核心观点 - 11月房地产市场整体仍处调整阶段，但部分指标呈现边际改善迹象，包括新房价格上涨城市数量增加、商品房库存持续下降以及重点城市新房供应与成交环比增长 [3][4][6][7] - 政策持续发力以稳定市场，年底多地加大购房支持力度，房企加速促销冲刺业绩，同时中央经济工作会议为明年房地产工作定调，重点在于控增量、去库存、优供给 [10][11] - 行业展望认为市场修复仍需过程，短期内成交量有望保持一定规模，中长期市场走势取决于政策落地效果，预计2026年销售与开工降幅将收窄，市场延续分化，“好城市+好房子”存在结构性机会 [11][12] 市场表现与数据 - 房价整体调整但现积极信号：11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房价格上涨城市数量增至8个，较10月增加2城，其中合肥和襄阳环比涨幅最大，均为0.3% [3][6] - 新房市场分化明显：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [6] - 二、三线城市新房价格降幅收窄：11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [6] - 二手房市场“以价换量”：70个大中城市二手房价格环比仍未止跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [3][8] - 销售累计数据承压但降幅收窄：1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较1—10月有所收窄 [3][8] 供应、成交与库存 - 新房供应阶段性增加：11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中四个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23% [7] - 部分城市成交环比增长：受供应放量及政策影响，11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [3][7] - 商品房库存连续下降：11月末商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，库存面积已连续9个月下降 [4][8] 政策与行业动向 - 年底政策支持加码：为抓住年底置业窗口，近期多地加大购房支持政策，包括发放购房专项补贴、支持税费减免、加大金融支持力度等，政策向多子女家庭、农业转移人口等群体倾斜 [10] - 房企促销冲刺业绩：房企在年底加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、适度延长付款周期等优惠活动，并加快推盘节奏 [10] - 中央定调明年工作重点：中央经济工作会议部署明年房地产工作，着力稳定房地产市场，明确要因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [11] 机构观点与未来展望 - 短期市场展望：机构预计12月作为房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [4][11] - 购房需求观察：11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%的人同时关注二手房，显示潜在购买力对价格存在支撑 [9] - 2026年市场预测：中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，新开工面积预计下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [12] - 结构性机会：市场分化态势将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会，政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放 [12]