土地市场整体表现 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点，土地市场持续升温 [1] - 央国企占据主导地位，拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表进入前十，邦泰集团、大华集团等民企进入前二十 [1] - 绿城中国、中海地产、保利发展位列新增货值前三，分别达1116亿元、935亿元和907亿元，TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5% [17] 企业拿地排名 拿地金额TOP10 1 中海地产 542亿元 2 绿城中国 522亿元 3 保利发展 424亿元 4 建发房产 347亿元 5 滨江集团 347亿元 6 中国金茂 279亿元 7 华润置地 271亿元 8 招商蛇口 数据缺失 9 联发集团 120亿元 10 保利置业 118亿元 [2] 拿地面积TOP10 1 绿城中国 248万㎡ 2 保利发展 205万㎡ 3 中海地产 203万㎡ 4 建发房产 162万㎡ 5 邦泰集团 155万㎡ 6 华润置地 119万㎡ 7 滨江集团 112万㎡ 8 滁州城市建投 107万㎡ 9 招商蛇口 106万㎡ 10 中国金茂 98万㎡ [2] 区域市场表现 - 长三角地区TOP10企业拿地金额1802亿元，居四大城市群首位，京津冀以894亿元位列第二，中西部以457亿元排名第三 [24] - 杭州、北京、上海为重点城市拿地前三： - 杭州：滨江集团341亿元、绿城中国179亿元 - 北京：中海地产171亿元、建发房产100亿元 - 上海：中海地产119亿元、保利发展95亿元 [26] - 南京、苏州、成都等二线城市中，扬子国资投资集团、绿城中国、华润置地分别以60亿元、84亿元、34亿元成为当地拿地金额榜首 [26] 土地拍卖热点 - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO2025G47地块经89轮竞价成交，苏州双湖地块49轮竞价，杭州石桥单元地块43轮竞价 [18] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/㎡楼面价刷新全国纪录，较5个月前静安寺地块16万元/㎡纪录大幅提升 [20] - 7月全国住宅用地成交总价TOP10中上海占5宗（总成交244亿元），杭州2宗（46亿元），深圳2宗（45亿元），上海虹口北外滩地块以65亿元居首 [28] 房企策略分析 - 央国企通过联合拿地降低风险，如招商蛇口+港中旅联合竞得浦东地块，华润置地+杭地+杭州地铁联合竞得杭州地块 [28] - 民企采取区域深耕策略，滨江集团聚焦杭州（拿地金额占比超98%），兴耀房产、大华集团分别在杭州、上海补充土储 [27] - 房企更关注项目安全性与盈利确定性，北上深杭核心地块因稀缺性持续高溢价成交，三四线城市仍以底价成交为主 [23]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

租售同权概念板块市场表现 - 截至7月31日收盘，租售同权概念板块整体下跌2.71%，位居概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内仅2只个股上涨，涨幅居前为*ST南置上涨3.32%、天府文旅上涨1.67%[1] - 跌幅居前个股包括招商蛇口、张江高科、世联行等[1] 板块资金流动情况 - 板块单日获主力资金净流出16.42亿元，涉及23只个股遭资金流出[2] - 7只个股主力资金净流出超5000万元，张江高科净流出5.57亿元居首[2] - 保利发展、天府文旅、万科A分别净流出2.62亿元、2.57亿元和1.23亿元[2] - 资金净流入个股包括城投控股(1406.31万元)、*ST南置(994.50万元)和新黄浦(549.96万元)[2] 个股交易数据明细 - 张江高科跌幅5.27%伴随8.73%换手率，资金流出5.57亿元[2] - 招商蛇口跌幅5.64%但换手率仅1.82%，资金流出9784.84万元[2] - 天府文旅虽股价上涨1.67%，但换手率达27.76%且资金流出2.57亿元[2] - 万科A下跌3.88%同时资金流出1.23亿元，换手率为2.37%[2] 行业相对表现对比 - 液冷服务器板块以1.86%涨幅领涨概念板块，智谱AI和辅助生殖分别上涨1.73%和1.72%[2] - 特钢概念板块下跌3.20%表现最差，低辐射玻璃和金属锌板块分别下跌3.07%和2.82%[2] - 租售同权概念在跌幅榜中排名第五，表现弱于市场多数板块[2]

板块表现 - 房地产开发板块当日下跌3.2%，领跌个股为空港股份（跌幅6.17%）[1] - 上证指数下跌1.18%至3573.21点，深证成指下跌1.73%至11009.77点[1] - 板块内个股普遍下跌，跌幅前五分别为空港股份（-6.17%）、城建发展（-5.89%）、招商蛇口（-5.64%）、张江高科（-5.27%）、金地集团（-5.05%）[2] 资金流向 - 板块主力资金净流出17.67亿元，游资资金净流入6.83亿元，散户资金净流入10.84亿元[2] - 电子城获主力资金净流入6076.77万元（占比15.81%），居板块首位[3] - 中华企业主力净流入3298.85万元（占比24.03%），城投控股主力净流入1761.90万元（占比8.15%）[3] 个股交易活跃度 - 保利发展成交额最高达23.13亿元，成交量286.96万手[2] - 绿地控股成交量最大为244.33万手，成交额4.75亿元[2] - 张江高科成交额44.34亿元，成交量135.21万手[2] 涨幅个股表现 - *ST南置涨幅3.32%居首，成交额1.29亿元[1] - *ST荣控涨幅2.98%，成交额2131.24万元[1] - 电子城涨幅1.64%，成交额3.84亿元且获主力资金大幅流入[1][3]

核心观点 - 国内楼市在"蚁型地块"推动下呈现热潮 这类地块面积小 总价可控 位置优越 具有开发灵活和资金快速回笼优势 正成为房企新宠 [1] - 核心城市优质地块竞拍热度高涨 主要得益于加快优质地块供应策略 地块多位于城市核心区 配套成熟 低容积率 为房企提供打造高品质住宅机会 [1] - 土地市场升温传递积极信号 高地价促使开发企业提高项目开发质量和设计标准 有利于打造高品质住宅产品 带动改善型住房需求释放 同时提振居民购房信心 对房价形成支撑 [5] 土地市场表现 - 上海2025年第六批次集中供地8宗地块中有7宗溢价成交 徐家汇地块溢价率22.38% 成交楼面价20.03万元/平方米 刷新全国楼面价纪录 [1] - 深圳前海T201-0232宗地经过158轮竞逐 招商蛇口以总价21.55亿元竞得 溢价率86.1% 楼面价约8.4万元/平方米 刷新深圳涉宅用地楼面价纪录 [1] - 上半年全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降 但土地出让金同比增长 平均溢价率提升 一线及二线城市土地出让金增长均超40% 三四线城市继续小幅回落 [4] 企业投资策略 - 央企 国企是拿地主力军 TOP10拿地企业中有8家为央国企 包括混合所有制企业 部分优质民企如滨江集团保持投资力度 [2] - 房企采取"结构性看多"策略 投资重点放在北上深 杭州 成都等核心城市 以保持聚焦深耕和精准投资 [1] - "蚁型地块"成为新形势下房企投资策略理性选择 位于城市中心区域 开发周期短 资金周转快 可迅速回笼资金 符合开发商确定性业绩导向 即快速开发 快速销售 快速回款 [4] 市场趋势展望 - "蚁型地块"密集成交反映房企对核心城市长期信心 可能成为推动楼市逐渐回暖重要力量 粤港澳大湾区核心城市改善型需求购买力依然强劲 [2] - 高地价带来结构性温热而非全面炙热 尽管高价拿地背后房企对房价预期提升 但当前楼市房价走势仍呈下降态势 只是同比降幅已整体收窄 [4] - 楼市整体回暖趋势逐渐明朗 但结构性分化持续 差异化竞争成为常态 购房者更加理性 高品质住宅需求越来越高 房企需在产品打造 服务提升方面下功夫匹配价格预期和实现有效去化 [6]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

土地市场热度 - 上海2025年第六批次集中供地8宗地块7宗溢价成交，徐家汇地块溢价22.38%，成交楼面价20.03万/㎡刷新全国纪录 [1] - 深圳前海T201-0232宗地溢价86.1%，楼面价8.4万元/平方米，刷新深圳涉宅用地纪录 [1] - 核心城市优质地块竞拍保持高热度，主要因供应低容积率(≤1.5)、配套成熟的核心区地块 [1] 房企投资策略 - 房企结构性看多，拿地集中在北上深、杭州、成都等核心城市，聚焦高价值区域 [2] - 央企国企为拿地主力，TOP10中8家为央国企，滨江集团等民企亦进入前二十 [3] - 房企青睐"蚁型地块"（面积小、总价低、位置核心），开发周期短且资金周转快 [3][4] 土地市场特征 - 上半年全国300城宅地成交面积降5.5%，但出让金增27.5%，平均溢价率升至10.2% [4] - 一线及二线城市土地出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金超千亿元，杭州接近去年全年规模 [4] 房价与市场预期 - 深圳龙华宅地溢价46.6%，测算显示未来售价需涨3%至6.2万元/㎡才能盈亏平衡 [5] - 6月全国新建商品房销售额降5.5%，但库存环比减少，房价同比降幅收窄 [6][7] - 高地价或推动房企提升产品品质，带动改善型需求释放，支撑房价企稳 [7] 市场分化趋势 - 房企延续"聚焦深耕"策略，核心城市优质地块竞争将持续，非核心城市土地市场低温运行 [8] - 高价地反映核心地段长期价值，购房者更理性，差异化竞争将成常态 [9]

房地产板块市场表现 - 招商蛇口股价下跌超过4% [1] - 城建发展股价下跌接近4% [1] - 绿地控股、新城控股、招商积余、空港股份、金地集团等公司股价下跌超过3% [1] 行业整体走势 - 房地产板块呈现整体走弱态势 [1]

土地市场成交情况 - 深圳龙华区A815-0036地块以19.06亿元底价成交 折合楼面价每平方米28050元 地块面积21920.84平方米 容积率≤3.1 建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 [1] - 深圳前海桂湾片区宅地以21.55亿元成交 溢价率86% 楼面价每平方米8.4万元 刷新深圳宅地楼面价纪录 [1] - 深圳龙华梅林关片区A802-0309宅地经过108轮竞价以23.7亿元成交 溢价率40.7% 初始楼面价每平方米27565.89元 [1] - 苏州园区双湖地块经过49轮竞拍以46.67亿元成交 楼面价每平方米65241.78元 溢价率8.74% 刷新江苏省楼面价纪录 [3] 土地市场分化特征 - 深圳土拍呈现"超级核心高热、次级核心遇冷"特征 前海地块溢价率86%而龙华地块底价成交 [2] - 头部房企对非超级核心地块采取谨慎策略 资源向超级核心集中导致开发商资金分流 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性频现高溢价成交 成为房企争夺焦点 [3] 土地市场整体表现 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 但成交面积下降5.5% [2] - 一线及二线城市出让金增长均超40% 三四线城市小幅回落 [2] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金均超千亿元 [2] - 头部房企投资策略聚焦核心城市优质地块 北京上海深圳杭州成都多宗地块出现高溢价 [2] 土地供应策略调整 - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 被视为应对市场下行压力的主动调整举措 [2] - 土地市场供应规模、成交价格及政策调控对房地产市场产生深远影响 [2]