公司财务与运营状况 - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额为人民币844.93亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为41.69% [1] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将为852.24亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为42.05% [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：房地产开发与经营业占比80.17%，房地产管理业及其他占比16.23%，其他业务占比3.61% [1] - 截至发稿，公司市值为592亿元 [1]

万科A公告称，拟为控股子公司海南万骏在相关事项中承担的责任提供不超7.31亿元的信用保证担保。 公司全资子公司和横琴万骏分别持有海南万骏70%、30%股权，横琴万骏将按30%持股比例提供不超 2.19亿元反担保。截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额844.93亿元，本次担保后，对外担 保总额将达852.24亿元，占公司2024年末经审计归母净资产的42.05%，无逾期担保事项。 ...

万科企业股份有限公司 关于为银行贷款事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2025-161 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）之控 股子公司向银行申请贷款，公司之其他控股子公司通过信用保证、股权质押等方 式分别为相关贷款提供担保。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公 司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过人民 币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东大会决 议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定高管人 员对于单笔对外担保金额低于人民币 50 亿元进行审批，并签署相关法律文件。 本次担保事项在上述担保额度范围内，被转授权人员已在上述授权范围内决 策同意本次担保事项。由于借款方负债率超过 70%，有关事项也经提供担保的公 司主体的股东会审议通过。具体情况如下： 一、担保情况 （一）担保 ...

万科企业股份有限公司 关于为控股子公司相关事项提供担保的公告 本次担保事项在上述担保额度范围内，被转授权人员已在上述授权范围内决 策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、担保事项 （一）担保事项概述 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-160 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 经履行内部决策，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 拟为公司之控股子公司海南万骏管理服务有限公司（以下简称"海南万骏"）在 相关事项安排中应承担的责任提供信用保证担保，担保金额不超过 7.31 亿元。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金额低于人民币 50 亿元的对外担保进行审批，并签署相关法 律文件。 公司为控 ...

万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-159 1 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司前期已向银行贷款，公司之控股子公司继续通过资产抵押为相关贷 款提供担保。 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔对外担保金额低于人民币 50 亿元进行审批，并签署相关法律 文件。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 被转授权人员已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项进展 （一）担保事项概述 公司之全资子公司深圳市泊寓租赁服务有限公司（以下简称"深圳泊寓"） 前期向华 ...

政策环境与市场趋势 - 中央经济工作会议强调稳定房地产市场，鼓励收购存量商品房用于补充保障性住房体系，并深化“租购并举”住房制度，租赁市场成为房企转型重要赛道[7] - 多地政策聚焦存量资产盘活，成都、佛山、重庆、南宁等地政策与中央财政补助联动，明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源，成都允许存量自持租赁住房转为商品住房流通[4][8][9] - 北京、广东、辽宁、大连等地“十五五”规划将住房租赁纳入城市发展顶层设计，与产业、人才战略深度绑定，北京提出完善租购并举制度，辽宁强调完善“保障+市场”住房供应体系[8][9] - 2025年11月重点50城住宅平均租金为29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行[4][11] - 一线城市平均租金环比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，北上广深四城同比及环比双下滑，50城中76%的城市租金环比下跌，84%的城市同比下滑[11] - 结合季节规律，2025年12月至2026年1月传统租房淡季期间，需求持续低迷，租金预计将维持调整趋势[12] 企业动态与运营策略 - 头部企业出现集中退租事件，万科泊寓在深圳集中清退超10家门店，魔方公寓在上海、杭州、广州等地关闭部分门店，反映市场租金下行压力下的资产优化调整[4][13][14] - 与资产剥离形成对比，多家企业深化对外合作以实现规模增长，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等样本企业通过合作扩大管理规模[4][16] - 瓴寓国际中标春蚕高新云府人才公寓（864套），其在浙江管理房源已超2.2万间，服务超6万人[16][17] - 雅诗阁与广州城投集团、深圳市大鹏新区管委会签署战略合作协议，其中深圳雅诗阁大鹏服务公寓项目预计2028年投入运营250套服务公寓[15][18] - 地方国企平台积极收购存量商品房，广州安居集团、杭州安居集团发布征集通告，收购存量房用作保障性住房，杭州安居旗下宁巢公寓在营房间数超18000套（间）[19][20] 项目开业与产品供给 - 报告期内样本企业新开业18个租住项目，与上个报告期基本持平，涉及瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓及招商伊敦等企业[5][21][22] - 新开业项目覆盖上海、杭州、成都、郑州、深圳等10个城市，产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等[5][22][23] - 有巢公寓松山湖万象汇店是东莞单体规模最大的保障性租赁住房项目，总计可供应2000余间房源，首批开业586间，采用“居住+商业”一体化运营模式[23] - 宁巢公寓本期新开4个项目，成为开业项目数最多的企业，覆盖蓝领公寓、高端租赁公寓、分散式公寓及白领公寓等多类客户，其中Ning+河语光年府店是杭州市本级首个“收存转保”落地项目，开业当日签约率突破80%[22][24] - 政策性租赁住房项目持续落地，瓴寓国际运营的杭州钱塘区沁贤里·柚米社区（324套）和万科泊寓运营的沁贤里泊寓·大学城北店（全期规划684套）均为人才专项租赁住房，通过与地方政府、国企合作开发运营[25] 投融资市场与金融工具 - 2025年11-12月住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”特征，地方国企与专业机构为核心参与力量，金融工具包括ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易，标的聚焦保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产[6][26] - 资产交易方面，新加坡富隆智地基金购入苏州工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目（苏州联建公寓，建筑面积47147平方米），将改造为约1190间租赁住房的“乐璟金鸡湖生活社区”[6][29][30] - 富隆智地基金由中富旅居联合新加坡城市发展集团等发起，其长三角区域收购房源总量达约3300套，项目均委托旗下乐璟品牌运营，服务产业园区企业员工[31][32] - 广合科技以3.24亿元购入广州摩天工坊项目部分房产，计划用作职工宿舍[29][33] - 政策层面，发改委发布《REITs项目行业范围清单（2025年版）》，将保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房及园区配套类租赁住房全面纳入可申报范围[8][33] - 华夏基金华润有巢REIT完成扩募配售，配售比例为每1份份额配售0.9份，配售价格2.53元/份，募集资金规模预计不高于11.40亿元且不低于9.915亿元，扩募后2025年和2026年预测净现金流分派率分别为3.28%和3.33%[29][33][34] - 郑州城发安居发布租赁住房公募REITs服务采购比选公告，进入实质性筹备阶段，同时ABS、CMBS等工具持续发力，多个保租房ABS项目推进，广州安居集团CMBS成功挂牌[29][34] - 二级市场方面，2025年12月15日已上市8只保租房REITs多数下跌、少数持平，近一个月市场情绪偏谨慎，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%区间，但今年以来所有REITs均实现正收益，中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT上市至今（不含首日）涨幅突破80%[35][36]

公司财务与担保情况 - 公司全资子公司深圳泊寓向华夏银行贷款4亿元，贷款余额不变，经申请延长了贷款期限，担保方式不变 [1] - 深圳泊寓2024年营收12.40亿元，净利润0.32亿元 [1] - 深圳泊寓2025年1-11月营收10.50亿元，净利润为-0.89亿元，出现亏损 [1] - 截至2025年，公司及控股子公司担保余额为844.93亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的41.69% [1] - 公司无逾期担保事项，此次担保后，担保余额占净资产的比例保持不变 [1] 子公司运营与资产抵押 - 深圳泊寓的贷款由控股子公司深圳富春以资产抵押提供担保 [1] - 担保方式在贷款期限延长后保持不变 [1]

文章核心观点 - 公司正就一笔20亿元到期中期票据与债权人进行第二轮展期博弈 新方案核心为承诺提前付息、提供增信及大幅延长宽限期 但公司可用于增信的优质资产已非常有限 且在当前市场环境下通过出售资产快速回笼资金面临折价高、周期长的挑战 短期偿债资金筹集前景严峻 [1][5][8][15] 债务展期新方案详情 - 针对“22万科MTN004”20亿元中票 公司提出三项新议案 计划召开第二次持有人会议 [2] - 议案一：拟简化会议召集程序 豁免相关公告及议案发送期限要求 并计划在12月22日前完成表决 [3] - 议案二：计划将本金兑付展期一年至2026年12月15日 并提供增信措施 同时承诺在12月22日宽限期届满前先行支付本月15日到期的6000万元利息 展期期间利率不变 新增利息利随本清 [4] - 议案三：提议将原仅5个工作日的宽限期大幅延长至30个交易日 届满日延后至2026年1月28日 若通过可将偿付压力实质性推迟至农历春节后 [4][5] - 业内分析认为 新方案中延长宽限期和提前付息可能是公司能给出的最大让步 相比首次方案更为简化 且此次债权人未提出补充议案 意见或趋于一致 [5] 公司增信资源与资产状况 - 公司可用于增信的优质资产已所剩不多 [1] - 股权增信方面：万物云股份是核心资产 今年7月公司将所持1.17亿股万物云股份质押给大股东深铁集团 为15.51亿元存量贷款提供担保 此次质押后 累计质押的万物云股份比例已达55.8% 接近57.12%的实际持股比例 后续操作空间极为有限 [9] - 不动产增信方面：截至2025年上半年末 公司投资性房地产账面价值为1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额高达800亿元 占比超过一半 [9] - 截至12月15日 公司及控股子公司对外担保总额为844.93亿元 占公司2024年末经审计净资产的比重为41.69% [10] 短期资金筹集面临的挑战 - 展期风波使公司从公开市场或银行获得新增融资的通道基本关闭 [11] - 账面可自由动用资金极少：截至9月30日 公司货币资金为656.8亿元 但绝大部分沉淀于各地区项目公司的监管账户中 受“保交楼”政策要求锁定无法随意调用 截至2025年上半年末 母公司资产负债表上的货币资金只有8.58亿元 [11] - 依赖大股东输血空间有限：根据相关框架协议 在2025年度股东会之前 公司剩余可向大股东深铁集团获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元 [11] - 资产出售变现面临障碍：当前市场环境下买家少、有实力的接盘方更有限 为尽快回款往往不得不接受远低于市场正常水平的交易价格 折价严重 且前期已处置一批优质资产 后续可快速变现的优质资产越来越少 谈判难度和折价幅度可能更大 [12][15] - 尽管公司加速资产处置 例如上半年完成13个项目大宗交易 合计签约金额64.3亿元 下半年处置步伐进一步加快 但通过资产出售变现的周期 似乎难以匹配债务到期的紧迫性 [13][14][15] 与同业展期方案的对比 - 公司的债务展期模式与近年来出险房企常见的处置模式显著不同 显得更为简化 [5] - 对比部分房企首次展期初步方案：公司方案为20亿元债券本金整体展期12个月 到期一次性兑付 而远洋、碧桂园、融创、旭辉等房企的方案普遍涉及分期兑付本金并提供股权质押等具体增信措施 [6]

文章核心观点 - 文章回顾了万科公司从创立、股改上市、房地产主业崛起，到经历两次股权之争并最终陷入困境的发展历程，认为其“国企基因”和创始人强烈的个人掌控欲是影响其命运的关键因素 [5][6][11][25] - 文章认为，万科曾凭借精准的市场判断、精品化战略和稳健经营成为行业优等生，但“宝万之争”中非市场化的应对策略消耗了公司大量资源，使其在行业下行周期中失去从容，最终走向衰落 [18][19][21][24] 万科早期发展：产权模糊的“国企基因” - 公司起源于1983年王石在深圳特区发展公司下属的饲料科，通过贸易赚取第一桶金，1984年成立“深圳现代科教仪器展销中心”，当年实现营收5000余万、净利润300多万 [9] - 早期模式属于“官皮民实”的套壳经营，政府提供政策与银行资金，“能人”负责具体经营，利润公私分账，这导致产权不清，成为一代民营企业家的历史包袱 [10][11] - “国企基因”虽为后续的产权纠纷埋下伏笔，但也曾在股权争夺中为公司提供保护 [12] 股份制改革与上市：成为“公共企业” - 为厘清产权，公司于1986年启动股改，在政府协调下形成公私6:4的初步方案，但直至1988年更名为深圳现代企业有限公司并涉足房地产后，股改才获批准，公司更名为万科 [14] - 1991年万科在深圳上市，成为深市“老五家”之一，上市后股权结构分散：国家股19.2%，集体企业股12.8%，法人股24.4%，个人股17.5%，外资股26.1% [14][15] - 此次改革使公司成为民营属性较高的“公共企业”，为地产业务发展奠定资金基础，但股权分散也留下了隐患 [16] 房地产主业崛起与精品化战略 - 上市后公司迅速收缩多元化业务，专注于房地产，在激烈竞争中凭借高周转和规模，于1997年成为中国房企一哥 [18] - 与同行单纯追求规模不同，公司注重“产品力”，通过设计、服务和物业打造精品，在一二线核心城市的“二流”地块也能做出一流品质，积累了良好口碑和大量“铁粉” [18][19] - 2010年前后，行业处于扩张的“白银时代”，公司却主动收缩规模，注重提升综合实力，保持了健康的负债水平和资产质量，被誉为“房企优等生” [19][21] 两次股权之争与公司转折 - 1994年“君万之争”中，公司通过指控对手“老鼠仓”并引入证监会干预得以解决 [23] - 2015年爆发的“宝万之争”影响更为深远，创始人以激烈态度应对宝能系的市场收购，推动停牌半年、舆论造势、监管介入等“超市场”手段，最终虽逼退宝能，但公司付出沉重代价 [23] - 2017年，公司以551亿元溢价接盘“广信资产包”，被视为“毒丸战术”，此举耗尽了公司多年稳健经营积累的大半家底，同年深铁成为第一大股东 [24] “宝万之争”的后果与反思 - “宝万之争”掏空了公司家底，使其在随后行业风向巨变时失去从容，被迫重回高周转、高扩张的老路，最终走向下坡 [24] - 文章认为，股权之争既有产权改革不彻底的时代背景，也有创始人掌控欲过强、未能充分尊重市场规则的个人因素，这是一代企业家的局限性 [25] - 创始人强烈的个人意志和“胜负欲”在创业期是成功特质，但在应对市场挑战时，缺乏对市场规则的敬畏和知所进退的边界感，给公司带来了深远负面影响 [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对 2025 年 12 月 12 日至 15 日金融市场进行分析，涉及债市要闻、资金面、债市动态等方面，国内强调做好金融重点工作，实施适度宽松货币政策，国际上美联储官员对降息存分歧，市场有不同表现[3][9][19] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 12 月 12 日全国金融系统工作会议召开，何立峰强调做好 2026 年金融重点工作，防范风险、强化监管、推动高质量发展等[3] - 12 月 12 - 13 日全国发展和改革工作会议召开，总结 2025 年工作，部署 2026 年九大重点任务[4] - 12 月 12 日央行行长会议明确继续实施适度宽松货币政策，灵活运用多种工具[5] - 12 月 12 日数据显示 11 月末社会融资规模存量同比增 8.5%，前 11 个月增量累计 33.39 万亿元[6] - 12 月 12 日金融监管总局发布商业银行托管业务管理办法[7] - 12 月 14 日三部门发文加强商务和金融协同提振消费[7] - 2025 - 2026 中国经济年会上称今年我国经济总量预计达 140 万亿元左右[8] 国际要闻 - 12 月 12 日美联储官员就降息是否损害通胀辩论，明年票委对政策存分歧[9] 大宗商品 - 12 月 12 日 WTI 1 月原油期货收跌 0.28%，布伦特 2 月原油期货收跌 0.26%，COMEX 2 月黄金期货收涨 0.35%，NYMEX 天然气价格收跌 3.14%[10] 资金面 公开市场操作 - 12 月 12 日央行开展 1205 亿元 7 天逆回购操作，利率 1.40%，当日有 1398 亿元逆回购到期，净回笼 193 亿元[12] 资金利率 - 12 月 12 日资金面充沛，DR001 下行 0.21bp 至 1.275%，DR007 上行 1.75bp 至 1.469%[13] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：12 月 12 日债市走弱，10 年期国债活跃券 250016 收益率上行 2.75bp 至 1.8425%，10 年期国开债活跃券 250215 收益率上行 3.35bp 至 1.9165%[15] - 债券招标情况：25 附息国债 24（2 年期）发行规模 1045 亿元，25 附息国债 22（续发，10 年期）发行规模 1194.8 亿元[17] 信用债 - 二级市场成交异动：12 月 12 日 5 只债券成交价格偏离超 10%，“21 万科 02”跌超 17%，多支“沪世茂”“宝龙”债券涨超 50%[17] - 信用债事件：正荣地产新增被列为失信被执行人情形[18] 可转债 - 权益及转债指数：12 月 12 日 A 股放量上涨，三大股指收涨，申万一级行业大多上涨；转债市场主要指数跟涨，成交额 673.66 亿元，218 支转债收涨[19] - 转债跟踪：12 月 15 日鼎捷转债开启网上申购，12 月 13 日统联精密发行转债获审核通过，12 月 12 日多支转债有下修、赎回相关公告[26] 海外债市 - 美债市场：12 月 12 日 2 年期美债收益率不变，其余各期限普遍上行，2/10 年期利差扩大 5bp 至 67bp，5/30 年期利差收窄 17bp 至 90bp，10 年期通胀保值国债损益平衡通胀率上行 1bp 至 2.26%[23][25][27] - 欧债市场：12 月 12 日主要欧洲经济体 10 年期国债收益率普遍上行[28] - 中资美元债每日价格变动：截至 12 月 12 日收盘，多支中资美元债有不同幅度涨跌[30]