行业核心现状与数据 - 2025年1～11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下滑15.9% [3] - 同期，房地产新开工面积同比降幅达到20.5% [3] - 1～11月，全国新建商品房销售面积78702万平方米，销售金额75130亿元，分别同比下降7.8%和11.1% [3] - 11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [3] - 当前大部分城市的新房销售去化周期及二手房挂牌去化周期仍超过合理区间 [3] - 2024年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [7] 政策导向与官方解读 - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，提出着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [5] - 中央财办认为，当前房地产开发投资下降是各地消化库存、严控增量的结果，是房企的理性选择 [3] - 官方指出，尽管区域市场分化，但新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄 [5] - 下一步工作重点包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式 [5][6] 未来需求与行业前景 - 从刚性需求看，2024年常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待释放 [7] - 从改善性需求看，城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，“好房子”总体不愁卖 [7] - 中指研究院预测，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米 [8] - 其中改善性住房需求预计占新增总需求的四成，成为核心增长点 [8] - 未来五年，城镇化率年均提升0.7个百分点将新增3640万城镇人口，带动住房需求增加16.1亿平米 [8] - 未来五年拆迁改造带来的住房需求预计约13.4亿平米 [8] - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值比重合计达13% [7] - 官方认为，房地产高质量发展仍有较大空间和可观前景 [7]