文章核心观点 - 2025年，尽管部分爆雷房企在保交付和债务重组方面取得进展，但其在2021年前高溢价获取的大量土地因开发亏损、规划过时等原因成为闲置资产，形成行业去库存的新难题 [3] - 国家虽已出台多项政策支持存量土地去库存，但因政策落地差异、债务复杂等因素，部分土地仍未被有效收储，破解闲置土地难题是实现行业稳楼市与去库存目标的关键 [3][15] - 业内人士建议，需根据城市情况分类施策，通过拓宽收储路径、灵活调整规划条件等方式盘活闲置土地，以应对2026年稳楼市、去库存的行业主基调 [16][17][18] 土地闲置现状与房企困境 - 阳光城集团在南沙的“双塔地标”地块因超过约定动工日期满一年未开发，于2025年5月被认定为闲置土地，是房地产行业“狂飙后遗症”的缩影 [5][6][7] - 多家爆雷房企开发意愿极低，宁愿从事费率越来越低的代建业务，也不愿开发手中闲置土地，因开发即亏损，土地不开发在账面上仍算资产 [7][8] - 华东某爆雷房企未开工面积达400多万平方米，2025年上半年仅开工12万平方米，按此速度需16年才能开发完 [9] - 另一家曾位列行业前20的爆雷房企土储超2500万平方米，货值超2500亿元，但2025年上半年合同销售建筑面积不足100万平方米，按此速度需20年消化 [9][10] - 这些高溢价地块如今既无人愿开发也无人愿接盘，连债权人也更倾向于接收工抵房而非未动工土地 [9] 闲置土地规模与政策支持 - 克而瑞数据显示，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中存量商品住宅用地3.7万公顷，占比84% [12] - 27城存量商品住宅用地中，已售部分折合土地仅1.9万公顷，占比43.3%，未售部分达2.2万公顷，占比49%，其中未动工部分有0.9万公顷，占比20% [12] - 根据《闲置土地处置办法》，闲置满一年可被认定，满两年可能被收回使用权，但因政府原因或不可抗力造成的闲置则有调整规划、协议收回等处理方式 [13][14] - 2025年以来，国家出台政策支持用地方政府专项债券收储存量闲置地块，广州已发行304亿元专项债用于回收闲置土地，部分将用于保障房开发 [14] - 2024年，自然资源部等部门曾出台18条政策措施，以“松绑、放活、让利、简化”等方式支持去库存、调结构 [14] 政策落地难点与解决建议 - 部分城市尚未落地专项债收储，或收储折扣过低导致房企不愿被收储 [15] - 许多民营爆雷房企债务问题复杂，地块存在抵押，难以被收储 [15] - 部分闲置地块为已开发一期但二期、三期未开工的项目，情况复杂 [15] - 克而瑞研究员建议分类施策：未动工土地占比高的城市需加快专项债收储；土地开工率高的城市需保障新房流速，加强“好房子”建设，并允许调整规划（如降容） [18] - 自然资源部已发布案例参考，如江苏常州通过调整户型、层高等规划条件优化方案；吉林长春放宽分期开发和价款缴纳时间以助回笼资金；海南万宁以“容积率漂移”方式创新收回路径 [18] - 房企人士建议地方政府应更灵活调整规划，因许多闲置地块位于新城区，原高容积率规划与当前追求低密度舒适居住产品的市场趋势背离 [19]