房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策优化房地产市场调控政策，促进房地产市场持续健康发展 [1] - 统筹“好房子”建设和老房子改造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 住房供给与需求 - 加大保障性住房供给力度，更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 有效增加改善性住房供给 [1] 存量资产盘活与项目管理 - 开展停工房屋建设项目和闲置房屋资产处置化解攻坚行动 [1] - 鼓励社会资本参与盘活存量资产 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

河北省房地产发展新模式规划 - 中共河北省委公布关于制定河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议 [2] - 建议指出推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 [2] - 新模式将完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2] 住房供给策略 - 坚持“以需定建、以需定购”的供给原则 [2] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [2] - 因城施策增加改善性住房供给 [2] 房屋品质与物业管理提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [2] - 实施房屋品质提升工程 [2] - 实施物业服务质量提升行动 [2] 房屋全生命周期安全管理制度 - 建立房屋安全体检制度 [1][2] - 建立房屋安全管理资金制度 [1][2] - 建立房屋质量安全保险制度 [1][2]

产品定义与政策背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在将商场、写字楼等大型商业不动产转化为可公开交易的基金产品[1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[6] - 此举是构建房地产发展新模式的重要一环，旨在打通商业地产的"投融管退"闭环，降低企业杠杆率[1] 市场现状与发展时机 - 国内公募REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%[2] - 中国全市场商业不动产规模庞大，截至2025年三季度约为5.93万亿美元（约合人民币42万亿元），具有通过REITs盘活的内在需求[2] - 基础设施REITs自2021年上市以来积累了丰富经验，为商业不动产扩容奠定了制度基础，推出时机成熟[1][4] 对行业与公司的潜在影响 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构，并实现轻重资产分离[3] - 通过公开市场定价将商业不动产价值与运营指标挂钩，激励管理人提升运营水平与资产配置能力[3] - 预计很快将有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报，现有规则框架可直接适用实施[8] 产品特点与分类管理 - 商业不动产REITs与基础设施REITs两套试点并行，前者更加商业化和市场化，涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等多元化业态[6][7] - 消费基础设施REITs主要限定在百货、购物中心等具有公益属性的资产，而商业不动产REITs概念更广[6] - 监管部门实行分类管理制度安排，以契合不同资产特质、提升制度适配性[7] 投资收益与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发，为市场增添高股息配置选择[9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险[10] - 商业地产周期压力大、波动大，可能需要更高的投资回报，资产定价与宏观环境、资产稳定性及管理人素质密切相关[9][10]

市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措 [1] - 基础设施REITs已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元，为商业不动产领域拓展奠定坚实基础 [3] 试点推出的战略意义 - 打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案 [1] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1] - 将沉淀的商业物业存量资产转化为可交易、可定价的标准化金融产品，提升资本配置效率 [4] 制度设计与监管框架 - 商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [6] - 制度方案对商业不动产的独特属性作出精准回应，主要体现在责任主体、资产质量与监管协同三个方面 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [8] 资产准入与运营管理 - 《公告》明确要求入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流 [7] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [7] - 要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合等方面展现专业能力 [7] 双轨并行与市场影响 - 市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性进行科学分类与精准施策 [9] - 基础设施REITs收益稳健、波动性较低，商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力 [9][10] - 商业不动产REITs将精准聚焦于商业零售、办公空间、酒店服务等与消费和内需紧密相连的行业 [11] 投资者价值与市场前景 - REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可 [5] - 商业不动产REITs的加入将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [5] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等新型不动产 [11]

试点启动与市场意义 - 证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公开征求意见，标志公募REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产提供标准化金融解决方案 [1] - 市场普遍认为试点水到渠成，基础设施REITs已上市77只产品，形成成熟监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定基础 [1][4] 市场基础与政策背景 - 基础设施公募REITs自2020年启动，截至2025年11月27日已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元 [4] - 政策层面高度协同，新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展，《城市商业提质行动方案》也支持商业地产项目发行REITs [4] 核心战略价值 - 支持构建房地产发展新模式，为企业开辟权益融资路径，推动从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [2][5] - 盘活庞大商业不动产存量，通过REITs将沉淀资产转化为可交易金融产品，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环 [5] - 适配多元化资产配置需求，REITs凭借强制高分红、收益稳健特性获投资者认可，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [6][7] 制度设计亮点 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证连续性和稳定性 [9] - 进一步压实基金管理人主动运营管理责任，要求其从被动财务持有者转变为积极资产管理“大管家” [10] - 设定清晰资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [10] 双轨并行发展格局 - 商业不动产REITs试点推出标志市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性科学分类与精准施策 [13] - 基础设施REITs资产具公共属性，现金流与特许经营协议等关联，收益稳健波动低；商业不动产REITs完全市场化，收益具更高市场敏感性和成长潜力 [13] - “双轨并行”策略为融资方和投资方提供更精准多元化工具与选择，实现对国民经济关键领域更全面精细的金融服务覆盖 [14]

政策发布与产品定义 - 中国证监会于11月28日晚发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [6] - 该产品将大型商业不动产（如商场、写字楼）转化为可轻松买卖的基金产品，使普通投资者可赚取租金收益，同时帮助开发商快速盘活资金 [1] 市场背景与发展时机 - 国内公募REITs市场稳步发展，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，截至2025年三季度，规模达5.93万亿美元（约合人民币42万亿元） [2][4] - 推出商业不动产REITs被视为构建房地产发展新模式的关键一环，有助于打通商业地产的“投融管退”闭环 [1][2] 政策目标与行业意义 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构 [3] - 增强房企经营模式灵活性，实现轻重资产分离，并可激励管理人提升运营水平 [3] - 有助于盘活超过40万亿级的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键一环 [4] - 支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] 试点安排与制度框架 - 商业不动产REITs试点与基础设施REITs试点并行，实行分类管理，以契合不同资产特质 [7] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [6] - 证监会《公告》共八条内容，涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实中介机构责任及强化监管责任等方面 [6] 资产范围与现有基础 - 商业不动产REITs概念较广，可能涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等更多元化业态，区别于主要限定于百货、购物中心等具有公益属性资产的消费基础设施REITs [6] - 市场上已有12只已上市的消费基础设施REITs [6] - 得益于机构间REITs与不动产基金的长期实践，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理等已形成较为广泛的共识 [3] 收益特征与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发给投资者，为市场增添一类具有稳定现金流特性的高股息配置选择 [9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险 [10] - 商业地产周期压力大，现金流波动性大，或许需要更高的投资回报 [9] 后续进展与市场准备 - 证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，交易所后续将就相关系列规则启动市场意见征询 [8] - 各单位将同步对现有系统进行适应性调试与局部优化，现有规则框架仍可直接适用实施 [8] - 预计很快就会有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报 [8]

中央政策动向 - 国家发展改革委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1][2] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，启动商业不动产REITs试点[1][2] 地方“十五五”规划重点 - 北京、天津、河北、福建等省级行政单位发布“十五五”规划建议，均提出加快构建房地产发展新模式[4][5] - 北京规划侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举住房制度及增加改善性住房供给[4] - 天津规划注重盘活存量资源资产、高质量开展城市更新、“好房子”发展及优化保障性住房供给[4] - 河北要求坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[4] - 福建要求优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，支持老旧住房自主更新、原拆原建[4][5] 公积金政策优化：代际互助 - 厦门支持购房人父母、子女提取住房公积金支持购房人购买市直管公房，公积金贷款最低首付款比例为15%[6] - 烟台公积金扩大提取范围至配偶、父母、子女，将可贷额度从家庭收入的50%提升至60%[6] - 襄阳支持缴存人及其直系亲属提取住房公积金用于老旧房屋改造，每名子女提取额度为3万元，每户家庭累计不超过9万元[6] - 克拉玛依允许父母、子女直系亲属之间互用住房公积金偿还住房公积金贷款[7] - 2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线仍有较大空间[7] 公积金政策优化：“好房子”贷款支持 - 仙桃规定购买“好房子”高品质住宅、现房销售项目，最高贷款额度上浮不低于20%[8][9] - 漳州提高“好房子”住房公积金贷款额度10万元[9] - 徐州规定购买住建部门认定的改善型住宅，公积金贷款额度上浮30%[9] 公积金政策优化：其他措施 - 扬州优化公积金贷款次数认定标准，对已售出住房不计入公积金贷款次数[11][12] - 扬州对C类及以上、D类、E类、F类、G类人才，住房公积金贷款最高额度可分别放宽100万元、80万元、50万元、30万元、20万元[11] - 扬州允许借款人及配偶提取公积金余额用于偿还住房商业贷款，每年一次[11] 存量土地与资产盘活 - 重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地[13] - 重庆允许探索短期利用盘活储备土地和已供存量建设用地，并合理设置短期利用期限[13][14] - 重庆允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换，推动不同产业用地类型合理转换[13] 政策趋势总览 - 近一周地方层面稳市场政策发布频次大幅增加，公积金、“好房子”提及次数较多[15][16] - 近1个月稳市场政策发布频次中，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策排在第二[17]

北京“十五五”住房发展规划 - 规划提出完善“市场+保障”住房供应体系，健全租购并举制度，优先向轨道交通站点周边供应建设用地[1] - 计划优化保障性住房供给，盘活存量资源，重点保障城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求[1] - 将扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业机构，规范租赁市场发展，探索“一张床、一间房”模式[1] - 计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升和物业服务升级行动[1] 地方楼市政策动态 - 常州发布楼市新政，明确地块出让需界定住宅类型，要求提升建筑设计，优化户型设计，鼓励配置智能家居[2] - 新政规定阳台统一按半面积计入容积率，购买高品质住宅的公积金贷款额度在上浮基础上增加50万元且不设最高限额[2] - 常州配套“卖旧买新”政策，全力支持市民置换优质住房[2] 北京土地市场交易 - 中海以12.48亿元竞得通州区九棵树地块，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%，地块占地2.47公顷，规划地上建面5.44万㎡[3] - 懋源以50.24亿元斩获朝阳区松榆里地块，楼面价约6.21万/㎡，溢价率18.21%，地块用地面积约2.89公顷，建筑规模约8.08万㎡[4][5] - 北京城建以14.71亿元底价竞得房山区长阳镇地块，成交楼面价约1.81万元/㎡，土地面积约5.57公顷[4][5] 重点城市土地市场概况 - 上海九批次土拍收官，9宗地总收金173.33亿元，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万㎡，两宗地溢价成交[5] - 杭州累计出让5宗住宅用地，总成交金额67.94亿元，其中滨江集团包揽的2宗萧山地块均有溢价，溢价率分别为18.92%和11.78%[6] - 苏州高新区狮山板块两宗低密宅地以底价成交，总成交金额14.2亿元，成交楼面价均为1.8万元/㎡[7] - 武汉12宗地块总成交价约39.7亿元，其中8宗住宅用地成交37.8亿元，占比逾95%[8] 房企动态与融资情况 - 中海地产树村地块取得预售证，各楼栋拟售均价在15.4万-18万元/㎡之间，项目规划16栋叠拼及大平层产品[9] - 前11月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，中海地产新增货值1963亿元位列第一[10][11] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS，规模12.46亿元，底层资产出租率达95%[11] - 远洋集团7笔境内公司债重组方案获通过，本金合计130.5亿元[11] - 万科拟召开持有人会议协商20亿元中期票据展期事宜，该票据本金兑付日为2025年12月15日[11]

辽宁省房地产发展新模式与政策方向 - 加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”住房供应体系，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [1] - 优化住房公积金政策，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 推广房票安置、以旧换新，收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房产 [1] 房屋品质提升与全生命周期管理 - 大力推进安全舒适绿色智慧“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 全链条提升住房建造服务水平，推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

百城住宅价格表现 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95% [1] - 11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [1] 不同城市梯队价格分化 - 二手住宅方面，一线、二线及三四线城市价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，跌幅均较上月扩大 [2] - 新建住宅方面，一线城市价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [2] - 上海、成都、杭州等城市高端改善项目入市，带动核心城市新建住宅均价结构性上涨 [1][2] 政策环境与市场趋势 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个维度发力，配套金融、财税、土地等支持政策有望加速落位 [3][4] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [3] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [4] - 二手房市场受挂牌量较高影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定 [1][4]