来源：北京商报 作者：宋亦桐 随着消费贷贴息逐步推广，有关房贷贴息的讨论也逐渐升温，此前部分地区已落地试点，引发市场对全 国性政策落地的预期。这一政策以财政补贴填补息差缺口，让购房者获得直观减负，有效降低入市门 槛、激活住房需求。在银行净息差持续收窄、盈利承压的背景下，若通过财政贴息的方式将让利主体从 银行端转移至财政端，或可在一定程度上缓解房贷业务中"让利购房者"与"保盈利"之间的矛盾，进而一 定程度上保护银行息差水平。 房贷贴息话题升温 自2023年以来，个别地区试点房贷贴息政策。在消费贷财政贴息路径成熟之后，房贷贴息是否也会迎来 统一落地的讨论也有所升温。 从各地此前试点的政策来看，呈现出鲜明的共性特征，即区域限定、首套优先、额度封顶、期限明确， 同时不同城市的政策又根据本地实际情况存在差异化设计。其中，武汉市在2025年9月底发文明确，今 年10月1日至12月31日期间，在东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、长江新区、黄陂区等重点区 域，以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭，可按初始贷款金额的1%获得利息补贴，单户最高补贴2 万元，补贴分两年等额发放。 相较于武汉的短期试点，长春作为较早探索房贷贴息 ...

房贷贴息政策的背景与现状 - 市场对房贷贴息政策关注度高，源于对其积极作用的预期及地方试点[1] - 自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等部分城市已尝试推出区域性房贷贴息政策[1] - 政策主要通过地方政府提供利息补贴，以降低购房者月供压力[1] 房贷贴息政策的潜在影响与意义 - 政策有助于增加居民实际购买力，释放被房贷挤压的消费空间，符合扩大内需的政策方向[2] - 在净息差持续收窄制约LPR下调的背景下，贴息政策若能不损害银行净息差并助力房贷资产稳步增长，银行将乐见其成[2] - 购房者作为直接受益者，可减轻月供负担，提升可支配收入，缓解月供挤压消费的问题[2] - 对于房地产市场，通过降低购房成本，可适度刺激刚性和改善性住房需求，着力稳定市场[2] - 政策积极效用不局限于楼市，对于盘活内需大盘同样具有积极意义，提振消费已被确立为推动经济高质量发展的核心战略之一[2] - 通过补贴房贷利息，既能推动房地产市场回稳，也能直击消费者痛点，达到促消费的目标[3] 房贷贴息政策实施中需关注的问题 - 需关注财政可持续性问题，避免大规模贴息增加地方政府债务压力，因此需统筹中央与地方财力，避免加剧财政失衡[3] - 在资金统筹方面，可参考消费贷的贴息政策，央地之间如何分配，尤其是地方财政压力如何缓解都是必答题[3] - 在期限方面，可设定政策实施期限，并逐步退坡，避免长期补贴扭曲市场[3] - 贴息的力度需要谨慎把控，避免过度贴息政策可能诱使银行过度扩张房贷业务，埋下金融风险隐患[3] - 需要精准施策，优先支持首套房、改善型普通住房需求[3]

文章核心观点 - 市场广泛讨论并预期“购房贴息”政策出台 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息效果 旨在缓解银行经营压力并降低购房者成本 借鉴财政贴息消费贷的成功模式 有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策 通过财政补贴部分贷款利息降低购房成本 [2] - 主要操作模式分为两类 一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积分级给予2%、1.5%、1%的财政贴息 [3] - 第二类是按贷款利息百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 根据人才层次按购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [3] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [4] - 政策效果已初步显现 南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长17.5%、15.0% 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长18.7%、5.7% [6] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 降低购房门槛 带动住房交易活跃度提升 促进房地产市场修复 [8] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [9] - 政策预期反映在资本市场 2025年12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [11] 政策逻辑与可行性 - 业内对贴息落地持积极预期 认为房价需要内在利率平衡 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 [12] - 银行净息差持续承压制约房贷利率下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [12] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 新购房群体风险承受能力提升 是信用风险更小的优质客户 [12] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [13] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设首付比例50% 贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [9] - 方正证券预测 政策可能分步推进 优先覆盖新增首套房贷 年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元 对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [10] 境外先例 - 中国香港出台居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 为鼓励生育 自2024年4月1日起满足条件的家庭可额外扣除2万港元 即扣除限额提高至12万港元 [7] - 美国在金融危机期间出台住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP） 通过下调存量房贷利率或调整再融资条件 有效降低居民房贷压力 [7]

万科事件与市场反应 - 午后1点32分，万科A的涨停板被一笔27.38亿元的巨额买单一举封死，该金额相当于当日成交额的21% [1] - 万科H股一度飙涨19%，境内债“22万科04”暴涨42%触发临停 [1] - 万科多只境内债涨幅超过30%，其中“23万科01”涨34%后临停，“21万科06”涨33%后停牌 [3] 房地产板块整体表现 - 整个房地产板块应声而起，华夏幸福、财信发展等6只A股地产股紧跟涨停 [1] - 港股内房股融创、世茂等涨幅均超10% [1] - 截至12月10日，房地产ETF单日涨幅达3.61%，主力资金净流入规模创近三个月新高 [7] 关键个股涨幅详情 - 万科A涨幅为+10.06%，现价5.25元 [2] - 世联行涨幅为+10.07%，现价3.17元 [2] - 南都物业涨幅为+10.02%，现价13.51元 [2] - 财信发展涨幅为+9.94%，现价3.98元 [2] - 华夏幸福涨幅为+9.92%，现价2.66元 [2] - 广宇集团涨幅为+9.91%，现价3.77元 [2] - 保利发展涨幅为+4.88%，现价6.66元 [2] - 金地集团涨幅为+5.10%，现价3.30元 [2] 事件直接导火索 - 市场情绪逆转的导火索是当天上午10点召开的“22万科MTN004”债券持有人会议 [2] - 这笔20亿元的中期票据展期方案最终通过：本金兑付延期一年至2026年12月15日，票面利率维持3% [3] - 展期方案新增了深圳地铁等国企的担保增信措施 [3] 债务风险化解进展 - 债券持有人同意展期且未要求额外罚息，国资担保方案削弱了违约预期 [5] - 深铁集团累计向万科提供了307.96亿元的借款 [9] - 12月5日，碧桂园境外债务重组计划获香港法院认许令，137.7亿元境内债务重组方案也已通过 [5] - 龙头房企债务风险“拆雷”进程加速，市场开始重新评估行业底部特征 [5] 政策面积极信号 - 近期市场频繁讨论的“房贷贴息”政策被多家机构视为潜在利器 [5] - 华泰证券研报指出，此类政策可通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，直接降低购房成本 [5] - 深圳、武汉等地已试点购房贷款贴息，若推广至全国，可能成为刺激刚需入市的关键抓手 [5] - 方正证券数据显示，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，居民购房杠杆率处于高位，政策优化空间充足 [7] 资金与机构动向 - 12月初两个交易日内，一机构席位连续买入万科A 25.71亿元，某营业部斥资35.21亿元扫货 [7] - 这种规模的资金集中涌入，反映出部分投资者对地产板块估值修复的强烈预期 [7] 行业基本面边际变化 - 一线城市二手房成交量的回暖被部分分析师视为市场触底的前置信号 [7] - 尽管新房销售仍处下行通道，但核心城市二手房交易活跃度提升，暗示真实居住需求正在逐步释放 [7] - 万科2025年前三季度销售额同比下滑超四成，行业整体亏损面仍在扩大 [9] 行业模式转型 - 行业正在从“高杠杆、高周转”转向“开发+经营”并重，商业运营、物管、长租公寓等轻资产赛道成为新战场 [7] - 万科的物管服务、华夏幸福的产业园区运营等业务线近期被资本重点关注，部分业务估值已开始与开发主业分化 [7] 市场核心逻辑与展望 - 债务化解路径的清晰化是本轮反弹的核心逻辑，体现了“以时间换空间”的化债思路 [9] - 政策底、债务底相继显现，销售底是否即将到来成为下一个博弈焦点 [9] - 这种债券与股票的联动上涨，在近期地产板块中罕见 [4]

文章核心观点 - 国内市场在12月底整体表现受到压制 两个近期热点板块——房地产和人工智能产业链出现显著降温 其背后的驱动因素主要是市场传闻被证伪以及海外市场情绪的传染 [3] 两个热点大降温 12月底的机会值不值得抓 - 国内市场几乎所有重要板块均出现回撤 仅电网设备等零星板块小幅上涨 [3] - 房地产板块热度降温 前一日走强的两大推动因素均难经推敲 一是关于万科债务获国资支持的传言仍未妥善解决 二是传闻中的全国千亿级房贷贴息政策被过度夸大 [3] - 人工智能产业链整体跌幅超过2% 从亢奋状态迅速冷却 其中光模块龙头公司深度回踩3%至4% [3] - 人工智能行业降温受海外消息影响 美股算力硬件龙头甲骨文盘后股价暴跌11% 市场对其新兴AI数据中心业务大举烧钱购芯片建数据中心的模式态度转变 投资者更加关注真实的现金流回报 [3] 美联储开启呵护模式 托底力量有多大 - 该部分内容在提供的文档摘要中未展开 根据任务要求跳过

宏观固收 - 11月CPI同比上涨0.7%符合预期 环比略降0.1% 核心CPI同比上涨1.2% PPI同比下降2.2%低于预期的-2% 环比上涨0.1% [5] - 财政部发布2025年到期续作特别国债发行的有关安排 [6] - IMF预计中国经济在2025年和2026年将分别增长5.0%和4.5% [7] - 债市延续回暖 超长端利率债显著回暖 国开债表现继续好于国债 午后市场传闻发酵 国债期货主力合约普涨 30年期主力合约涨0.3% 资金面宽松价格走低 [7] - 美联储宣布降息25个基点 [8] 权益市场 - 市场呈现探底回升走势 下方存在较强承接力量 算力硬件方向是带动指数反弹的关键 其午后回暖引领指数企稳回升 该方向核心标的的持续性将是重要观察指标 [9] - 在福建本地股行情分化加剧的背景下 海南板块盘中表现活跃 其后市能否形成持续性表现对维系市场短线情绪热度较为关键 [10] - 商务部明确推广“胖东来模式”并聚焦下沉市场 为零售业转型指明方向 实体零售的竞争正从单纯的价格和规模转向精细化运营、人性化服务和深度数字化融合的高质量发展阶段 [10] - 海南自贸港全岛封关运作及其“十五五”规划 标志着其正式迈入更高水平的开放新阶段 投资前景可概括为短期看消费回流与政策红利直接兑现 中期看现代服务业与特色产业集群培育 长期看其作为中国面向太平洋和印度洋的重要开放门户的战略价值 [10]

南下资金整体流向 - 12月11日，南下资金净买入港股7.91亿港元，其中港股通(深)净买入11.11亿港元，港股通(沪)净卖出3.2亿港元 [1] - 当日获得南下资金净买入的主要个股包括：美团-W 12.79亿港元、小米集团-W 10.09亿港元、贝壳-W 6.47亿港元、农业银行 3.48亿港元 [1] - 当日遭遇南下资金净卖出的主要个股包括：中国海洋石油 5.17亿港元、阿里巴巴-W 4.17亿港元、中芯国际 4.03亿港元、中兴通讯 3.58亿港元、华虹半导体 2.57亿港元、建设银行 1.96亿港元、腾讯控股 1.15亿港元 [1] 个股资金流向与市场表现 - 南下资金已连续10日净买入小米集团-W，累计净买入84.0743亿港元 [3] - 南下资金已连续4日净买入农业银行，累计净买入13.4172亿港元 [3] - 南下资金已连续3日净卖出中芯国际，累计净卖出9.7263亿港元 [4] - 12月11日，中兴通讯股价下跌13.1%，南下资金净卖出1.84亿港元 [3] - 12月11日，长飞光纤光缆股价上涨4.3%，但南下资金净卖出1.55亿港元 [3] 公司及行业动态 - **美团-W与阿里巴巴-W**：摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，外卖行业竞争预计在第三季度达到顶峰，并从第四季度开始趋缓，两家公司均承诺确保理性竞争 [5] - **小米集团-W**：公司于12月11日斥资约9720万港元回购230万股B类股份，回购价格区间为每股42.22港元至42.28港元 [5] - **贝壳-W**：市场对房贷贴息政策讨论增多，有观点认为若政策落地可激发潜在购房需求，但需明确贴息资金来源 [6] - **中国海洋石油**：大宗商品交易商Trafigura警告，全球原油市场明年或面临“超级供应过剩”，新增产能将在需求增速放缓背景下集中释放，同时印度预计将超越中国成为全球石油需求增长最大贡献者 [6] - **中芯国际**：有消息称美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，相关安排细节正在敲定，并可能适用于其他芯片公司 [6] - **中兴通讯**：公司公告已知悉涉及美国《反海外腐败法》合规性调查的媒体报道，正与美国司法部沟通并将通过法律手段维护权益 [7]

市场整体表现 - 港股三大指数高开低走集体收跌 恒生指数跌0.04%或10.27点至25530.51点 恒生国企指数跌0.23% 恒生科技指数跌0.83% 全日成交额1824.77亿港元 [1] - 券商分析认为港股对外围风险敏感 美联储降息路径不明 叠加12月限售股解禁高峰及基本面承压 市场易受流动性冲击 潜在反弹时间点或在12月中下旬至明年1月初 短期仍处左侧阶段 [1] 蓝筹股表现 - 汇丰控股股价创新高 收盘涨2.06%至114港元 成交额24.73亿港元 贡献恒指43.23点 美联储降息并宣布本月开始扩大资产负债表购买400亿美元短期国债 美银证券预计其明年香港存款及亚洲财富管理业务将显著增长 [2] - 部分蓝筹股上涨 翰森制药涨1.98%贡献恒指2.02点 恒基地产涨1.74%贡献恒指1.16点 [2] - 部分蓝筹股下跌 阿里健康跌3.95%拖累恒指2.12点 金沙中国跌2.31%拖累恒指1.89点 [2] 热门板块与行业动态 - 风电股涨幅居前 金风科技涨5.23% 东方电气涨4.38% 行业维持高景气度 2025年1-10月陆上风机平均中标单价同比上涨6.86%至1618元/kW 含塔筒单价同比上涨9.78%至2096元/kW 主机厂商盈利有望回暖 同时风机出海需求旺盛 金风科技等企业2025年上半年海外订单同比高增 [3] - 锂电股表现活跃 宁德时代涨1.93% 赣锋锂业涨1.37% 天齐锂业涨0.67% 产业链涨价潮持续 德加能源宣布自12月16日起电池产品售价上调15% 孚能科技部分产品已涨价 12月样本企业电池排产143.3GWh 环比增长2.3% 湿法隔膜等材料近期也大幅调价 [4] - 芯片股延续跌势 华虹半导体跌4.8% 中芯国际跌2.26% [4] - 美国允许英伟达向中国出口H200 AI芯片 但将从销售额中抽取25%分成 开源证券认为此举或推动国产大模型升级并扩大对国产算力芯片需求 长期利好国产芯片板块 [5] - 内房股普遍回落 雅居乐集团跌7.58% 融创中国跌2.22% 中国海外宏洋集团跌1.47% 近期市场对房贷贴息政策讨论增多 分析认为若政策落地可激发潜在购房需求 [6] - 大型科技股普遍下跌 阿里巴巴跌1.7% 腾讯跌0.25% [3] - 博彩股、光伏股、苹果概念股等板块承压 [3] 热门异动个股 - 中兴通讯股价重挫13.08%至27.5港元 公司公告回应涉及美国《反海外腐败法》合规性调查的报道 正与美国司法部沟通 目前生产经营一切正常 [7] - 红星美凯龙股价跌14.39%至1.19港元 公司公告A股股价异常波动 目前经营正常 但2024年及2025年前三季度营收和净利润均有所下降 存在业绩亏损风险 [8] - 蓝思科技高开低走 收盘涨2.05%至25.92港元 公司拟收购裴美高国际100%股权 后者持有元拾科技95.1164%股权 目标集团从事服务器机柜及液冷模组业务 元拾科技已获得英伟达RVL认证 [9] - 亚洲富思复牌飙升80.87%至0.208港元 公司宣布获香港联丰物产提出部分要约收购 要约价每股0.258港元 较停牌前溢价约124% 拟收购股份占已发行股本50.77%至65% [10]

市场行情表现 - 内房股普遍回落，雅居乐集团跌6.06%报0.31港元，世茂集团跌4.17%报0.207港元，融创中国跌2.96%报1.31港元，富力地产跌1.56%报0.63港元 [1] - 12月10日午后，A股地产龙头万科A直线封死涨停，港股万科一度涨超17% [1] 政策动态与市场讨论 - 近期市场有关房贷贴息政策的讨论明显增多 [1] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，部分城市已执行房贷贴息政策，可降低购房者房贷压力，但需明确贴息资金来源是银行还是财政 [1] - 若房贷贴息政策能够落地，可以激发潜在的购房需求 [1] 行业研究观点 - 华创证券研报指出，当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政对经济有拖累 [1] - 上述问题对地产行业有负面影响，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力 [1] - 在此背景下，寻找地产alpha（超额收益）尤为重要 [1]

市场行情与股价表现 - 内房股普遍回落，雅居乐集团跌6.06%至0.31港元，世茂集团跌4.17%至0.207港元，融创中国跌2.96%至1.31港元，富力地产跌1.56%至0.63港元 [1] - 12月10日午后，A股地产龙头万科A直线封死涨停，港股万科一度涨超17% [1] 政策动态与市场讨论 - 近期市场有关房贷贴息政策的讨论明显增多 [1] - 部分城市已经执行了房贷贴息政策，此举可降低购房者房贷压力，但需明确贴息资金来源是银行还是财政 [1] - 若房贷贴息政策能够落地，有望激发潜在的购房需求 [1] 行业现状与机构观点 - 华创证券指出，当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政对经济造成拖累 [1] - 上述问题对地产行业有负面影响，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力 [1] - 在此背景下，寻找地产alpha（超额收益）尤为重要 [1]