核心管理层变动 - 董事长蒋铁峰因工作调动辞去董事、董事长及董事会战略与可持续发展委员会委员职务 蒋铁峰已调任招商局集团副总经理[2][3][7] - 董事会选举朱文凯担任第四届董事会董事长 同时免去其总经理职务 并聘任聂黎明为公司总经理[2][3] - 朱文凯和聂黎明均为招商系资深高管 分别持有公司股票约20.7万股和8.9万股[3][4][6] 新任高管背景 - 朱文凯58岁 拥有武汉理工大学硕士学位 职业生涯覆盖营销、区域经营及管理 曾任职招商地产策划部经理、营销中心总经理、招商蛇口常务副总经理及总经理等职[4] - 聂黎明53岁 拥有南京建筑工程学院学士学位及电子科技大学管理学硕士学位 历任招商蛇口多地公司总经理及运营管理中心总经理 并曾任招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长[4][5] 经营业绩表现 - 2023年销售额约2936亿元 跻身行业前五 2024年销售额排名保持行业第五位但净利润有所下滑[8] - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 归属于上市公司股东的净利润14.48亿元 同比增长2.18%[9] - 综合税前毛利率14.38% 同比提升2.39个百分点 开发业务税前毛利率16.27% 同比提升3.38个百分点[9] 战略转型方向 - 推进"三个转变"战略：从开发为主转向开发与经营并重 从重资产为主向轻重结合转变 从同质化竞争向差异化转变[9] - 聚焦开发业务、资产运营、物业服务三类业务 建设"好房子"、运营"好资产"、提供"好服务"[9] - 蒋铁峰任职期间积极推动战略转型 为打造房地产发展新模式及高质量发展奠定基础[7][8]

行业投资评级 - 增持评级 [4] 核心观点 - 供需加速下行 供给侧下降更为明显 资金链风险仍处低位 政策发力需求侧是后续关注重点 结合价格考虑供需平衡点略有后移 [2] - 政策效力爆发性减弱但持续性增强 因政策发力点从供给侧转向需求侧 需求侧杠杆水平较低致短期效力有限但持续性更强 [4][61] - 关注竣工面积与待售面积伴生关系 预计为未来收储政策重要出发点 待现房积累至临界点后可执行土地与商品房收储 [4][62] 行业数据表现 - 2025年1-8月开发投资累计60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点 [7][8][13] - 新开工面积3.98亿平方米 累计同比下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点 [7][8][18] - 竣工面积2.77亿平方米 累计同比下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [8][18] - 商品房销售面积5.73亿平方米 累计同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点 [8][9][27] - 商品房销售额5.50万亿元 累计同比下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [7][8][9][27] - 房企到位资金6.43万亿元 累计同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [7][8][45] - 国内贷款10232亿元 累计同比微增0.2% 个人按揭贷款8857亿元 累计同比下降10.5% [8][47] 单月环比变化 - 8月开发投资环比下降20.0% 新开工面积环比下降5.10% [7] - 8月商品房销售面积环比上升0.61% 销售额环比上升2.33% [7] - 8月竣工面积环比上升7.82% 资金来源环比下降0.76% [7] 城市能级分化 - 一线城市商品住宅销售面积1791万平米 累计同比上升0.9% 销售额8389亿元 累计同比下降0.8% [29][32] - 二线城市销售面积9738万平米 累计同比上升0.6% 销售额15539亿元 累计同比下降3.9% [29][32] - 三四线城市销售面积36557万平米 累计同比下降7.1% 销售额24519亿元 累计同比下降11.8% [29][32] 库存与去化 - 8月末商品房待售面积7.62亿平米 环比减少317万平米 较2023年同期增长17.6% [10][38] - 销竣比2.07 去化周期8.91个月 较7月扩大0.03个月 [38] - 35城库存出清周期21.84个月 较2024年9月高点缩短1.88个月 [39] 投资建议 - 推荐低杠杆公司：开发类（万科A/保利发展/招商蛇口/金地集团/中国海外发展） 商住类（华润置地/龙湖集团/新城控股） 物业类（万物云/华润万象生活/中海物业/保利物业/招商积余/新大正） 文旅类（华侨城A） [4][60]

人事变动 - 朱文凯接替蒋铁峰成为招商蛇口新任董事长及法定代表人 [1][2] - 蒋铁峰因升任招商局集团有限公司副总经理而辞任 [2] - 聂黎明被委任为招商蛇口总经理 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% [2] - 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] - 扣非净利润9.62亿元 同比下滑31.23% [2] - 2024年扣非净利润大幅下滑至24.49亿元 较2018年下滑超83% [6] - 经营活动现金流量净额-20.06亿元 同比下滑255.77% [7] - 总资产8680.40亿元 较上年度末增长0.90% [7] - 归属于上市公司股东的净资产1041.54亿元 较上年度末下降6.17% [7] 战略调整 - 取消全部五个区域公司 改为总部直接管理城市公司 [2] - 战略重心聚焦"核心10城" [8] - 核心10城土地储备占比达53% [9] - 2025年上半年签约销售金额888.94亿元 同比下降12% [9] - 核心10城销售业绩贡献占比为66% [9] 投资扩张 - 2025年上半年斥资353亿元获取16宗地块 [9] - 新增土储权益地价219亿元 占2024全年权益地价的65% [9] - 新增土储总价权益比为62% [9] - 通过取得其他公司控股权获得5.08亿元投资收益 [6] 区域表现 - 北京地区上半年权益销售额64.3亿元 排名第八 [9] - 通州梨园项目去化良好进入尾盘销售 [10] - 通州八里桥项目总体去化率约42% [10] - 亦庄招商序项目去化率约14% [10]

公司高层人事变动 - 蒋铁峰因工作调动辞去招商蛇口董事长、董事及董事会战略与可持续发展委员会委员职务 朱文凯接任董事长并担任法定代表人 聂黎明被聘任为总经理 [1] - 蒋铁峰于2023年9月正式担任董事长 任职时长仅2年 2024年9月已升任招商局集团副总经理 [1][2] 高管背景与业绩表现 - 蒋铁峰为内部培养型干部 拥有近30年行业经验 覆盖项目开发、区域管理及集团统筹全链条 [3] - 2018年其领导的华东区域营收265.8亿元 占公司总营收32% 高于深圳区域的22.12% [4] - 2019年升任总经理后 公司销售规模从2000亿元升至3000亿元 排名跻身行业前五 [4] 财务与经营状况 - 2024年公司营业收入1789.48亿元（同比增长2.25%） 归母净利润40.39亿元（同比下降36.09%） 呈现增收不增利态势 [4] - 2025年上半年营业收入514.85亿元（同比增长0.41%） 归母净利润14.48亿元（同比上升2.18%） 利润有所改善 [5] - 2025年上半年经营活动现金流量净额-20.06亿元 同比下降255.77% 销售排名维持行业第五 [5] 战略调整与组织变革 - 蒋铁峰任内推动董事、监事及高管集体降薪50% 强化成本管控 [4] - 2024年将七大区域整合为五个区域 2025年全面取消区域层级 从三级管控调整为二级管控模式 [4] - 明确聚焦核心城市战略 推动资产运营业务发展 [5][6] 新管理层业务专长 - 朱文凯擅长资产运营领域 招商局海南开发投资公司在其领导下形成总部平台与产业新城联动布局 [7] - 2025年上半年公司资产运营收入36.6亿元（同比增长4.1%） EBITDA 19.0亿元（同比增长0.4%） 开发业务收入399.21亿元（同比下降1.02%） [7] - 聂黎明具备多领域管理经验 涵盖区域公司、运营中心、物业平台及产业协同等业务板块 [8] 行业与公司治理导向 - 人事调整体现央企"内部传承、稳中求进"的用人逻辑 高管选拔注重跨领域实战经验与长期培养 [2][8] - 行业深度调整期房企面临盈利能力挑战 具备多元业务履历的掌舵人更契合转型需求 [7][8]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

公司担保状况 - 招商蛇口及控股子公司无逾期担保情况 [2] - 公司及控股子公司无涉及诉讼的担保情况 [2] - 公司及控股子公司未因担保被判决败诉而需承担损失 [2]

担保情况 - 公司为招鑫（厦门）7亿贷款提供连带责任保证[2][6] - 为控股子公司担保额度不超316亿，至2025年年度股东大会决议日[3] - 本次担保后为控股子公司担保额度余额256.52亿[3] - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿，占净资产31.59%[8] - 对合并报表外单位担保余额50.14亿，占净资产4.52%[8] 招鑫（厦门）情况 - 公司间接持有招鑫（厦门）100%股权，注册资本209,500万元[4] - 截至2024年12月31日，资产801,660万元，净利润 -13,357万元[5] - 截至2025年8月31日，资产870,860万元，净利润 -312万元[5]

高管团队变动 - 董事长蒋铁峰因工作调动辞去董事、董事长及董事会战略与可持续发展委员会委员职务 [3] - 蒋铁峰于2025年9月升迁至招商局集团担任副总经理 [3] - 朱文凯接任董事长 聂黎明接任总经理 [4][5] 蒋铁峰职业履历 - 毕业于华中理工大学土木工程系和清华大学 拥有学士和硕士学位 [3] - 在招商蛇口工作20余年 从一线岗位逐步晋升 曾担任华东区域总经理等职务 [3] - 2018年8月被任命为副总经理 2019年10月升任总经理 2023年9月接任董事长 [3][4] 华东区域业绩表现 - 蒋铁峰主导华东区域期间 2018年销售额超700亿元 占公司总销售业绩超40% 居各区域之首 [3] 公司财务表现 - 2024年营收1789亿元 同比增长2.25% 归母净利润40亿元 同比下降36% [4] - 2025年上半年营收515亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.5亿元 同比增长约2% [4] 行业地位与销售表现 - 2025年上半年以888.9亿元全口径销售额位列行业第四 排名较去年提升一位 [4] 新任高管背景 - 朱文凯历任招商港务、招商地产及招商蛇口多个管理职务 包括常务副总经理和海南开发投资党委书记 [4] - 聂黎明历任招商地产运营管理中心、区域公司总经理及招商局积余产业董事长等职 [5]

高管变动 - 招商蛇口董事长蒋铁峰因工作调动辞去董事、董事长及董事会战略与可持续发展委员会委员职务 辞职自9月15日公告送达时生效[2] - 蒋铁峰已于9月初升任招商局集团副总经理 出现在集团官网管理团队名单中[2] - 朱文凯接任招商蛇口董事长 时年58岁 为内部成长资深成员 曾任招商蛇口常务副总经理及招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理等职[3] - 聂黎明接任招商蛇口总经理 曾任招商局地产控股运营管理中心副总经理、区域总经理及招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长等职[4] 高管背景 - 蒋铁峰毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业 获学士学位 后获清华大学工学硕士学位 在招商蛇口工作20余年 从一线岗位逐步晋升[2] - 蒋铁峰曾主导华东区域期间 该区域2018年销售额超700亿元 为招商蛇口贡献超40%销售业绩 居各区域之首[2] - 蒋铁峰2018年8月被任命为招商蛇口副总经理 2019年10月升任总经理 2023年9月接替退休的许永军任董事长[2][3] 财务表现 - 2024年招商蛇口营收约1789亿元 微增2.25% 归母净利润约40亿元 大幅下降36%[3] - 2025年上半年营收约515亿元 微增0.41% 归母净利润14.5亿元 同比增长约2%[3] - 2025年上半年全口径销售额约888.9亿元 位列行业第四 较去年排名提升一位[3]

公司股东增持 - 五洲交通控股股东广西交通投资集团有限公司计划增持金额不低于8500万元且不高于1.7亿元 [1] 公司控制权变更 - 蓝黛科技收到安徽省国资委批复 同意江东产投通过协议受让加表决权放弃方式取得公司控制权 控股股东及实际控制人将发生变更 [1] 公司股东减持 - 德林海董事孙阳拟减持不超过50.56万股 占总股本比例不超过0.4474% 占其个人持股比例不超过25% [1] - 日科化学股东赵东升计划减持不超过599.69万股 占总股本比例不超过1.29% [2] - 海力风电股东兼总经理沙德权计划减持不超过200万股 占总股本比例0.92% [3] - 经纬恒润股东兼董事曹旭明拟减持不超过100万股 占总股本比例不超过0.8336% [6] - 中创环保股东邢台辉昇计划减持不超过770.98万股 占总股本比例不超过2% [10] - 爱仕达股东富创投资拟减持不超过1021.92万股 占总股本比例不超过3% [13] - 华光新材股东铧广投资计划减持不超过270万股 占总股本比例不超过2.9972% [13] - 龙星科技大股东渤海信托计划减持不超过503.28万股 占总股本比例不超过1% [18] - 光大同创股东深圳钰禧创业投资计划减持不超过106.75万股 占总股本比例1% [18] - 趣睡科技特定股东石河子尚势成长等计划合计减持不超过3.14%股份 控股股东一致行动人及员工持股平台计划合计减持不超过1.74%股份 [19] 公司高管变动 - 招商蛇口选举朱文凯担任董事长 原董事长蒋铁峰因工作调动辞职 [4] 公司业务说明 - 上海建工澄清科卡金矿资源储量增加信息为2020年已披露信息 不属于近期信息 黄金业务收入占比不超过营业收入0.5% 对生产经营影响较小 [7] 公司收购计划 - 普冉股份筹划以现金方式收购参股公司诺亚长天控股权 从而间接控股半导体企业SHM 双方主营产品NOR Flash与SLC NAND等形成互补 [8] 公司分红方案 - 盐田港拟每10股派现0.88元 总股本51.99亿股 分配4.58亿元 [11] 公司战略投资 - 盐田港全资子公司深汕港口投资公司引入中远海运厦门公司作为战略投资者 中远厦门现金出资13232.75万元 持股20% [15] 公司合作协议 - 龙蟠科技控股孙公司锂源亚太与宁德时代签署磷酸铁锂正极材料采购合作协议 预计2026年第二季度至2031年间销售15.75万吨 总销售金额超60亿元 [16] 公司股权划转 - 中国太保股东上海国际集团拟将5559万股A股股份占总股本0.58%无偿划转至上海久事集团 将1000万股A股股份占总股本0.1%无偿划转至上海电气控股集团 [17]