整体市场概况 - 2025年1-11月TOP100房地产企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，显示临近年底企业拿地积极性减弱，态度趋于审慎 [1] - 拿地企业结构以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - 11月民营房企拿地活跃度提升，部分企业选择与国企联合拿地，部分则聚焦自身优势区域独立拿地深耕 [1] 领先企业表现 - 从新增货值看，中海地产以1963亿元位列第一，招商蛇口以1833亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [4] - 绿城中国以1293亿元新增货值位列第三 [4] - TOP10企业2025年1-11月新增货值总额11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元 [4] - 2025年1-11月权益拿地金额排名中，中海地产以870亿元居首，绿城中国以588亿元位列第二，招商蛇口以564亿元位列第三 [17] 区域市场分析 - 从城市群拿地金额看，长三角TOP10企业拿地金额2738亿元，位居四大城市群之首，得益于人口持续流入带来的坚实住房需求 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额1060亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额602亿元，位列第三 [12] - 重点城市中，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企主要在其重点深耕区域补充土储，例如懋源地产进入北京拿地金额前十，滨江集团等民营房企进入杭州拿地金额前十 [15] 拿地策略与趋势 - 临近年末，房企更青睐联合体拿地，以共同应对市场不确定性和缓解资金压力，联合拿地集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [5] - 11月民营房企拿地活跃，主要集中在一二线热点城市核心区域，如懋源地产在北京朝阳区以50.24亿元竞得地块，佳运置业在上海浦东新区以24.75亿元竞得地块 [6] - 11月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海和北京，上海有4宗地入榜总金额115亿元，北京有3宗地入榜总金额89亿元 [16]

募集资金基本情况 - 公司于2023年6月16日获得证监会批复，同意发行股份募集配套资金不超过85亿元 [2] - 截至2023年9月20日，公司以每股11.81元的价格向13名特定对象发行719,729,043股A股股票，募集资金总额为84.9999999783亿元 [2] - 扣除发行费用（不含增值税）7180.994767万元后，实际募集资金净额为84.2819005016亿元，其中计入股本7.19729043亿元，计入资本公积77.0846100716亿元 [2] 闲置募集资金使用情况 - 公司于2025年10月29日召开董事会，同意使用不超过10.00亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月 [2] 募集资金专项账户管理 - 公司为规范闲置募集资金补充流动资金的管理，开设了专项账户 [3] - 公司、交通银行深圳分行（乙方）与独立财务顾问中信证券（丙方）签署了《募集资金专户存储三方监管协议》 [3] - 截至2025年11月26日，专项账户（账号：443066436015003951432）余额为0元，该账户仅用于指定募集资金项目的存放和使用，存放金额为10.00亿元 [3] 三方监管协议核心条款 - 在履行程序并获得中信证券同意后，公司可将专户内暂时闲置的募集资金以符合规定的现金管理产品形式存放，并需及时通知中信证券 [4] - 现金管理产品不得质押，银行需按月（每月10日前）向中信证券提供产品受限情况及账户状态 [5] - 中信证券作为独立财务顾问，有权对募集资金存放、管理和使用情况进行持续督导，每半年度进行一次现场核查 [5] - 中信证券指定的主办人或项目组成员可随时到银行查询、复印账户资料，银行需及时提供 [6] - 银行需按月（每月10日前）向公司出具账户对账单，并抄送给中信证券 [6] - 若公司单次或12个月内累计从专户支取金额超过5000万元或募集资金净额的20%，公司及银行需在付款后5个工作日内通知中信证券 [6] - 若银行三次未及时出具对账单或通知大额支取情况，公司可单方面终止协议并注销专户 [8] - 协议自三方签署盖章之日起生效，至账户资金全部支出完毕且中信证券督导期结束后失效 [8]

资金募集 - 2023年获批发行股份募集配套资金不超85亿元[2] - 2023年9月20日，以每股11.81元发行719,729,043股，募资84.9999999783亿元，净额84.2819005016亿元[2] 资金使用 - 2025年10月29日同意用不超10亿元闲置募集资金补流，期限不超12个月[3] - 交通银行深圳分行华强支行专项账户存放10亿元用于补流[5] 资金管理 - 实施现金管理不得影响募资投资计划，产品不得质押[6] 资金核查 - 丙方每半年度对募资存放、管理和使用情况现场核查[7] 资金通知 - 1次或12个月内累计从专户支取超5000万元或募资净额20%，需通知丙方[8]

融资活动总结 - 公司于2023年以每股11.81元的价格向13名对象发行7.20亿股股份 [1] - 此次发行募集资金总额为85.00亿元，募集资金净额为84.28亿元 [1] 资金管理动态 - 2025年10月29日，公司通过议案，同意使用不超过10.00亿元闲置募集资金暂时补充流动资金 [1] - 该笔补充流动资金的使用期限不超过12个月 [1] - 为规范管理，公司在交通银行深圳华强支行开设专户，用于存放该10.00亿元资金 [1] 监管协议签署 - 公司近日与交通银行深圳分行、独立财务顾问中信证券签署了《募集资金专户存储三方监管协议》 [1] - 该协议旨在明确各方的权利和义务 [1]

行业趋势转变 - 行业从增量竞争转向存量精耕，市场逻辑深度转向，用户需求加速分化，进入"质量时代"[2] - "好房子"标准发布标志着供给端从"数量优先"向"品质优先"转变，时代开始筛选有扎实基本功的企业[2] 头部房企好房子体系概览 - 多家头部房企推出各自的好房子体系和标准，构建从政策蓝图到落地执行的桥梁[2] - 包括绿城中国、华发股份、越秀地产、中国电建等16家企业已推出具体体系[3] 先发企业体系标准 - 绿城中国以6大要素为基准，输出行业首个企业"好房子"标准，构建"1-6-N"体系，2025版标准条款更新率37%，90%条款(231条)严于国家标准[4] - 华发股份优化升级为科技+好房子"四化十五优"产品体系，在珠海、上海等地落地鸿蒙智控系统等创新技术[9] - 越秀地产推出"4X4好产品理念"涵盖四大核心理念和16条内涵，并形成"4+X"产品系提供差异化解决方案[12] - 中国电建好房子标准通过六个维度构建体系，以26个专项、75个控制要点、165个技术参数为支撑点[15][16] 系统性体系构建 - 建发房产推出四维一体的"好房子"体系框架，以新中式文化理念串联超过1050条技术落点[18] - 招商蛇口构建三大价值主张，通过七大维度、28个模块、485项技术的完整体系[21] - 中信泰富发布"WELLNESS好房子体系"，以四大价值支柱和十二大场景维度，囊括100+落地技术要点[22] 中建系系统化实践 - 中建集团推出"好房子"营造体系，以"六好"为手段营造好房子系统方法[26] - 中海地产发布好房子"Living OS系统"，通过16大产品系统满足172项全维客户需求[28] - 中建智地形成"6+1"好房子营造体系，建立"101+71+X"评价体系[30] - 中建东孚提出"Joylife好房子体系"，构建四重价值体系[30] - 中建信和提炼出38条特色需求[35] 创新落地实践 - 华润置地以"三好十二优"为策略核心，已落地达尔文营地、挥爪营地等创新场景[36] - 中粮大悦城提出"主动健康+场景生活"产品主张，打造"中粮好房子场景实验室"[38][40] 行业测评体系 - 2025年度中国房企产品测评工作已启动，新增"好房子测评"将评选综合奖及单项奖[43] - 测评成果包括《2025中国房地产企业产品力TOP100》、全国十大产品系等多项奖项[46]

债券发行 - 公司公开发行不超129.30亿元公司债券已获注册[2] - 2025年11月25 - 26日发行不超50.40亿元本期债券[2] - 品种一发行规模50.40亿元，票面利率1.77%，认购倍数1.835倍[2] 获配情况 - 招商证券等多方最终获配不同金额[4] - 各主承销商及其关联方最终合计获配不同金额[4]

股票代码：001979 股票简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-124 债券简称:23 蛇口 05 债券代码:148525 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一） 2025 年付息公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏。 特别提示 1、债券名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第三期）（品种一）（债券简称："23 蛇口 05"，债券代码为 148525）； 2、债权登记日：2025 年 11 月 27 日； 3、债券付息日：2025 年 11 月 28 日； 4、本次付息对象为截至 2025 年 11 月 27 日下午深圳证券交易所收市后，在中国证 券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"中国结算深圳分公司"）登记在册的 全体"23 蛇口 05"持有人。 公司在 2023 年 11 月 28 日发行的招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2023 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）将于 2025 年 11 月 28 日 ...

市场表现 - A股市场地产股普遍下跌 [1] - 滨江集团与中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展下跌接近5% [1] - 我爱我家、三湘印象、合肥城建跌幅超过3% [1] - 华夏幸福、金地集团、特发服务、中国国贸、招商蛇口、新城控股、万科A跌幅超过2% [1]

市场整体观点 - 近期市场企稳反弹，符合“布局窗口将现”的预判，但市场并未出现量价齐回升的局面，反弹不改震荡格局 [6] - 过去两周中日关系紧张让市场风险偏好快速降温，对市场形成扰动，在中日关系形势未明朗之前维持市场震荡格局的判断 [6] - 不建议追高，继续以逢低布局思路为主 [6] 风格策略 - 当前中日关系紧张是制约风险偏好的主要因素，科技成长是对风险偏好更敏感的板块，在预期难以继续上修叠加风偏下行的背景下建议对科技成长方向且战且退 [6] - 中等风险特征的周期消费制造有望进一步达成市场共识 [6] - 相关ETF包括消费ETF、酒ETF、食品ETF、有色ETF、家电ETF [6] 行业策略：房地产 - 从去年9月24日政策释放结束后，房地产市场量价持续下行，“金九银十”表现也不及预期，市场以悲观为主基调 [6] - 市场消息面变化-政策预期变化-资金涌入房地产相关资产-股价短时间上行的链条仍存，但当政策力度或可靠性确认为不及预期，则会面临回撤或反转 [6] - 地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台 [6] - 需关注12月经济工作会议，相关标的包括招商蛇口、滨江集团，相关ETF有房地产ETF [6] 主题策略：国防军工 - 美国政府11月19日宣布批准向日本出售总额约8200万美元的军火，包括射程约110公里的GBU-53精确制导滑翔炸弹等 [6] - 日本首相高市早苗此前公开发布涉台错误挑衅言论，疑为日本军备扩张铺路，叠加此次美国对日军售，亚太地区局势不确定性加剧，或将促使我国装备建设提速 [6] - 相关标的包括新雷能、陕西华达，相关ETF有军工ETF、军工龙头ETF、国防ETF [6] 相关ETF汇总 - 现金流相关ETF：现金流ETF汇添富(159276)、现金流ETF(159399)、现金流ETF800(516460)、中证现金流ETF(159235) [6] - 周期消费制造相关ETF：消费ETF(159928)、酒ETF(512690)、食品ETF(515710)、有色ETF(159880)、家电ETF(159996) [6] - 房地产相关ETF：房地产ETF（512200/515060/159768） [6] - 国防军工相关ETF：军工ETF(512660)、军工龙头ETF(512710)、国防ETF(512670) [6]

土拍总体结果 - 上海2025年第九批次土拍成功出让9宗地块，总出让建筑面积55.26万平方米，总成交金额约173.33亿元 [1] - 土拍整体热度有所降温，仅2宗地块溢价成交，其余7宗地块均以底价成交 [1] - 本次拍卖共吸引16家企业参与，包括3家央企及宝业集团、佳运置业、大华集团等民营企业 [1] 溢价成交地块详情 - 浦东新区川沙地块经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次土拍最高 [1][2] - 佳运置业所获地块综合楼面价29913元/平方米，住宅部分楼面价36927元/平方米，低于周边在售项目华润观宸润府63457元/平方米和陆家嘴锦绣云澜65333元/平方米的均价 [2] - 青浦区徐泾地块由宝业集团经过16轮竞价，以17.30亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼面价31561元/平方米 [1][3] 底价成交地块详情 - 杨浦区滨江地块由中海地产以起始价21.77亿元底价竞得，成交楼面价68800元/平方米 [4] - 该杨浦地块须配建5%保租房，商品住宅装修标准为4000元/平方米，并需保护一处约380平方米的风貌建筑 [4] - 该地块紧邻中海地产在售项目中海云邸玖章，后者最新批次入市均价为105000元/平方米 [4] 市场分析与参与者动向 - 市场分析师指出，上海高端住宅近两个月成交量萎缩，去化难度增加，部分项目启用分销渠道，开发商因此调低预期 [5] - 临近年底，房企拿地态度更为谨慎，加之保利发展、招商蛇口等头部房企缺席，导致整体溢价率不高 [1][5] - 参拍主体呈现多元化，本土房企大华集团重回宝山市场 [1]