市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措 [1] - 基础设施REITs已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元，为商业不动产领域拓展奠定坚实基础 [3] 试点推出的战略意义 - 打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案 [1] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1] - 将沉淀的商业物业存量资产转化为可交易、可定价的标准化金融产品，提升资本配置效率 [4] 制度设计与监管框架 - 商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [6] - 制度方案对商业不动产的独特属性作出精准回应，主要体现在责任主体、资产质量与监管协同三个方面 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [8] 资产准入与运营管理 - 《公告》明确要求入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流 [7] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [7] - 要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合等方面展现专业能力 [7] 双轨并行与市场影响 - 市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性进行科学分类与精准施策 [9] - 基础设施REITs收益稳健、波动性较低，商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力 [9][10] - 商业不动产REITs将精准聚焦于商业零售、办公空间、酒店服务等与消费和内需紧密相连的行业 [11] 投资者价值与市场前景 - REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可 [5] - 商业不动产REITs的加入将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [5] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等新型不动产 [11]