9月23日， 由克而瑞主办的"全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛"在上海举办 。克而 瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞集团CEO张燕女士携手国内外、来自产学研跨界专家、领袖、高管出 席论坛并发布重要研究成果及主题演讲。 论坛邀请到来自产学研跨界的领袖、学者、领导，围绕"一带一路引领下中外投资前景与潜力"进行圆桌对 话，内容如下： 主题：一带一路引领下中外投资前景与潜力 ▲点击图片查看论坛实录 主持人： 石楚阳 资深媒体人 嘉宾： Jonathan Emery CEO , Al d a r De ve l opme nt 罗长远 复旦大学经济学院世界经济研究所所长 李岚 上海建工集团海外业务管理部总经理 胡嘉晋 IFCX集团与Asi a Ba n k e rs c l ub合伙人及首席运营官 候朝辉 锦天城律师事务所合伙人 话题一 、在当下的时代背景和全球经济形势下进行对话，在中国持续强调深化"一带一路"共同发展的前提 下，在中东特别是阿联酋成为全球投资高地的现如今，企业和个人投资者有哪些潜在机会？ Q： 在新国际形势下，中阿合作迈入高质量发展新阶段，如何看待当前中阿双方在政策层面的互动与协 作 ...

公司基本信息 - 大连万达集团股份有限公司成立于1992年9月28日 法定代表人为王健林 注册资本10亿元人民币 经营范围包括商业地产投资及经营 酒店建设投资及经营 连锁百货投资及经营 电影院线等文化产业投资及经营 货物进出口 技术进出口 国内一般贸易等 [3][4] - 公司由大连合兴投资有限公司持股99.76% 王健林持股0.24% 王健林通过大连合兴投资有限公司间接持股比例达97.7648% 为公司实际控制人 [5] 法律风险与执行信息 - 公司及其法定代表人王健林被限制高消费 案件涉及强制执行金额1.86亿元人民币 [1] - 公司新增被执行人信息 执行标的4.00110644亿元人民币 执行法院为北京金融法院 立案时间为2025年9月8日 [2] - 公司现存11条被执行人信息 被执行总金额超过52亿元人民币 具体包括甘肃矿区人民法院执行标的5.07836512亿元人民币和4.59926048亿元人民币 北京市海淀区人民法院执行标的1.81486144亿元人民币和1.2113828亿元人民币 河南省郑州市中级人民法院执行标的2.61531488亿元人民币 [6] 资产冻结情况 - 公司所持多家子公司股权已被冻结 包括万达文化产业有限公司股权冻结1亿元人民币 上海万达网络金融服务有限公司股权冻结8.5625062亿元人民币 上海万达小额贷款有限公司股权冻结8.4亿元人民币 弘毅意零壹任（深圳）股权投资基金中心股权冻结5亿元人民币 卓诚(大连)企业管理服务有限公司股权冻结50万元人民币 执行法院均为北京金融法院 [7]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]

核心财务表现 - 报告期末净负债率为1.50% [1] 主营业务与运营模式 - 主营业务为房地产开发与销售 以商品住宅为主 商业地产为辅 [1] - 拥有近三十年房地产开发经验 具备一流开发团队和战略合作伙伴 [1] - 与上下游优秀企业及多家金融机构保持战略合作实现互利共赢 [1] 经营理念与品质管控 - 秉持工匠精神 追求一流产品和品牌 坚持客户至上和精品品质 [1] - 坚持审慎投资原则和严格财务纪律 力保完美交付 [1] 发展战略与区域布局 - 坚持"以战略为导向 向管理要效益 控制风险 稳健发展"思路 [1] - 深耕长三角区域 将房地产做精做专做强做久 [1] - 兼顾代建和建筑施工等相关产业发展 培育新利润增长点 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元 同比增长95.70% 主要因房地产项目结转规模增加 [1] - 2025年上半年归母净利润6.08亿元 较2024年同期-1.37亿元实现大幅转正 [1] - 商业地产实现经营额3.47亿元 城奥大厦等多个项目出租率超90% [1] - 收到参股企业分红1.66亿元 [1] 业务运营 - 2025年上半年销售面积18.32万平方米 同比提升2.57% [1] - 销售金额105.00亿元 同比下降11.91% [1] - 新增土地储备7.99万平方米 同比下降6.55% [1] - 新开工面积53.93万平方米 较2024年同期9.66万平方米大幅提升458% [1] 融资能力 - 发行3年期中期票据20亿元 票面利率2.49% [2] - 发行3年期公司债25亿元 票面利率2.40% [2] - 1年内到期信用类债券余额仅5亿元 超过1年到期余额242.50亿元 [2] - 公司债券余额97亿元 债务结构稳健 [2] 战略布局 - 竞得北京市昌平区北四村土地 [1] - 拥有丰富城市更新资源和项目经验 持续深耕北京市场 [2] - 预计下半年聚焦北京、上海土地市场 补充优质招拍挂和城市更新项目 [2] 业绩展望 - 预测2025-2027年营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元 同比增幅6.0%/7.5%/11.4% [2] - 预测2025-2027年归母净利润分别为13.94亿元/19.72亿元/26.55亿元 同比增幅246.6%/41.5%/34.6% [2] - 对应2025-2027年PE倍数分别为7X/5X/4X [2]

房地产项目开发情况 - 公司2025年上半年新增土地储备面积2.40万平方米（权益面积2.40万平方米），较去年同期8.55万平方米（权益面积4.78万平方米）显著减少 [1] - 开复工面积426.04万平方米，较去年同期467.50万平方米下降8.9% [1] - 新开工面积53.93万平方米，较去年同期9.66万平方米大幅增长458% [1] - 竣工面积102.44万平方米，较去年同期71.80万平方米增长42.7% [1] - 实现销售面积18.32万平方米（含全资、控股、参股子公司），较去年同期17.86万平方米增长2.6% [1] - 实现销售额119.20亿元，与去年同期119.20亿元持平 [1] 商业地产出租情况 - 公司商业地产实现经营额3.47亿元 [2]

股价表现 - 2025年8月27日收盘价4.02元，较前一交易日下跌4.29% [1] - 当日成交量396913手，成交额1.63亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入17.78亿元，同比下降29.78% [1] - 上半年归属于上市公司股东的净利润亏损36.9亿元，上年同期盈利1.06亿元 [1] - 基本每股收益-1.29元 [1] 资金流向 - 8月27日主力资金净流出959.33万元 [1] - 近五日主力资金累计净流出1440.55万元 [1] 公司背景 - 主营业务为房地产开发，实际控制人为中国信达资产管理股份有限公司 [1] - 业务范围包括住宅、商业地产开发及物业管理 [1]

核心财务表现 - 上半年实现营收1169亿元 归母净利润27.11亿元 毛利率14.6%略高于2024年全年水平[1] - 经营活动现金净流入160亿元实现同比由负转正 期末货币资金余额1386亿元占总资产比例超10%[7] - 资产负债率73.53% 扣除预收款的资产负债率63.30% 净负债率59.64% 较期初分别下降0.82/1.40/3.02个百分点[8] 销售业绩表现 - 签约金额1451.71亿元 签约面积713.54万平方米 维持行业第一规模[2] - 存量项目签约394万平方米 销售金额514亿元占比35%[2] - 2022年后获取的增量项目签约金额937亿元占比65% 较2024年提升5个百分点[3] 土地储备策略 - 在核心城市新拓项目26个 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87%[3] - 期末待售项目计容面积5855万平方米 较年初下降403万平方米 其中增量项目894万平方米[3] - 38个核心城市销售贡献占比92% 同比提升3个百分点 在9个城市排名第一[3] 产品与服务创新 - 基于22万余条客户调研数据推进"好产品 好服务 好生活"三好战略[5] - 新增"天奕"子品牌累计签约超75亿元 在广州上海首开优于预期[6] - 推行"端菜行动"优化客户体验 实施"贴膜交付"与"一房五验"提升交付质量[6] 融资能力优化 - 新增有息负债平均成本降至2.71% 期末综合融资成本2.89%[8] - 发行国内首单85亿元现金类定向可转债 6年期综合成本2.32%[8] - 直接融资比重提升至21.53% 一年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[8] 多元化业务发展 - 不动产经营收入25.4亿元同比增长13% 在营面积573万平方米增加39万平方米[9] - 保利物业第三方在管面积增至5.5亿平方米占比65.9% 第三方物管收入27.78亿元增长20%[9] - 购物中心吸引客流2530万人次 社区商业新增招商13万平方米达去年全年两倍[9]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入为5.88亿元，同比增长35.47%，主要由于子公司进出口公司煤炭进口销售量增加 [2] - 归属于上市公司股东的净利润为3505万元，同比下降21.91%，主要由于全资子公司热电公司主营业务毛利减少 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为3.44亿元，相比上年同期的-1.34亿元大幅改善，主要由于商品销售产生的现金净流入增加 [2][9] 业务板块经营情况 - 电力热力业务：热电公司完成发电量1.51亿度（同比减少2.0%），售热量66.8万吨（同比减少8.1%），实现营收2.32亿元（同比减少18.9%），净利润2007万元（同比减少53.0%） [5][6] - 房地产业务：实现销售收入1.96亿元，同比增长44.1%，主要由于子公司温州银联公司房产销售收入增加 [7] - 批发业务：进出口公司进出口总额3.11亿美元，同比增加1.0%，营业收入大幅增长3725.7%主要由于煤炭进口业务销售收入增加 [9] 资产与负债状况 - 总资产47.81亿元，较上年末减少8.31% [2] - 货币资金8.86亿元，较上年末减少8.24% [10] - 预付款项1.96亿元，较上年末大幅增长145.14%，主要由于子公司进出口公司预付采购款增加 [10] - 应收账款3.91亿元，较上年末减少27.52% [10] 投资与担保情况 - 长期股权投资3.25亿元，较期初增加7.84% [11] - 公司对外担保总额2.99亿元，占净资产比例8.90% [17] - 交易性金融资产期末价值3603万元，较期初增长13.20% [10][11] 公司治理与股权结构 - 公司董事会、经营班子完成换届，李水荣当选董事长，王维和当选副董事长并被聘任为总裁 [15] - 截至报告期末普通股股东总数为26,247户 [18] - 浙江荣盛控股集团有限公司为公司第一大股东，持股比例29.05% [18]

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]