 同期贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周增长3.8% 周末签约量增长9.5% 乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6% 签约量环比上涨2.1% [7] 政策环境与年末展望 - "十五五"规划建议中房地产内容篇幅增加 明确推动房地产高质量发展五大方向 防范化解房地产风险仍是重点 [8] - 今年以来各地出台楼市相关政策已超510条 多地跟进规范"好房子"建设标准以提升住房品质 [8] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应有望支撑新房销售 二手房成交量预计延续温和修复 但短期价格或继续承压 [8]

2025年10月深圳楼市表现 - 10月深圳一二手住宅成交双降 一手住宅网签2651套环比下滑14.1% 二手住宅过户4196套环比下滑7.7% [1] - 新房市场整体成交3352套环比下降29% 置业者入市意愿减弱导致成交放缓 [1] - 二手房市场成交5276套环比下降6.8% 受国庆假期及"金九"后需求减弱影响 [3] 10月市场降温原因分析 - 短期受国庆黄金周影响分流购房需求 市场上性价比突出的"笋盘"数量减少导致观望情绪上升 [1] - 受去年9·26新政后高基数效应影响 今年10月环比降幅被放大 [1] - "金九"期间市场活跃度高消耗部分需求 10月性价比高房源被消化后置业者需要更多时间看房比较 [3] 新房供应与高端市场动态 - 10月深圳共有13个项目取得批售 合计供应新房4143套环比增长2.3% 住宅供应4127套环比大幅增长37.9%创近三个月最高 [2] - 供应覆盖福田等六区 福田以1191套住宅供应量领先 多个新项目为"银十"储备充足房源 [2] - 高端市场活跃 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销 福田皇岗村旧改等项目正式取证 后海沄玺花园等顶级豪宅计划年底入市 [2] 二手房市场结构性表现 - 10月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡环比上涨0.3% 但挂牌均价为6.2万元/㎡环比小幅下降1% [3] - 二手房录得量连续8个月维持在5000套市场荣枯线以上 10月超5500套 [3] - 500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群成交占比均有所提升 [3] 11月楼市开局强劲 - 2026年APEC会议选址深圳重大利好消息激发置业热情 推动11月楼市开局强劲增长 [4] - 上周贝壳深圳合作门店新房认购量较前一周增长36.4% 周末新房认购量较前一周周末大涨41.5% [4] - 同期贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周增长3.8% 周末签约量较前一周周末增长9.5% [4] - 乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6% 签约量环比上涨2.1% 保持稳中有涨态势 [5] 政策环境与年末市场展望 - "十五五"规划建议中房地产内容篇幅增加 明确推动房地产高质量发展五大方向 防范化解房地产风险仍是重点任务 [6] - 今年以来各地出台楼市相关政策已超510条 多地跟进规范"好房子"建设标准以提升住房品质 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应有望支撑新房销售 二手房成交量预计延续温和修复但短期价格或承压 [6] - 四季度市场高基数效应显现 10月重点城市销售量同比明显回落 预计年末市场仍面临一定压力 [6]