房地产市场整体表现 - 全国70个大中城市中69个城市二手房价格下跌 一线城市新房价格环比跌幅扩大至0.3% [1] - 全国商品房库存去化周期长达28个月 开发商销售额同比下降18.7% [9] - 房地产开发投资同比下跌11.2% 已连续三年下滑 土地出让金收入较巅峰期缩水23.2% [11] 政策刺激措施 - 西安推出首付15%及利率2.85%政策 300万元房产首付降至45万元 月供节省880元 [3] - 武汉对三孩家庭提供12万元购房补贴 杭州发放50万元购房红包 契税返还最高8万元 [3] - 青岛实施"前十年只还利息"贷款方案使月供降低40% 北京放开公积金提现并配套补贴 [3] - 广州深圳批量收购库存房 厦门通过"房票"机制撬动数十亿元购房合同 [3] 政策实施效果 - 杭州取消限购后市中心老旧房成交量激增38% 业主调高挂牌价 [5] - 北京二手房挂牌量骤减 市场恐慌情绪得到暂时抑制 [5] - 居民购房意愿降至年内最低点仅15% 34%家庭选择观望等待 [6] 市场分化表现 - 上海新杨思板块228套豪宅3小时内售罄 认购人数达939人 [6] - 浦东某楼盘认购率突破200% 深圳千万级豪宅成交量暴涨184% [6] - 科技住宅溢价率达12% 配备中央空调地暖净水系统的高端产品一房难求 [6] - 深圳二手房库存积压7.5万套 业主需降价14%才能成交 [8] - 北京西城区学区房每平方米降价2万元 徐州长沙房东月内连续降价超1.2% [8] - 200万元以下旧房需降价30万元或面临无人问津局面 [8] 土地市场分化 - 合肥滨湖地块溢价率接近50% 成都天府新区房价突破2万元/平方米 [9] - 三四线城市宅地流拍率激增至35% [9] 行业地位转变 - 2016年房地产投资占GDP比重6.5% 拉动GDP增长超2% [11] - 土地财政贡献地方财政收入45% 带动约2000万个就业岗位 [11] - 2023年家具家电等关联消费品销售下滑超5% [11] - 银行对房地产信贷投放趋于谨慎 房企融资渠道持续收紧 [11] 市场发展趋势 - 70城二手房价格同比跌幅连续9个月收窄但未现反转迹象 [13] - 核心一线及品质二线城市库存压力缓解 三四线城市面临20-24个月去化周期 [13] - 科技住宅持续热销 远郊项目面临烂尾风险 [13] - 二手房交易占比达67% 新房销售被分流超30% [14] - 行业向"以住为主"转变 居住价值取代投资属性成为核心考量 [16][17]

上海限购政策正在逐步解锁。 正值夏末，8月25日上海市住房和城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发了一篇通知--《关 于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称沪六条政策），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税 收等六项调整，其中外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽等措施引发市场广泛关注。 自此，外环作为一条分界线，逐步成为上海房市未来调控的新锚点。 有市场声音认为，当前上海市发展的重心已经回归到市中心，无论新楼盘上架，还是旧城改造城市更新 提速，城中心区域与郊区的楼市发展差距愈发明显，此次出台的沪六条政策调控或多或少与上海郊区的 去化目标相挂钩。 据观点新媒体观察，从近期上海新上架的外环内部分项目来看，事实上这一政策的影响也传导至上海中 心城区的新盘认购。 其中，中建二局位于上海静安大宁板块开发的中建玖上琅宸项目，意外地成为市场红盘。 01 中建二局静安"首秀" 去年9月14日，上海第五轮土拍现场中出现了一位新面孔---预备正式深入上海房市的中建二局，最终其 以底价63.6亿中标上海静安区灵石社区N070402单元094a-14地块住办项目。 据了解，该项目于9月中旬取证，9月11日开启认购，首推 ...

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设[1] - 发行对象为不超过200名 控股股东及关联方不参与认购[1] - 优先股设计为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不可转换类型 不设回售条款[1][2] 融资结构优势 - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例的摊薄[2] - 相比公司债券可降低资产负债率并低成本增加资本 预计发行后净资产增加2.94% 资产负债率下降0.64个百分点[2] - 募集资金净额将全部用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京上海广州深圳等核心一线城市[2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18%[2] - 上半年累计签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四[3] - 前8个月累计签约销售金额达1240.08亿元[3] 土地储备策略 - 2025年上半年新增16宗地块 总计容建筑面积约167万平方米 总地价约353亿元[3] - 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 在全国12个城市进入当地销售金额前五[2] 政策环境 - 深圳市9月5日出台房地产新政 取消罗湖区宝安区等六区商品住房购买套数限制[4] - 驻深12家银行机构自9月12日起不再区分首套房与二套房商业贷款利率[4] - 政策调整力度较北京上海更大 实施范围细化至各区各街道 施策更为精准[5]

行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 北上深优化限购及公积金政策后 上海新房需求释放明显 北京深圳二手房成交回升 [1][3][4][6] - 9月新房和二手房成交面积同比转正 30大中城市新房成交面积同比增长6.8% 13城二手房成交面积同比增长7% [5] - 政策短期内对需求形成支撑 但持续性仍需观察 房价止跌回稳需更大力度政策支持 [6] - 建议关注头部房企如保利发展及头部中介机构如我爱我家 [6] 政策效果观察 - 北京近一周二手住宅日均成交469套 同比增长8.2% 新房日均成交85套 同比增长6.4% [3] - 北京8月新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长18% 二手房增长25% [3] - 上海近一周二手房日均成交674套 同比增长26% 新房日均成交335套 同比增长18% [3] - 上海8月25日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长43% 二手房增长9% [3] - 深圳近一周二手房日均成交167套 同比增长26% 新房日均成交52套 同比下降4% [4] - 深圳9月5日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长8% 二手房增长20% [4] 成交数据表现 - 30大中城市近一周新房成交面积同比增长8.3% 9月累计同比增长6.8% [5] - 分城市看 近一周一线城市新房成交面积同比增长13% 二线增长13.8% 三线下降7.6% [5] - 9月累计一线城市新房成交面积同比增长4.1% 二线增长10.6% 三线增长2.4% [5] - 1-9月累计一线城市新房成交面积同比下降0.2% 二线下降9.5% 三线下降4.6% [5] - 13城近一周二手房成交面积同比增长13% 9月累计同比增长7% [5] - 1-9月二手房累计成交面积同比增长12% 涨幅与1-8月持平 [5] 投资建议方向 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企 如保利发展 [6] - 关注受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家 [6]

岳阳"金九银十"惠民置业政策 - 活动时间为9月1日至11月15日 覆盖岳阳主城区居民购房 [1] - 购房契税2个月内缴清可享受总价2%补贴 最高2万元 [3] - "以旧换新"商品房额外补贴3000元 旧房个人所得税1年内享受退税优惠 [4] - 多子女家庭公积金贷款额度提升：二孩家庭提高30% 三孩及以上家庭提高50% [4] - 三孩及以上家庭购新房可获10万-20万元购房奖励（按20平方米×成交单价计算） [4] - 人才购房补贴：博士及市级以上领军人才20万元 正高职称人才20万元 高级技师15万元 [4] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.35%（5年及以下）和2.85%（5年以上） [4] - 大学生和青年人才缴存6个月即可申请公积金贷款 [4] - 公积金提取取消户籍限制 缴存职工父母子女均可提取余额 [5] - 商业贷款首付比例统一降至15% 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [5] 全国楼市政策动向 - 国务院8月18日会议要求"采取有力措施"巩固房地产市场止跌回稳态势 [6] - 全国至少20余城（含省份）通过发文或会议形式出台稳楼市政策 [2][6] - 代表性政策包括上海"沪六条"新政 苏州取消限售 成都公积金租购保障房政策 [6] - 云南召开全省房地产工作座谈会 苏州召开房地产经济专题会议 [6] - 政策多角度降低住房消费成本 提振住房消费活力 [6] - 政策组合拳结合"金九银十"营销节点 促进项目销售和行情向好发展 [2][7]

行业投资评级 - 报告对房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 一线城市楼市政策再宽松，但新房成交仍处于低位波动状态 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但优质供给挤压老库存和二手房去化，二者面临价格下行压力 [38] - 有效的政策关键在于广义财政发力，需期待城中村改造和收储进一步推进 [38] - 二手房价是地产见底的观测指标，其企稳后才有量价回升的基础 [38] 板块行情 - 第35周申万房地产指数下跌0.1%，在31个一级行业中排名第16位 [6][9] - 板块绝对表现：近1个月上涨7.6%，近6个月上涨6.3%，近12个月上涨32.1% [4] - 板块相对表现：近1个月跑输基准4.0%，近6个月跑输基准10.0%，近12个月跑输基准4.1% [4] 政策要闻 - 上海：提高个人住房公积金贷款额度（首套最高从160万元升至184万元，多子女家庭首套从192万元升至216万元，二套最高从130万元升至149.5万元），支持提取公积金支付首付款，并允许"又提又贷" [6][19][20] - 南阳：推出20条措施，涉及降低购房成本、保障购房人权益、帮助企业纾困等，有效期至2026年底 [6][19][20] - 长春：拟降低新建商品住房公积金贷款首付比例，从不低于20%调整为不低于15% [6][19][20] 公司动态 - 保利发展：总营业收入1,168.57亿元（同比减少16.08%），归母净利润27.11亿元（同比减少63.47%） [6][22][23] - 中国金茂：总营业收入251.13亿元（同比增长13.34%），净利润10.90亿元（同比增长7.93%） [6][22][24] - 越秀地产：总营业收入475.74亿元（同比增长34.14%），净利润13.70亿元（同比减少25.21%） [6][22][24] - 华润置地：总营业收入949.21亿元（同比增长19.39%），净利润118.80亿元（同比增长15.87%） [22][24] - 碧桂园：总营业收入725.70亿元（同比减少28.92%），净利润-190.78亿元（同比减少48.56%） [22][24] 销售端数据 新房市场 - 第35周20城商品房日均成交面积29.2万方，环比上升38%，同比下降16% [6][25][27] - 累计数据：年初至今20城成交面积6,733万方，同比下降9% [6][25][27] - 一线城市：成交面积65.8万方，同比下降26%（北京-39%、上海-31%、广州+7%、深圳-43%） [27][28] - 二线城市：成交面积84.2万方，同比下降6%（杭州+42%、武汉+25%） [27][28] - 三四线城市：成交面积54.3万方，同比下降14%（惠州+2733%、佛山+68%、温州+54%） [27][28] 二手房市场 - 第35周11城二手房日均成交面积26.3万方，环比下降1%，同比上升13% [6][30][33] - 累计数据：年初至今11城成交面积6,781万方，同比上升13% [6][31][33] - 一线城市：成交面积84.4万方，同比上升3%（北京-12%、上海+15%、深圳+19%） [33][35] - 二线城市：成交面积80.8万方，同比上升16%（杭州+29%、苏州+27%、青岛+14%、成都+12%） [33][35] - 三四线城市：成交面积18.9万方，同比上升66% [33][35] 融资端 - 第35周发债主体以地方国企为主，港城集团发行证监会主管ABS债券19.43亿元（利率2.39%），首开股份发行交易商协会ABN债券利率最高（3.5%），江北产投发行超短期融资债券利率最低（1.68%） [34][36] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企（如绿城中国、华润置地） [38] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性（如太古地产、华润万象生活） [38] - 关注存量房中介业务方向（如贝壳-W） [38]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

政策调整方向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 政策思路从稳市场向促发展转变 [1] - 北京放松五环外限购政策 允许京籍家庭在五环外新增一套购房资格 非京籍家庭购房社保年限要求降低 释放约30%新增购房需求 [3] - 全国超过30个城市优化公积金政策 包括提高贷款额度 放宽提取条件 推行商转公 郑州单人最高贷款额度上调至80万元 武汉允许二孩家庭公积金贷款额度上浮20% [3] 市场表现与需求变化 - 1-7月全国商品房销售面积同比下降6.5% 降幅较一季度收窄3.2个百分点 70个大中城市中6月新建商品住宅价格环比上涨城市数量较年初增加15个 [5] - 改善型需求成为市场新动能 重点城市120平方米以上户型成交占比同比提升5-8个百分点 但7月以来部分城市成交量环比回落10%-15% 市场信心仍需巩固 [5] 政策执行挑战 - 因城施策精准度有待提升 部分三四线城市政策力度与市场实际脱节 如某中部城市首付比例降至15%但居民收入预期不稳导致政策效果有限 [7] - 存量房贷利率与新增房贷利差过大形成利率剪刀差 抑制改善需求释放 部分城市在城中村改造中过度依赖货币化安置 加剧局部区域供需失衡 [7] 未来政策发力点 - 优化限购政策的梯度退出机制 除北京外 上海 深圳等城市或在外围区域跟进调整 [9] - 建立动态化房贷利率调整机制 缩小新旧房贷利差 完善保障性住房与商品住房联动体系 如杭州试点市场价购买折扣价租赁模式 [9] - 住建部调研显示约60%购房者期待进一步降低交易税费 或成为下一步政策储备选项 [9] 行业长期发展趋势 - 以城中村改造为代表的城市更新行动将催生每年约1万亿规模的投资需求 [11] - 改善型需求释放倒逼房企提升产品力 促进市场从量到质的转变 政策持续精准发力与市场理性预期共同构建房地产发展新模式 [11]

政策调整方向与力度 - 一线城市率先松绑限购 北京上海部分区域取消社保限制 降低购房门槛[3] - 首付比例降至历史低位 首套房低至15% 二套房达25% 房贷利率持续下行 部分城市首套利率跌破3.5%[3] - 央行多次降准降息 释放流动性 降低企业融资成本 鼓励金融机构加大对房地产企业信贷支持[3] 政策目标与行业影响 - 稳定房地产市场以支撑宏观经济增长 带动建筑装修家电等上下游产业协同发展[5] - 满足居民合理住房需求 通过降低购房门槛和成本实现住房梦想 提高生活质量[5] - 推动行业转型升级 鼓励企业投入绿色建筑和智能化住宅 提高产品品质和服务水平[5] 市场供给端现状 - 新开工面积低于销售面积 新房价格下跌 部分城市库存去化周期缩短至14个月[6] - 优质地块溢价率回升 北京上海等超一线城市常住人口保持2%年均增长 优质地块溢价率回升至8.5%[6] 市场需求端制约因素 - 经济增速放缓抑制居民购房意愿和能力 人口结构变化对购房需求产生抑制作用[8] - 三四线城市因人口持续流出导致购房需求萎缩[8] 房价走势分化特征 - 全国百城新房均价连续18个月环比下跌 一线城市二手房价也出现下跌[9] - 一二线城市核心地段房价预计上涨3%-5% 因人口流入和改善性需求集中爆发[9] - 三四线城市去化周期长达2年以上 通过降价促销手段变相降价 投资风险较大[10] 不同购房群体策略差异 - 刚需购房者应关注地段配套交通教育资源优质房源 利用低利率和低首付政策减轻经济压力[12] - 改善型购房者可利用开发商冲销量契机实现置换升级 重点关注学区房等特殊需求房源[13] - 投资购房者需规避三四线城市 聚焦一二线核心地段稀缺资产 注重长期价值和现金流回报[14]

全国房地产市场核心指标表现 - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4.0% 其中住宅销售面积下降4.1% [1] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元同比下降6.5% 其中住宅销售额下降6.2% [1] - 7月商品房待售面积较2月末库存高峰减少3405万平方米 降幅达4.3% [1] 房地产开发企业资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元同比下降7.5% [3] - 国内贷款9207亿元实现正增长0.1% 利用外资17亿元增长3.2% [3] - 自筹资金23230亿元下降8.5% 定金及预收款16815亿元下降9.9% 个人按揭贷款7918亿元下降9.3% [3] 各线城市房价环比变动 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 [3] - 三线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [3] 重点城市房价分化特征 - 北京新房价格环比持平 上海环比上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [4] - 三亚新房价格连续4个月上涨 成为二线城市中少数上涨城市 [4] - 70城中仅太原二手房环比上涨 西宁持平 其余68城均下跌 [4] 市场供需与政策影响 - 二手房市场下行趋势增强 上海挂牌时长增加12.23% 反映市场需求疲软 [6] - 核心城市呈现企稳回暖迹象 非核心区域面临量价双杀局面 [6] - 北京五环外限购放松 海南优化调控等政策推动8月市场热度上升 [6]