行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 上周新房与二手房成交面积环比均上升，44城新房备案数据环比+14%，22城二手房备案数据环比+1%[1] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14%，19城新房+二手房成交面积同比+4%[1] - 二手房挂牌量延续上升趋势，20个样本城市二手房挂牌量较9月14日上升0.1%，较去年末上升8.7%[1] - 重点推荐关注重点城市区域市场的量价回升及对应区域拥有储备或新获取资源的房企估值修复[3] 行情回顾总结 - 上周沪深300下跌0.44%，房地产开发板块上涨0.71%[2] - 恒生指数上涨0.59%，中华内房股指数CNY下跌2.98%[2] - 恒生物业服务及管理指数下跌1.68%[2] 重点公司动态 - 重点推荐11家公司：城建发展、城投控股、新城控股、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国、绿城服务、华润万象生活、万物云、领展房产基金[3][9] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元同比+96%，归母净利润6.1亿元同比扭亏[43] - 绿城中国25H1收入同比-23%至534亿元，归母净利润同比-90%至2.1亿元[43] - 中国海外发展25H1收入832亿元同比-4%，归母净利润86亿元同比-17%[43] - 城投控股25H1营收59.27亿元同比+807.72%，归母净利1.53亿元同比+250.60%[43] 市场表现数据 - 一周涨幅前十公司中香江控股涨幅52.55%居首，首开股份涨幅31.76%次之[10] - 一周跌幅前十公司中福星股份跌幅-19.36%最大，ST中迪跌幅-10.04%次之[11] 新房市场数据 - 9月1日-19日44城新房销售面积同比上升8%，其中一线上升22%，二线上升8%，三线下降1%[12] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降6%，其中一线上升1%，二线下降8%，三线下降8%[12] 二手房市场数据 - 9月1日-19日22城二手房成交面积同比上升26%，其中一线上升35%，二线上升22%，三线上升13%[22] - 年初至今22城二手房累计同比上升14%，其中一线上升19%，二线上升11%，三线上升6%[22] 库存与去化情况 - 9月8日-14日21城库存面积四周滚动环比下降0.1%，同比下降13.0%[32] - 21城去化速度为98周，四周滚动环比放缓8周，同比放缓6周[32] - 一线去化速度64周，二线99周，三线170周[32] 新房推盘数据 - 9月8日-14日21重点城市新房新批准上市套数环比-20%[38] - 截至9月14日，9月推盘套数同比-25%，2025年累计推盘套数同比-17%[38] 重点公司估值 - 城建发展目标价7.42元对应12.85倍2025E PE[42] - 绿城中国目标价13.69港元对应19.94倍2025E PE[42] - 中国海外发展目标价19.08港元对应9.40倍2025E PE[42] - 华润置地目标价36.45港元对应8.03倍2025E PE[42]

消费市场表现 - 1至8月社会消费品零售总额同比增长4.6% 8月同比增长3.4%环比增长0.17% [1] - 8月限额以上单位家具类、家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类零售额分别同比增长18.6%、14.3%、14.2%和7.3% [1] - 8月汽车类零售额由7月同比下降1.5%转为同比增长0.8% [1] - 1至8月服务零售额同比增长5.1% 快于商品零售额增速 [1] 服务业与消费政策 - 8月服务业生产指数同比增长5.6% 增势好于工业 [2] - 提振消费专项行动与以旧换新政策持续优化 育儿补贴及免费学前教育政策增强居民消费能力 [2] 房地产市场动态 - 1至8月全国新建商品房销售面积同比下降4.7% 降幅同比收窄13.3个百分点 [3] - 8月70城一、二、三线城市新房价格同比降幅较7月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点 [3] - 1至8月房地产开发企业到位资金同比下降8% 降幅同比收窄12.2个百分点 [3] - 8月末商品房待售面积较7月末减少317万平方米 连续6个月下降 [3] 宏观经济与政策展望 - 7-8月全国城镇调查失业率与上年同期持平 核心CPI同比涨幅连续4个月扩大 [4] - 四季度可能推出财政加力、央行降息及房地产稳市措施 [4]

9月15日，国新办召开新闻发布会，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在会上表示，受国内外 形势变化影响，前8个月房地产市场虽有所波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场 仍朝着止跌回稳方向迈进。 商品房待售面积连续6个月减少 8月70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比 上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点。 环比看，各线城市商品住宅销售价格下降态势仍未扭转，但部分城市出现环比降幅收窄情况。 比如在新房市场，8月一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深 圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。 前8月房地产市场呈现市场销售降幅收窄，新房价格环比上涨城市增加、同比降幅收窄等积极信号。 9月15日，国家统计局公布前8月房地产数据。1-8月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期 ...

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 前8月房地产市场呈现市场销售降幅收窄，新房价格环比上涨城市增加、同比降幅收窄等积 极信号。 9月15日，国家统计局公布前8月房地产数据。1-8月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分 点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。 在房价方面，8月70个大中城市中，上海、杭州、沈阳、合肥、南宁、西宁、乌鲁木齐、吉林、宜昌这9个城市新房价格环比上 涨，上涨城市数量较7月增加3个。同时，70城中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄。 9月15日，国新办召开新闻发布会，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在会上表示，受国内外 形势变化影响，前8个月房地产市场虽有所波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场 仍朝着止跌回稳方向迈进。 商品房待售面积连续6个月减少 比如在新房市场，8月一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深 圳分别下降0.4%、0. ...

**行业与公司** - **行业**：中国经济（宏观经济、消费、房地产、出口、投资等） - **公司**：未明确提及具体上市公司，但涉及整体经济数据及政策分析 --- **核心观点与论据** **1 7月经济数据全面走弱** - **社零增速放缓**：7月社零同比增速3.7%（6月4.8%），以旧换新补贴覆盖的消费品增速放缓（家电29%→29%，通讯器材15%→14%）[1][5] - **固定资产投资下降**：整体同比-5.2%（6月+0.5%），基建投资-2%（6月+5.3%），制造业投资-0.3%（6月+5.1%），房地产投资-17%（6月-12.9%）[1][10] - **房地产活动恶化**：销售面积同比-7.8%（6月-5.5%），新开工面积同比-15.4%（6月-9.4%），房价环比继续下跌[6][26] - **工业生产放缓**：同比增速5.7%（6月6.8%），电子设备增加值保持10%增速，但手机产量同比-5%（6月+3%）[12] - **出口分化**：整体出口同比+7.2%（6月+5.9%），但对美出口同比-22%（6月-16%），东盟出口同比+16.6%[11][22] **2 未来挑战与风险** - **出口压力**：中美关税或长期维持32%，其他经济体对美“抢出口”放缓可能拖累中国原材料需求[22] - **房地产持续下行**：去库存进展缓慢，地方政府收储价格低、融资成本高制约政策效果[26] - **消费疲软**：收入增长弱、信心不足，以旧换新补贴高基数效应或导致年末增速进一步放缓[27] - **信贷收缩**：7月新增人民币贷款收缩500亿元，为2005年以来首次单月负增长，居民/企业中长期贷款分别少增1200亿/3900亿[18] **3 政策支持预期** - **已出台措施**：育儿补贴、以旧换新补贴（7月/10月各690亿元）、消费贷款贴息1%[3][27] - **潜在增量刺激**：Q3末或Q4可能推出占GDP 0.5%以上的财政刺激，央行或再降息20bp[32] - **政策触发条件**：若未来1-2个月经济数据进一步恶化，可能提前加大支持力度[3] --- **其他重要内容** - **通胀数据**：CPI同比0%（6月0.1%），PPI同比-3.6%，上游原材料价格跌幅扩大[17] - **信贷脉冲稳定**：社融同比增速小幅升至9%，政府债券净发行1.2万亿元支撑信贷[18] - **GDP预测**：维持2025年全年增长4.7%，Q3预计4.5-5%，Q4或低于4%[3][32] --- **图表与数据摘要** - **图表1**：7月宏观数据对比（工业增加值5.7%、社零3.7%、固投-5.2%）[5] - **图表3/9**：房地产销售/新开工同比持续下滑[8][9][26] - **图表5**：工业生产增速放缓，电气设备/汽车分化[15][16] - **图表7**：CPI/PPI走势分化，核心CPI同比0.8%[19][20] - **图表6**：信贷脉冲稳定在GDP的3.2%[23] --- **关注要点** 1. **反内卷政策**对去产能和价格的影响[33] 2. **中美贸易谈判**进展及11月关税到期结果[33] 3. **“十五五”规划**政策基调（10月四中全会）[33] 4. **Q3末增量政策**出台时机（如专项金融债）[32]

专项债助力土地收储加速推进 - 专项债发行显著加速，宁波市发行土地储备专项债券43.39亿元，浙江省发行191.87亿元，福建省发行149.64亿元 [1][3] - 全国171个城市发布收储计划，合计金额达3918亿元，涉及宅地规模6565公顷 [1] - 专项债实际发行1236亿元，占同期总发行量8.4%，较一季度7.7%有所加快 [3] 地域与城市收储分布特征 - 全国23个省区市公示专项债收储计划，广东省拟收储金额超650亿元居首，河南、福建均超300亿元 [1] - 郑州市拟收储金额173.5亿元、用地面积超500万平方米，西安、惠州拟收储金额超100亿元 [1] - 三四线城市收储规模占比突出，拟收储5437公顷（占比84%），收购总价1659亿元（占比74%） [2] 去库存与政策效果分析 - 土地收储可加速楼市去库存54%，重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存超1000公顷，重庆达2286公顷 [2] - 专项债有助于缓解地方政府和房企流动性压力，盘活城投公司闲置土地并优化土地供应结构 [3] - 央行下调政策利率0.1个百分点降低发债成本，预计下半年发行规模将进一步扩容 [4] 政策导向与未来展望 - 土地储备专项债是化解地方债务风险、推动房地产市场止跌回稳的关键发力点 [4] - 需优化配套政策以打通收储堵点，预计下半年收储节奏加快且额度有上调空间 [4] - 更多城市将借鉴浙江、福建经验，明确收购价格标准以改善土地市场供求关系 [4]

核心观点 - 房地产市场企稳将近，运营型资产率先重估 [1] - 2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点，市场信心有所修复 [4] - Q2以来市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大 [4] - 2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8个百分点至-9.1% [4] - 二手房表现突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比由负转正至+11.0% [4] - 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓 [4] - 2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化 [4] - 2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1% [4] 基本面分析 - 2025年1-6月商品房销售面积45851万平米，销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5% [15] - 70个大中城市整体房价下降趋缓，6月新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，环比下降0.3% [18] - 二手房量价呈现背离走势，市场持续以价换量 [24] - 一二手市场分化，二手房表现突出主导地位提升 [29] - 新开工持续低位消化库存，2025H1住宅新开工面积22288万平米，累计同比下降19.6% [33] - 土地出让城市层级分化加剧，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4% [37] - 商品房待售面积达历史高位，截至2025年6月末为76948万平米，同比增长4.1% [41] - 居民收入及房价预期仍较疲弱，影响购房需求释放 [45] 政策分析 - 政策重点转向去库存，截至2025年6月末商品房待售面积7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年 [50] - 短中长期同步去库存思路："四个取消、四个降低、两个增加" [53] - 土地收储规模超过4800亿元，专项债收储政策持续完善 [56] - 现房收储加速落地，浙江和四川首次运用专项债直接收购存量商品房 [61] - 购房门槛进一步降低，首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为15% [64] 行业展望 - 当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平米 [68] - 2025年商品住宅销售面积预计为9.0亿平，已低于增量住房需求 [68] - 一线城市租金回报率已超过10年期国债收益率，房价具备企稳基础 [78] - 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%、-7.2%、-11.8%、-10.5%、-9.8% [81] 投资建议 - 行业阶段性企稳，看好经营稳健的优质房企 [123] - 开发类推荐华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK） [123] - 商业类推荐中国国贸（600007.SH） [123] - 物企类推荐保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK） [123]

政策与行业趋势 - 自2023年4月政治局会议提出"统筹研究消化存量房产"后，房地产行业进入新一轮去库存阶段 [1] - 各地通过"以旧换新"、商品房收储和"房票"等政策组合拳，叠加新房供应节制，推动楼市库存持续下行 [1] 库存规模变化 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存规模为3.09亿平方米，同比下降7% [2][3] - 重点城市中超七成城市库存规模下降，其中成都狭义库存同比下降45%，深圳、杭州、郑州和兰州降幅均超20% [2][3] - 重庆、西安、济南、海口、广州库存规模不降反升，其中重庆同比增长13.5%至916.36万平方米 [4] 去化周期分析 - 2025年6月末50城去化周期为21.82个月，同比下降5% [3] - 杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期低于18个月且同比均下降 [4] - 北京、广州、武汉、南京等超18个月，其中广州、武汉、南京去化周期仍超18个月面临去化压力 [2][4] 城市库存结构特征 - 广州、武汉、南京库存主力为100-120平方米中等面积段，占比均超20% [6] - 160平方米以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力上升 [6] - 广州120-140平和160-180平库存占比增长，武汉140-160平和180平以上同比分别增1.26和0.56个百分点 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著，100-140平中等面积段跌幅显著 [6] 区域库存分布 - 城市外围区域库存持续增长，广州增城区库存套数占比达22.26%，同比增0.06个百分点 [7] - 核心区库存占比较小（如武汉武昌、南京玄武等不足5%），但占比均有上扬趋势 [8] - 广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区等去化周期处于各城市前列，存在供大于求 [14] 面积段去化难度 - 去化周期呈现"两边高中间低"特征：小于80平和大于180平去化周期高企，100-140平去化压力相对较小 [8] - 广州70平以下和160平以上房源去化周期超30个月 [8] - 武汉70-80平和180平以上去化周期分别为46个月和27个月，主力100-120平房源去化周期约21个月 [11]

粗钢需求总体情况 - 1月—5月粗钢表观需求量为42888万吨 累计同比下降1.4% 降幅较2023年扩大0.2个百分点 [1] - 粗钢消费量37260万吨 累计同比减少3.6% 其中房地产消费降幅达12.7% 非房地产消费降幅1.1% [1] - 粗钢出口5628万吨 累计同比增长15.7% 对需求形成1.7个百分点的正向拉动 [1] 房地产领域需求分析 - 商品房销售面积降幅收窄至2.9% 待售面积增速放缓至4.2% 但住宅库销比仍维持在21个月以上高位 [2] - 房屋新开工面积和施工面积分别同比减少22.8%和9.2% 显示房地产粗钢消费将持续承压 [2] - 当前去库存进度显著慢于2016年周期 预计年底库销比仍高于18个月警戒线 [2] 基建领域需求动态 - 1-5月公共设施管理业投资同比增长3.8% 扭转2023年8月以来的负增长 [3] - 重大项目开工投资额增速从1-2月的38.8%回落至1-5月的11.3% 基建钢材消费同步放缓 [3] - 下半年"两重"项目特别国债额度仅剩3000亿元 较上半年5000亿元明显减少 [3] 制造业需求结构性变化 - 设备更新特别国债支持规模下半年不足270亿元 较上半年1730亿元大幅缩减 [4] - 高技术制造业投资增速放缓拖累非房地产粗钢消费 传统制造业投资加速未能抵消影响 [4][5] - 消费品以旧换新特别国债下半年额度不足1400亿元 汽车家电销售增速或回落 [5] 出口市场趋势 - 对越南钢材出口同比减少25.7% 占比从11.5%降至8.4% 因反倾销关税影响 [6] - 21起反倾销调查结果将于下半年落地 涉及韩国泰国等主要出口市场 [6] - 钢坯出口同比激增305.7%至472万吨 行业已建议出台限制措施 [6] 全年需求展望 - 预计6-12月粗钢日均需求较5月下降5.6% 全年需求同比降幅1.5% [7] - 若控产政策力度不足 钢价可能面临下行压力 [7]

核心观点 - 农发行四川乐山市分行投放1.76亿元住房租赁团体购房贷款 专项用于收购2994套存量商品房转化为保障性租赁住房 累计投放贷款达7.76亿元 [1] - 该举措旨在解决新市民和青年人住房困难 同时实现房地产市场去库存和保障房补短板的双重目标 [1] - 分行正申报保障性住房再贷款以降低融资成本 支持构建租购并举的房地产发展新模式 [2] 贷款投放详情 - 本次投放金额1.76亿元 累计投放总额7.76亿元 [1] - 收购存量商品房2994套 总建筑面积27.64万平方米 [1] - 资金用途为购置和装修存量闲置房屋 转化为保障性租赁住房 [1] 政策背景与产品设计 - 住房租赁团体购房贷款是农发行落实"统筹消化存量房源和优化增量住房"决策的重要举措 [1] - 产品专门支持市场主体批量购买存量闲置房屋 用于保障性租赁住房 [1] - 精准对接房地产市场去库存与保障房补短板需求 [1] 项目影响 - 直接增加乐山市保障性租赁住房有效供给 缓解特定群体住房压力 [1] - 显著促进当地存量商品房去库存 实现资源盘活与民生保障双赢 [1] - 通过申报保障性住房再贷款进一步降低融资成本 [2]