市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 招商基金蛇口租赁住房REIT单日涨幅达3.1% 红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 上周（8月25日-29日）中证REITs全收益指数上涨1.06%至1073.33点 产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% [1][2] - 消费、保障房、仓储物流和数据中心板块表现突出 上周65只REITs上涨8只下跌 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT涨幅居前 [2] 年内收益 - 58只REITs中54只年内实现正收益 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT涨幅均超40% [3] - 19只REITs涨幅在20%-40%区间 40只REITs涨幅超过10% [3] 短期压力 - 近60个交易日47只REITs收益为负 华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT跌幅超10% [4] - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 市场风格切换与底层资产表现共同影响短期走势 [4][5] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% 可供分配金额收缩4.3% [6] - 实际分红金额同比下降26.0% 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP） 平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [6] - 消费类资产在政策刺激下表现强势 产业园和能源类资产盈利及现金流能力承压 [6] 配置策略 - 市场风险偏好降低可能支撑REITs平稳修复 建议关注保租房、消费、市政环保等基本面韧性较强板块 [1][8] - 可配置基本面边际企稳的仓储物流和高速公路项目 同时关注战略配售和打新机会 [8] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高 长期持有可通过分红获得稳定回报 [8][9]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 多只公募REITs涨幅超2% 招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1% [1] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06% 跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 上周产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% 消费/保障房/仓储物流/数据中心板块表现占优 [2] - 截至9月4日 54只REITs年内获正收益 40只涨幅超10% 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 4只REITs涨幅超40% [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负 4只REITs跌幅超10% 华安百联消费REIT等领跌 [3] 财务数据 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% [3] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点） 平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [3] - 消费类资产营收/净利润/可供分配金额均同比增长 产业园和能源类资产基本面弱化 [3] 配置策略 - 建议关注基本面向强的保租房/消费/市政环保板块回调机会 以及仓储/高速项目中租户结构稳定的标的 [3][4] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提升 战略配售和打新机会值得重视 [4] - REITs每年将90%以上可供分配金额以现金形式分配 适合长期持有 [5] - REITs具备独立于股债市场的资产配置功能 投资需基于长期分红预期进行价值评估 [4][5] 市场环境 - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 指数调整幅度较大 [2][3] - 上证指数突破3800点后宽幅震荡 10年期国债收益率区间盘整 资本市场风险偏好收缩可能支撑REITs修复 [3][4]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]