报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] - 建筑材料行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于“磨底”阶段，未来板块行情走势将由加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程主导，中长期行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力，在行业大洗牌及出清背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业 [4][25] - 建材行业在《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》等政策引导下，正通过产能置换、反内卷等措施优化供给结构，推动盈利水平有效提升，尽管部分子行业短期承压，但政策与技术将驱动长期改善，行业估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力 [4][47] 根据相关目录分别总结 一、房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万房地产板块近两周下跌4.55%，跑输沪深300指数5.31个百分点，在申万31个行业中排名倒数第2位，年初至今累计上涨1.47% [14] - 二级板块方面，近两周SW房地产开发下跌4.79%，SW房地产服务上涨0.02% [14] - 个股方面，南都物业、中国武夷、世联行、财信发展、华联控股近两周涨幅居前，而*ST中迪、海泰发展、新华联、荣丰控股、万科A近两周跌幅居前 [19][20][23] 二、房地产行业及公司新闻 - 11月，一线城市二手住宅成交套数达49，033套，创下7个月新高，环比大幅增长20%，前11个月累计成交519，021套，同比增长约5% [24] - 11月百城新建住宅均价为17，036元/平，环比上涨0.37%，其中一线城市环比上涨0.75%，三四线代表城市环比下跌0.18% [24] - 碧桂园境内债务重组所涉的9只债券，重组方案均已获得债权人会议通过，债券余额为138.58亿元 [24] - 中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [24] 三、房地产周观点 - 市场分化持续，一线城市二手房成交回暖，但低线城市成交仍相对低迷 [25] - 中央经济工作会议提出稳定房地产市场，深化住房公积金制度改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量实施城市更新，来年进一步稳楼市政策出台预期增强 [25] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展、滨江集团、招商蛇口等 [25] 四、建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万建筑材料板块近两周上涨0.89%，跑赢沪深300指数0.13个百分点，在申万31个行业中排名第10位，年初至今累计上涨18.49% [26] - 二级板块方面，近两周SW玻璃玻纤上涨4.26%，SW水泥下跌0.19%，SW装修建材下跌0.58% [26] - 个股方面，四川金顶、国际复材、海南发展、瑞泰科技、塔牌集团近两周涨幅居前 [29][32] 五、建材行业重要数据 - **水泥**：本周（2025.12.5-2025.12.11）全国水泥市场均价为319元/吨，较上周持稳，预计后续市场需求表现继续低迷，价格趋弱 [34] - **平板玻璃**：本周市场小幅向下运行，11月全国5mm平板玻璃均价环比下跌84元/吨至1，099元/吨，库存压力增加 [40][49] - **光伏玻璃**：截至2025年12月11日，2.0mm厚度光伏玻璃均价为11.5元/平方米，3.2mm厚度均价为19元/平方米，均较上周下跌0.5元/平方米，行业供需矛盾加剧，库存高压难释 [42][43] 六、建材行业及公司新闻 - 2024年中国建筑涂料市场规模降至1，065亿元，工程渠道收入普遍下滑超40%，但零售端与功能性产品逆势增长 [45] - “十四五”期间，我国建材工业增加值年均增长0.5%，绿色建材产品营收突破2，500亿元，年均增长20% [45] - 2025年1—10月全国砂石需求同比下降6.75% [48] - 广西公示三组熟料线产能置换方案，合计关停超8，500吨/日老旧产能 [48] 七、建材周观点 - **水泥**：《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》首次将“盈利水平有效提升”设为核心目标，绿色建材营收目标2026年超3，000亿元 [47] - 工信部《水泥玻璃行业产能置换实施办法（2024年本）》严格执行，要求新建项目产能置换比例达1.5:1至2:1，截至2025年11月，全国累计退出熟料产能超8，359万吨 [47] - 超产治理窗口期接近尾声，预计来年行业无序竞争将减少，价格中枢将系统性抬升，城中村改造、保障性住房建设等对水泥形成稳定支撑 [47] - 2025年前三季度，水泥行业整体盈利能力显著修复，龙头企业现金流持续改善，板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力，建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新建材 [47] - **浮法玻璃**：2025年10月全国平板玻璃累计产量达80，542.70万重量箱，供应维持高位，政策严禁新增产能，推动落后产能退出，“反内卷”政策逐步落地 [49] - **光伏玻璃**：短期供需矛盾仍存，价格或继续承压，中期技术迭代与政策引导将推动行业格局优化，长期在“双碳”目标下增长明确 [49] - **玻纤**：2025年以来“反内卷”机制逐步落地，1–10月无碱粗纱价格稳步回升，其中2400tex缠绕直接纱均价同比上涨超20%，10月起龙头企业高端产品调价幅度达10%-20% [49] - 玻纤需求正从传统建材向新能源（风电+新能源汽车）与高端电子纱等新兴领域迁移，建议关注中国巨石 [49] - **消费建材**：绿色建材获政策重点支持，2027年目标培育3个万亿级消费领域，二手房成交回暖利好存量房翻新需求 [50] - 2025年以来，随着“反内卷”政策落地，部分消费建材企业发布提价函，价格触底信号明确，防水、涂料等细分领域龙头份额提升显著，Q3行业盈利整体修复 [50] - 建议关注北新建材、兔宝宝、三棵树等龙头企业 [50]

免税店概念板块市场表现 - 截至12月12日收盘，免税店概念板块整体下跌1.60%，位居概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内个股表现分化，股价上涨的仅有4只，涨幅居前的为岭南控股上涨1.86%、海南发展上涨0.60%、招商蛇口上涨0.45%[1] - 跌幅居前的个股包括中百集团下跌6.33%、广百股份下跌5.40%、友好集团下跌4.65%[1][2][3] 板块资金流向 - 当日免税店概念板块整体遭遇主力资金净流出，净流出总额为5.88亿元[2] - 板块内21只个股呈现主力资金净流出，其中6只个股净流出额超过3000万元[2] - 中国中免是主力资金净流出最多的个股，净流出额为1.74亿元[2] - 其他主力资金净流出居前的个股包括凯撒旅业净流出9089.37万元、东百集团净流出7185.82万元、中百集团净流出5313.21万元[2] - 少数个股获得主力资金净流入，其中招商蛇口净流入2957.71万元、大商股份净流入540.66万元、友好集团净流入371.34万元[2][3] 相关个股交易数据 - 中国中免股价下跌0.35%，换手率为1.44%[2] - 凯撒旅业股价下跌3.09%，换手率为8.25%[2] - 东百集团股价微跌0.13%，但换手率高达27.58%[2] - 海南发展股价上涨0.60%，但主力资金仍呈净流出2568.51万元，换手率为19.43%[2] - 岭南控股股价上涨1.86%，但主力资金净流出338.84万元，换手率为1.93%[3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

文章核心观点 - 招商蛇口山东公司通过创建“七彩党建”品牌体系，将党建工作深度融入公司经营管理的各个环节，旨在将党建的政治优势和组织优势转化为推动公司转型与高质量发展的实际动能 [1] 红色虹图·领航定向 - 公司以政治建设为统领，严格落实“第一议题”、“三会一课”制度，构建了“书记领头学、支部全员学、青年专题学、实践体验学”四维一体理论学习体系 [1] - 公司创新党员教育形式，开展了“行走中的党课”、“云走长征路”等特色品牌活动，以锤炼党员干部对党忠诚的坚定信念 [1] 蓝色虹图·攻坚破难 - 公司大力弘扬“蛇口精神”所代表的“创业、创新”企业精神，继承激情创新、敢为人先的优良传统和艰苦奋斗、崇尚实干的工作作风 [1] - 公司聚焦主责主业，通过“揭榜挂帅”、“党员突击队”、“砺剑行动”等机制，组织党员骨干牵头攻克业务难点，有效助力资产盘活、营销去化、项目攻坚等重点任务 [1] 金色虹图·强基赋能 - 公司坚持党支部在基层工作中“唱主角”的定位，以“五星级党支部”为标准持续深化三基建设 [2] - 公司推出党员积分制管理办法，使党员日常表现量化可见，以激发党员争先创优的内生动力，并深化“支部结对共建”活动共享党建经验 [2] - 公司在2024年荣获青岛高新区“先进基层党组织”荣誉，并已连续三年被上级党委评为“五星级党支部” [2] 青色虹图·实干建功 - 公司坚持党管干部、党管人才原则，持续深化“六能”机制，营造激励担当作为、干事创业的氛围 [2] - 公司实施人才“活水”计划，推动核心岗位人才跨公司、跨业务线轮岗交流，以积累复合型经验 [2] - 公司通过“展翼计划”为新航程员工配备资深党员导师，进行“一对一”传帮带，加速青年人才成长 [2] 白色虹图·清风护航 - 公司将廉洁文化建设视为企业发展的生命线，构建全链条廉洁风险防控体系 [3] - 公司创新廉洁教育形式，常态化开展“纪律教育周”、“清心课堂”等活动，并组织观看警示教育片、参观廉政教育基地 [3] - 公司将廉洁要求嵌入业务流程各环节，定期开展监督检查，实现业务开展与廉洁防控全覆盖 [3] 橙色虹图·服务暖心 - 公司深入践行“以客为先”的核心价值观，聚焦客户全生命周期服务需求，推出“橙心服务”品牌矩阵 [3] - 在销售阶段设立党员先锋服务岗，为购房客户提供政策解读、手续代办等“一对一”精准服务 [3] - 在交付环节开展“党员陪验房”专项行动，全程跟进验收流程并第一时间响应解决客户问题 [3] - 在社区运营环节定期举办“邻里文化节”、“儿童成长公益课堂”等活动，将党建引领的服务优势转化为品牌竞争力 [3] 绿色虹图·善筑人居 - 公司将绿色发展理念贯穿项目开发全周期，从“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务”七大维度践行“好房子”建设标准 [4] - 公司以党员技术骨干为核心组建“绿色建造突击队”，致力于打造绿色社区生态 [4] - 公司组织青年志愿者定期开展“绿色家园”维护行动，实现以党建引领绿色发展，为业主构建生态宜居家园 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

中央经济工作会议房地产领域政策重点 - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险[1] - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设[1] - 加快构建房地产发展新模式[1] - 积极有序化解地方政府债务风险 不得违规新增隐性债务[1] - 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 房地产市场相关板块分析 - 房地产开发板块：政策托底意图明确 融资“白名单”和“三大工程”直接利好财务稳健、资质优良的国有房企及部分优质民营房企[2] - 房地产服务板块：市场回暖预期增强 二手房交易量有望回升 利好房地产经纪、物业管理及评估咨询等细分领域[2] - 城市更新与基建板块：“城中村改造”和“平急两用”基础设施建设成为新的增长点 相关建筑、设计及基建企业将迎来大量订单机会[2] - 建材与家居板块：房地产市场企稳及“三大工程”推进 将带动水泥、钢铁、玻璃等上游建材需求 并传导至下游家电、家具、装饰等消费端[2] - REITs与不动产资管板块：保障性租赁住房、产业园区等不动产资产成熟 公募REITs市场扩容有望加速 为不动产资产管理公司提供新退出渠道[2] 相关上市公司梳理 - 保利发展（600048）：央企房地产行业龙头 深度参与保障性住房建设并积极布局城市更新项目[3] - 招商蛇口（001979）：背靠招商局集团 具备“前港-中区-后城”综合开发模式 在产业园区、邮轮母港和城市更新领域经验丰富 是“三大工程”核心受益者之一[3] - 万科A（000002）：行业标杆企业 聚焦开发、经营、服务并重 物业管理（万物云）、物流仓储（万纬物流）等经营性业务已形成规模[3] - 滨江集团（002244）：深耕长三角区域的优质房企 在杭州等核心城市拥有大量优质土地储备 并积极参与城中村改造[3] - 我爱我家（000560）：国内领先的房地产综合服务提供商 业务涵盖二手房经纪、新房代理、资产管理等[4] - 东方雨虹（002271）：建筑防水行业龙头企业 产品广泛应用于房地产开发和基础设施建设[4]

行业趋势：市场进入“新常态”与结构性分化 - 2025年北京楼市进入复杂“新常态”，市场波动被结构性分化取代，土地市场回归理性，购房需求在细分赛道上极致演绎 [1] 产品理念：“好房子”定义发生根本转变 - “好房子”共识正从追求“账面数字”（如高得房率）务实回归到“居住体验”的全方位指标 [3] - 产品力比拼的底层逻辑改变，从营销驱动的亮点展示转向工程与体验驱动的全面解决方案，核心是减少系统性短板而非突出单项特长 [3] - 改善型客户考察清单变长变细，决策因素包括窗墙比、收纳系统科学性、设备静音效果、公共空间实用性与美感等 [3] 市场需求：客群分化与迥异的决策逻辑 - 北京楼市购房需求裂变为无数细分群体，项目成功关键在于精准识别并满足特定客群 [5] - 刚需客户遵循严格的预算上限，决策是在总价“天花板”下权衡通勤时间、房间数量和基础配套，功能性“有没有”优先于舒适性“好不好” [5] - 改善型客户预算更有弹性，置换核心动机是寻找“值得改变现有生活状态的充分理由”，并愿意为能打动自己的产品创新、社区氛围或审美设计支付溢价 [5] - 市场分化颗粒度精细，案例显示相邻项目通过差异化产品风格与沟通策略（如现代简约 vs 中式韵味）可分别成功吸引“新北京人”与本地改善家庭 [6] 投资策略：拿地逻辑转向冷静精算与避险 - 开发商拿地逻辑发生根本转变，从对地段潜能的“乐观预期”全面转向对区域基本面的“冷静精算” [8] - 首要原则是“避险”，优先研判板块整体供需关系，主动规避库存去化周期过长的“红海”区域，因为在供过于求的市场中单个项目易被拖入价格战 [8] - 通过初筛的地块会进入多因子综合评估网格，权衡因素包括产业基础、配套成熟度（尤其是教育）、地缘客群真实消费力、规划条件及财务模型 [8] - 以亦庄为例，其受青睐源于新能源、芯片制造、集成电路及生物医药等高端产业提供的扎实购买力基本盘，叠加相对独立的优质学区资源 [8] - 资金高度聚焦于城市核心区稀缺地块，因其不可复制的区位价值和坚实的客群基础被视为穿越市场波动的“压舱石” [9] - 基于对市场“地缘性需求总量”及短期需求可能被阶段性满足的审慎判断，促使房企在一些区域选择“见好就收” [9] 企业能力：平衡政策要求与市场需求 - 房企面临的新课题是在落实北京“好房子”建设政策标准与响应市场真实需求之间找到最佳平衡点 [11] - 政策标准从绿色建筑、节能低碳、装配式建造等维度为居住品质划定底线和方向，而购房者对“好”的感知落在户型、收纳、社区、服务等具体体验上，两者需要融合 [11] - 实践方法是在确保达到或超越政策基础要求前提下，将更多研发精力投入对市场敏感点的深度挖掘，例如在规划阶段思考创造社区交流空间，在户型设计中模拟生活场景优化动线与收纳 [11] - 这对房企综合能力提出更高要求，需要投资端精准识地、产品端转化政策与用户语言、营销端传递生活价值、运营端确保交付后承诺持续兑现 [12] - 最终竞争将是一体化能力的竞争，考验房企能否理解政策背后的民生关怀、洞察客户深层需求，并将两者融合成经得起时间检验的产品 [12]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月11日收盘，租售同权概念板块整体下跌3.19%，位居概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内多数个股下跌，仅3只股价上涨，涨幅居前的为三湘印象（上涨1.92%）、汇通能源（上涨1.39%）和世联行（上涨0.63%）[1] - 跌幅居前的个股包括皇庭国际、三六五网和德必集团[1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日主力资金净流出9.72亿元[2] - 板块内22只个股遭遇主力资金净流出，其中9只个股净流出额超过3000万元[2] - 主力资金净流出额居首的为万科A，净流出4.46亿元，其他净流出居前的个股包括张江高科（净流出1.64亿元）、保利发展（净流出8322.72万元）和我爱我家（净流出6326.49万元）[2] - 主力资金净流入居前的个股为滨江集团（净流入5769.42万元）、新黄浦（净流入2333.03万元）和悦心健康（净流入1889.23万元）[2] 个股详细数据 - 万科A：股价下跌3.43%，换手率5.62%，主力资金净流出44618.28万元[2] - 张江高科：股价下跌2.79%，换手率2.38%，主力资金净流出16441.70万元[2] - 保利发展：股价下跌3.89%，换手率1.58%，主力资金净流出8322.72万元[2] - 我爱我家：股价下跌3.92%，换手率7.39%，主力资金净流出6326.49万元[2] - 世联行：股价上涨0.63%，换手率13.78%，主力资金净流出4545.18万元[2] - 皇庭国际：股价下跌8.02%，换手率11.44%，主力资金净流出1560.32万元[3] - 三六五网：股价下跌6.42%，换手率9.94%，主力资金净流出1823.57万元[2] - 德必集团：股价下跌6.19%，换手率4.79%，主力资金净流出1550.12万元[3] - 滨江集团：股价下跌0.40%，换手率1.73%，主力资金净流入5769.42万元[3] - 新黄浦：股价下跌4.48%，换手率4.97%，主力资金净流入2333.03万元[3] - 悦心健康：股价下跌1.75%，换手率7.84%，主力资金净流入1889.23万元[3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

公司2025年11月销售业绩 - 2025年11月，公司实现签约销售面积53.83万平方米，签约销售金额140.94亿元 [2] - 2025年1月至11月，公司累计实现签约销售面积618.40万平方米，累计实现签约销售金额1701.65亿元 [3] 公司近期土地获取情况 - 2025年11月，公司新增3个住宅项目，分别位于成都市成华区、南通启东市、宜昌东山开发区 [3] - 新增项目土地面积合计23.62万平方米，需支付总价款13.83亿元 [3] - 成都市成华区项目土地面积7.04万平方米，计容建筑面积14.08万平方米，权益比例33%，需支付价款66438万元 [5] - 南通市启东市项目土地面积5.11万平方米，计容建筑面积7.67万平方米，权益比例83%，需支付价款38832万元 [5] - 宜昌市东山开发区项目土地面积11.47万平方米，计容建筑面积22.94万平方米，权益比例51%，需支付价款33028万元 [5]