房地产板块市场表现 - 招商蛇口股价下跌超过4% [1] - 城建发展股价下跌接近4% [1] - 绿地控股、新城控股、招商积余、空港股份、金地集团等公司股价下跌超过3% [1] 行业整体走势 - 房地产板块呈现整体走弱态势 [1]

土地市场成交情况 - 深圳龙华区A815-0036地块以19.06亿元底价成交 折合楼面价每平方米28050元 地块面积21920.84平方米 容积率≤3.1 建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 [1] - 深圳前海桂湾片区宅地以21.55亿元成交 溢价率86% 楼面价每平方米8.4万元 刷新深圳宅地楼面价纪录 [1] - 深圳龙华梅林关片区A802-0309宅地经过108轮竞价以23.7亿元成交 溢价率40.7% 初始楼面价每平方米27565.89元 [1] - 苏州园区双湖地块经过49轮竞拍以46.67亿元成交 楼面价每平方米65241.78元 溢价率8.74% 刷新江苏省楼面价纪录 [3] 土地市场分化特征 - 深圳土拍呈现"超级核心高热、次级核心遇冷"特征 前海地块溢价率86%而龙华地块底价成交 [2] - 头部房企对非超级核心地块采取谨慎策略 资源向超级核心集中导致开发商资金分流 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性频现高溢价成交 成为房企争夺焦点 [3] 土地市场整体表现 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 但成交面积下降5.5% [2] - 一线及二线城市出让金增长均超40% 三四线城市小幅回落 [2] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金均超千亿元 [2] - 头部房企投资策略聚焦核心城市优质地块 北京上海深圳杭州成都多宗地块出现高溢价 [2] 土地供应策略调整 - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 被视为应对市场下行压力的主动调整举措 [2] - 土地市场供应规模、成交价格及政策调控对房地产市场产生深远影响 [2]

深圳龙华地块成交情况 - 深业集团以19.06亿元底价竞得深圳龙华区A815-0036地块 楼面价每平方米28050元 地块面积21920.84平方米 容积率≤3.1 建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 [1] 深圳土地市场分化特征 - 深圳土拍呈现超级核心高热与次级核心遇冷的分化特征 前海桂湾地块溢价率86% 楼面价每平方米8.4万元刷新深圳纪录 龙华梅林关地块经过108轮竞价由中海以23.7亿元竞得 溢价率40.7% 初始楼面价每平方米27565.89元 [1] - 头部房企对非超级核心地块采取谨慎策略 资源向超级核心集中导致开发商资金分流 [2] 全国土地市场数据表现 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 成交面积下降5.5% 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [2] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州和北京涉宅用地出让金均超千亿元 杭州出让金接近去年全年水平 [2] - 北京 上海 深圳 杭州 成都多宗地块出现高溢价成交 [2] 其他重点城市土地市场动态 - 苏州园区双湖地块由绿城以46.67亿元竞得 成交楼面价每平方米65241.78元 溢价率8.74% 刷新江苏省楼面价纪录 [3] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性频现高溢价成交 成为房企争夺焦点 [3] 土地供应策略调整 - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 被视为应对市场下行压力的主动调整举措 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

地产开发/物业服务板块估值及市场表现 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.78倍，历史分位数90.45%，恒生地产建筑业PB(LF)为0.44倍，历史分位数98.69% [3] - 2025年7月1日至7月25日，房地产(申万)上涨7.8%，跑赢沪深300指数2.93个百分点，恒生地产建筑业上涨7.1%，跑输恒生指数1.59个百分点 [3] - A股地产开发重点公司涨幅前三为新城控股(+12.2%)、招商蛇口(+9.3%)、金地集团(+7.4%)，H股为中国金茂(+24.4%)、中国海外宏洋集团(+15.7%)、绿城中国(+14.1%) [3] - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为46.73倍，历史分位数86.21%，恒生物业服务及管理PE(TTM)为43.50倍，历史分位数99.53% [3] - 同期房地产服务(申万)上涨3.7%，跑输沪深300指数1.20个百分点，恒生物业服务及管理指数上涨5.1%，跑输恒生指数0.37个百分点 [4] - A股物业服务涨幅前三为特发服务(+10.4%)、世联行(+9.2%)、宁波富达(+5.9%)，H股为金茂服务(+15.1%)、建发物业(+13.1%)、融创服务(+12.1%) [4] 公募基金持仓情况 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票总市值约484.4亿元，较一季度末548.4亿元下降，占净值比例0.14%，占股票投资市值比0.67%，低配标准行业0.56个百分点 [5] 地产行业销售及龙头表现 - 2025年上半年北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额9133亿元，同比增长6.0%，光大核心30城成交宅地总建面4863万平(+22.6%)，楼面均价12009元/平(+22.8%) [6] - 权益销售金额同比表现较好房企：中国金茂368亿元(+19.6%)、越秀地产369亿元(+10.8%)、华发股份319亿元(+6.1%)、建发房产531亿元(+4.4%)、招商蛇口615亿元(-10.3%) [6]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）、房地产（物业服务）评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2025年上半年全国销售和拿地下滑，但部分高能级城市表现较好，具备品牌和产品优势的房企销售亮眼，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展，投资聚焦结构性阿尔法亮点[4] 根据相关目录分别进行总结 地产开发板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市盈率PE(TTM)42.93倍，市净率PB(LF)0.78倍；恒生地产建筑业市盈率PE(TTM)50.68倍，市净率PB(LF)0.44倍，给出不同时间段历史分位数[11][20] - 2025年7月1 - 25日，房地产(申万)涨7.8%，跑赢沪深300和中证1000指数；恒生地产建筑业涨7.1%，跑赢恒生指数，跑输恒生科技指数。还给出不同时间段A/H股地产开发重点公司涨跌幅[29][31] - A股给予保利发展等“买入”评级，H股给予中国海外发展等“买入”评级，并给出地产开发板块重点公司盈利预测与估值[37][38] 物业服务板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)46.73倍，市净率PB(LF)1.69倍；恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)43.50倍，市净率PB(LF)0.48倍，给出不同时间段历史分位数[40][43] - 2025年7月1 - 25日，房地产服务(申万)涨3.7%，跑输沪深300和房地产(申万)指数；恒生物业服务及管理指数涨5.1%，跑输恒生指数和恒生地产建筑业指数。还给出不同时间段A/H股物业服务重点公司涨跌幅[51][55] - A股给予招商积余“买入”评级，H股给予华润万象生活等“买入”评级，并给出物业服务板块重点公司盈利预测与估值[60][61] 房地产板块的公募基金持仓水平 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票组合总市值约484.4亿元，占净值比例约0.14%，占股票投资市值比约0.67%，相对于标准行业配置比例低配约0.56个百分点[3][63] 地产行业贝塔偏弱，持续关注优质龙头的阿尔法机遇 - 2025年上半年全国房地产投资、施工、新开工、竣工、销售等数据大多同比下降，但部分高能级城市表现较好，如北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额增长6.0%，光大核心30城成交宅地建面和楼面均价均增长[4][65][67] - 部分具备品牌优势和产品美誉度的房企销售和拿地表现较好，如中国金茂、越秀地产等权益销售金额同比增长，中海地产、保利发展等拿地金额排名靠前[4][68][69] 投资建议 - 回顾2024年房地产政策及市场热度变化，展望2025年，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展[70] - 投资关注三条主线：推荐招商蛇口等稳健龙头房企；推荐华润置地等具备运营竞争力的房企；推荐招商积余等物业服务企业[71]

上海市第六批次土拍总体情况 - 土拍揽金总额289.6亿元 整体溢价率达22.33% [1] - 8宗地块挂牌出让 其中7宗溢价成交 [1] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [1][6] 全国单价地王纪录刷新 - 徐汇区XH-02单元051-11地块以12.25亿元成交 楼面单价达20.03万元/平方米刷新全国纪录 [1][2] - 地块出让面积4705.49平方米 起拍价10.01亿元 溢价率22.37% [1][2] - 竞得方上海祺祥旺宇置业为成立半年的新房企 注册资本15.5亿元 [2] 竞得方背景分析 - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家 涉及房地产、制造业等多个行业 [2] - 叶舒祺系屹丰汽车科技集团董事长叶华彪长女 叶华彪有浙江台州"汽车模具大王"之称 [2][5] - 屹丰汽车集团为世界最大汽车模具制造商 在6地拥有十余个生产基地 服务奔驰、宝马等主流车企 [5] 重点地块成交详情 - 静安区053-b-1地块由中海地产以53.63亿元竞得 出让面积1.68万平方米 起拍价48.71亿元 [6] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以64.71亿元拿下 吸引华润置地+广州城建等7家主体竞拍 [6] - 浦东唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以27.3亿元竞得 溢价率超40% 9家房企参与争夺 [7] 房企战略布局动向 - 绿城集团持续加码上海市场 2025年战略深耕华东区域 [6] - 绿城·潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米 近期推120套房源获160%认筹率 [7] - 头部房企集中争夺市中心地块 中环内板块房价表现坚挺 [8] 市场分化现象 - 青浦区地块出现流拍 仅联发集团1家企业参与 报价1轮即以21.95亿元成交 [7] - 优质地块维持高溢价率 推动后续优质项目供应 [7]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，4 月以来边际下行压力加大，产业政策宽松概率提高，只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [4] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数 +3.22%，相对沪深 300 超额收益 +1.53%，行业排名 10/32；年初至今长江房地产指数 +2.39%，相对沪深 300 超额收益 -2.50%，行业排名 29/32 [5] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [5] 政策 - 中央：国务院发布住房租赁条例，从明确总体要求、规范出租承租活动等六方面规范住房租赁活动，保障承租人权益，促进市场健康发展 [6] - 地方：济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠，首付比例降至 15%，提取、贷款可同步办理；成都出台房地产新政，分批取消住房限售、二套房公积金贷款首付比例降至 20％ [6] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡，37 城新房成交面积四周滚动同比 -12.1%，较上周 +5.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比 -5.5%，较上周 +1.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比 -4.3%，19 城二手房成交面积累计同比 +15.7%；7 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比 -18.7%，19 城二手成交面积当月同比 -6.3%，12 城新房及二手合计 -16.2% [7] 当周热点 - 地产行业直接出台反内卷政策概率不高，但会受间接影响 [8] - 宏观层面供给侧反内卷缓和物价下行压力，降低实际利率，利于地产需求端；产能优化或对生产、就业和收入等总量数据造成压力，不利于地产需求端，推进节奏及与需求端政策配合很重要 [8] - 提振地产需求需需求端扩张性政策配合，提升居民就业和收入预期，反内卷降低实际利率；若无收入提升预期，物价提升会压制实际可支配收入，提振地产需求依赖总需求扩张引致的良性通胀，而非供给侧优化下的成本上涨 [2][8] - 反内卷政策抬升顺周期板块估值水平，风偏较高时地产股有补涨空间，关注轻库存和优质现金流方向 [8]