行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

会议基本信息 - 公司将于2025年12月24日召开2025年第二次临时股东会 [1] - 会议召集人为公司董事会，召集程序符合相关法律法规及公司章程规定 [1] - 会议采用现场投票与网络投票相结合的表决方式 [1][3] 会议时间与股权登记 - 现场会议开始时间为2025年12月24日下午2:30 [2] - 网络投票通过深圳证券交易所交易系统进行，时间为2025年12月24日9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00 [2] - 通过深圳证券交易所互联网投票系统投票时间为2025年12月24日9:15-15:00 [2] - 本次会议的股权登记日为2025年12月16日 [4] 会议出席对象 - 出席对象包括截至2025年12月16日交易结束后登记在册的全体股东 [4] - 公司董事和高级管理人员将出席会议 [5] - 公司聘请的律师将出席会议 [6] 会议审议事项 - 会议将审议一项选举非独立董事的议案（议案1） [7] - 议案1采用累积投票制进行表决，应选非独立董事1人 [8] - 股东所拥有的选举票数为其所持有表决权的股份数量乘以应选人数 [8] - 议案详细内容已于2025年12月6日披露于指定网站 [9] 会议登记安排 - 法人股东及个人股东需持指定证件办理登记手续 [10] - 异地股东可通过信函或电子邮件方式登记 [11] - 登记时间为2025年12月17日至12月23日9:00-17:30，以及12月24日9:00-12:00 [11] - 登记地点为广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 [12] - 出席会议需携带相关证件原件 [13] 网络投票操作 - 股东可通过深圳证券交易所交易系统或互联网投票系统参加网络投票 [14][21] - 网络投票代码为“361979”，投票简称为“招商投票” [22] - 对于累积投票提案，股东需填报投给候选人的选举票数 [23] - 通过交易系统投票时间为2025年12月24日9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00 [25] - 通过互联网投票系统投票时间为2025年12月24日9:15-15:00 [25] 投票规则 - 同一表决权只能选择现场或网络投票中的一种方式，重复投票以第一次有效投票结果为准 [3][15] - 网络投票包含交易系统和互联网系统两种方式，同一股份只能选择其中一种 [15] 会议其他信息 - 现场会议地点为公司总部会议室 [7] - 会议预计半天，与会人员食宿及交通费自理 [17] - 会议联系方式为电话(0755)26688322，邮箱secretariat@cmhk.com，联系人张海彬、罗希 [16]

房企拿地表现与策略 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米，环比回升6.8% [1][6] - 前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8% [1][6] - 新增全口径土地储备前三名为中海地产467.46万平方米、招商蛇口386.71万平方米、保利发展控股373.95万平方米 [1][8] - 1-11月权益拿地金额前三名为中海地产880.2亿元、华润置地625.9亿元、保利发展控股597亿元 [8] - 1-11月新增货值前三名为中海地产1163亿元、招商蛇口1113.4亿元、保利发展控股972.2亿元 [8] - 房企拿地决策转向理性，聚焦经过市场验证、配套完善的成熟区域，对非核心板块持观望态度 [1][9] 土地市场供应情况 - 报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20% [10] - 供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69% [10] - 二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71% [10] - 二线城市供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33% [10] - 11月地方债净发行量6551.88亿元，新增专项债发行4921.92亿元，较10月增长超2000亿元，环比涨幅达71% [13] - 11月土地供应呈现环比显著修复但同比仍处收缩的特征，起始价格下行反映市场预期谨慎 [12] 土地市场成交情况 - 报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90% [15] - 成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83% [15] - 成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%，平均溢价率2.15% [15] - 二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27% [17] - 二线城市成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33% [17] - 三线城市成交土地规划建筑面积3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93% [17] - 10月土地购置费累计值28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3% [19] - 市场成交整体环比回暖，但同比数据收缩，显示需求端压力尚未完全缓解 [17][18] 重点城市土地市场 - 报告期内6个重点城市有210宗地块挂牌，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米 [22] - 北京挂牌3宗涉宅用地，规划总面积15.19万平方米，起拍总价89.25亿元 [24] - 报告期内6个重点城市有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交面积451.82万平方米 [25] - 重点城市成交分化显著，北京成交价112.19亿元，上海成交价107.90亿元，成都成交价129.78亿元 [26] - 上海7宗涉宅用地成交总金额105.58亿元，除一宗溢价5.17%外，其余均为底价成交 [26] - 核心区域土地因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交，市场分化加剧 [24][27] 城市更新政策与进展 - 中央层面强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，推进“好房子”建设和房地产高质量发展 [28] - 国家发改委扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 [28] - 2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划 [28] - 重庆探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持 [29] - 上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，体现“政府引导+市场运作”模式 [29]

公司活动与品牌联动 - 招商基金与旗下招商基金蛇口租赁住房REIT壹栈林下项目联合主办了“零碳森活”绿色环保主题游园会活动 [1] - 活动在深圳市南山区招商街道壹栈林下小区举行，现场有超100位居民参与 [1] - 活动通过“玩、吃、学、美、晒”等形式，将垃圾分类和绿色金融知识科普融入游园活动，旨在将环保行为从被动转为主动 [1] 活动具体内容与形式 - 活动将小区打造成“会呼吸的社区公园”，场地被划分为5大“生态岛屿”，设有10个摊位 [1] - 摊位根据垃圾分类设置为可回收物岛、厨余垃圾岛、有害垃圾岛、其他垃圾岛，并特别设置了绿色金融岛和美食部落岛 [1] - 现场活动包括迷你垃圾桶DIY、利用废旧瓶盖和光盘制作时钟的废物再利用、套圈投球游戏学习垃圾分类，以及绿色金融知识问答 [1] 公司战略与ESG实践 - 公司长期积极响应国家“双碳”战略，深入践行金融“五篇大文章”发展要求，贯彻落实ESG投资理念，大力发展绿色金融 [2] - 本次游园会活动深入REIT项目所在小区，实现了与REIT资产的品牌联动，共同开展ESG运营实践，旨在助力构建绿色运营生态 [2] REIT资产与项目定位 - 壹栈林下小区是招商基金蛇口租赁住房REIT（基金代码：180502）的核心资产之一，属于招商蛇口（001979）旗下“壹栈”品牌 [2] - 该项目以交通便捷的城市配套区域为核心选址，专注于为政策型人才和青年人才提供高品质、低成本的租赁住房解决方案 [2] - 项目致力于打造绿色社区，在运营管理中践行ESG理念，通过绿色建筑、高效运营管理、绿色租赁、环保宣传等举措，构建可持续的理想社区 [2]

租售同权概念板块市场表现 - 截至12月19日收盘，租售同权概念板块整体上涨3.20%，在概念板块涨幅中排名第4 [1] - 板块内27只股票上涨，其中德必集团以20%的涨幅涨停，三湘印象亦涨停，汇通能源、财信发展、*ST阳光分别上涨7.49%、4.10%、3.83% [1] 板块资金流向 - 当日租售同权概念板块获得主力资金净流入1.83亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中5只股票净流入资金超过3000万元 [2] - 德必集团主力资金净流入1.66亿元，位居榜首，三湘印象、招商蛇口、保利发展分别净流入9113.70万元、5530.36万元、4472.40万元 [2] 个股资金流入详情 - 德必集团主力资金净流入率为23.56%，天健集团为15.25%，*ST阳光为14.60%，资金流入比率居前 [3] - 部分个股出现主力资金净流出，其中万科A净流出4509.46万元，财信发展净流出1895.01万元，悦心健康净流出1665.86万元 [4]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-131 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于召开 2025 年第二次临时股东会的提示性公告 2、召集人：公司董事会 1、股东会届次：2025 年第二次临时股东会 3、合法合规性说明：本公司第四届董事会 2025 年第八次临时会议审议通 过了《关于召开 2025 年第二次临时股东会的议案》，会议的召集、召开符合有关 法律、法规、规章和公司章程的规定。 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 4、召开时间： 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）于 2025 年 12 月 6 日公告了《关于召开 2025 年第二次临时股东会的通知》。本次股 东会采用现场投票与网络投票表决相结合的方式，为保护投资者合法权益，方便 各位股东行使股东会表决权，现将有关事项通知如下： 现场会议开始时间：2025 年 12 月 24 日（星期三）下午 2:30 一、召开会议的基本情况 网络投票时间：2025 年 12 月 24 日，其中，通过深圳证券交易所交易系统 进行网络投票的具体 ...