核心观点 - 深圳楼市成交量大幅增长，创下近五年同期新高，市场呈现复苏与健康发展的态势 [1][4] 政策影响分析 - 一系列精准调控举措持续落地，为市场复苏打下基础，特别是“905新政”有效破解了部分群体的购房资格限制，成为成交量增长的重要助推力 [1] - 政策宽松效应集中显现，结合潜在购房需求的真实释放，共同推动了成交数据的大幅增长 [1] 市场成交表现 - 2025年11月深圳二手房成交前20名小区覆盖坪山、罗湖、宝安、龙岗、龙华、南山、福田等七大区域，呈现全域多点开花的良好态势 [3] - 坪山的竹韵花园以32套成交量登顶，罗湖百仕达花园、宝安桃源居成交量分别达29套、25套 [3] - 自2025年2月以来，深圳二手房已连续9个月成交超过5000套 [3] - 临近年末，深圳还将有30余个新楼盘项目密集入市 [3] 市场需求与结构 - 成交榜单多元化，既有长期热门小区，也涌现出不少“新面孔”，反映出深圳各区域楼市发展的均衡性与吸引力 [3] - 购房需求理性升级，刚需青睐的性价比小区与改善型需求关注的品质社区均有良好成交表现，市场供需匹配度持续提升，结构更趋合理 [3] - 深圳产业基础雄厚、人口吸引力强，内生购房需求始终保持旺盛 [4] 市场前景展望 - 成交量创近五年同期新高，体现了消费群体对深圳城市发展潜力的坚定信心 [4] - 在政策持续优化与需求合理释放的双重作用下，深圳楼市预计将继续保持平稳健康发展态势，为城市高质量发展提供支撑 [4]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

楼市季节性特征分析 - “金九银十”的销售旺季效应在10年前（2016年）政策收紧后已不复存在，成交表现平庸[1] - 历年数据显示9月和10月的成交量可能低于11月和12月[1] - 开春后的3月和4月是楼市相对值得期待的时期，且3月通常是春节后政策频出的月份[1] 2025年10月深圳二手房市场整体表现 - 2025年10月深圳二手房市场呈现量价齐跌的态势[14] - 总价300-500万区段的房源成交量占市场主导地位[6][14] - 全市二手房成交822套，环比9月下降22%[6] 各总价区间成交与价格变化 - 总价500-800万房源成交695套，环比下降25%[6] - 总价300-500万房源成交1247套，环比下降11%[6] - 总价800万以上房源成交均价为101,585元/平方米，环比上涨7%[6] - 总价200-300万房源成交价环比下跌11%[7] 各区域市场表现 - 坪山区成交量环比下跌21%，为跌幅最大的区域[8][12] - 光明区成交均价环比下跌13%，为价格跌幅最大的区域[8][12] - 龙华区成交量316套，环比下降11%[8] - 宝安区成交量468套，环比下降12%[8] - 龙岗区成交量601套，环比下降6%[8] - 大鹏新区成交量21套，环比逆势上涨17%[8] 板块与小区成交排名 - 龙岗区的布吉板块以219套成交量成为当月最活跃商圈[13] - 龙岗中心城板块成交149套，排名第二[13] - 南山区科技园板块成交均价最高，为115,724元/平方米[13] - 罗湖区的观山盛苑小区以16套成交量成为最活跃小区[13] - 福田区的华富村小区成交均价为102,352元/平方米[14]

深圳二手房市场成交概况 - 上周全市二手房录得量为1472套，环比增长1.4% [1] - 上周深圳市场新增购房需求量环比增长8.5% [1] - 上周业主新增放盘意愿小幅回升，新增委卖合同量环比增长2.1% [1] 市场成交结构特征 - 成交前十片区及热门楼盘以刚需盘聚集地为主 [1] - 10月深圳新房及二手住宅的主力成交面积段均集中在60至90平方米 [1] - 60至90平方米面积段的新房住宅占比大幅上升7.7%，二手住宅成交占比为39%居首 [1] 二手房价格段成交分布 - 上半年深圳二手房呈现低总价房源成交占比更高特征，200万元以下房源成交占比相较挂牌占比多8.8% [2] - 200万元至300万元房源成交占比相较挂牌占比多4.4% [2] - 自7月以来，300万元以下房源成交占比连续4个月超过25% [2] 市场驱动因素分析 - 低总价二手房主导市场与政策调整有关，首付、利率及税费降低有利于纯刚性需求 [2] - 住房供求关系变化推动楼市逻辑改变，从资产属性转向居住属性 [2] - 刚需、刚改需求表现出更强劲韧性，支持房地产市场总体保持稳定态势 [2]

新房市场表现 - 2025年第45周深圳全市新建商品房成交1,015套，环比增长2.2% [1] - 商办类物业成交表现尤为活跃，成交量较上周大幅增长66.8% [1] - 第四季度深圳新房市场预计迎来供应小高峰，超过1万套新房源将入市 [3] 二手房市场动态 - 2025年第45周全市二手房合同录得量达到1,452套，环比增长9.5% [4] - 需求端新增委买合同量环比增长4.6%，供应端新增委卖合同量环比下降2.5% [6] - 二手房市场呈现出刚需与豪宅分化的特征，龙岗区成为上榜片区最多的行政区 [7][8] 区域与楼盘分析 - 龙岗区的中心城、布吉中心、双龙和平湖四个片区跻身成交前十榜单 [7] - 平湖佳兆业广场以18套录得量位居榜首，罗湖百仕达花园以10套位列第二 [8] - 刚需楼盘集中在龙岗、罗湖、福田，高端豪宅成交主要集中在南山区 [8] 市场展望与驱动因素 - 新房市场在供应增加的预期下成交量稳步回升，二手房市场在高位震荡中显示韧性 [9] - 金融政策持续支持合理住房需求，房贷利率保持低位，年底传统销售季推盘节奏加快 [9] - 深圳作为粤港澳大湾区核心引擎，其长期向好的基本面为房地产市场提供支撑 [9]

深圳二手房市场成交态势 - 深圳二手房市场呈现"波动中趋稳"的良性态势，上周签约量环比增长3.7%，此前一周增长3.8% [1] - 截至2025年10月，深圳二手房录得量已连续8个月稳固在5000套以上，10月份录得量达5547套 [1] - 市场带看量、咨询量同步攀升，购房者入市意愿明显增强，高性价比房源成交周期缩短 [1] 深圳二手房市场区域表现 - 龙岗、罗湖、福田、南山、宝安、龙华6区是深圳二手房市场核心成交区域 [1] - 深汕、罗湖、福田3区录得量较9月份上涨，涨幅最高的为深汕，环比上涨45.8% [1] 房地产中介行业状况 - 截至11月1日深圳房地产中介行业有效备案机构2183家，同比增长8.3%，从业人员数量同比增长9.3% [2] - 中介行业人员规模增长体现从业者对深圳楼市韧性的信心 [2] 二手房市场交易特征 - "以价换量"是当前深圳二手房市场主流，成交回暖关键因素是业主在价格上的让步 [2] - 9月超前释放部分需求，四季度的市场交易面临较大下行压力 [2] 全国重点城市二手房市场 - 10月100个重点城市二手住宅市场均价为每平方米13661元，环比下跌0.48%，同比下跌3.5% [3] - 截至10月，百城二手房价格环比连续下降32个月，同比连续下降34个月 [3] - 10月监测重点14城二手住宅成交95919套，环比下降11.6%，同比下降19.9% [3] - 10月监测14个重点城市二手住宅挂牌量约205万套，环比上升1.4%，在售挂牌量自5月以来连续5个月上升 [3]

市场整体表现 - 10月深圳楼市整体降温，新房住宅网签量环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7% [1] - 降温原因包括国庆中秋长假市民外出旅游、市场上笋盘减少以及置业者入市积极性降低 [1] 新房市场 - 10月深圳新房市场供应增加，共有13个项目取得批售，合计供应新房4143套，环比增长2.3%，其中住宅4127套，环比增长37.9% [1] - 市场竞争激烈，部分新房项目直接以低于备案价9折的价格吸引购房者 [1] - 10月深圳新房成交3352套，环比下降29%，其中住宅成交2651套，环比下降14.1% [1] - 截至10月末，深圳新房住宅可售房源32788套，环比小幅回升，住宅去化周期延长至10.9个月 [1] 二手住宅市场 - 10月深圳二手房录得量为5548套，环比下降4.5%，同比下降32.9%，但连续8个月超过5000套的"荣枯线" [2] - 10月深圳二手住宅网签量为4196套，环比下降7.7%，同比下降31.4% [2] - 市场呈现"以价换量"特征，价格表现低迷，但需求明确的客户决策速度和信心有所提升 [2] - 不同机构价格数据不一：乐有家数据显示10月二手成交价为每平方米5.89万元，环比上涨0.3% [2]；深圳贝壳研究院监测显示成交均价为每平方米51934元，环比下跌1% [2] - 10月深圳二手房新增挂牌均价为每平方米62334元，环比下跌1.3%，议价率为9%，环比扩大0.4% [2] 租赁市场 - 10月深圳商品房租赁市场延续淡季氛围，平均租金为每平方米74.7元，环比下跌0.4% [3] - 套均租金每月5548元，环比下跌2%，原因包括租房需求减少以及核心区域成交减少拉低全市租金水平 [3]

二手房市场表现 - 第41周全市二手房录得量为1219套，环比增长233.1% [1] - 假期后市场快速回升，节后两天单日录得量均超过300套 [1] 新房市场表现 - 第41周全市新房成交量为440套，受假期影响出现波动 [3] 区域市场格局 - 整体区域变动不大，维持原有格局 [4] - 龙岗中心城片区持续保持较高的市场热度 [4]

市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 深圳贝壳研究院监测显示10月12日贝壳合作门店二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家研究中心数据显示上周乐有家门店二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] 政策与市场预期 - 市场活跃度提升得益于9月新政的精准发力和有效引导 楼市预期得到改善 市场需求得到有效激活 [2] - 新政效应叠加年底购房旺季 行业预计有望迎来翘尾行情 "银十"行情可期 [1][2] - 随着政策效应持续释放及四季度传统销售旺季推动 预计2025年四季度深圳楼市成交量将继续保持较高水平 [2] 价格与市场心态 - 尽管成交量迅速回升 但目前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 反映居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心状况 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于市场低迷区间 [3] - 尽管9月二手房交易活跃度有所提升 但在高挂牌量背景下 短期信心指数难以大幅度改善 仍难走出低迷区间 [3] - 行业认为仅依靠现有政策很难让市场快速"止跌回稳" 可能需要更有力度的政策或更长时间的调整来重建市场信心 [3]

新政对市场活跃度的提振 - 截至9月24日，深圳一手住宅看房成交率达5.52%，二手住宅看房成交率达4.45%，较8月分别上涨0.81和0.18个百分点，显示客户决策速度加快 [2] - 第38周（9月15日-21日）深圳新房成交969套，环比增长10%，延续新政后稳中有升态势 [4] - 新政后市场咨询量与成交量均有提升，罗湖等限购松绑区域表现尤为明显 [5] 新房市场：改善型需求成为主力 - 9月以来，500万-800万元改善型房产成交占比对比8月提升3个百分点 [4] - 第38周，1500万元以上豪宅房源成交占比显著增长2.6个百分点，达到相对高位 [4] - 分区优化购房政策与个人住房信贷政策被业内认为是对楼市影响较大的措施，贴合市场需求 [4] 二手房市场：高位运行与区域分化 - 第38周深圳二手房录得量1408套，处于年内高位区间 [5] - 龙岗区以303套录得量成为全市二手房成交最多区域，罗湖区以282套紧随其后 [5] - 龙岗中心城片区以60套录得量领跑，罗湖布心片区以52套次之，传统居住密集区流通性优势突出 [5] 挂牌价与业主心态变化 - 深圳多数片区挂牌价相较新政前维持稳定且处于微跌趋稳状态 [5] - 部分片区如罗湖新秀、宝安石岩、南山前海北等挂牌价出现微涨 [5] - 受台风天气影响，近期二手房带看量有所减少，但预期下半年学区房等需求将释放，带动市场价稳量稳 [6] 一线城市挂牌规模对比与信心分化 - 8月深圳新增二手房挂牌5989套，同比增长94%，为北京、上海、深圳、杭州四城中最高同比涨幅 [7] - 北京8月新增挂牌接近1.8万套，同比增长33%，环比增长7% [7] - 上海8月新增挂牌1.55万套，同比增长51%，而杭州8月新增挂牌量同环比齐跌 [7] 不同总价段供需结构分析 - 北京500万元以内低总价段房源新增挂牌量占比环比持增1.37个百分点，但300-400万元成交占比环比下降0.96个百分点 [8] - 上海500万元以下房源挂牌占比环比增加0.75个百分点，但200-500万元价格段成交占比下降0.73个百分点，显示去化压力大 [8] - 上海600-800万元中改房源挂牌占比环比增长0.37个百分点至9.29%，但对应成交占比仅4.94%且环比下降0.19个百分点 [8] 市场格局与未来展望 - 深圳楼市呈现“新房改善发力、二手企稳支撑”格局，开发商可能加快推盘节奏以迎合改善型需求 [10] - 二手房市场高位运行为改善型需求提供“卖旧”基础，有助于形成二手流通到新房承接的良性循环 [6] - 在“金九银十”传统旺季与新政余温下，市场稳定性与结构性机会值得持续观察，长期价值有待验证 [10]