信用评级 - 联合资信维持公司主体长期信用等级为AAA，多只债券信用等级为AAA，评级展望稳定[5][76] 业绩数据 - 2022 - 2024年合并口径现金类资产分别为864.64亿元、889.53亿元、1004.14亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径营业总收入分别为1830.03亿元、1750.08亿元、1789.48亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径利润总额分别为158.17亿元、139.89亿元、90.90亿元[22] - 2022 - 2024年合并口径营业利润率分别为15.00%、12.37%、10.73%[22] - 2022 - 2024年公司本部口径营业总收入分别为11.32亿元、3.31亿元、16.85亿元[22] - 2022 - 2024年公司本部口径利润总额分别为4.60亿元、27.15亿元、184.56亿元[22] - 2024年公司实现营业总收入1789.48亿元，利润总额90.90亿元[31] - 2024年公司全口径签约销售金额2193亿元，销售规模在克而瑞房企销售榜中排第五[38] - 2024年公司拿地均价达2.77万元/平方米，销售业绩主要由核心10城贡献[38] - 2024年公司资产运营收入71.50亿元[38] - 2024年开发业务收入1563.61亿元，占比87.38%，毛利率15.58%[43] - 2024年资产运营收入71.50亿元，同比增长20.53%，占比4.00%，毛利率1.35%[43] - 2024年城市服务收入154.37亿元，毛利率同比上升2.23个百分点，占比8.63%，毛利率10.87%[43] - 2024年权益口径拿地支出约335亿元，同比大幅下降61.36%，一线城市投资占比达59%，截至年底权益口径土地储备1635.23万平方米[44] - 2024年全口径地价支出额486亿元，新开工面积436万平方米，竣工面积1151万平方米，销售面积936万平方米，销售金额2193亿元，同比下降25.31%，销售均价2.34万元/平方米[49] - 2024年公司新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，资产运营收入达71.50亿元[50] - 截至2024年底，土地出租平均出租率93.31%，出租性物业合计平均出租率84.03%[52] - 截至2024年底，招商积余物业管理面积3.65亿平方米，2024年新签年度合同40.29亿元，实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%；净利润8.69亿元，同比增长17.71%[52] - 2024年底存货中完工开发产品占比较上年底提升3.91个百分点至23.39%，存货累计计提减值准备74.29亿元[57] - 2024年末公司所有者权益较年初下降3.35%至2867.45亿元，全部债务较年初增长4.04%至2304.86亿元[60] - 2024年末公司调整后资产负债率和全部债务资本化比率分别为60.07%和44.56%[60] - 2024年公司融资结构中银行借款占63%、债券占28%、信托及其他占9%，1年之内到期债务占23%、1 - 2年占28%、2 - 3年占29%、3年以上占21%[61] - 2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP[61] - 2024年公司营业总收入1789.48亿元，利润总额90.90亿元，营业利润率10.73%，总资本收益率1.51%，净资产收益率1.46%[66] - 2024年公司经营活动现金流量净额319.64亿元，投资活动现金流量净额31.58亿元，筹资活动现金流量净额 - 234.05亿元[68][69] - 2024年公司短期偿债指标流动比率158.98%、速动比率63.42%、经营现金/短期债务0.61倍、现金类资产/短期债务1.92倍；长期偿债指标经营现金/全部债务0.14倍、经营现金/利息支出1.92倍[70] - 2024年公司营业总收入1789.48亿元，利润总额90.90亿元，EBITDA163.34亿元[82] - 2024年公司存货周转次数0.39次，总资产周转次数0.20次，现金收入比90.09%[82] - 2024年公司资产负债率66.67%，调整后资产负债率60.07%，流动比率158.98%[82] - 2022 - 2024年现金类资产分别为259.97亿元、288.58亿元、298.22亿元[83] - 2022 - 2024年应收账款分别为25.18亿元、17.85亿元、16.90亿元[83] - 2022 - 2024年营业总收入分别为11.32亿元、3.31亿元、16.85亿元[83] - 2022 - 2024年利润总额分别为4.60亿元、27.15亿元、184.56亿元[83] - 2022 - 2024年销售债权周转次数分别为0.45次、0.15次、0.97次[83] - 2022 - 2024年现金收入比分别为20.19%、309.61%、18.21%[83] - 2022 - 2024年营业利润率分别为12.23%、4.84%、44.42%[83] - 2022 - 2024年资产负债率分别为87.07%、81.67%、80.25%[83] - 2022 - 2024年EBITDA利息倍数分别为1.21倍、6.16倍、16.37倍[83] - 2022 - 2024年全部债务/EBITDA分别为42.98倍、35.63倍、6.12倍[83] 未来展望 - 2025年公司继续锚定行业“五强”目标，开发、资产运营、物业服务各有发展策略[53][54] 公司结构 - 2024年11月20日，公司完成董事会、监事会换届选举，蒋铁峰任董事长，朱文凯任总经理[40] 其他 - 公司在股东背景、开发经验及品牌力方面优势显著，土地储备城市分布继续优化[15] - 房地产行业销售压力增大，公司项目销售受一定影响，开发业务毛利率继续下降[15] - 公司资产运营业务在建及拟建项目规模较大，未来有一定资本支出压力[15] - 公司项目布局进一步优化，整体债务杠杆一般且再融资渠道畅通[16] - 公司股东背景强，在项目资源获取及融资等方面获招商局集团有力支持[19] - 公司持续优化项目城市布局，加大核心一二线城市项目获取，楼面均价呈增长态势[19] - 公司财务政策稳健，融资渠道畅通，债务负担适当，债务结构合理，融资成本压降[19] - 公司指示评级和个体调整情况较上次评级均未发生变动，外部支持调整因素和调整幅度较上次评级未发生变动[21] - 截至2024年底，公司股本90.61亿元，招商局集团直接持股50.84%，通过子公司持股4.52%[31] - 截至2024年底，公司资产总额8603.09亿元，所有者权益2867.45亿元，含少数股东权益1757.38亿元[31] - 截至2025年3月底，公司有多笔存续债券，发行规模和债券余额从2.60亿元到40.00亿元不等[33] - 联合资信评级且尚处存续期的债券中，24招商蛇口GN001发行规模和债券余额均为2.60亿元，到期兑付日为2027 - 10 - 24[27] - 24招商蛇口GN001债项和主体评级结果均为AAA/稳定，评级时间为2024/10/11[28] - 投资性房地产用于贷款抵押的账面价值占比为13.55%，截至2024年底受限资产比例仅10.28%[57] - 德勤华永对公司2022－2024年财务报表出具标准无保留意见审计结论[55] - 截至2024年底公司获得银行授信额度合计2847亿元[71] - 截至2024年底公司本部货币资金较年初增长5.22%至298.14亿元，所有者权益较年初增长9.76%至686.40亿元[72] - 2024年公司本部营业总收入16.85亿元，利润总额184.56亿元[72] - 公司累计绿色建筑认证项目数量518个，占比70.77%，其中超低/近零/零能耗项目为35个[73] - 2024年公司清洁能源耗用量441.86万千万时，温室气体排放总量为32.52万吨二氧化碳当量，综合能耗为0.0053吨标准煤/万元，综合水耗为0.2758吨/万元[73] - 2024年公司纳税总额218.98亿元，员工总人数49501人，培训时长2206368小时，供应商总数50939家，对外捐赠资金1800万元，新开工保障性住房建筑面积13.00万平方米[73] - 深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司注册资本金1468.17亿元，间接持股比例50.00%[81]

债券发行 - 公司发行不超过129.30亿元公司债券获证监会注册[1] - 本期债券发行规模不超过8亿元（含8亿元）[1] 债券名称 - 本期债券名称变更为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”[1] - 名称变更不改变原签订的与本期公司债券发行相关法律文件的效力[1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年6月经营简报，销售仍降但行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度达40%，公开市场融资畅通 维持2025 - 2027年盈利预测，预计归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为13.9、12.9、11.8倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源充足，维持“买入”评级 [6] 各部分总结 销售情况 - 2025年6月，签约销售面积69.5万方，同比降31.7%；签约销售金额217.5亿元，同比降5.9%，环比增25.6% 2025年1 - 6月，签约销售面积335.0万方，同比降23.6%；签约销售金额888.9亿元，同比降11.9%，全口径销售排名行业第四；签约销售均价26533元/平，同比增15.3% [7] 拿地情况 - 2025年6月，在深圳、郑州和宜昌拿下三宗地块，建面26.1万方，总价21.9亿元 2025年1 - 6月，获取16宗土地，总建面166.9万方，同比增108%；总价352.9亿元，同比增142%；均价21144元/平，同比增16%；金额权益比62.1%，同比下降；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%），一线城市拿地占比55.4% [8] 融资与回购情况 - 2025年6月，成功发行13亿元三年期中期票据，票面利率1.91%，保持行业低位 2024年10月披露回购股份方案，截至2025年6月末，累计回购4480万股，占总股本0.494%，支付资金4.3亿元 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 175,008 | 178,948 | 194,201 | 200,913 | 209,462 | | YOY(%) | -4.4 | 2.3 | 8.5 | 3.5 | 4.3 | | 归母净利润(百万元) | 6,319 | 4,039 | 5,969 | 6,465 | 7,014 | | YOY(%) | 48.2 | -36.1 | 47.8 | 8.3 | 8.5 | | 毛利率(%) | 15.9 | 14.6 | 18.0 | 17.0 | 17.8 | | 净利率(%) | 5.2 | 2.3 | 4.5 | 4.5 | 4.8 | | ROE(%) | 3.1 | 1.5 | 3.0 | 3.0 | 3.2 | | EPS(摊薄/元) | 0.70 | 0.45 | 0.66 | 0.71 | 0.77 | | P/E(倍) | 13.1 | 20.6 | 13.9 | 12.9 | 11.8 | | P/B(倍) | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.7 | [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面预测数据，如2025E营业收入194201百万元，归属母公司净利润5969百万元等 还给出主要财务比率，如成长能力、偿债能力、营运能力等指标 [21]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周北京出台提振消费新方案、优化住房供应体系，海南将推出商转公贷款新政，周度一手房成交规模同比增长、环比下降，二手房成交规模同环比双降 [8] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动 [8] - 随着市场需求的回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [8] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为5.3%，板块表现强于大盘 [5][13] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为渝开发、绿地控股、光大嘉宝、衢州发展、大连友谊，排名后5位的分别为万泽股份、*ST阳光、*ST美谷、山子高科、ST中迪 [13] 行业新闻追踪 - 7月11日，住房城乡建设部就9项工程建设强制性国家规范、6项国家标准公开征求意见 [15][16] - 7月9日，海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本 [15][16] - 7月10日，北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》通知，旨在优化住房消费新供给，提振消费市场活力 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 7月9日，招商蛇口发布2025年6月销售及近期购得土地使用权情况简报，6月签约销售面积69.50万平方米，签约销售金额217.48亿元，1 - 6月累计签约销售面积335.00万平方米，累计签约销售金额888.94亿元，近期新增3个房地产项目 [17][19] - 7月11日，金地集团公告披露2025年6月份销售情况，6月签约面积26.2万平方米，同比下降41.39%，签约金额31.0亿元，同比下降53.24%，1 - 6月累计签约面积125.4万平方米，同比下降47.84%，累计签约金额171.5亿元，同比下降52.52% [17][19] - 7月11日，华夏幸福发布2025年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损介于75亿元至55亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润预计亏损介于83亿元至63亿元之间，业绩预亏主要因上半年房地产结转项目较少、债务存量金额较大 [18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交25620套，同比增速6.9%，环比增速 - 36%，合计成交面积209.2万平方米，同比增速 - 18%，环比增速 - 54.2% [6][20] - 本月至今（7.1 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交35568套，同比增速 - 12.8%，环比增速18.9%，合计成交面积314.5万平方米，同比增速 - 23.7%，环比增速7.2% [28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交16990套，同比增速 - 10%，环比增速 - 6.7%，合计成交面积169.2万平方米，同比增速 - 8.4%，环比增速 - 5.4% [6][38] - 本月至今（7.1 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交25974套，同比增速 - 10.4%，环比增速13%，合计成交面积259.5万平方米，同比增速 - 8.1%，环比增速18.5% [41] 重点城市库存情况分析 - 本周（7.4 - 7.10），17个重点城市商品房库存面积18784.8万平方米，环比增速0.2%，去化周期142.6周 [6][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.30 - 7.6），供应土地2990.6万平方米，同比增速7.1%，供应均价1543元/平方米，同比增速12.9% [7] - 本周（6.30 - 7.6），成交土地2668.5万平方米，同比增速 - 18.8%，土地成交金额391.5亿元，同比增速 - 49.3%，土地成交楼面价1467元/平方米，溢价率4.9% [7] 房地产行业融资分析 - 本周（7.4 - 7.10）房地产企业合计发行信用债220.78亿元，同比增速137.73%，环比增速69% [7][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债314.31亿元，同比增速220.82%，环比增速199.23% [77]

北京住房公积金政策优化 - 北京支持提取住房公积金支付购房首付款并申请贷款 进一步降低购房门槛 [1] - 研究制定住房公积金贷款"带押过户"政策 为二手房交易提供便利 [1] - 政策将刺激住房消费 为其他城市公积金优化提供示范 [1] 招商蛇口分红计划 - 招商蛇口2024年度分红总额17.5亿元 每10股派现1.9353元 [2] - 股权登记日为7月16日 除息及发放日为17日 [2] - 分红体现公司财务稳健 增强投资者信心 [2] 苏州土地市场成交 - 苏州三宗宅地均以底价成交 总建筑面积16.10万平方米 起始价15.48亿元 [3] - 建发旗下公司以6.95亿元竞得姑苏区地块 楼面价22800元/平方米 [3] - 市场分化明显 核心区土地仍受关注 非核心区吸引力不足 [3] 龙光集团债务重组进展 - 龙光集团219.6亿元境内债重组方案获债权人批准 涉及21笔债券 [4] - 提供多种重组选项 包括29项增信资产及5亿元现金支持 [4] - 境外债重组此前已获多数投资人支持 为行业提供可借鉴范例 [4] 厦门国贸债券发行动态 - 厦门国贸70亿元可续期公司债项目状态更新至"已反馈" [5] - 债券品种为公募 由中金公司和中信证券共同承销 [5] - 发债将补充公司资金 优化财务结构 增强市场竞争力 [5]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]

利润分配方案 - 公司2024年度利润分配方案为以总股本9,060,836,177股剔除已回购股份44,804,006股后的9,016,032,171股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.940909元（含税）[2][3] - 本次实际现金分红总额为1,749,929,798.50元，按公司总股本折算每股现金分红比例为0.1931311元/股[5] - 本年度不进行资本公积金转增股本，剩余未分配利润结转以后年度分配[2] 分配实施细节 - 股权登记日为2025年7月16日，除息日为2025年7月17日[3] - 分配对象为截至股权登记日在中国结算深圳分公司登记在册的公司全体股东[3] - 现金红利通过股东托管证券公司直接划入资金账户[4] 税务处理 - 香港市场投资者、QFII、RQFII及持有首发前限售股的个人和证券投资基金每10股扣税后派1.746818元[3] - 个人股东股息红利税实行差别化税率征收，持股1个月（含）以内每10股需补缴税款0.388182元[3] 除权除息计算 - 除权除息价格=股权登记日收盘价-按总股本折算每股现金分红比例（0.1931311元）[6] - 计算依据为股票市值不变原则，实际利润分配前后公司总股本保持不变[5]

利润分配 - 2024年度以9,016,032,171股为基数，每10股派现金红利1.940909元（含税）[5][6] - 按总股本折算每10股现金分红1.931311元，每股0.1931311元/股[3][11] - 实际现金分红总额1,749,929,798.50元[11] 时间安排 - 股权登记日为2025年7月16日[3][7] - 除息日及现金红利发放日为2025年7月17日[3][7] 不同持股情况 - 深股通等投资者扣税后每10股派1.746818元[6] - 持股1个月（含）以内每10股补缴税款0.388182元[6] - 持股1个月以上至1年（含）每10股补缴税款0.194091元[6] - 持股超1年不需补缴税款[6] 红利派发 - 招商局集团等4家股东现金红利由公司自行派发[14]

地产板块行情表现 - 中证800地产指数大涨超3%，成份股全线飘红，绿地控股涨停，新城控股涨超7%，衢州发展、滨江集团涨超5%，陆家嘴、招商蛇口、华发股份、保利发展、中国国贸等多股涨超2% [1] - 地产ETF（159707）场内价格收涨3.36%，全天放量成交达7085万元，量能激增192%，获资金净申购2700万份 [1] 政策面动态 - 上半年多地出台150余条住房公积金优化政策，包括支持异地互认、优化限购、收购存量商品房、加大购房补贴、降低房贷利率等 [3] - 中银证券预计7月政治局会议表态将更积极，带动地产政策博弈机会，下半年地方政府将推动政策落地见效，如旧改房票安置、城市更新金融支持、专项债收储等 [3] - 广发证券指出2025年下半年地产或迎强拐点，市场价格表现接近政策表态临界点，消费性需求回归，"好房子"受认可，但资产价格下跌风险传导问题仍存 [3] 行业估值与集中度 - 中证800地产指数最新PB估值0.7倍，处近10年约13%分位点，修复空间较大 [4] - 行业集中度加速提升，头部房企凭借"好信用、好城市、好产品"策略展现韧性 [4] - 地产ETF（159707）跟踪的指数前十大成份股权重超9成，央国企含量高，龙头地产在行业出清背景下或更具弹性 [6]