文章核心观点 - 山东省率先响应中央“稳定房地产市场”号召，发布系统性住房“以旧换新”指导意见，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [1][2][4] - 中央经济工作会议定调“因城施策控增量、去库存、优供给”，预计各地去库存政策将持续落地，包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等，以优化住房供给结构 [1][4][5] - 房地产作为最大内需之一，2026年“稳楼市”政策目标明确，各项支持政策有望继续落实，在扩大内需方面发挥重要作用 [5] 政策框架与核心措施 - 丰富“换新”模式：明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介提供“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建（新增公共设施不计容积率）[2] - 拓宽旧房处置途径：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式 [2] - 降低换房成本：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介机构依法依规提供优惠 [2] - 强化金融支持：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [2] - 优化交易流程与服务：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [3] - 健全风险防控机制：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [3] 政策背景与行业展望 - 政策出台动因：旨在推动房地产市场平稳健康发展，稳住经济大盘，保障和改善民生，防范系统风险，巩固市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力 [4] - 后续实施原则：按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实，组织开展换新购房活动，加大宣传解读 [4] - 去库存政策方向：库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，去库存政策将继续落位，收购存量商品房（重点用于保障房）、加大购房补贴力度、推动“以旧换新”是重要手段 [4][5] - 公积金制度改革：公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等是重点方向，稳步推进灵活就业人员参缴也是重点之一 [5] - 2026年政策展望：“稳楼市”依然是政策目标，预计将优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面继续落实政策 [5]