核心业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元 高质量交付超4.5万套住宅 [1] - 销售回款率超过100% 公开债全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期 [1] - 多地新项目开盘去化率超80% 包括上海 杭州 天津等重点城市 [1][2] 产品创新与市场认可 - 迭代升级"三好"产品体系 广州理想花地项目获主城区销售套数及金额双第一 [2] - 科技赋能建筑领域 获近300件国家专利及"华夏奖"行业最高奖项 [2] - 首创房地产图纸大模型AI技术 服务近百家知名企业与设计院 [2] 存量资产盘活策略 - 2023年以来盘活64个项目 可售货值约785亿元 [2] - 通过存量盘活累计实现新增销售超200亿元 [2] - 在武汉 郑州 成都等城市补充优质项目资源 [2] 经营服务业务优势 - 长租公寓出租率超93% GOP利润率保持近90% 规模与纳保量行业第一 [3] - 物流业务出租率行业领先 获GIC 黑石等机构认可并提供轻资产运营服务 [3] - 物业业务推出弹性定价体系 商业业务客流与销售稳步增长 [3] 创新业务协同模式 - 与深铁集团合作推出全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 [1][4] - 利用地铁空闲时段进行无人化配送 显著提升效率并降低人力成本 [4] - 万纬物流与深铁 通力电梯共建华南物流配送中心 拓展"轨道+物流"新模式 [4] 资本运作进展 - 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 收购泊寓项目推动业务由重转轻 [3] - 加快Pre-REIT基金等资产证券化退出渠道建设 [3] 股东协同效应 - 大股东深铁集团提供真金白银支持与"造血式"业务协同 [1] - 双方将加强多元场景 多业态复合的城市服务生态建设 [3]

公司管理团队与股东支持 - 万科管理层表示今年初充实经营管理力量后新加入管理人员与原团队协同实现"1+1大于2"的协同效应共同应对风险和挑战 [1] - 公司强调拥有业务素质过硬、具有敬业精神且能扛压的团队优秀人才队伍和品牌是其最宝贵资源 [1] - 大股东深铁在资金、资源、技术及场景等方面继续支持万科坚决维护全体股东利益并促进双方更紧密融合发展 [1] 业务发展战略 - 深铁与万科将以TOD综合开发为基础提供城市基础设施建设和运营的系统解决方案 [1] - 双方通过资源禀赋整合发展新质生产力形成多元场景与多业态复合的城市服务新生态 [1] - 公司积极为员工创造更多发展机会通过融合发展强化业务布局 [1]

公司经营现状与挑战 - 2024年公司经营经历困难 为化解风险于1月充实经营管理力量 [1] - 1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 多地项目实现热销 [1] - 经营性业务保持稳步增长 [1] 政策与外部支持 - 广东省 深圳市相关部门及金融机构提供大力支持 [1] - 大股东鼎力相助 [1] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳 市场信心不断增强 [1] - 各地党委政府及合作伙伴给予公司认可和支持 [1] 核心竞争优势 - 产品研发和迭代形成突出竞争力 [1] - 拥有业务素质过硬 具有敬业精神 能扛压的团队 [1] - 将加强与大股东深铁集团融合发展 发挥双方资源禀赋 [2] 发展战略与措施 - 通过战略聚焦 管理提升 经营提振 科技赋能 融合发展等措施推动业务布局优化 [2] - 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 提高不动产全周期运营能力 持续提供好产品好服务 [2] - 树立敬业专业干净的企业文化 健全治理规范内控有效的管理体系 [2] - 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2] 发展目标与承诺 - 坚持用改革方法解决发展问题 在发展中化解风险 [1][2] - 动员各方力量充分调配资源推动公司重归健康发展轨道 [1][2] - 成为新时代房地产转型发展的好企业 [2]

商业板块规模与布局 - 商业板块开业建筑面积总计超1000万平方米 [1] - 商业项目在一二线城市占比超过94% [1] 品牌合作与影响力 - 与超过12,000家品牌建立良好合作 [1] REITs表现与资产运营 - 中金印力消费REIT年化现金流分派率5.24% [1] - 底层资产杭州西溪印象城出租率97.85% [1] - 租金收缴率99.96% [1] - REIT实际分派率实现招募说明书预测水平的103.2% [1] 商业能力建设与服务 - 形成"投融建改管退"全链条能力 [1] - 为GIC、黑石等知名机构提供轻资产运营服务 [1]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]

销售业绩 - 2023年实现销售金额2460亿元 在26个城市排名前三 其中15个城市排名第一 销售回款率达到105.5% [1] - 2024年新开盘14个项目平均销售去化率超过80% 毛利率约为16% [1] - 通过直播自主获客实现年度认购金额67.5亿元 [1] 库存管理 - 年初已取证资源去化金额达1660亿元 去化比例超过60% [1] - 通过现房焕新行动实现年初现房销售352亿元 准现房销售556亿元 [1]

机器人配送创新应用 - 全球首例机器人自主搭乘地铁进行商家配送 在深圳地铁2号线湾厦站完成进站、乘梯、候车、换乘等全流程操作 [1] - 利用地铁空闲时段和空间为沿线站点便利店运送货物 由深铁集团与万科旗下万纬物流合作运营 [1][4] - 配送机器人采用北极燕鸥卡通形象 集成AI调度算法、全景激光雷达和机械底盘等软硬件技术 [6] 深圳地铁运营现状 - 7月11日客运量达1047.02万人次 为今年第24次单日客流突破千万人次 [3] - 2025年五一节和端午节期间接连刷新历年同期客流记录 线网密度、客运强度等指标稳居内地城市第一 [3] - 300余座地铁站厅内设有数量可观店铺 每天为近千万客流提供商业服务 [3] 技术实现细节 - 智能调度系统作为"大脑" 根据订单情况、门店位置、配送时间和地铁运力进行全域最优路径规划 [6] - 全景激光雷达实现站内全景建模 底盘机械结构支持自主乘梯、进出站台及识别列车到站功能 [6] - 41台机器人即可覆盖7-Eleven在深圳地铁所有门店的旺季配送需求 [6] 商业合作价值 - 解决地铁商铺地面配送存在的停车难、成本高问题 显著提升配送效率 [4] - 7-Eleven成为国内首家使用机器人自动配送的便利店 在深圳地铁拥有百余家门店 [4] - 深铁与万科推进战略融合 形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [6] 政策与行业意义 - 2025年被称为"机器人元年" 深圳发布《具身智能机器人技术创新与产业发展行动计划（2025-2027年）》 [7] - 推进全域全时全行业应用场景开放 将城市作为新技术试验场 [7] - 为全球机器人提供新应用场景 展现深圳作为科创中心的创新优势 [7]

公司股价表现 - 万 科Ａ最新股价报6 47元 较前一交易日下跌0 01元 跌幅0 15% [1] - 盘中波动区间为6 45-6 50元 成交金额4 76亿元 [1] 公司基本信息 - 主营业务为房地产开发与经营 是深圳证券交易所上市的房地产行业龙头企业 [1] - 所属板块包括房地产开发 广东板块 AH股等 [1] 行业销售数据 - 7月TOP50上市房企合计销售额1710 2亿元 呈现明显淡季特征 [1] - 在头部房企中 万科7月销售排名回升至第六位 [1] - 前7个月行业销售额前三名为保利发展 绿城中国和中海地产 [1] 资金流向 - 万 科Ａ当日主力资金净流出2544 77万元 [1] - 近五日累计净流出738 44万元 [1]

深圳国资支持措施 - 深圳市国资委提出五大支持措施 包括组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作 [1] - 深圳地铁将承接万科在深圳的部分城市更新项目 交易金额预计超过100亿元 [2] - 通过受让 合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设 [3] - 通过协同 合作等方式提高万科持有的各类投资性房地产的流动性 [3] - 配合万科优化长期股权投资结构 [3] - 积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度 [3] 股东表态与信心 - 深圳地铁董事长辛杰强调深铁长期持有万科股票的初心不变 所谓大股东将减持万科是别有用心的谣言 [1] - 深铁对万科的实质性支持过去从未间断 未来更加强化 [2] - 深铁已经准备了丰富的工具箱 将根据市场情况进行有序释放以支持万科 [2] - 深圳市国资委有充分信心 足够的资金资源和工具帮助万科积极应对 [3] - 深圳地铁董事长辛杰当选万科董事会副主席时表示投资万科是正确的选择 对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化 [3] 公司经营与财务 - 1~9月万科累计合同销售金额2806亿元 排名全行业第二 [6] - 金九银十累计销售金额超638亿元 较此前两月环比增长超四成 [6] - 公司已连续14年保持经营性现金流为正 [6] - 截至三季度末 公司在手资金1037亿元 对短债的覆盖倍数2.2倍 [6] - 年内万科已无境外债务到期 境内待偿还信用债3.8亿元 [6] - 2023年前三季度经营服务业务实现全口径收入405.3亿元 [7] 行业发展与转型 - 商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加 预计到明年下半年这一叠加过程能基本结束 [3] - 房地产仍然是十万亿级别的大市场 常做常有 常做常新 [7] - 将不动产的经营管理能力视作企业未来最重要的竞争力 [7] - 万科在REITs试点中实现突破 旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹 [7] - REITs将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商 [7] 市场波动与回应 - 万科A股10月整体下跌超13% 股价创逾8年新低 [5] - 股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关 [5] - 债券价格异动并非公司基本面出现任何问题 主要是市场情绪波动所致 [6] - 境外市场出现有关公司的不实猜测 导致公司美元债价格出现大幅波动 [6] 公司治理与激励 - 《2023~2025年度奖金方案》将董事会主席和总裁现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩 [8] - 增加年度股价变化作为调节系数 将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标 [8] - 强化股东利益导向 确保股东利益一致 [8] 分析师观点 - 截至2022年末万科总资产占国资比例约35% 辛杰的增选有望进一步增强公司与深铁协同 [4] - 选举决议代表国资股东对公司经营的认可背书和坚定选择 [4] - 万科在首次消费类基础设施REITs申报中抢得先机 为打通商业业务退出路径做出试水 [7]

开发商与物业争议 - 阳光城丽景半岛项目在销售阶段宣传使用万科物业，但实际交付时更换为不知名的臻强物业，且未提前通知业主[1][3][22][24] - 业主对物业更换表示强烈不满，认为臻强物业服务质量与万科存在显著差距，但收费标准相同（2.8元/平/月）[27] - 开发商解释称更换原因是原万科系物业未完成备案，但法律意见指出前期合同仍具约束力[29][44] 项目开发与销售情况 - 阳光城2016年通过收购逸涛万国50%股权进入广州市场，曾在南沙与越秀、星河形成三足鼎立格局[6] - 丽景半岛为南沙新开发大盘，总建面40万㎡，规划10栋住宅共2208户，2021年11月首开3天成交200套，均价2.5-2.6万/㎡[6] - 截至报道时，7A和7B两栋已售457套，6住宅已售210套，3住宅384套未售[7] 交付与后续问题 - 项目曾因开发商资金问题多次停工，2023年5月在南沙住建局介入后重启，最终于2024年7月31日交付7号楼[8][10] - 实际交付品质超出业主预期，但物业纠纷成为主要矛盾点[11][22] - 小区仍有5栋住宅未建成，业主担忧小规模物业公司（参保仅2人）难以胜任长期维护[38][42] 法律与解决方案 - 律师认为开发商单方面更换物业涉嫌违约，业主可通过法律途径主张权益，但诉讼周期较长[44] - 协商方案包括开发商提出的两年物业费减免，但业主核心诉求是恢复原合同约定的万科系物业[31][43] - 成立业委会被视为潜在解决方案，但对新建小区存在实操难度[45]