政策发布与产品定义 - 中国证监会于11月28日晚发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [6] - 该产品将大型商业不动产（如商场、写字楼）转化为可轻松买卖的基金产品，使普通投资者可赚取租金收益，同时帮助开发商快速盘活资金 [1] 市场背景与发展时机 - 国内公募REITs市场稳步发展，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，截至2025年三季度，规模达5.93万亿美元（约合人民币42万亿元） [2][4] - 推出商业不动产REITs被视为构建房地产发展新模式的关键一环，有助于打通商业地产的“投融管退”闭环 [1][2] 政策目标与行业意义 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构 [3] - 增强房企经营模式灵活性，实现轻重资产分离，并可激励管理人提升运营水平 [3] - 有助于盘活超过40万亿级的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键一环 [4] - 支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] 试点安排与制度框架 - 商业不动产REITs试点与基础设施REITs试点并行，实行分类管理，以契合不同资产特质 [7] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [6] - 证监会《公告》共八条内容，涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实中介机构责任及强化监管责任等方面 [6] 资产范围与现有基础 - 商业不动产REITs概念较广，可能涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等更多元化业态，区别于主要限定于百货、购物中心等具有公益属性资产的消费基础设施REITs [6] - 市场上已有12只已上市的消费基础设施REITs [6] - 得益于机构间REITs与不动产基金的长期实践，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理等已形成较为广泛的共识 [3] 收益特征与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发给投资者，为市场增添一类具有稳定现金流特性的高股息配置选择 [9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险 [10] - 商业地产周期压力大，现金流波动性大，或许需要更高的投资回报 [9] 后续进展与市场准备 - 证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，交易所后续将就相关系列规则启动市场意见征询 [8] - 各单位将同步对现有系统进行适应性调试与局部优化，现有规则框架仍可直接适用实施 [8] - 预计很快就会有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报 [8]