股价表现 - 截至2025年9月5日收盘价6.59元 较上周6.79元下跌2.95% [1] - 本周最高价6.89元（9月2日） 最低价6.48元（9月4日） [1] - 总市值786.23亿元 在房地产开发板块市值排名3/89 全市场A股市值排名206/5152 [1] 股本结构 - 总注册资本119.307亿元（11,930,709,471元） 无增减变动 [1] - H股法定股份数目2,206,512,938股 A股法定股份数目9,724,196,533股 每股面值1元 [1] - 已发行股份总数与法定股份数目一致 无库存股 [1] 公司治理 - 根据香港联交所及深交所规则披露证券变动月报表 [1] - H股代码02202（香港上市） A股代码000002（深圳上市） [1] - 报告期内无股份期权、可换股票据、权证或其他发行安排 [1]

股价表现与交易动态 - 香港中旅股价一度上涨超过13% 截至发稿时上涨8.22%至1.58港元 成交额达3.1亿港元[1] - 公司通过中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下两家子公司股权[1] - 具体收购包括吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权及北京万冰雪体育有限公司75%股权[1] 项目运营预期与战略布局 - 中金预计项目将于2025年下半年完成交割 稳定期年游客量超过35万人次 年收入超过3亿元人民币[1] - 公司聚焦宁夏 云南 新疆 广西四大自然人文景区目的地 采用轻重并举模式构建品牌标杆[1] - 花旗指出公司酒店业务表现提升 运输及旅行证件业务保持稳定 抵消了投资物业公允价值亏损和主题公园减值的负面影响[1]

股价表现与交易动态 - 香港中旅股价一度上涨超过13% 截至发稿时上涨8.22%至1.58港元 成交额达3.1亿港元 [1] - 公司通过中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下两家子公司股权 [1] - 具体收购包括吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] 项目运营预期 - 收购项目预计于2025年下半年完成交割 [1] - 项目稳定期年游客量预计超过35万人次 年收入超过3亿元人民币 [1] - 中金预计该项目将为公司贡献增量利润 [1] 业务发展战略 - 公司聚焦宁夏 云南 新疆 广西四大自然人文景区目的地 采用轻重并举模式构建品牌标杆 [1] - 花旗指出公司营运及业务发展质量改善 酒店业务表现提升 运输及旅行证件业务保持稳定 [1] - 业务改善抵消了投资物业公允价值亏损及主题公园减值的负面影响 [1]

股份数据 - 截至2025年8月底H股法定/注册股份数目为2,206,512,938股，面值1元，股本2,206,512,938元[4] - 截至2025年8月底A股法定/注册股份数目为9,724,196,533股，面值1元，股本9,724,196,533元[4] - 截至2025年8月底法定/注册股本总额为11,930,709,471元[4] - 截至2025年8月底H股已发行股份总数为2,206,512,938股，库存股份为0[5] - 截至2025年8月底A股已发行股份总数为9,724,196,533股，库存股份为0[5] 其他信息 - 公司披露截至2025年8月31日的证券变动月报表[1] - 股份期权不适用[6] - 有关香港预托证券资料不适用[7] - 呈交者为田钧先生，职衔为联席公司秘书[8]

股份与股本 - 截至2025年8月底，公司H股法定/注册股份2,206,512,938股，法定/注册股本2,206,512,938元，本月无增减[1] - 截至2025年8月底，公司A股法定/注册股份9,724,196,533股，法定/注册股本9,724,196,533元，本月无增减[1] - 2025年8月底公司法定/注册股本总额为11,930,709,471元[1] - 截至2025年8月底，公司H股已发行股份2,206,512,938股，库存股份0，本月无增减[2] - 截至2025年8月底，公司A股已发行股份9,724,196,533股，库存股份0，本月无增减[2]

行业组织架构演变 - 房地产行业从增量时代转向存量时代 三级组织架构模式不再适配企业发展[1] - 行业头部企业包括万科 恒大 碧桂园 华润 中海 保利 融创等曾采用三级管理架构[1] - 行业趋势转向二级管控模式 即总部直接管理城市公司 缩短决策链条[1][16] 万科管理层重大调整 - 2025年1月27日进行最高领导层调整 郁亮被降级为副总裁 朱旭卸任董事会秘书等职务 祝九胜彻底淡出管理层[3] - 新任董事会主席辛杰来自深圳市地铁集团 新高管团队均具有深圳国资背景[4][5] - 2月5日宣布多位来自深圳国资系统的高管任命 涉及战略投资 财务 法务等核心部门[7] 组织架构全面重组 - 8月25日宣布40年来最大组织调整 撤销开发经营本部 总部设立13大职能中心[9] - 取消9大区域公司 改为16个由总部直接管控的城市公司[11] - 组织架构从三级管控回归二级模式 结束近20年的三级架构体系[11][12] 区域业务重组详情 - 16个新城市公司包括北京 山东 东北 津冀 上海 苏皖 苏南 浙江 深圳 莞珠 广佛 福建 西北 西南 华中 云桂[12] - 大部分区域总经理保留原万科人选 仅北京公司由深铁派系人员担任正副总经理[13] - 原九大区首中三人调往总部业务线 四人留任一线 一人降职 一人疑似离职[13] 经营业绩表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2%[19] - 上半年净亏损108.6亿元 归属于上市公司股东净利润亏损119.5亿元[19] - 北京区域营收83.63亿元 同比下降42.81% 占总收入10.72%[13] 深铁集团深度介入 - 深铁集团2024年因万科亏损影响录得334.6亿元亏损[18] - 2025年上半年深铁净利润-32.68亿元 对万科投资损失32.03亿元[18] - 深铁年内累计向万科提供8笔借款 总金额243.69亿元[18] 行业对比与历史定位 - 万科曾为行业标杆 首创职业经理人机制 首个上市房企 首个业委会成立者[15] - 2025年多家房企已完成二级管控调整 包括中交地产 中国金茂 招商蛇口[16] - 万科此轮调整较同行迟缓 因体量庞大调整难度较高[16]

战略合作框架 - 深铁 万科与通力电梯签署战略合作协议 设立通力电梯大湾区智慧物流中心 配套电扶梯产品装配中心与展示中心 [1] - 万科提供定制化仓储运营服务 依托智能化物流系统与区域配送网络优化大湾区供应链 [1] - 深铁依托轨道交通网络优势支撑物资流转 [1] 合作效益与区域影响 - 智慧物流中心作为通力南方供应链核心枢纽 辐射大湾区城市群 预计香港更新改造方案配送时间缩短20% [1] - 通力在深圳前海建立南方总部 2026年初投用 形成中国"双总部、协同联动"格局 提升本地化响应速度 [2] 业务协同拓展 - 通力与万科强化住宅及商业领域新梯业务合作 深化数字化维保与更新改造业务 提供定制化全生命周期解决方案 [1] - 合作延伸至海外协同 强化供应链协同提升项目交付效率 [1] 科技能力应用 - 深铁运用万科科技储备能力 合作运营"轨道交通+机器人配送"项目 利用地铁平峰时段完成零售门店末端配送 [3] - 万科旗下万纬物流集成研发配送机器人及智能调度系统 [3] - 万物云推行H类真人 R类机器人 A类智能体三类员工协作模式 首批6名AI员工转正上岗 GC平台升级2.0版本实现多AI代理协作 [4] 战略转型方向 - 万科推动多元场景与复合业态融合发展 在物流 商业运营 公共基础设施维护领域开展全方位合作 [2] - 万科与各地政府 龙头企业 产业投资机构协同创新 完善生态圈建设 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入72.84亿元 同比下滑21.7% [1] - 净利润-32.68亿元 归属于母公司净利润-33.61亿元 较上年同期-37.93亿元有所收窄 [1] - 对联营企业和合营企业的投资收益录得-32.03亿元 主要受万科投资拖累 [1] - 总资产7932.32亿元 总负债4796.20亿元 所有者权益3136.11亿元 [1] 万科关联影响 - 持有万科27.18%股份 为第一大股东并介入经营 [1] - 长期股权投资814.05亿元 占总资产10.26% [1] - 2025年内累计向万科提供8次借款支持 总金额达243.69亿元 [1] - 2017-2025年通过股权和债务融资累计向万科投入近950亿元 [2] 业务板块表现 - 地铁/铁路运营及管理设计板块营业收入55.92亿元 同比增长16.34% [2] - 该板块业务成本68.6亿元 同比增长13.66% 产生12.68亿元成本缺口 [2] - 站城一体化开发业务营业收入16.25亿元 同比大幅减少63% [3] - 站城一体化业务成本8.39亿元 同比下降69.9% 毛利率提升11.84个百分点至48.38% [3] 房地产开发动态 - 深铁阅云境人才房项目两次推盘均实现"日光盘" 其中1月推盘1小时售罄 销售金额突破7亿元 [4] - 前海时代尊府项目4月推盘1小时去化超九成 销售金额约19亿元 8月推盘去化81% 成交金额13.8亿元 [4] - 上半年深铁置业完成认购销售55.26亿元 交付房屋1121套 面积18.85万平方米 [4] - 年内计划推出4300套房源 涵盖人才房、商品房、公寓等多类型产品 [4] 投资与资金压力 - 上半年完成固定资产投资442.82亿元 同比增长34% [2] - 在建17条线路及西丽枢纽等重大工程需持续资金投入 [2] - "地产反哺地铁"模式因房地产行业下行面临挑战 [2] - 站城一体化开发业务营收占比降至22.3% 为近年来首次跌破三成 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年亏损119.5亿元，同比增长21.3%，达到盈警上限 [3] - 房地产开发毛利率仅2.6%，同比下降3个百分点；物业服务毛利率13.9%，微升0.3个百分点 [3] - 经营现金净支出30.4亿元，资金情况紧拙 [6] 销售与市场地位 - 上半年销售金额691.1亿元，同比锐减45.7% [3] - 销售额跌幅远超百强房企平均11.8%的降幅，行业排名跌至第七位 [5][9] - 存货4,625亿元，较去年底下降10.9%，新增土地储备力度薄弱 [9] 负债与偿债能力 - 净负债比率达90.4%，较2024年底上升9.8个百分点 [4] - 有息负债总额3,642.6亿元，占总资产30.5% [4] - 一年内到期负债1,533.7亿元，现金及现金等价物693.5亿元，未能覆盖短期债务 [4] 股东支持与治理变化 - 深铁集团累计提供238.8亿元股东贷款，条件优于市场惯例 [7] - 管理层全面更替，深铁集团董事长辛杰出任主席，实现国资化管控 [7] - 大股东支持暂避债务违约，但业务经营未获根本改善 [8] 行业环境与转型挑战 - 房地产行业泡沫爆破，高杠杆模式难以为继，面临深度调整 [7][9] - 公司需向高质量、精细化转型，或加强物业服务业务比重 [9] - 摩根士丹利预测亏损可能持续至2027年，2025年全年销售额预计下降30%至40% [4]

万科剥离冰雪业务 - 万科将旗下冰雪业务核心资产（吉林松花湖度假区75%股权及北京万冰雪体育公司75%股权）出售予香港中旅 [2][4] - 交易包含重资产松花湖度假区（占地220公顷、50条雪道、日接待1.5万人次）和轻资产万冰雪管理平台（2024-2025雪季管理7家滑雪区、115条雪道、年接待200万人次） [4] - 交易金额未对外披露但已基本完成 [3] 冰雪业务发展历程 - 冰雪业务始于2011年吉林松花湖项目考察，2015年正式运营，2017年成立独立冰雪事业部并列为集团核心新业务 [5] - 业务布局包括自持的吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场及轻资产输出的北大壶滑雪度假区 [5] - 2020年冰雪业务收入仅占集团总营收1.03%，同年冰雪事业部被并入酒店及度假事业部 [11] 业务剥离背景 - 冰雪产业存在投入大、周期长、回报慢特性，依赖"以地养雪"模式（例如2016-2017雪季松花湖雪场营收1.1亿元，地产销售超3亿元） [8][10] - 2024年万科全年亏损494.8亿元且面临债务集中兑付压力 [13] - 2023年4月宣布"瘦身健体"计划，逐步退出非主业业务（仅保留综合住区开发、物业服务和租赁公寓三项主业） [14][15] 香港中旅战略布局 - 香港中旅2025年上半年收入19.74亿港元（同比降7.6%），亏损7476万港元（同比降174.5%） [18] - 截至2024年底投资运营约60家国内外景区（含18家5A景区和18家4A景区），但冰雪旅游板块相对欠缺 [20] - 通过收购获得6个室外滑雪场、1个室内滑雪场及11家滑雪学校，计划扩充雪道并更新设备 [21][23] 行业趋势变化 - 房企集体撤离文旅板块（如万达2017年以438.44亿元出售13个文旅项目予融创，融创2022年后处置文旅资产回笼资金） [26] - 国有企业正成为文旅资产主要接盘方，推动行业从地产驱动向专业运营模式转变 [27][28] - 专业文旅运营商采取长期持有、精细运营模式替代原有地产反哺逻辑 [28]