前海桂湾宅地成交情况 - 深圳前海桂湾片区一宗宅地经过158轮竞价，由招商蛇口以总价21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1%，创深圳涉宅用地楼面价新高 [1][3] - 地块出让面积8287.15㎡，规划建筑面积25600㎡（住宅25000㎡），容积率3.1，起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/㎡，无配建及售价限制 [3] - 地块为前海核心区稀缺低密住宅用地，开拍前获12家竞买人报价，竞拍中出现1分钟内报价11轮的激烈情况 [3] 地块核心优势分析 - 地块位于前海自贸区、深港合作区核心，区位及产业优势突出，区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺 [5][6] - 地块体量小（总价21.55亿元）、开发周期短（1年开工、4年竣工），符合开发商快速回款需求，采用"交地即交证"模式，出让条件友好 [6] - 容积率≤3.1、建筑限高80米，为前海近年宅地中高度限制最低，预计开发为小高层改善型社区，且不受"双限"政策约束，定价灵活 [4][6] 市场影响与行业趋势 - 此次成交楼面价超越2015年泰禾宝安地块（79907元/㎡）和2024年华润中海南山地块（70388元/㎡），刷新深圳纪录 [3] - 上半年深圳土拍呈现核心区高热、非核心区平淡的分化特征，此次高溢价反映头部房企对核心地段战略布局 [2][6] - 前海桂湾已集聚腾讯、华润、招商蛇口等总部，地块成交将提振区域住宅市场预期，强化前海作为"城市新中心"的价值 [6] 开发商战略考量 - 招商蛇口作为自贸区土储较大的开发商，拿下地块可实现产业、商业、城市配套一体化开发，综合收益最大化 [6] - 头部房企倾向于核心地段确定性项目，以规避市场波动风险，此次12家竞买人参与显示行业对优质地块的争夺加剧 [6]

土地拍卖结果 - 招商蛇口以总价21.55亿元竞得深圳前海桂湾T201-0232宗地，溢价率高达86.1% [2] - 成交楼面价达到84180元/平方米，刷新深圳公开招拍挂住宅用地楼面价历史纪录 [2] - 地块占地面积8287.15平方米，建筑面积2.56万平方米，起拍价11.58亿元，起拍楼面价45200元/平方米 [3] 地块规划与条件 - 住宅面积25000平方米允许分割转让，物业服务用房100平方米归全体业主共有，托育机构500平方米无偿移交政府 [3] - 无70/90户型限制，无商品房售价限制 [3] 竞拍过程与参与者 - 12家国资背景房企参与竞拍，包括华润、招商、中海、保利、越秀、建发等 [3] - 经过158轮竞价，价格从11.58亿元起拍价飙升至21.55亿元 [3] 市场影响与对比 - 桂湾地块楼面价比2023年深超总地块高出近2.4万元/平方米（深超总起拍楼面价60300元/平方米） [4] - 高溢价成交可能对前海及宝安中心区二手房业主心态和新房定价产生提振效应 [4]

深圳土地市场升温 - 深圳前海一宗住宅用地经过158轮报价由招商蛇口以21.55亿元摘得 溢价率86.1% 楼面价每平方米8.4万元 [1] - 该地块规划为二类居住用地 容积率低于3.1 建筑限高80米 无户型及售价限制 吸引12家房企报名 [1] - 深圳土拍市场呈现核心区域高热 非核心区域平淡的分化特征 前海地块高溢价成交反映市场对核心地段价值的认可 [1] 房企拿地策略 - 前海住宅用地供应偏少 此次地块体量小 总价低 符合开发商快速开发销售回款的确定性业绩导向 [1] - 深圳新增涉宅用地多位于核心板块 地块规模较小 容积率较低 如龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得 溢价率40.7% 楼面价每平方米38795.22元 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化 位置中心化 利润确定性强的特点 满足尽快开发销售缩短周期的需求 [2] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 成交面积下降5.5% 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金超千亿元 杭州接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略聚焦 核心城市优质地块供应加大 北上深杭州成都多宗地块高溢价成交 [3] - 下半年土地市场延续缩量提质模式 热点城市核心地块保持高溢价 三四线城市以底价成交为主 [3]

深圳土地市场升温 - 深圳宅地供应速度加快，热门片区宅地再现高溢价成交 [1] - 前海住宅用地由招商蛇口以21.55亿元价格摘得，溢价率86.1%，楼面价约每平方米8.4万元 [2] - 该地块吸引12家房企报名，采用"价高者得"竞拍规则，无户型及售价限制 [2] - 业内人士预计该地块保本价约每平方米12万元以上，高于周边二手房成交价格 [2] 土地市场分化特征 - 深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征 [2] - 前海地块高溢价成交折射市场对核心地段价值的深度认可 [2] - 深圳新增涉宅用地大多位于所属区域核心板块，地块规模较小，容积率较低 [3] - 龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，楼面价每平方米38795.22元 [3] 房企拿地策略变化 - 地块体量小、总价低符合开发商确定性业绩导向的拿地取向 [2] - 小型地块可满足尽快开发、尽快销售要求，缩短开发周期 [3] - 热点城市土地出让呈现小型化、位置中心化特征，利润确定性较强 [3] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积下降5.5% [4] - 一线及二线城市出让金增长超40%，三四线城市小幅回落 [4] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [4] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦 [4] - 预计下半年延续"缩量提质"模式，核心地块保持高溢价成交 [4]

土地拍卖概况 - 深圳前海桂湾片区T201-0232地块经过158轮竞价，最终由招商蛇口以总价21.55亿元竞得，楼面价约8.4万元/平方米，溢价率86.1%，刷新深圳楼面价纪录[2] - 该地块土地面积8287.15平方米，规划建筑面积2.56万平方米，容积率3.09，无配建要求及商品房售价限制[2][3] - 共吸引招商蛇口、中国金茂、中建壹品、华发股份等12家房企参与竞拍，线下竞拍出现1分钟内11轮报价的白热化场面[2] 地块区位与市场环境 - 地块位于深圳前海合作区桂湾片区枢纽一街北侧，周边有双界河公园、前海石公园及多个商业综合体，配套成熟[5] - 前海桂湾片区已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺[5] - 周边1公里范围内二手房挂牌均价多在7.5万～10.6万元/平方米之间[7] 政策与市场分析 - 2024年深圳取消宅地15%溢价上限，开发商拿地策略转向"价高者得"，优质地块竞争加剧[5] - 深圳高端改善型产品需求潜力较大，但供应相比上海、杭州等地偏少[5] - 前海桂湾作为深圳"城市新中心"核心板块，已集聚腾讯、华润、招商等总部基地，地块高溢价反映头部房企对核心地段的战略布局[7] 行业趋势 - 深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征[7] - 此次土拍结果标志着前海核心宅地市场热度回升，将进一步提振前海住宅市场预期[7]

土地交易 - 深圳市招榕置业有限公司（招商蛇口）以总价21.55亿元竞得深圳前海桂湾片区宅地 [1] - 成交楼面价达84180元/平方米 创深圳涉宅用地成交楼面价新高 [1] - 经过158轮竞价 溢价率为86.1% [1]

地块交易概况 - 招商蛇口以总价21.55亿元竞得前海桂湾片区宅地[1] - 成交楼面价达84180元/平方米 较起始价45234元/平方米溢价86.10%[1] - 土地出让面积8287.15平方米 规划建筑面积25600平方米[1] 地块规划细节 - 土地用途为二类居住用地 容积率3.1[1] - 住宅建筑面积25000平方米 占比97.66%[1] - 配套含托育机构500平方米和物业服务用房100平方米[1] 政策条件特征 - 无配建要求 无70/90户型限制[1] - 无商品房售价限制[1] - 起始价11.58亿元 最终溢价86.10%成交[1]

地块交易概况 - 深圳前海桂湾片区住宅用地以21.55亿元成交 溢价率达86.1% [1] - 地块建筑面积25600平方米 挂牌起始价11.58亿元 [1] - 经过158轮竞价 由招商蛇口竞得 [1] 市场竞争表现 - 吸引12家房企参与竞标 包括中铁、保利置业、华润等头部企业 [1] - 成交楼面价约8.4万元/平方米 刷新深圳涉宅用地单价纪录 [1] - 该地块成为深圳新单价地王 [1]

财务数据 - 2022 - 2024年度年均可分配利润为487402.39万元[13] - 2022 - 2024年经营活动现金流净额分别为2217399.01万元、3143098.49万元、3196358.95万元[14] - 2022 - 2024年末存货净额分别为41154922.10万元、41670213.55万元、36918332.43万元[19] - 2024年度开发业务收入占营业收入比重87.38%[20] - 2022 - 2024年归属于母公司所有者的净利润分别为426407.97万元、631942.05万元、403857.16万元[24] - 2022 - 2024年净利润分别为909847.72万元、910623.10万元、418890.15万元[24] - 2025年1 - 3月营业总收入为2044772.84万元[32] - 2025年1 - 3月净利润为38649.10万元[32] - 截至2025年3月末总资产为86666337.01万元[32] - 截至2025年3月末总负债为58386448.82万元[32] - 截至2025年3月末所有者权益为28279888.18万元[32] - 2025年1 - 3月经营活动产生的现金流量净额为 - 879346.81万元[32] 债券发行 - 2025年6月12日公司获证监会注册公开发行面值不超129.30亿元公司债券，本期为第一期，发行规模不超8亿元[12] - 本期债券期限为3年期，票面金额100元，按面值平价发行[99][101][102] - 本期债券起息日为2025年7月17日，付息日为2026 - 2028年每年7月17日，兑付日为2028年7月17日[107][108][109] 股权交易 - 公司拟发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权[16] - 公司拟向不超35名特定投资者非公开发行普通股募集配套资金，金额不超85亿元[16] 风险提示 - 债券投资价值受市场利率波动影响，投资者收益有不确定性[30] - 本期债券上市审批和进程不确定，投资者面临流动性风险[44] - 债券存续期内外部因素和公司经营变化，投资者面临偿付风险[45] 公司治理 - 公司董事会由九名董事组成，其中三名是独立董事，六名是其他董事[194] - 监事会由4人组成，含2名职工代表监事和2名股东代表监事[197] - 公司设总经理1名，副总经理若干名[197]

债券发行信息 - 公司2025年获证监会注册公开发行不超129.30亿元公司债券，本期“25蛇口01”不超8亿元[5] - 本期债券期限3年，票面金额100元，按面值平价发行[17][18][19][20] - 票面利率询价区间1.40% - 2.40%，最终利率网下询价确定[35] - 网下利率询价时间2025年7月15日15:00 - 18:00 [8][36] - 发行面向专业机构投资者，最低申购单位1000万元[9][44] - 发行采取网下发行、余额包销方式[21][22] 财务数据 - 2024年末净资产2867.45亿元，合并口径负债率66.67% [6] - 2025年3月末净资产2827.99亿元，合并口径负债率67.37% [6] - 近三个会计年度年均可分配利润487402.39万元[6] 时间安排 - 2025年7月15日公告最终票面利率[40] - 网下发行期限2025年7月16 - 17日[46] - 簿记管理人7月16日发送配售缴款通知书[50] - 获配投资者7月17日17:00前足额缴款[50] 其他信息 - 发行人主体评级AAA，展望稳定，本期债券无评级[6][11][27] - 募集资金拟用于偿还或置换到期公司债券本金[29] - 拟上市交易场所为深圳证券交易所[28] - 牵头主承销商、簿记管理人为招商证券[53] - 债券受托管理人为中信证券[53] - 联席主承销商有中信证券等[55]